54
2) Порядок, условия и срок внесения арендной платы определяются самим
договором.
3) Если договором арендная плата все-таки не определена, то взимается плата
согласно установившемуся порядку, условиям и срокам, обычно применяемым при
аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз. 2 п. 1 ст.614
ГК РФ).
Выходит, что арендная плата не относится к числу существенных условий
договора в силу закона и исключение установлено лишь для договора аренды
зданий и сооружений, где согласование арендной платы обязательно, а при его
отсутствии договор признается незаключенным (ст.654 ГК РФ).
4) Внесение арендной платы носит альтернативный характер: она может
вноситься как за все арендуемое имущество, так и за его отдельные составные части
в виде: а) определенной твердой суммы платежей, вносимых периодически или
единовременно; б) установленной доли полученных в результате использования
арендованного имущества продукции, плодов или доходов; в) предоставления
арендатором определенных услуг (например, производство капремонта в счет
арендной платы); г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором
вещи в собственность или в аренду; д) возложения на арендатора обусловленных
договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Характерно, что стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание
указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (п. 2 ст.614 ГК
РФ).
5) Арендная плата по соглашению сторон может быть изменена в сроки,
предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Кодекс расширяет
возможности арендатора: законом могут быть предусмотрены иные минимальные
сроки пересмотра арендной платы для отдельных видов аренды, а также аренды
отдельных видов имущества (п. 3 ст.614 ГК РФ).
6) Законодательно закреплено право арендатора требовать соответственного
уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает,
55
условия пользования имуществом, предусмотренные договором аренды, или
состояние этого имущества существенно ухудшились (п. 4 ст.614 ГК РФ).
Вышеприведенный перечень различных вариантов оплаты аренды объекта не
является исчерпывающим. Стороны могут предусмотреть в договоре любую
комбинацию оплаты, в виде различных сочетаний ее форм, включая и не
предусмотренные Гражданским кодексом РФ.
51
Вместе с тем Гражданский кодекс ввел и другую правовую новеллу, дающую
право арендодателю оперативно воздействовать на нерадивого арендатора. Так, в
случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы
арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в
установленный арендодателем срок, который не может, правда, превышать плату
более чем за два срока подряд. Следовательно, при ежемесячной оплате - не более
чем за два месяца подряд, при квартальной - только за два квартала (п. 5 ст.614 ГК
РФ). О сдаче арендованного имущества арендодателю по окончании срока договора
аренды. Достаточно подробно в Кодексе урегулированы вопросы, прямо или
косвенно затрагивающие содержание, пользование, улучшение и возврат
арендованного имущества. Так, пункт 1 ст. 615 ГК РФ о пользовании арендованным
имуществом воспроизводит норму ст.283 ГК РСФСР о том, что арендатор обязан
пользоваться имуществом согласно условиям договора, а если таковые отсутствуют
- в соответствии с его назначением.
Арендатор может осуществлять всякие распорядительные действия по
арендованному имуществу (поднаем, перенаем, субаренду, передачу в залог, в
безвозмездное пользование и пр.) только с согласия арендодателя, если иное не
установлено законом или иными правовыми актами. Причем во всех случаях, кроме
перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Об освобождении арендного помещения раньше срока, установленного в
договоре. Однако случается так, что арендатор освобождает помещение раньше
срока прекращения договора. Как же решается вопрос об арендной плате в таких
случаях? Допустим, что это - договор аренды на неопределенный срок. Напомним,
51
Завидов Б.Д. Указ. соч.- С.211.
56
что такой договор можно прекратить в любое время по инициативе каждой из
сторон, но с обязательным предупреждением другой стороны. Причем предупредить
нужно за один месяц, а при аренде недвижимости - за три (п. 2 ст.610 ГК РФ). Кроме
того, стороны могут установить в договоре другой срок для предупреждения.
В течение этого срока договор сохраняет силу для обеих сторон. То есть
сохраняется обязанность вносить арендную плату, даже если арендатор освободил
помещение. Суды признают необоснованным отказ арендатора вносить арендную
плату при досрочном освобождении помещения (п.13 информационного письма
ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
О несвоевременном возврате арендованного имущества.
