34
Регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать
регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права
собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 1 ст.6 Закона о
госрегистрации). И только затем можно регистрировать договор аренды.
Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению
любой из сторон (п. 1 ст.16.2 Закона о государственной регистрации). Если
заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче
заявления о регистрации арендатором применяются правила ст.16 Закона. Иными
словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет
нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с
ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен
быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст.13 Закона о
государственной регистрации).
Особенность указанных правоотношений по аренде недвижимости с
последующим переходом права собственности на это имущество заключается еще и
в том, что к означенному договору должен быть приложен ряд документов:
бухгалтерский отчет, акт инвентаризации, заключение независимой аудиторской
фирмы о составе и стоимости недвижимости, перечень кредиторов и дебиторов и
прочие необходимые документы.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не
допускается или ограничивается. Это предписание относится, прежде всего, к тем
видам объектов гражданских прав, которые изъяты из оборота или
оборотоспособность которых ограничена (ст.129 ГК РФ). Так, запрещена субаренда
участков лесного фонда (ст.31 Лесного кодекса РФ). Если же при аренде основных
средств, принадлежащих субъектам естественных монополий, арендатор
приобретает право владеть и (или) пользоваться более 10% балансовой стоимости
собственного капитала субъекта естественной монополии, то аренда возможна лишь
с согласия соответствующего органа регулирования естественной монополии.
Кроме того, вопросы регистрации договоров аренды зданий, нежилых
помещений, в том числе при продлении их сроков и возобновлении на
35
неопределенный срок, и некоторые другие вопросы рассматриваются в
информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор
практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
33
К вопросу об аренде нежилых помещений внутри зданий.
Вопрос о распространении положений действующего законодательства об
аренде зданий и сооружений на их составные части является сегодня довольно
интересным и спорным.
В частности, это обусловлено тем, что сам по себе вопрос отнесения к
недвижимому имуществу нежилых помещений внутри здания до последнего
времени являлся дискуссионным.
Действующий Гражданский кодекс РФ прямо не относит нежилые помещения
внутри зданий к объектам недвижимости, по этой причине до принятия Закона о
государственной регистрации сделки с нежилыми помещениями внутри зданий, в
том числе сделки аренды, не подлежали государственной регистрации.
В то же время законодательством, а именно статьей 130 ГК РФ, допускается
возможность отнесения законом к недвижимым вещам иного имущества.
Все нежилые помещения, в том числе входящие в состав здания с момента
вступления в силу закона о государственной регистрации, были включены
законодателем в состав объектов недвижимости.
Согласно общему правилу, установленному в п. 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды
недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации,
если иное не установлено законом.
В Гражданском кодексе РФ в пункте 2 статьи 650 фигурирует слово "иное"
применительно ко всему параграфу 4 главы 34 ГК РФ "Аренда заданий и
сооружений", что дает основание говорить о необязательности государственной
регистрации договоров аренды зданий и сооружений, заключенных сроком до
одного года, хотя и в п. 2 ст.651 ГК РФ записано противоположное правило.
33
Вестник ВАС РФ. 2001. - №4.- С.24.
36
В силу того факта, что Гражданский кодекс РФ не рассматривал помещения
внутри зданий в качестве объектов недвижимости, специальное правило,
установленное в статье 651 Кодекса, не затронуло договоры аренды недвижимости
нежилых помещений.
С момента отнесения законодателем нежилых помещений к объектам
недвижимости все сделки аренды с ними (нежилыми помещениями), в силу общего
правила, установленного пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, подлежат обязательной
государственной регистрации. Именно такой позиции в последнее время все чаще и
чаще начинают придерживаться налоговые и иные государственные органы
(например, письмо N 04-02-05/2 от 02.02.2000 г. Департамента налоговой политики
Министерства финансов РФ).
В то же время хочется отметить, что единая позиция органов власти (в том
числе и судебной) относительно необходимости государственной регистрации
нежилых помещений в настоящий момент не сформирована.
Таким образом, отсутствие в Гражданском кодексе РФ прямого указания о
возможности применения норм, регулирующих отношения по аренде зданий и
сооружений, к отношениям по аренде нежилых помещений и принятие Закона о
государственной регистрации сделали возможной ситуацию, в силу которой договор
аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не требует
государственной регистрации, а договор аренды (субаренды) любого отдельного
помещения внутри этого здания подлежит обязательной государственной
регистрации, независимо от срока действия такого договора.
