52
1) закрепление развернутой системы ограниченных вещных прав
(включающей право застройки);
2) установление гражданско-правовой защиты фактического владения;
3) совершенствование вещно-правовых способов защиты вещных прав.
Особую остроту сохраняет вопрос о юридической природе прав
арендатора и целесообразности замены договоров аренды земельных участков,
находящихся в публичной собственности, вещным правом застройки.
Как уже отмечалось, сохранившееся в отечественной экономике
преобладание государственной (публично-правовой) собственности на объекты
недвижимости содействовало консервации представлений об аренде как одном
из главных институтов гражданского права, способных обеспечить потребности
развивающегося малого и среднего бизнеса.
Однако в условиях развития рыночного оборота, основой которого
является частная собственность, преимущественная защита интересов
пользователя-арендатора, а не собственника-арендодателя представляется
странной. Вряд ли такое отношение к институту аренды сохранилось бы в
условиях, когда в роли арендодателей выступали бы преимущественно частные
собственники недвижимости, а не представляющие публичную власть
чиновники.
90
Стоит также заметить, что наличие в обязательственном праве арендатора
некоторых вещных элементов само по себе не превращает его в вещное, ибо в
нем по-прежнему отсутствуют другие важные признаки вещного права, прежде
всего, непосредственное господство над чужой вещью.
Вместе с тем предлагаемый Концепцией развития гражданского
законодательства Российской Федерации и проектом новой редакции раздела II
ГК РФ отказ от вещных характеристик прав арендатора и введение
традиционной системы ограниченных вещных прав вовсе не предполагают
полного отказа от использования договоров аренды недвижимости в их
90
Гонгало Б.М. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Б.М. Гонгало. - М.: Статут, 2017. – С.
233.
53
сложившемся понимании. Речь идет о создании возможности добровольного и
осознанного выбора гражданско-правовых форм, юридически опосредующих
использование чужих недвижимых вещей, включая использование частными
лицами недвижимых вещей (земельных участков), находящихся в
государственной (публичной) собственности.
Преимущества вещного права застройки в сравнении с долгосрочной
арендой давно известны и очевидны. Прежде всего, право застройки в отличие
от арендного права может быть предметом залога, что открывает возможность
банковского кредитования строительства соответствующего объекта. При этом
оформление права на созданное строение значительно упрощается (а по сути
становится автоматическим). Длительный срок права застройки (до 99 лет с
возможностью продления) допускает снос старого здания и возведение нового с
учетом быстрого развития строительных и иных технологий. Наконец, по
окончании действия права застройки его субъект вправе получить
компенсацию за строение, переходящее в собственность собственника
земельного участка (тогда как при прекращении права аренды земельного
участка юридическая судьба возведенного на нем строения становится
неопределенной и оно «повисает в воздухе»).
91
Заметим, что в Концепции развития вещного права установлено
следующее:
Следует расширить круг ограниченных вещных прав на земельные
участки, не ограничиваясь только правом собственности и правом аренды.
Вещные права на иные природные объекты (участки недр, водные
объекты) должны быть принципиально едиными с вещными правами на
земельные участки. Перечень, субъекты, объекты и содержание
соответствующих прав должны быть закреплены в ГК России. Публично-
правовые ограничения, касающиеся этих прав, могут быть установлены
кодексами и законами об отдельных видах природных объектов.
91
Гонгало Б.М. – Указ. соч. – С. 234.
54
Должны быть закреплены две базовые модели вещных прав на земельные
участки: 1) право застройки (суперфиций), предполагающее изменение
правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего
возведение на нем различных сооружений; 2) право постоянного владения и
пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности
использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции. Обе
модели данных прав предоставляют их обладателям правомочия владения и
пользования земельным участком.
Право застройки предназначено для случаев, когда земельный участок
используется для строительства на нем различного рода объектов с их
последующей эксплуатацией. Содержание права застройки - владение и
пользование земельным участком, а также находящимися (возведенными) на
земельном участке зданиями и сооружениями. По общему правилу здания и
сооружения, возведенные на земельном участке, который обременен правом
застройки, признаются собственностью собственника земельного участка. В
течение срока действия права застройки суперфициар вправе изменять и
сносить указанные здания и сооружения, а также возводить новые.