Еще одна распространенная ситуация - арендатор несвоевременно возвращает
имущество. В таком случае с него можно взыскать арендную плату за все время
просрочки (ст.622 ГК РФ). И даже факт прекращения договора аренды не
освобождает от арендной платы, если арендатор не освободил помещения (п.38
информационного письма ВАС РФ N 66). В данной ситуации следует признать, что,
пока имущество не возвращено, арендную плату надо внести. В противном случае
придется платить и арендную плату, и проценты за пользование чужими денежными
средствами (несвоевременно выплаченной арендной платой) за весь период с
момента прекращения действия договора и до момента возврата имущества (п.39
информационного письма ВАС РФ N 66). Однако, как говорится, имеется в этом
вопросе одна "лазейка" для арендатора. Если арендодатель сам уклоняется от
приемки арендованного имущества, то арендная плата за этот период ему не
положена.
Так, общество освободило помещение по окончании договора аренды и
неоднократно (причем письменно) извещало арендодателя о готовности передать
его с оформлением соответствующего акта. Но арендодатель в установленный срок
ответа никакого не дал, в результате акт подписали по истечении значительного
срока после окончания договора аренды. Арендодатель решил взыскать арендную
плату за период с момента прекращения договора до момента подписания акта
приема-передачи. Но суд указал, что несвоевременный возврат вызван уклонением
57
арендодателя от приемки имущества, и отказал в иске (п.37 информационного
письма ВАС РФ N 66).
Еще раз о других обязанностях арендатора. Кодекс специальным пунктом
выделяет последствия нарушения арендатором своих обязанностей ( п.п.1,2 ст. 614
ГК РФ). В этом случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора
и возмещения убытков (п. 3 ст.615 ГК РФ). Хотя в конструкции ст.615 ГК РФ и нет
никаких прямых отсылочных норм, следует знать, что условия досрочного
расторжения договора при нарушении арендатором своих обязанностей по
инициативе арендодателя изложены в ст.169 ГК, которая корреспондирует со ст.
615 ГК. В свою очередь, надо сказать, что и статья 619 ГК имеет бланкетный
характер, ибо относит к п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Второй пункт ст.617 ГК РФ содержит новеллу, которая гарантирует
определенные права гражданам - наследникам арендатора. Так, в случае смерти
гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по
договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не
предусмотрено иное. Помимо всего, арендодатель не вправе отказать такому
наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за
исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными
качествами арендатора.
Кодекс не разъясняет, о каких "обусловленных личных качествах" арендатора
идет речь. Вероятнее всего речь идет о случаях лишения права наследования
бывшего арендатора, который обладал в известном смысле уникальными,
неповторимыми качествами: художник, реставратор и т.п. Следовательно, по
общему правилу арендатору как лицу, обладающему указанными качествами, не
может быть отказано арендодателем как наследнику во вступлении в договор
аренды на оставшийся срок его действия.
58
Заключение
На основании проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
Договор аренды – это гражданско-правовой договор, в силу которого
арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во
временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор
должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. Договор аренды является
разновидностью договоров по передаче имущества в пользование.
Предметом аренды может быть только индивидуально-определенная вещь.
Вещь, передаваемая в аренду должна быть юридически незаменимой, ведь по
окончании договора возврату подлежит та же вещь.
Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по
которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен
быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за
исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма
требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года
(п.1 СТ.609 ГК). В соответствии с п.2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого
имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено
законом.
Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий в
свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и
обязанности сторон. Условия рассматриваемого договора могут быть разделены на
две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по
преимуществу обязанности арендодателя, вторую - определяющие основные
обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям соответственно
арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента. Важное
значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или не
надлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора
соответствующих условий договора.
59
Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить
арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и
назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и
относящимися к нему документами.
Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении
арендной платы за пользование арендованным имуществом.
В настоящее время договор аренды отвечает требованиям экономически
развивающейся страны: арендный договор представляет собой обычный
самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-
продажи, подряда и т. п.
Тем не менее, правовое регулирование договора аренды и отдельных его
видов содержит существенные пробелы.
Можно выделить следующие проблемы правового регулирования договора
аренды нежилых помещений:
1. Существуют расхождения в подходах к понятию нежилого помещения - как с
точки зрения его содержания, так и с точки зрения объема, которые весьма
негативно сказываются на разрешении, прежде всего, практических вопросов,
касающихся договоров аренды нежилых помещений.
2. В ГК РФ нет упоминания о нежилых помещениях, но имеется отдельный
параграф об аренде зданий и сооружений.
3. Не до конца урегулирован вопрос разграничения жилых помещений и нежилых
как объектов договора аренды.
4. Кроме того, хотелось бы отметить, что законодательство о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит чётких
ответов на вопросы о том, в каких случаях требуется государственная регистрация
сделок, какова ее юридическая природа, в каком соотношении находятся
регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с ним. По
мнению автора работы, необходимо чёткое законодательное урегулирование
указанных вопросов. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в
60
последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в
форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Относительно арбитражной практики можно сказать, что на данный момент
развития России и написания дипломной работы, судебная практика успевает
отслеживать все изменения гражданского законодательства, касающиеся договоров
аренды, и давать рекомендации арбитражным судам субъектов РФ, и поэтому
особых изменений в ней пока не требуется.
Для решения проблем имеющих место в области аренды нежилого помещения
можно предложить следующие рекомендации:
1. Принять Федеральный закон «Об аренде нежилых помещений в Российской
Федерации».
2. Необходимо в нормативном порядке определить понятие «нежилое помещение» и
установить в законодательстве РФ, к чему относится нежилое помещение к зданиям,
сооружениям или к обособленному недвижимому имуществу. Нежилое помещение
следовало бы отнести к обособленному недвижимому имуществу и внести в п. 1 ст.
607 ГК РФ после слов «здание, сооружение» слова - нежилое помещение. Под
нежилым помещением рекомендуем понимать «помещения, не пригодные для
постоянного проживания».
3. Четко законодательно разграничить критерии жилых (нежилых) помещений
исключив систему двойного стандарта. Для этого необходимо однозначно
определить критерии:
- любое помещение, не пригодное для целей постоянного проживания является
нежилым;
- помещение, формально являющееся жилым, но не отвечающее санитарным и
техническим требованиям к жилому помещению, обеспечивающим его пригодность
для постоянного проживания, должны быть признаны нежилыми.
4. Назвать §4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК РФ - «Аренда объектов
нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)».
Правовое регулирование договора аренды транспортных средств так же
содержит некоторые пробелы.
61
Во многом, это вызвано тем, что нормы, регулирующие различные виды
аренды транспортных средств закреплены в разных источниках (кодексах). Более
того, некоторые из них созданы так давно, что в определенной степени потеряли
свою практичность. Поэтому целесообразно было бы принятие единого закона об
аренде транспортных средств.
Для более комплексного и детального правового регулирования арендных
отношений целесообразно принятие ФЗ «Об аренде».
В заключении хотелось бы отметить, что значение договора аренды нельзя
переоценить. Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает
многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не
изменились. Договор аренды – самосовершенствующийся механизм. Аренда играет
огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими
субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы
деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации
предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений
средств.
62
Глоссарий
№ п/п
Понятие
Определение
1
Арендодатель
по договору аренды может быть
собственник имущества либо иное лицо,
управомочное законом или собственником
сдавать имущество в аренду
2
Арендатор
всякий дееспособный гражданин либо
организация, являющаяся юридическим
лицом
3
Договор аренды
(имущественного найма)
договор, по которому арендодатель
обязуется предоставить арендатору
(нанимателю) имущество за плату во
временное владение и пользование или во
временное пользование
4
Договор аренды
транспортного средства без
экипажа
обязательство, по которому арендодатель
предоставляет арендатору транспортное
средство за плату во временное владение и
пользование без оказания услуг по
управлению им и его технической
эксплуатации
5
Договор аренды
транспортного средства с
экипа-
жем
Обязательство, по которому арендодатель
предоставляет арендатору транспортное
средство за плату во временное владение и
пользование и оказывает своими силами
услуги по управлению им и его технической
эксплуатации
6
Договор аренды
предприятия
договор, по которому арендодатель
обязуется предоставить арендатору за плату
63
во временное владение и пользование
предприятие в целом или имущественный
комплекс, используемый для осуществления
предпринимательской деятельности
7
Договор аренды здания
или сооружения
договор, по которому арендодатель
обязуется передать арендатору во
временное владение и пользование или во
временное пользование за плату здание или
сооружение
8
Договор проката
договор аренды, по которому арендодатель,
осуществляющий сдачу имущества в аренду
в качестве постоянной
предпринимательской деятельности,
обязуется предать арендатору движимое
имущество за плату во временное владение
и пользование
9
Договор финансовой
аренды (лизинга)
Гражданско-правовой договор, в
соответствии с которым арендодатель
обязуется приобрести в собственность
указанное арендатором имущество у
определенного им продавца и предоставить
арендатору это имущество за плату во
временное владение и пользование для
предпринимательских целей (ст.665 ГК РФ)
10
Объект аренды
Любое имущество (вещи), которое в
процессе использования не теряет своих
натуральных свойств: земельный участок,
природные объекты, предприятия и другие
имущественные комплексы, здания,
сооружения, оборудование, транспортные