62
Губернатора города Севастополя в связи с совпадением в одном лице и лица,
полномочного издавать соответствующего распоряжение, и лица,
подписавшего Инвестиционный контракт.
Закон Города федерального значения Севастополя, устанавливающий
требования к объектам инвестиционных проектов не принят. При указанных
обстоятельствах Инвестиционный контракт №20/ИК/ИМ от 30.12.2014 не
противоречит критериям инвестиционных проектов в силу их отсутствия.
В соответствии с пунктом 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской
Федерации предварительный договор должен содержать все существенные
условия основного договора.
Исследовав на предмет соответствия требованиям пункта 3 статьи 429
Гражданского кодекса Российской Федерации содержание Инвестиционного
контракта №20/ИК/ИМ от 30.12.2014, суд приходит к выводу о согласовании
сторонами всех существенных условий договора аренды, подлежащего
заключению сторонами в будущем, исходя из следующего.
В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской
Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за
плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса
Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и
другие обособленные природные объекты, которые не теряют своих
натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В
договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта
аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте,
подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, предварительный договор должен содержать условия,
позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия
63
основного договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в
качестве объекта аренды.
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды»
98
разъяснено, что в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут
быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты,
предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения,
оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих
натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской
Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2.1, 5.1.12 сторонами согласован срок – до 30.12.2019. В
судебном заседании представитель ООО «СК «Форум Крым» подтвердил, что
указанный срок считает исходя из содержания Инвестиционного контракта
№20/ИК/ИМ от 30.12.2014 предельным сроком предоставления земельного
участка в аренду.
Таким образом, срок аренды как условие договора, подлежащего
заключению сторонами согласован.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской
Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование
имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной
платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не
определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно
применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых
обстоятельствах.
98
Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах
практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды» // Вестник ВАС РФ. - № 1. - Январь. - 2012.
64
Инвестиционный контракт №20/ИК/ИМ от 30.12.2014 не содержит
условий о цене договора аренды. При этом, суд обращает внимание, что
согласование цены договора (размера арендной платы) в данном случае не
требовалось, поскольку расчет размера арендной платы за земли
государственной формы собственности определяется не по соглашению сторон,
а в силу императивных норм действующего законодательства, исходя их
следующего.
Если в предварительном договоре условие о цене не было указано,
требование о включении в основной договор условия о том, что цена
определяется в порядке, предусмотренном в ст. 424 ГК РФ, должно быть
удовлетворено арбитражным судом (пункт 3 Информационного письма
Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 мая
1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением,
изменением и расторжением договоров».
99
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 424 Гражданского кодекса
Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене,
установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях
применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или
регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или)
органами местного самоуправления. В случаях, когда в возмездном договоре
цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий
договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при
сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы
или услуги.
В соответствии с частью 2 статьи 66 Конституции Российской Федерации
статус города федерального значения определяется Конституцией Российской
Федерации и уставом города федерального значения, принимаемым
99
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики
разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» //
Вестник ВАС РФ. - № 7. - 1997.
65
законодательным (представительным) органом соответствующего субъекта
Российской Федерации. Статус субъекта Российской Федерации может быть
изменен по взаимному согласию Российской Федерации и субъекта Российской
Федерации в соответствии с федеральным конституционным законом.
Таким образом, с учётом указанных положений Конституции возможно
установление особого статуса субъекта Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 12.1 Федерального Конституционного
закона № 6-ФКЗ до 1 января 2017 года на территориях Республики Крым и
города федерального значения Севастополя особенности регулирования
имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также
отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть
установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и
нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя
по согласованию с федеральным органом исполнительной власти,
уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в
соответствующей сфере.
Таким образом, часть 2 статьи 66 Конституции Российской Федерации в
совокупности с положениями части 1 статьи 12.1 Федерального
Конституционного закона № 6-ФКЗ от 21.03.2014 устанавливают особый статус
Города федерального значения Севастополя, предусматривают ограниченный
период (до 1 января 2017 года) специального порядка особенностей
регулирования имущественных отношений. Указанные положения имеют
большую юридическую силу по отношения к положениям пункта 1 статьи 3
Гражданского кодекса Российской Федерации и являются специальными по
отношению к положениям, закреплённым в пункте «О» статьи 71 Конституции
Российской Федерации.
Постановлением Правительства Севастополя от 26 июня 2015 г. № 564-
ПП «Об утверждении правил определения размера арендной платы за аренду
имущества, находящегося в собственности города Севастополя, порядка,
66
условий и сроков ее внесения и распределения»
100
определён порядок
определения цены аренды недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 7 указанного постановления в случае
заключения договора без проведения торгов размер арендной платы по
договору устанавливается в размере, определенном отчетом об оценке
арендной платы за пользование объектом аренды, выполненным оценщиком, на
дату оценки и скорректированном на дату заключения договора в соответствии
с индексом потребительских цен, установленных Федеральной службой
государственной статистики.
Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков
внесения арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью
Города федерального значения Севастополя утвержден постановлением
Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП.
101
Пунктами 1.4.1., 1.4.2 указанного порядка предусмотрено, что указанный
порядок применяется при заключении договоров аренды земельных участков,
предоставленных в установленном законом порядке без проведения торгов, при
переоформлении в установленном законом порядке права постоянного,
временного пользования, временного пользования земельными участками на
условиях аренды, а также права пользования чужим земельным участком для
сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка
(суперфиций) на право аренды.
100
Постановление Правительства Севастополя от 26 июня 2015 г. № 564-ПП «Об
утверждении Правил определения размера арендной платы за аренду имущества,
находящегося в собственности города Севастополя, порядка, условий и сроков ее внесения и
распределения» [Текст] // [Электронный ресурс] – КонсультантПлюс - URL:
http://www.consultant.ru/regbase/cgi/online.cgi?req=doc&base=RLAW509&n=8488&dst=100001
#0 (дата обращения: 24.10.2017)
101
Постановление Правительства Севастополя от 19 января 2017 г. № 26-ПП «О внесении
изменений в постановление Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП «Об
утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения
арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью города федерального
значения Севастополя» [Текст] // [Электронный ресурс] – КонсультантПлюс - URL:
http://www.consultant.ru/regbase/cgi/online.cgi?req=doc;base=RLAW509;n=24487#0 (дата
обращения: 24.10.2017)
67
Договор аренды подлежит заключению без проведения торгов по
обстоятельствам, которым суд уже дал оценку (в связи с подписанием
Инвестиционного контракта №20/ИК/ИМ от 30.12.2014 Правительством
Севастополя в лице Губернатора города Севастополя, полномочного издавать
соответствующие распоряжения о предоставлении земельных участков в
аренду без проведения торгов).
На основании вышеизложенного, суд пришёл к выводу, что сторонами
согласована как цена договора аренды земельного участка, подлежащего
заключению по условиям предварительного договора, так и порядок ее
определения – цена определяется по правилам Постановления Правительства
Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП.
В соответствии с пунктом 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской
Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора
влечет его ничтожность.
В соответствии с пунктом 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской
Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон
договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть
заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества
подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
С учётом положений пункта 2 статьи 429, статьи 550 Гражданского
кодекса Российской Федерации предварительный договор купли-продажи
недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления
одного документа. Указанная правовая позиция отражена в Определении
Верховного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 N 5-В10-42.
Все условия договора аренды, подлежащего заключению, согласованы
сторонами в письменной форме путём составления одного документа:
Инвестиционного контракта №20/ИК/ИМ от 30.12.2014.
68
С учётом положений пункта 1 статьи 164, пункта 2 статьи 429, пункта 2
статьи 558, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации
суд пришёл к выводу, что отсутствие государственной регистрации
Инвестиционного контракта №20/ИК/ИМ от 30.12.2014 не влияет на его
действительность. Предварительный договор о заключении договора,
подлежащего государственной регистрации, не подлежит государственной
регистрации. Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в
Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 25.09.2012 № 6616/12 по делу № А55-8370/2010.
Законодательство не содержит требований о регистрации предварительного
договора аренды недвижимости.
Пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации
предусмотрено, что в предварительном договоре должен быть указан срок, в
течение которого подлежит заключению основной договор. Если такой срок не
согласован – основной договор подлежит заключению в течении года с
момента заключения предварительного договора.
В Инвестиционном контракте №20/ИК/ИМ от 30.12.2014 не указан срок,
в течение которого подлежит заключению договор аренды, что дает основание
суду сделать вывод о том, что договор аренды земельного участка подлежит
заключению в срок до 30.12.2015.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что сторонами в
Инвестиционном контракте №20/ИК/ИМ от 30.12.2014 согласованы все
существенные условия основного договора аренды земельного участка, исходя
из пунктом 4 статьи 429 ГК РФ, установлен срок для заключения последнего, а
также соблюдена форма предварительного договора, следовательно, указанный
инвестиционный контракт является заключенным и порождает для сторон
обязательства по заключению основного договора аренды.
В соответствии с пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской
Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор,
уклоняется от заключения основного договора, применяются положения,
69
предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской
Федерации.
В остальной части требования истца не могут быть удовлетворены, как
заявленные преждевременно.
Суд решил: исковые требования по заявлению от 24.08.2015 Общества с
ограниченной ответственностью «Строительная компания «Форум Крым»
удовлетворить в части. А именно: обязать Правительство Севастополя
заключить договор аренды земельного участка общей площадью 32 696 +/- 63
кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, г.Севастополь,
Гагаринский район, в районе ул. Челнокова, 19, кадастровый номер
91:02:001002:4090, с Обществом с ограниченной ответственностью
«Строительная компания «Форум Крым» (арендатор) на условиях,
закрепленных в договоре аренды земельного участка (Приложение).