Право застройки является: а) срочным (от 50 до 199 лет); б) отчуждаемым
(переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства); в)
платным - плата устанавливается соглашением сторон, минимальный размер
платы может устанавливаться законом.
Право застройки возникает на основании договора и считается
возникшим с момента государственной регистрации.
После истечения срока действия права застройки здания и сооружения
вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без
какой-либо компенсации суперфициару.
При закреплении в российском законодательстве права застройки следует
изменить подход, при котором арендатор земельного участка приобретает
право собственности на возведенные на таком участке здания и сооружения.
Арендатор земельного участка должен приобретать лишь право аренды на
55
возведенные им на земельном участке здания и сооружения, что является
продолжением конструкции «единого объекта». В противном случае возникнет
парадоксальная ситуация, при которой обладатель обязательственного права на
земельный участок (арендатор) приобретет «более сильное» право в отношении
расположенных на земельном участке строений, нежели обладатель вещного
права на земельный участок (суперфициар). Для земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, на определенный период
могут быть установлены иные переходные положения.
Право застройки может быть использовано также для тех ситуаций, когда
собственник здания или сооружения, расположенного на земельном участке, не
имеет каких-либо прав на последний. В этом случае в силу прямого указания
закона за собственниками зданий и сооружений может быть признано право
застройки на данный земельный участок.
Как мы уже выяснили, самой острой проблемой вещных прав является
не закрепленное право застройки. Данный вид вещного права давно
употребляется, однако все никак не может закрепиться в самом гражданском
законодательстве.
Отметим некоторые особенности права застройки в таких субъектах
Российской Федерации, как город федерального значения Севастополь и
Республика Крым.
В соответствии с Федеральным конституционным законом от 21 марта
2014 г. № 6-ФКЗ
92
в состав Российской Федерации были приняты два новых
субъекта, а именно Республика Крым и город федерального значения
Севастополь.
В связи с этим в субъектах до 1 января 2017 года был назначен, так
называемый, «переходный период» (следует заметить, что этот «период»
продлевался несколько раз). Он означал, что все сферы жизнедеятельности
92
Федеральный конституционный закон от 21 марта 2014 г. № 6-ФКЗ «О принятии в
Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации
новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» //
Собрание законодательства РФ. - 2014. - № 12. - Ст. 1201.
56
населения Крыма и Севастополя должны полностью войти в правовое поле
России. Например, прошла национализация стратегически важных объектов
(Севастопольский Морской завод, Рудоуправление имени Горького и многое
другое), должны были установить границы самих субъектов, разработать и
утвердить генеральный план города Севастополя и Республики Крым (который
летом 2016 года вошел в состав Южного Федерального округа для
эффективности работы государственных органов власти), а также граждане
могли, по желанию, переоформить документы на недвижимость. Однако в силу
существенных расхождений законодательства Украины и Российской
Федерации во время переоформления объектов недвижимого имущества
возникли судебные споры. Разберем один из них.
Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания
«Форум Крым» (далее – истец, ООО «СК «Форум Крым») обратилось в
Арбитражный суд города Севастополя к Правительству Севастополя (далее -
ответчик) с иском об обязании ответчика во исполнение условий
инвестиционного контракта № 20/ИК/ИМ от 30.12.2014 года принять
распорядительные документы, необходимые для предоставления ООО
«Строительная компания «Форум Крым» в аренду земельного участка общей
площадью 32 696 кв.м., расположенного в микрорайоне «Омега-2а» (р-н улицы
Челнокова, 19).
Государственным актом постоянного пользования земельным участком
от 27.12.2001 № II-КМ № 005741, выданным Севастопольской городской
государственной администрацией, на основании распоряжения от 14.12.2001 №
2764-р, земельный участок площадью 22.6124 га закреплён на праве
постоянного пользования за войсковой частью А-3009 Министерства обороны
Украины.
