24
сторонами задатком (Постановление Президиума ВАС РФ от 19 января 2010 г. N
13331/09; Определения ВАС РФ от 15 июля 2010 г. № 9342/10 , от 11 марта 2010 г.
№ ВАС-482/10; Постановления ФАС Северо-Западного округа от 30 июля 2010 г. по
делу № А56-52730/2009 и от 27 июля 2010 г. по делу № А56-56865/2009).
Правило о возврате всего исполненного по предварительному договору
распространяется как на арендодателя, причем не только на обеспечительный
платеж, но и на иные предоставления (например, улучшения объекта -
постановление ФАС Северо-Западного округа от 19 июля 2010 г. по делу N А56-
14466/2009), так и на арендатора (например, обеспечительный платеж был оставлен
за арендодателем в связи с фактическим использованием помещений арендатором -
постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 декабря 2009 г. по делу N А05-
2392/2009). Правовое регулирование отношений с отсроченным исполнением и
возникновением прав в будущем нуждается в развитии и приведении в соответствие
с требованиями рынка.
25
2. Элементы договора аренды
2.1 Стороны договора аренды
Вопрос об элементах договора аренды в юридической литературе является
неоднозначным.
Так, Завидов Б.Д. полагает, что договор аренды включает в себя следующие
элементы: стороны (арендодателя и арендатора), предмет (объект) договора, форму
договора (письменную форму договора, с необходимостью в отдельных случаях
осуществлять его государственную регистрацию), цену договора (арендную
плату)
16
.
Другие авторы (например, Ершов В.А.) полагают, что элементами договора
аренды являются стороны, предмет, форма договора и содержание договора
17
. При
этом авторы не обосновывают принципиальность такого различия.
По нашему мнению, к элементам договора аренды с учетом его понятия и
особенностей, о которых говорилось выше, следует отнести , прежде всего, стороны,
предмет (объект) договора аренды, так же форму договора, арендную плату ( цену
договора).
Одним из главных элементов договора аренды являются стороны, которыми
по общему правилу являются арендодатель и арендатор.
Гражданский кодекс в ст.608 ГК РФ формулирует понятие арендодателя
следующим образом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его
собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать
имущество в аренду
18
. Арендодатель - любой субъект гражданского права: как
физическое, так и юридическое лицо. В роли арендодателя как юридического лица
может выступать государство, национально-государственное, административно-
16
Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России. М..2004.- С.22.
17
Ершов В.А. Все о земельных отношениях: кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги,
ответственность.[Текст]. М.: ГроссМедиа.Росбух..2009.-С. 127.
18
Ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации. (часть вторая)…..
26
территориальное и (или) муниципальное образование, а также коммерческие или
некоммерческие организации.
Усложненная система правоотношений выстраивается при сдаче в аренду
государственного и муниципального имущества, ибо управление госсобственностью
- это функции исполнительной власти.
В силу ст. 114 Конституции РФ Правительство РФ правомочно осуществлять
управление федеральной собственностью.
19
От имени Правительства РФ договоры
аренды федерального имущества заключает Министерство имущественных
отношений РФ
20
и его территориальные органы на местах. Уместно подчеркнуть,
что передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам
производится, как правило, на конкурсной основе.
21
Правом сдачи в аренду
федерального имущества могут быть наделены и иные государственные
организации, не являющиеся прямыми собственниками имущества, а наделенные
правом хозяйственного ведения. Это государственные унитарные предприятия,
правомочные сдавать в аренду федеральное движимое имущество без ограничения
(кроме тех случаев, которые установлены законом или иным правовым актом), а
недвижимое - только с согласия собственника (ст.295 ГК РФ).
О казенных предприятиях как арендодателях. Как известно, казенные
предприятия не являются прямыми собственниками, а за ними закреплено лишь
право оперативного управления имуществом. Поэтому казенные предприятия
имеют право заключать договоры аренды в отношении любого имущества лишь
только с согласия собственника (абз. 1 п. 1 ст.297 ГК РФ).
В этом случае от имени собственника такое согласие дает Минимущество и
его территориальные органы, то есть агентства и другие органы власти. Так,
19
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993г.)(с учетом поправок,
внесенных законами РФ о поправказ к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // Справочно-
правовая служба «Консультант Плюс»:[Электронный ресурс]/ Компания «Консультант Плюс».- Послед. обновление
06.12.2012.