При этом в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор аренды помещения при
отсутствии его государственной регистрации будет считаться незаключенным.
Нелепость и нелогичность ситуации, связанной с разными подходами
законодателя в течение последних лет к вопросам регистрации договоров аренды
зданий и договоров аренды нежилых помещений внутри зданий, порождает
множество споров и дискуссий по этому вопросу.
37
В свою очередь, некоторые известные юристы, например такие, как И.
Исрафилов
34
, считают, что нежилые помещения внутри здания вообще не могут
рассматриваться в качестве самостоятельных объектов арендных отношений, так
как они объединены под общим значением "здание", и к ним следует применять
нормы, регулирующие аренду зданий.
Подобная точка зрения при всей своей простоте и очевидности имеет лишь
логическое, а не правовое обоснование и поэтому может не разделяться другими
авторами.
Но, тем не менее, именно такую позицию занял Президиум Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации, указав в своем информационном
письме N 53 от 1 июня 2000 г. "О государственной регистрации аренды нежилых
помещений"
35
на то, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на
срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.
В качестве обоснования своей позиции Президиум Высшего Арбитражного
Суда РФ привел следующие доводы:
а) нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или
сооружения, в котором оно находится, но неразрывно связанным с ним;
б) в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо
специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых
помещений, к таким договорам должны применяться правила пункта 2 статьи
Гражданского кодекса РФ.
Несмотря на то, что данное письмо носит информационный характер и не
является нормативным актом, позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда
РФ должна сыграть весьма позитивную роль в развитии судебной практики и
оказать существенную помощь налогоплательщикам при защите их интересов в
судебных спорах с налоговыми органами.
Тем не менее, следует полагать, что для окончательного устранения
неопределенности в вопросе необходимости регистрации договоров аренды
34
Исрафилов И. Аренда нежилых помещений.// Хозяйство и права. 1997. № 10.
35
Вестник ВАС РФ. 2000. - № 7.- С.31.
38
помещений внутри зданий и сооружений, заключенных на срок менее одного года,
требуется принятие соответствующих изменений в гражданском законодательстве.
К вопросу о том, что не всякий объект недвижимости может быть предметом
договора аренды.
Отношения, внешне напоминающие арендные, не всегда являются таковыми.
Так, если вы, к примеру, используете крышу здания для размещения рекламы, то это
не значит, что заключен договор аренды. И правило о том, что арендатор имеет
преимущественное право заключить договор аренды на новый срок (ст.621 ГК РФ),
к вам применяться не будет.
Подобная ситуация описана в пункте информационного письма Президиума
ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66. Разрешая спор, суд указал, что крыша - это
отдельный "конструктивный элемент здания", а не самостоятельный объект
недвижимости и ею нельзя пользоваться отдельно от здания. Поэтому крышу нельзя
арендовать. В связи с этим организация, которая использовала крышу для
размещения рекламы, не имеет преимущественного права заключать аналогичный
договор на новый срок (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января
2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
2.4 Арендная плата и срок договора аренды
Следующий элемент договора аренды – это арендная плата.
Согласно п. 2 ст.614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое
имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1)
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или
единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования
арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления
арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю
обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на
39
арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного
имущества
36
.
Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является ни
исчерпывающим, ни императивным. [См.: Приложение Б].
Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания
различных из перечисленных форм, так и в иной, не названной в ст.614 ГК РФ
форме.
Исключением из этого общего правила является положение ст.630 ГК РФ,
согласно которому арендная плата по договору проката устанавливается только в
виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или
единовременно.
37
Наиболее распространена денежная форма арендной платы [См.: Приложение
Д]. В предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы,
устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными
органами. Так, при сдаче в аренду имущества научными организациями Российской
академии наук и отраслевых академий размер арендной платы определяется
договором, но он не может быть ниже среднего размера арендной платы, обычно
взимаемого за аренду имущества в местах расположения таких организаций
38
.
Важную особенность правового регулирования аренды составляет
регламентация в ГК вопроса о возможности изменения размера арендной платы. В
изъятие из общего правила о праве сторон изменять условия договора без
ограничения по срокам и по кратности изменений (ст.450 ГК РФ), в п. 3 ст.614 ГК
РФ предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по
соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в
год. Правило это является диспозитивным, и договором либо законом могут быть
предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.
36
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) ст.614…
37
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) ст.630…
38
См. п. 5 ст.6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. № 127-ФЗ"О науке и государственной научно-технической
политике" ( в ред. от 28.07.2012)// Справочно-правовая служба «Консультант Плюс»:[Электронный ресурс]/ Компания
«Консультант Плюс». – Послед. обновление 06.12.2012..