Между Войсковой частью А-0183 Управления расквартирования и
капитального строительства Военно-Воздушных сил Вооруженных сил
Украины (сторона – 1) и ООО «Сатурн-МК» (сторона – 2) заключен договор №
193/i/04/2 от 30.11.2004 года, предметом которого является совместное
57
строительство комплекса жилых зданий со встроенно-пристроенными
помещениями в городе Севастополе, военного городка № 401 приблизительной
площадью 9 гектар (бухта Круглая) (п.1.1), ТОВ «Сатурн-МК» принимает на
себя обязательства по финансированию строительства и выполнению
строительно-монтажных работ (п.1.3.).
В результате исполнения договора сторона – 1 становится собственником
12 % площади построенного жилья, сторона – 2 становиться собственником 88
% площади построенного жилья, а также встроено-пристроенных помещений.
Срок действия договора – до 30.12.2007 (п. 9.1.). В силу дополнительных
соглашений была уточнена площадь объекта, само соглашение было продлено
до 2018 г., а также между Министерством обороны Украины, ООО «Сатурн-
МК» и ООО «Ан Код Дельта» согласована уступка прав требования ООО
«Сатурн-МК» в пользу ООО «Ан Код Дельта».
Между Обществом с ограниченной ответственностью «Ан Код Дельта» и
ООО «СК «Форум Крым» заключен договор о совместной деятельности от
11.11.2014, предметом которого является совместное строительство жилого
комплекса на основании Договора с Министерством обороны Украины №
193/i/04/2 от 30.11.2004.
Между Правительством Севастополя в лице Губернатора и ООО «СК
«Форум Крым» (Инвестор) в лице Директора заключен инвестиционный
контракт № 20/ИК/ИМ от 30.12.2014 (далее – Инвестиционный контракт).
Содержание Инвестиционного контракта закрепляет термины и их
толкование, предмет контракта, объем инвестиций, целевое назначение, права и
обязанности сторон, кроме того срок реализации проекта (до 30.12.2019). В
Приложении № 1 к Инвестиционному контракту согласован земельный участок
инвестиционного проекта г.Севастополь, микрорайон «Омега 2а», район ул.
Челнокова, 19, ориентировочной площадью 4,5 га.
ООО «СК «Форум Крым» обратилось к Правительству Севастополя с
заявлением о формировании и предоставлении земельного участка в аренду
согласно инвестиционному контракту № 20/ИК/ИМ от 30.12.2014.
58
ООО «СК «Форум Крым» обратилось к Правительству Севастополя с
претензией-требованием относительно предоставления в аренду земельного
участка согласно инвестиционному контракту № 20/ИК/ИМ от 30.12.2014 с
приложением проекта договора аренды земельного участка. Претензия
отправлена Правительству Севастополя.
В материалы дела истцом представлен кадастровый паспорт земельного
участка от 19.11.2015 № 91/12/15-140485, кадастровый номер
91:02:001002:4090; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное
использование – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код 2.6.),
обслуживание жилой застройки (код 2.7); площадью 32 696 +/- 63 кв.м..
Итак, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
Требования истца в части требований о понуждении к заключению
договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению на основании
следующего.
В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)
93
, обстоятельства, на которые
ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются
признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие
с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств,
обосновывающих представленные возражения относительно существа
заявленных требований.
В обоснование исковых требований ООО «СК «Форум Крым» сослалось
на то, что обязанность по заключению основного договора аренды земельного
участка возникла в силу предварительного договора с инвестиционными
условиями, а именно Инвестиционного контракта № 20/ИК/ИМ от 30.12.2014.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации
граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом
стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не
93
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ
// Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.
59
предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут
заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров,
предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный
договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в
соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в
смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или
существа смешанного договора.
Между ООО «СК «Форум Крым» и Правительством Севастополя
заключен Инвестиционный контракт № 20/ИК/ИМ от 30.12.2014, который по
своей правовой природе является смешанным договором (часть 3 статьи 421
Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащим в себе элементы
различных по правовой природе договоров: простого товарищества (глава 55
Гражданского кодекса Российской Федерации); предварительного договора
(статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно условиям Инвестиционного контракта №20/ИК/ИМ от
30.12.2014, Правительство города Севастополя обязалось (согласно п.п. 1.9.,
4.1.2., 5.1.1. Контракта) заключить с ООО «СК Форум Крым» договор аренды
земельного участка на период и для реализации инвестиционного контракта,
предусмотренного его условиями.
