42
признано право собственности на этот жилой дом, который она в дальнейшем
продала Орловой А.Ю. а та - Зворыкиной О.В.
Представитель 3-го лица - Себежского отдела Управления Росреестра по
Псковской области полагала, что исковые требования МЛЦ МГУ к Зворыкиной
О.В. удовлетворению не подлежат. Пояснила, что *** на основании решения
мирового судьи Себежского судебного участка № 18 от 17.12.2007 года в ЕГРП
зарегистрировано право собственности Тарасовой Л. М. на объект
незавершенного строительства площадью .......... кв. м, готовности .......... %,
расположенный в д. <адрес>. *** в ЕГРП зарегистрировано право
собственности Тарасовой Л. М. на земельный участок с КН № площадью ..........
кв. м в д. <адрес> из земель населенных пунктов с разрешенным
использованием: индивидуальное садоводство. Впоследствии Тарасова Л.М.
совершила сделку по продаже вышеуказанного имущества Орловой А.Ю.,
которая *** продала это имущество Зворыкиной О.В. Все сделки и переход
права собственности зарегистрированы в установленном законом порядке в
ЕГРП; право собственности Зворыкиной О.В. на спорный земельный участок и
незавершенный строительством жилой дом может быть оспорено только в
судебном порядке.
В кассационной жалобе МЛЦ МГУ ставится вопрос об отмене решения
суда со ссылкой на несоответствие выводов суда 1 инстанции обстоятельствам
дела, а также на нарушение норм материального и процессуального права. В
частности, кассатор указывает на то, что судом оставлено без внимания
наличие технического паспорта на спорный объект, выданного в *** году, а
также проведение работ по межеванию выделенного МЛЦ МГУ земельного
участка, на котором находится жилой дом. Кроме того, по мнению кассатора,
решение суда не соответствует предъявляемым к соответствующему судебному
акту требованиям. Помимо изложенного, кассатор указывает на то, что суд
необоснованно не принял мер к допросу свидетеля П., подписавшего в качестве
представителя МЛЦ МГУ договор мены, а также не дал должной оценки
письменной позиции Администрации, не возражавшей против удовлетворения
43
требований учреждения. Также в кассационной жалобе указывается на
возможность применения норм права относительно приобретательной
давности.
Установлено, что *** года между Тарасовым В.Ф. и Международным
учебно-научным лазерным центром МГУ им. М.В. Ломоносова был заключен
договор мены принадлежащего МЛЦ микроавтобуса марки .........., *** года
выпуска, на жилой дом в д. <адрес>, общей площадью .......... кв. м, в том числе
жилой - .......... кв. м.
При этом в договоре указано на то, что принадлежность жилого дома
Тарасову В.Ф. подтверждается справкой исполкома .......... сельского Совета
народных депутатов .......... района Псковской области, выданной *** года на
основании записи № в похозяйственной книге за *** год.
Данный договор мены удостоверен государственным нотариусом ..........
государственной нотариальной конторы *** года.
Так, в соответствии со ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое
имущество из чужого незаконного владения.
Как усматривается из материалов дела, в том числе письменных
сообщений Администрации сельского поселения .......... и Администрации
Себежского района, право собственности Тарасова В.Ф. на указанный в
договоре объект недвижимости никем не оспаривалось. Соответственно, он
имел право распорядиться принадлежащим ему имуществом, в том числе, и
путем его отчуждения посредством заключения договора мены.
Между тем, в рассматриваемом случае не были соблюдены требования ст.
239 ГК РСФСР, действовавшей в период совершения названной сделки, в
соответствии с которой договоры купли-продажи жилых домов в сельской
местности подлежали обязательной регистрации независимо от субъекта
договора в исполкоме сельского Совета народных депутатов.
В качестве последствий несоблюдения указанных требований положения
указанной нормой права предусматривалась недействительность договора.
44
Более того, право собственности на спорный жилой дом было
зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним за Тарасовой Л.М. на основании решения мирового
судьи судебного участка № 18 Себежского района Псковской области от ***
(отмененного *** после восстановления срока на апелляционное обжалование в
связи с существенным нарушением норм процессуального права).
Реализуя признанное судом право собственности, Тарасова Л.М. ***
продала названный дом Орловой А.Ю., которая, в свою очередь, *** произвела
отчуждение дома Зворыкиной О.В. на основании договора купли-продажи.
Право собственности Зворыкиной О.В. также зарегистрировано в ЕГРП и
никем не оспорено, в то время как в силу ст. 2 Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним»
79
зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть
оспорено только в судебном порядке; государственная регистрация является
единственным доказательством существования зарегистрированного права.