40
Арендная плата, как и срок в договоре аренды, не является существенным
условием договора.
Следует отдельно остановиться на сроке в договоре аренде, хотя он элементом
договора аренды и не является, тем не менее имеет большое значение для
определения характера арендных отношений.
Поскольку в силу ст.606 ГК РФ арендованное имущество передается
арендатору, как правило, во временное пользование, возникает вопрос о сроках
(времени) пользования им. Срок договора аренды регулируется ст.610 ГК РФ, в
которой, как уже и подчеркнуто нами, нет никакого точного или определенного
срока аренды. Иначе говоря, Кодекс не указывает конкретного срока аренды.
Так, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст.
610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается
заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в
любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один
месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или
договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении
договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст.610 ГК РФ).
Правовая конструкция статьи ГК РФ о сроках аренды по договору составлена
таким образом, что какие-либо конкретные сроки опущены. Это сделано
законодателем для того, чтобы стороны арендного правоотношения были свободны
в выборе срока аренды. Кодекс указывает, что законом могут устанавливаться
максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также
отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не
определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного
срока, установленного законом, договор по истечении срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный
законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.
3 ст.610 ГК РФ). Итак, из ст.610 ГК РФ следует, что законодатель "уходит" от
конкретизации срока в общих положениях об аренде, с другой стороны, в Кодексе
есть ссылки на определение сроков в силу закона и в силу договора, причем примат
41
отдается договорным срокам аренды. Наконец, Кодекс определяет и максимальные
сроки для отдельных видов арендных договоров, называя их предельными. Так,
согласно п. 1 ст.627 ГК РФ, договор проката может быть заключен на срок до
одного года.
42
3. Содержание договора аренды
3.1 Права и обязанности арендодателя
По общему правилу содержанием любого договора являются права и
обязанности сторон. Применительно к договору аренды его содержанием будут
являться права и обязанности арендодателя и арендатора.
Основной обязанностью арендодателя является предоставление имущества
арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и
назначению имущества, а также ответственность за недостатки сданного в аренду
имущества, если бы даже это имущество частично препятствовало пользованию им
(п. 1 ст.612 ГК РФ)
39
. При этом арендованное имущество сдается со всеми его
принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом,
сертификатом качества и т.п., если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы не были переданы, а без них
арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением
либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при
заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем
таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также
возмещения убытков (п. 2 ст.611 ГК РФ).
40
Итак, имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным
требованиям: а) быть пригодным для использования строго по целевому
назначению; б) находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным
нормам и правилам (санитарии, противопожарным правилам, ТУ, ГОСТам,
СНиПам) и (или) обычно предъявляемым требованиям; в) соответствовать условиям
договора аренды, т.е. его существу; г) передаваться при необходимости со всеми его
принадлежностями; д) сдаваться также в аренду с относящимися к имуществу
документами.
39
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) ст.612…
40
Там же. ст.611…
43
Кодекс усиливает ответственность арендодателя за несоблюдение
вышеуказанных условий. Так, арендатор вправе требовать: предоставления
необходимых ему принадлежностей и документов; расторжения договора;
возмещения убытков (ст.15 и 393 ГК РФ).
Закон специально предусмотрел ответственность арендодателя за нарушение
договорного срока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай,
если в арендном договоре не указан сам срок сдачи имущества в пользование, - этот
срок должен быть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и
разумные сроки передачи арендованного имущества, то Кодекс допускает:
а) истребование такого имущества от недобросовестного арендодателя по нормам
обязательственного права (ст.398 ГК РФ);
б) возмещение убытков, причиненных задержкой в исполнении по передаче
имущества;
в) право требовать от арендодателя расторжения договора. Примерно такие же
правила применяются законодателем и в том случае, если арендодатель сдает
имущество в аренду с какими-либо недостатками.
Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества,
полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время
заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В таких негативных
ситуациях, т.е. при получении имущества в аренду с недостатками, право выбора
способа защиты своих нарушенных прав принадлежит арендатору. Он может:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков
имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения
своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных
недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Гражданский кодекс РФ, учитывая фигуру арендодателя как специалиста, при
сдаче им имущества в аренду с недостатками предоставляет арендодателю
альтернативный вариант: или он безвозмездно устраняет недостатки имущества за