20
См.: п.5 Постановления Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. N 96 "О делегировании полномочий Правительства
РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (СЗ РФ. 1994. N 8. Ст. 593; СЗ РФ. 2000.
N 6. Ст. 777; N 13. Ст. 1373).
21
См. Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся
в федеральной собственности, утв. распоряжением Минимущества РФ от 28 июля 1998 г. N 774-Р (БНА. 1998. N 20).
27
недвижимость, принадлежащая на праве хозяйственного ведения предприятиям
железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального
органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта
(Гражданское право" Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого (4-е
издание). М.: Проспект, 2008. С. 146).
Особо следует остановиться на такой разновидности арендодателя, как
бюджетные учреждения.
Эти организации не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом
и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (п. 1 ст.298 ГК РФ).
Строго говоря, бюджетные учреждения в договорах аренды являются только
балансодержателями, ибо сдаваемое в аренду имущество продолжает числиться у
них на балансе. Именно поэтому вместо них договоры аренды заключает
Минимущество РФ и его подразделения на местах. Между тем образовательные и
научные учреждения правомочны самостоятельно сдавать закрепленное за ними
движимое или недвижимое имущество
22
.
В то же время следует отметить, что научные организации, организации
научного обслуживания и социальной сферы Российской академии наук и
отраслевые академии наук, государственные научные организации, выступающие в
качестве арендодателей, обязаны использовать доходы от сдачи арендованного
имущества на развитие своей материально-технической базы.
Между тем следует иметь в виду, что если государственному,
муниципальному или бюджетному предприятию разрешено заниматься
коммерческой деятельностью, то они вправе сдавать имущество в аренду без
ограничений. Но для того чтобы узнать, как и в каком порядке могут заключать
договоры аренды имущества вышепоименованные участники гражданского оборота,
надо обращаться к соответствующему законодательству.
Если фигура арендодателя представлена в ГК РФ отдельной статьей - 608 , то
Кодекс не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет этого
22
Закон Российской Федерации «Об образовании» от 10 июля 1992г. № 3266-1 ( в ред. от 10.07.2012 )//Справочно-
правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] /Компания «Консультант Плюс».- Послед. обновление
06.12.2012.
28
понятия. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований. По
общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица,
заинтересованные в получении имущества в пользование. Однако Кодекс все-таки
делает исключение из указанного правила [См.: Приложение Г]. Так, арендатором
жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст.671 ГК РФ),
при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся
предпринимательской деятельностью (п. 1 ст.656 . п. 1 ст.665 ГК РФ), по договору
проката - лицо, которое использует имущество для потребительских целей (п. 1 ст.
626 ГК РФ)
23
.
Однако при аренде отдельных видов имущества, например природных
ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на
занятие соответствующей деятельностью...
Говоря об арендных правоотношениях, стоит отметить, что законодатель
придерживается идеи о придании им устойчивого характера: договор аренды
сохраняет силу при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ). Кроме того, перемена
собственника в лице арендодателя, вызванная переходом права собственности или
иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, не является
основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2.2. Предмет (объект) договора аренды
Объектом аренды может быть не любое имущество, включая обособленные
природные объекты, а лишь те предметы и вещи, которые не теряют своих
натуральных свойств в процессе потребления, так называемые непотребляемые
вещи, т.е. вещи, не теряющие свои натуральные свойства (п. 1 ст.607 ГК РФ).
Предметом договора аренды также может быть любое движимое и недвижимое
имущество, не изъятое из гражданского оборота.
24
[См.: Приложение А].
23
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) ст.ст.626,656,665,671…
24
Там же. ст.607.
29
Употребляя в п. 1 ст.607 ГК РФ слово "другие", законодатель тем самым дает
расширительное толкование объекту аренды, полагая, что перечень объектов
аренды не является исчерпывающим.
Имущественные права, хотя и являющиеся самостоятельным объектом купли-
продажи (п. 4 ст.454 ГК РФ), не могут передаваться в аренду.
В качестве объекта аренды могут также выступать различные имущественные
комплексы, здания, сооружения и иные непотребляемые вещи, т.е. те объекты,
которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Согласно п.2 ст.606 ГК РФ « плоды, продукция и доходы, полученные
арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с
договором, являются его собственностью»
25
.