К тому же, исходя из технической документации, договоров купли-
продажи и записей в ЕГРП предметом настоящего спора является объект
незавершенного строительства в виде жилого дома общей площадью .......... кв.
м, степень готовности - ..........%, в то время как предметом договора мены был
определен жилой дом общей площадью .......... кв. м, в том числе .......... кв. м –
жилой.
Ссылки кассационной жалобы МЛЦ МГУ на возможность подтверждения
факта мены свидетельскими показаниями, на позицию Администрации
Себежского района, менявшуюся в процессе рассмотрения дела, на выданный
МЛЦ МГУ в *** году технический паспорт на дом, а также на акт
инвентаризации, составленный комиссией МЛЦ МГУ в том же году, нельзя
признать состоятельными, поскольку сами по себе эти обстоятельства с учетом
79
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. – 1997. - № 30. -
Ст. 3594.
45
установленных судом обстоятельств и характера спора выводы суда об
отсутствии у кассатора правовых оснований к истребованию имущества не
опровергают.
По этому же основанию несостоятельна и ссылка жалобы на проведение в
*** году по заданию МЛЦ МГУ межевых работ в отношении земельного
участка, предоставленного учреждению в *** году.
Тем более что право собственности на этот земельный участок,
зарегистрированное за Зворыкиной О.В., в рамках настоящего спора, вопреки
доводам жалобы, не оспаривалось. Соответствующих исковых требований
относительно земельного участка МЛЦ МГУ не заявляло, а просьба о
наложении ареста в обеспечение иска на жилой дом и земельный участок в
силу требований Гражданско-процессуального кодекса России
80
(далее - ГПК
РФ) к форме и содержанию искового заявления не может свидетельствовать о
предъявлении такого иска.
Ссылка кассатора на возможность применения норм права относительно
приобретательной давности является необоснованной, поскольку по
указанному основанию иск не предъявлялся.
Судебная коллегия определила:
Решение Себежского районного суда Псковской области от 04 февраля
2011 года в части разрешения исковых требований Тарасовой Л. М. о
признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом,
- отменить.
Постановить в этой части новое решение, которым отказать Тарасовой Л.
М. в иске о признании права собственности на незавершенный строительством
жилой дом общей площадью .......... кв. м с хозяйственными постройками,
находящимися по адресу: <адрес>.
81
80
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-
ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2002. - № 46. - Ст. 4532.
81
Дело № 33 – 621. Кассационное определение от 31 мая 2011г. // [Электронный ресурс] –
РосПравосудие. - URL: https://rospravosudie.com/court-pskovskij-oblastnoj-sud-pskovskaya-
oblast-s/act-103651390/ (дата обращения: 10.10.2017)
46
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ВЕЩНЫХ ПРАВ В СОВРЕМЕННОМ
РОССИЙСКОМ ПРАВЕ
3.1 Основные проблемы вещных прав
Реформирование Гражданского кодекса РФ, осуществляемое на основе
Указа Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании
Гражданского кодекса Российской Федерации»
82
и Концепции развития
гражданского законодательства Российской Федерации 2009 г., в 2015 г.
подошло к своей центральной части - вещному праву, нормы которого
закреплены в разд. II «Право собственности и другие вещные права» ГК РФ.
Все без исключения изменения, внесенные в 2012-2015 гг. в разд. I «Общие
положения» (включая нормы о юридических лицах), а также в разд. III «Общая
часть обязательственного права» Кодекса, прежде всего, касаются оформления
имущественного (гражданского) оборота. Поэтому при всей своей важности
(хотя и далеко не полной бесспорности), по юридической и социально-
экономической значимости они не могут сравниться с предполагаемыми
изменениями вещного права, на котором базируется имущественный оборот.
83
Как известно, проект новой редакции Гражданского кодекса РФ еще 3
апреля 2012 г. был внесен Президентом РФ в Государственную Думу РФ,
которая приняла его в первом чтении 27 апреля 2012 г. После этого в
соответствии с постановлением Государственной Думы РФ от 16 ноября 2012 г.
этот законопроект был разделен на 11 блоков (самостоятельных
законопроектов), каждый из которых в дальнейшем должен был приниматься
отдельно. К настоящему времени в качестве федеральных законов приняты
восемь таких блоков. Однако блок, посвященный вещному праву, несмотря на
82
Указ Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского
кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. –
2008. - № 29 (часть I). - Ст. 3482.
83
Суханов Е.А. Проблемы вещного права в современном российском праве // Журнал
российского права. - № 4. – 2016. – С. 33.