В силу положений статей 124, 125, 214 Гражданского кодекса Российской
Федерации, пункта 7 части 2 статьи 23 Устава города Севастополя
94
, части 1
статьи 3, частей 1 и 2 статьи 4, статей 6, 8 Федерального закона № 39-Ф3
95
,
статьи 1 Закона города Севастополя № 3-ЗС от 24 апреля 2014 г.
96
,
Правительство города Севастополя было вправе распоряжаться земельными
94
Устав города Севастополя от 14 апреля 2014 г. № 1-ЗС (принят Законодательным
Собранием г. Севастополя 11.04.2014) // Севастопольские известия. - № 31(1652). - 2014.
95
Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в
Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание
законодательства РФ. - 1999. - № 9. - Ст. 1096.
96
Закон города Севастополя от 24 апреля 2014 г. № 3-ЗС «О бывшей государственной
собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и
распоряжения собственностью города Севастополя» (принят Законодательным Собранием г.
Севастополя 23.04.2014) // Севастопольские известия. - № 32(1653). - 2014.
60
участками государственной формы собственности (включая спорный
земельный участок), в том числе заключать инвестиционные договоры
(контракты), и принимать на себя обязательства по передаче земли в аренду
инвестору для реализации инвестиционного контракта, при условии, что это не
противоречило положениям специального (в т.ч. земельного) законодательства.
Судом учтено получение истцом права на застройку земельного участка в
силу Договора о совместной застройке земельного участка с ООО «Ан Код
Дельта» от 11.11.2014 г. и Договора ООО «Ан Код Дельта» с Министерством
обороны Украины №193/i/04/2 от 30.11.2004. Положения части 2 статьи 30.1.
Земельного кодекса России не подлежат применению, поскольку они не
регулируют случаи, когда лицу, испрашивающему земельный участок, уже
принадлежит право на его застройку.
Согласно пункта 7 статьи 3 Закона города Севастополя № 46-ЗС от 25
июля 2014 г.
97
, в случае, если земельный участок, в отношении которого до
вступления в силу Федерального конституционного закона заключен договор о
предоставлении права пользования земельным участком для
сельскохозяйственных нужд или договор на право застройки, находится в
государственной и муниципальной собственности, орган государственной
власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение
таким земельным участком обязан по заявлению лица, с которым заключен
соответствующий договор, заключить с таким лицом договор аренды
соответствующего земельного участка.
Таким образом, подписав инвестиционный контракт № 20/ИК/ИМ от
30.12.2014, Правительство, как орган распоряжения спорным земельным
участком, правомерно приняло на себя обязательства по передаче истцу в
аренду предусмотренного данным контрактом земельного участка, а также
97
Закон города Севастополя от 25 июля 2014 г. № 46-ЗС «Об особенностях регулирования
имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» (принят
Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) // Севастопольские известия. - №
69-70(1691). - 2014.
61
одобрило заключение договора о совместной деятельности между ООО «СК
«Форум Крым» и ООО «Ан Код Дельта» от 11.11.2014.
Кроме того, положения инвестиционного контракта, касающиеся
обязательств Сторон заключить договор аренды земельного участка, по своей
сути являются предварительным договором аренды земли.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской
Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в
будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором.
Инвестиционный контракт №20/ИК/ИМ от 30.12.2014 заключен без
проведения торгов, что не противоречит положениям законодательства, исходя
из следующего.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса
Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, заключается без
проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим
лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта
Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и
коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных
проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных
проектов критериям, установленным законами субъектов Российской
Федерации.
В материалы дела не представлено распоряжение Губернатора Города
федерального значения Севастополя, вместе с тем Инвестиционный контракт
№20/ИК/ИМ от 30.12.2014 подписан непосредственно Губернатором,
действующим от имени Правительства Севастополя.
При указанных обстоятельствах заключение Инвестиционного контракта
№20/ИК/ИМ от 30.12.2014 Правительством Севастополя в лице Губернатора
города Севастополя по своей природе компенсирует отсутствие распоряжения