102
Думается, что в нормативно-правовом регулировании права застройки в
г. Севастополе и Республике Крым масса пробелов. Но обратим внимание на
то, что изменения в само гражданское законодательство РФ не внесены,
то есть пока на федеральном уровне не будут обозначены все тонкости права
застройки, то и на региональном не стоит требовать соблюдения, еще не
принятых, норм.
Действительно, государственные органы Севастополя и Крыма могут
принять свои акты, регулирующие вопросы права застройки с учетом
особенностей геодезии и расположения города и полуострова, однако они не
должны противоречить Конституции России, ГК РФ, ЗК РФ,
Градостроительному кодексу РФ и многим иным специализированным
законам.
Как было отмечено ранее, расхождений в правовом регулировании права
застройки России и Украины немало. На основании этого необходимо принять
Законопроект № 47538-6 от 27.04.2012 г. и внедрить его нормы в гражданское
102
Решение от 2 декабря 2015 г. по делу № А84-1669/2015 // [Электронный ресурс] – СудАкт
– URL: http://sudact.ru/arbitral/doc/TTyv9tbm2Oo7/ (дата обращения: 25.10.2017)
70
законодательство РФ. Думается, что после таких изменений произойдет
эволюция застройки в России.
Выше обозначенный пример из судебной практики не единственный. В
данный момент все суды Севастополя и Крыма переполнены исками о
признании права собственности, об установлении границ земельного участка, о
сносе незаконно построенных многоэтажных/среднеэтажных/малоэтажных
домов, об установлении законности той или иной постройки и многое другое.
Все это негативно сказывается на адаптации граждан к новым правилам и
законам. Было бы целесообразней принять единые правила или нормы,
регулирующие право застройки.
Таким образом, право застройки, на наш взгляд, самая острая проблема
вещного права, требующая незамедлительного решения.
3.2 Тенденции развития вещных прав
Развитие института вещных прав неотъемлемо связано с
оборотоспособностью различного имущества, на которое данные права
устанавливались. Наиболее устойчивое к трансформациям право
собственности, то устанавливалось как вещное право в отношении земельного
участка, то ограничивалось возможностью обладать землей исключительно
публичными образованиями.
103
Вместе с тем к вещному праву, кроме права собственности, на различных
этапах развития российского гражданского права, то вводились, то исключались
различные права на имущество.
В частности, в дореволюционной России под вещным правом понимался
довольно широкий круг гражданских прав, особенно в области земельных
103
Стародумова С.Ю. Вещные права в контексте изменений Гражданского кодекса
Российской Федерации: современное состояние и перспективы развития // Вестник
Московского университета им. С. Ю. Витте. 2013. - № 1 (2). – С. 33.
71
отношений, а именно, право собственности и ограниченные вещные права, в
числе которых права участия частного и права угодий, права владения и
пользования (право пожизненного владения, чиншевое право, право застройки).
В советский период вещное право поначалу было узаконено в специальном
разделе ГК РСФСР 1922 г., а к вещным правам были отнесены право
собственности, право застройки и залог. В дальнейшем среди юристов стало
преобладать мнение, что нет никаких оснований для выделения вещных прав в
качестве одного из подразделений гражданского законодательства, в связи с чем
, в указанный период право оперативного управления, являлось единственным
признаваемым ограниченным вещным правом.
104
В настоящее время Гражданский кодекс РФ говорит о праве
собственности и других вещных правах, раскрывая их в различных статьях.
Необходимо отметить, что ГК РФ не раскрывает понятие вещного права, о нем,
в общих чертах, говорится в экономическом словаре как о правовых нормах,
регулирующих имущественные отношения, права на имущество (вещи). И
далее уточняется, что вещное право дает основание имеющему его лицу
действовать в отношении имущества, не прибегая к согласию и поддержке
других лиц.
105
Полагаем, что данное положение уместно для права
собственности и в отношении определенного круга вещей.
Вместе с тем в наименовании вещных прав в ГК РФ и другом
законодательстве, регулирующем имущественные отношения, нет единства
дефиниций. Да и сама предложенная законодателем новая терминология
относительно вещных прав, думается, вызовет еще большую путаницу и
сложности в правоприменении. Рассмотрим некоторые примеры.
Принятый 26 июня 2007 г. ФЗ No 118-ФЗ «О внесении изменений в
законодательные акты РФ в части приведения их в соответствие с Земельным
104
Ахметьянова З.А. – Указ. соч. – С. 89.
105
Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь /
Б.А. Райзберг. – М.: ИНФРА-М, 2016. – С. 366.