Тем не менее, право собственности на такое имущество возникает у
арендатора лишь тогда, когда оно использовалось строго целенаправленно, т.е. в
соответствии с договором, а не иным образом.
Собственностью арендатора выступают и различные прибавления к
полученному по договору аренды имуществу, как-то: его улучшения, первичные
взносы и т.д. В результате в составе арендованного имущества наряду с
имуществом, находящимся в собственности арендодателя, появляется имущество
(собственность) арендатора (на созданную им продукцию, доходы, полученные от
эксплуатации арендованного имущества, и т.п.), если только законом, иным
правовым актом или соглашением сторон не установлено иное. Помимо того, в
собственность арендатора поступают не входящие в состав арендованного
имущества материальные и иные ценности, получаемые и приобретаемые им на
любых законных основаниях - по договору купли-продажи, мены и т.д.
Однако в ч. 2 п. 1 ст.607 ГК делается все-таки оговорка о том, что законом
могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается
или ограничивается. Могут сдаваться в аренду и земельные участки, участки недр.
Для земельных участков и некоторых иных обособленных природных объектов
законом могут быть установлены особенности сдачи их в аренду (п.2 ст.607 ГК РФ):
25
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) ст.606…
30
"Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих
природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому -
необходимости специально предусмотреть меры, направленные на их рациональное
использование"
26
. Так, в частности, при сдаче в аренду земельных участков
арендатор должен соблюдать целевое назначение используемых им земель.
Такие же правила законодатель предусмотрел применительно к недрам и животному
миру, пользование которыми осуществляется на основании государственной
лицензии и соответствующего договора, который арендой законодателем нигде не
называется (ст. 11 Закона «О недрах"; ст. 33 Федерального закона "О животном
мире"). Впрочем, "и в этих случаях отказаться от использования правил об аренде
вряд ли возможно".
27
Что касается сдачи в аренду земельных участков и других обособленных
природных объектов, то это дополнительно регулируется соответствующими
законодательными актами: Земельным кодексом РФ 2001г., законом РФ "О недрах",
Водным кодексом , Лесным кодексом РФ, а также изданным 30 июля 1997г.
Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ.
28
Согласно п. 3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть четко указаны
данные, позволяющие конкретно установить имущество, подлежащее передаче
арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре
условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным
сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Предмет
договора - существенное условие договора.
Весьма важным обстоятельством в договоре аренды является указание на
необходимость четкого определения объекта аренды. В этой связи, закон обязывает
указывать в тексте договора наименование имущества, его количество и качество (п.
26
Гражданское право: Учебник. ч.2. / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М: Проспект, 2008. – С.154.
27
Там же.- С.154.
28
См.: Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ ( в ред. от 28.07.2012), Водный кодекс РФ от 03.06.2006 №74-ФЗ
(в ред. от 25.06.2012), Лесной кодекс РФ от 04.04.2006 № 200-ФЗ. Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992 №2395-1 ( в ред.
от 06.12.2011), Федеральный закон «О животном мире» от 24.04.1995г. №52-Фз ( в ред. от 28.07.2012) //Справочно-
правовая служба «Консультант Плюс»:[Электронный ресурс] /Компания «Консультант Плюс».- Послед. обновление
06.12.2012.
31
3 ст.607 ГК РФ), а для недвижимого имущества - место его нахождения и другие
отличительные признаки, позволяющие индивидуализировать соответствующий
объект аренды, причем описать его состояние с учетом физического и "морального"
износа, с тем, чтобы предмету договора аренды недвижимости мог быть присвоен
уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета
(инвентаризации). Последнее обстоятельство играет главенствующую роль при
определении размера арендной платы. Например, для договора аренды здания
(сооружения) условие о размере арендной платы является обязательным
(существенным) и должно быть зафиксировано только в письменной форме. При
отсутствии этих условий такой договор аренды недвижимости считается
незаключенным (п. 1 ст.654 ГК РФ).
В случае аренды отдельных, специфических видов имущества, например
природных ресурсов, перечень существенных условий такого договора аренды
значительно расширяется.
Необходимо заметить, что если в аренду предоставляется объект
недвижимости, то право аренды такого имущества подлежит государственной
регистрации (ст.26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним").