47
свое кардинальное значение (а возможно, именно благодаря этому), остается
без движения и теперь уже едва ли будет принят действующим составом
Государственной Думы РФ. В связи с этим возникает вопрос о причинах
создавшейся ситуации и перспективах ее разрешения, ответ, на который во
многом зависит от ясного представления о существе и значении вещного права
в современном правопорядке рыночного типа.
Необходимость использования земельных ресурсов (земельных участков)
для любого вида человеческой деятельности наталкивается на созданную самой
природой их естественную ограниченность, которая в сочетании с монополией
их частных собственников становится неизбежным препятствием для
экономического развития. Появляется задача, выражаясь словами А.В.
Венедиктова, обеспечить экономически необходимое и юридически прочно
защищенное участие одних лиц в праве собственности других лиц на
земельные участки (недвижимые вещи). При этом «юридическую прочность»
таких отношений не может обеспечить обязательственное право, главным
образом договоры аренды, имеющие краткосрочный характер и зависящие от
воли собственников-арендодателей и их правопреемников.
84
Поэтому в европейском континентальном праве появилась категория
вещных прав, заменившая собой феодальную конструкцию «разделенной», или
«расщепленной» собственности (в англо-американском праве их роль
выполняют различные real estate). Объектами ограниченных вещных прав в
классическом пандектном праве стали земельные участки, а в других
правопорядках - в том числе находящиеся на земельных участках строения и
сооружения (иные недвижимые вещи). Следовательно, появление категории
вещных прав является объективной необходимостью, ибо, как отмечал И.А.
Покровский, одним правом собственности «мог бы удовлетвориться только
разве самый примитивный экономический быт»
85
. О справедливости этого
84
Венедиктов А.В. Избранные труды по гражданскому праву. В 2-х томах / А.В. Венедиктов.
- М.: Статут, 2014. – С. 355.
85
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права / И.А. Покровский. - М.: Норма,
2008. - С. 207.
48
подхода свидетельствует история отечественного вещного права. Так, в
советское время земля была объявлена исключительной собственностью
государства, а земельные участки стали объектами, полностью изъятыми из
гражданского оборота. Это повлекло упразднение деления вещей на движимые
и недвижимые (примечание к ст. 21 Гражданского кодекса 1922 г.), ибо
главный вид недвижимости - земельные участки - был исключен из
имущественного оборота. Сама категория вещных прав утратила практическое
значение, поскольку объект ограниченных вещных прав в их классическом
(пандектном) понимании составляют именно и только земельные участки.
В ГК РСФСР 1922 г. в качестве вещных прав, кроме права собственности,
остались лишь право застройки и право залога. Право застройки было отменено
в 1948-1949 гг., а залог стал рассматриваться исключительно как способ
обеспечения надлежащего исполнения обязательств, т. е. как институт
обязательственного права. После этого ГК РСФСР 1964 г. вообще упразднил
категорию вещных прав, а место вещного права заняло всеобъемлющее право
собственности.
С переходом к рыночной организации экономики неизбежно последовало
восстановление права частной собственности на земельные участки и их
рассмотрение в качестве основного вида недвижимости. Это повлекло
восстановление вещного права, не сводящегося к праву собственности. Данный
подход составляет одно из главных направлений осуществляемой в настоящее
время реформы Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем в условиях, когда
свыше 90% земельных ресурсов остаются в государственной и муниципальной
собственности, иначе говоря, в девяти случаях из десяти земельный участок
принадлежит публичному собственнику, а находящееся на нем здание или
сооружение - частному собственнику, стали неизбежными отступления от
классических подходов.
86
Кроме того, здания и сооружения в российском праве
традиционно рассматриваются как вполне самостоятельные недвижимые вещи,
особенность которых состоит в их «физической и юридической связи с землей»
86
Суханов Е.А. – Указ. соч. – С. 35.
49
(п. 1 ст. 130 ГК РФ). Тем самым исключается действие классического
принципа superficies solo cedit. Следовательно, классический (пандектный)
вещно-правовой механизм может применяться лишь в отношениях частной
собственности на земельные участки, тогда как для публичной земельной
собственности он может использоваться только в значительно измененном
виде. Наконец, длительное отсутствие в российском правопорядке вещного
права и соответствующих теоретических исследований имело следствием
отсутствие ясности и единства в понимании вещно-правовых институтов, что, в
свою очередь, породило разнобой в трактовке юридической природы
конкретных имущественных прав. В частности, в современной российской
литературе и правоприменительной практике укоренилось представление о
вещном характере прав арендатора чужой вещи, причем как недвижимой, так и
движимой (и, наоборот, о, сугубо обязательственно-правовой природе прав
залогодержателя). В конечном счете, многие классические представления и
подходы все же удалось восстановить в Концепции развития гражданского
законодательства Российской Федерации.
87
В связи с этим принципиальную важность имеет вопрос: должно ли
использование земельных участков, находящихся в публичной собственности,
оформляться преимущественно договорами аренды (тем более что они имеют
вещный элемент в виде права следования, а в новой ст. 39.8 Земельного кодекса
России стали долгосрочными - до 49 лет) или следует переходить к более
широкому использованию традиционного ограниченного вещного права
застройки? Получившие у нас распространение договоры аренды под застройку
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности (именуемые также инвестиционными договорами, или
договорами строительной аренды), давно не соответствуют классическим
представлениям об аренде. По окончании такой «аренды» и завершении
строительства застройщик не только становится собственником сооружения, не
будучи собственником земли, но и приобретает право на ее приватизацию (ст.
87
Суханов Е.А. – Указ. соч. – С. 36.
50
39 20 , а ранее - ст. 36 ЗК РФ), т. е. суть такого «арендного» договора сводится к
приобретению застройщиком в собственность земельного участка при условии
осуществления на нем соответствующего строительства. Крупный
отечественный бизнес (интересы которого теперь во многом определяют
законодательное развитие) в целом неплохо приспособился к ситуации
господства публичной собственности на земельные ресурсы, используя их для
строительства и эксплуатации линейных объектов (нефте- и газопроводов,
линий электропередач и связи, железных дорог и т.п.) в административно-
правовых (публично-правовых) формах. Он не видит какой-либо острой
необходимости изменения этой ситуации, соответственно, и законодатель не
торопится с переходом к гражданско-правовым формам сервитутов и (или)
иных ограниченных вещных прав, в большей мере соответствующим
рыночным условиям хозяйствования (тем более что переоформление титулов
на земельные участки повлечет дополнительные затраты, которые затем будут
включены в тарифы для потребителей соответствующих услуг, а
минимизировать эти расходы государство не обещает).
88
Ситуацию осложняет известная, хотя и в значительной мере
искусственная, конкуренция в регулировании земельных отношений между
Гражданским и Земельным кодексами, т.е., по сути, между частным и
публичным правом. Земельное право пока никак не желает ограничиться
публично-правовым регулированием земельных отношений и всячески
стремится сохранить в этом свою преобладающую роль. Так, согласно п. 3 ст. 3
ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению
земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются
гражданским законодательством, но лишь при условии, если иное не
предусмотрено земельным и другим природоресурсным законодательством.
Такой подход имеет право на существование в условиях господства публичной
собственности на землю, но насколько он отвечает уже имеющимся
88
Флейшиц Е.А. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. / Е.А. Флейшиц. – М.:
Статут, 2015. – С. 155.
51
отношениям частной собственности на земельные участки и тем более
перспективам их развития в рыночных условиях? Известно, что земельное
законодательство обновлялось не только значительно позднее гражданского
законодательства, но и почти в полном отрыве от него, а в Земельный кодекс
2001 г. были включены многочисленные нормы гражданско-правового
характера (тогда как посвященная вещным правам на землю гл. 17 ГК РФ при
принятии его первой части в 1994 г. была «заморожена» законодателем и
вступила в силу лишь в апреле 2001 г.). Результатом этого стало появление ряда
принципиальных противоречий между нормами ГК РФ и ЗК РФ. В частности,
Земельный кодекс РФ не только не упоминает общую категорию ограниченных
вещных прав на земельные участки, но и закрепляет попытку устранить эти
права, сохраняя лишь право собственности и аренду, а также некоторые
сервитуты.
Очевидно, по мысли законодателя, это должно максимально упростить
правовой режим землепользования, что не соответствует потребностям
развитого имущественного оборота. Фактически же этот подход оказался
неудачным, ибо в ЗК РФ пришлось сохранить право постоянного (бессрочного)
пользования для некоторых некоммерческих организаций и право
пожизненного наследуемого владения для граждан (причем оба они касаются
только земельных участков, находящихся в публичной собственности), а также
безвозмездное срочное пользование такими земельными участками (ст. 24 ЗК
РФ) и сервитуты. Поэтому последовательное движение по пути рыночных
преобразований требует кардинального изменения данной ситуации путем
внесения серьезных изменений не только в гражданское, но и в земельное
законодательство.
89
Концепция развития гражданского законодательства Российской
Федерации и разработанный на ее основе законопроект о новой редакции
Гражданского кодекса РФ предусмотрели три основных направления
реформирования раздела ГК РФ о вещном праве:
89
Флейшиц Е.А. – Указ. соч. – С. 156.