Если при этом в аренду сдается земельный участок, участок недр или часть
его, то к договору аренды прилагается соответствующий план (чертеж границ), если
же в аренду передаются здания, сооружения, помещения в них или части
помещений, то к договору прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, где
обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой
площади (п.п.2,3 ст.26 вышеназванного Закона).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не
допускается или же ограничивается (п.1 ст.607 ГК РФ), но на сегодняшний день
такого закона нет.
Сдача имущества в аренду не влечет за собой передачи права собственности
на это имущество.
32
В силу норм обязательственного права правомочием по владению,
пользованию и распоряжению имуществом обладает его собственник (ст.209 ГК
РФ). Сам же факт сдачи имущества как собственности в аренду является не чем
иным, как актом распоряжения собственным имуществом. И такая конструкция
арендного обязательства действительно не представляет собой особых трудностей в
правоприменении.
Еще раз напомним о сложности сдачи имущества в аренду не "прямыми"
собственниками, а лицами, уполномоченными сдавать его в аренду в силу закона,
договора или по распоряжению самого собственника. Особая сложность данного
вопроса заключается не только в особом правовом режиме собственности, но и в
количестве законодательных актов, регламентирующих данные правоотношения.
29
2.3 Форма договора аренды
Важная особенность аренды состоит в том, что такой договор должен быть
заключен в письменной форме (п. 1 ст.609 ГК РФ), если речь идет о сроке более
года или когда одной из сторон является юридическое лицо. В последнем случае это
условие соблюдается даже вне зависимости от срока.
30
Хотя в тексте данной правовой нормы и не фигурирует слово "гражданин", но
из нее вытекает возможность физическим лицам заключать между собой договоры
аренды как в письменной, так и в устной форме.
Устная форма договора ограничена пресекательным сроком в один год. Но
существуют и другие виды таких арендных договоров, для которых письменная
форма является обязательной во всех случаях, в том числе и вне зависимости от
срока заключения и действия: договор проката (п. 2 ст.626 ГК); договор аренды
транспортных средств (ст.ст.633, 634 ГК), договор аренды зданий и сооружений
9ст.651 ГК РФ) и предприятий (ст.658 ГК РФ).
31
29
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договор аренды // Договорное право.[Текст]. Кн. 2: Договоры о передаче
имущества. 2-изд. Стер.-М.: Статут.. 2011.- С. 44.
30
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) ст.609…
31
См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) ст.ст.626,633,634,651.658…
33
Если в арендном правоотношении одной стороной выступает юридическое
лицо, а другой - физическое, то такая сделка должна заключаться в письменной
форме.
Правовая форма договора аренды недвижимого имущества имеет более
обязательный нормативно-разрешительный порядок, нежели аренда движимого
имущества: аренда недвижимого имущества подлежит государственной
регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст.609 ГК РФ)
32
.
В этом правоотношении есть два основных момента.
Первый. Государственная регистрация должна производиться по правилам
ст.131 и 164 ГК РФ соответствующими учреждениями юстиции, причем с
фиксацией записи о такой регистрации в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Условия и порядок регистрации
регламентируются законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним, вступившим в силу с 1 февраля 1998г.
И второй. Это вопрос о государственной регистрации аренды на недвижимое
имущество в варианте, если "иное не предусмотрено законом". Здесь слово "иное"
надлежит понимать как исключение из общего правила о регистрации аренды на
недвижимое имущество. Например, государственной регистрации не требуется в
случаях сдачи в аренду транспортных средств: воздушных, морских и речных судов
внутреннего плавания (абз. 2 п. 1 ст.130 ГК РФ).
Для договоров аренды недвижимого имущества, предусматривающих в
последующем переход права собственности на это имущество к арендатору (ст.624
ГК РФ), вопрос заключается только в соблюдении особой формы, предусмотренной
для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст.609 ГК РФ).
В таком варианте государственная регистрация осуществляется путем
составления одного документа, подписываемого обеими сторонами, по правилам
ст.ст. 550-551 ГК РФ, а при аренде предприятия, с последующим переходом права
собственности на него, по правилам ст. ст.559-560 ГК РФ, в такой же форме, как и
при купле-продаже предприятий.
32
Федеральный закон «О государственной регистрации от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ….