106
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основе исторических источников и действовавшего в
соответствующие периоды времени законодательства проанализирована
динамика права собственности на недвижимое имущество и выявлены
особенности правовой регламентации отношений собственности на
недвижимое имущество в историческом аспекте, начиная с греко-египетского и
римского права.
Специфика гражданско-правовой регламентации отношений
собственности на недвижимое имущество проявлялась в греко-египетском
праве в виде необходимости регистрации права в поземельной книге, в
римском праве - специальным порядком приобретения недвижимых вещей в
собственность, специальными давностными сроками и ограничениями
(обременениями) права собственности на недвижимое имущество.
Анализу подвергнуто современное гражданское законодательство, в
результате которого выявлена специфика гражданско-правового регулирования
отношений собственности на недвижимое имущество. Определены
специальные основания и особенности приобретения и прекращения права
собственности на недвижимое имущество. Установлены ограничения
(обременения) права собственности на объекты недвижимого имущества,
присущие только этому праву (право пользования жилым помещением,
сервитут, ипотека и др.).
Выявлены особенности осуществления права общей долевой и общей
совместной собственности на недвижимое имущество. Отмечены особенности
правового регулирования отношений собственности с учетом вида
недвижимого имущества: участка недр, земельного участка и расположенного
на нем объекта недвижимости, земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения, жилого помещения, общего имущества
многоквартирного жилого дома и др.
Проведенный анализ позволил сделать вывод о том, что праву
107
собственности на недвижимое имущество присущи специфические черты,
позволяющие сформировать самостоятельный субинститут права, особенности
гражданско-правового регулирования которого обусловлены правовым
режимом различных видов объектов недвижимости.
Рассматривая в сравнительно-правовом аспекте особенности гражданско-
правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество
в странах континентальной и англо-саксонской систем права, нами отмечены
отличия в законодательном определении, как самого права собственности, так и
недвижимости как предмета права, специфике способов приобретения права
собственности на недвижимое имущество и осуществления данного права.
Уделено внимание правовой регламентации особого вида права - жилищной
собственности. Отражены особенности защиты права собственности на
недвижимое имущество в различных правопорядках. В результате сделан
вывод о том, что гражданско-правовое регулирование права собственности на
недвижимое имущество в различных правопорядках имеет особенности,
обусловленные соответствующей национальной правовой системой.
Исследуя вопрос о квалификации вещей в качестве объектов
недвижимости, нами критически оценена ст. 130 ГК РФ и проанализированы
законодательство, изложенные в юридической доктрине точки зрения и
судебная практика.
В результате мы доказали, что критерием отнесения к недвижимым
вещам объектов, расположенных на земельных участках, в том числе зданий,
сооружений, объектов незавершенного строительства является несоразмерность
затрат на их перемещение, а не невозможность их перемещения без
несоразмерного ущерба их назначению, поскольку современные технологии и
техника позволяют переместить практически любые объекты без ущерба их
назначению.
Правовой режим объектов недвижимости имеет ряд особенностей, среди
которых государственный кадастровый учет и государственная регистрация
прав и сделок обеспечивают участие объектов в гражданских правоотношениях
108
в качестве недвижимых вещей. Таким образом, указанные обстоятельства, с
одной стороны, имеют исключительную юридическую значимость при
квалификации вещей в качестве недвижимых, а с другой - представляя
особенности правового режима объектов недвижимости, позволяют
исследовать недвижимость как особое правовое явление.
Рассматривая проблемы, связанные с предусмотренной
законодательством возможностью существования юридически действительного
права собственности на недвижимое имущество, как в виде
зарегистрированного, так и незарегистрированного права, выявлены
отличительные черты, присущие зарегистрированному и
незарегистрированному праву собственности: собственник, право которого
зарегистрировано, обладает большей свободой при осуществлении своих
правомочий; зарегистрированное право собственности носит публичный и
практически бесспорный характер; оно обеспечено со стороны государства
высшей степенью защиты и является наиболее надежным.
Установленные отличия между зарегистрированным и
незарегистрированным правом собственности проявляют проблему
«двойственности» в праве собственности на недвижимое имущество, хотя и не
служат основанием для разделения права собственности на виды:
зарегистрированное и незарегистрированное.
В несколько ином аспекте выступает проблема «двойственности» в
случаях, когда зарегистрированное право собственности не соответствует праву
собственности признанному судом. Исследуя данный вопрос, мы
проанализированы действующее законодательство, правоприменительная
практика, точки зрения современных ученых и мнения ученых
дореволюционной России. В результате сделан вывод о том, что особенности
гражданско-правового регулирования и механизм государственной регистрации
права собственности на недвижимое имущество предопределяют возможность,
с одной стороны, существования незарегистрированных прав собственности, а
с другой - наличия зарегистрированных прав собственности, противоречащих
109
первым и в реальности не существующих. При этом незарегистрированное
право собственности практически лишено свойства публичной видимости
своего существования, а зарегистрированное право, не смотря на свою
фиктивность, имеет фактическую возможность своего публичного проявле-ния.
Анализируя нормы современного законодательства, регламентирующего
предмет государственной регистрации отмечено, что оно не содержит четких и
определенных положений в отношении государственной регистрации права
собственности на недвижимое имущество.
Мы выработали единый подход к определению предмета
государственной регистрации права собственности. В этих целях рассмотрены с
материально-правовой и процессуально-правовой позиций такие правовые
явления, как возникновение и приобретение права собственности, переход
права собственности, прекращение права собственности. При этом сделан
вывод о том, что право собственности имеет способность существовать во
времени в рамках правоотношения собственности, перемещаясь (переходить)
по кругу лиц и меняя при этом содержание своих правомочий в зависимости от
способа перехода и его субъектов.
Уточнен предмет государственной регистрации. Основания приобретения
и прекращения права собственности, которые предусматривают преемство в
праве, являются основаниями перехода права, а не его возникновения и
прекращения. При этом государственной регистрации подлежит переход права
собственности, который означает правопреемство в ранее зарегистрированном
праве собственности, подтверждает замену обладателя такого права в
существующем правоотношении собственности. Сформулированы и
обоснованы предложения по установлению сроков для обязательного
обращения в регистрирующий орган за государственной регистрацией права
собственности, возникающего не зависимо от его регистрации, и за
прекращением права собственности без перехода к другим лицам.
Стабильность и надежность положения собственника недвижимого
имущества обеспечивается предусмотренными законодательством способами
110
защиты данного права. На основе судебной практики нами проведен
сравнительно-правовой анализ защиты права собственности на недвижимое
имущество посредством виндикационного и негаторного исков и иска о
признании права собственности, в результате которого установлены причины
преимущества общего способа защиты: предъявление иска о признании права
возможно, как правило, без представления правоустанавливающих документов,
подтверждающих правовой статус собственника, что неприемлемо для подачи
виндикационного и негаторного исков; судебный акт, которым удовлетворен
иск о признании права собственности является почти безусловным основанием
для государственной регистрации права собственности, что прямо установлено
законом; сложившаяся судебная практика на такой иск не распространяет срок
исковой давности, отождествляя его тем самым с негаторным требованием, в то
время как к виндикационным требованиям применяется общий срок исковой
давности.
Таким образом, традиционные специальные способы защиты права
собственности уходят сегодня на второй план. Негаторный иск подменяется
иском о признании права собственности. Предъявление виндикационного иска
представляется собственнику невыгодным, а зачастую и просто невозможным.
Данные обстоятельства обусловливают универсальный характер иска о
признании права собственности.
При анализе иска о признании недействительным зарегистрированного
права, нами доказано, что законных оснований для такого способа защиты
права собственности не имеется. Доводы, обосновывающие данную позицию,
подтверждены примерами судебно-арбитражной практики и состоят в
следующем.
Нормы ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» носят процессуальный, а не материальный
характер, в связи с чем не могут определять способы защиты права
собственности на недвижимое имущество. Зарегистрированное право
собственности и незарегистрированное право собственности не являются
111
какими-либо самостоятельными видами права, поэтому сама по себе
возможность признавать недействительным только зарегистрированное право,
неприемлема, поскольку речь идет об одном и том же праве собственности.
Если право собственности возникло и существовало без регистрации, т.е.
как незарегистрированное право, то признание недействительным
зарегистрированного права никак не отразится на его существовании, а спор, по
сути, сведется к оценки законности акта регистрации.
В результате проведенного анализа сделан вывод о том, что защита права
может осуществляться посредством иска, направленного на оспаривание
оснований возникновения права собственности на недвижимое имущество, но
не с помощью иска о признании недействительным зарегистрированного права
собственности. Способ защиты права собственности на недвижимое имущество
должен устанавливаться нормами материального права и предопределяться
характером нарушения.
Настоящее исследование позволило уточнить современные научные
представления о праве собственности на недвижимое имущество и его объекте,
выявить и обосновать особенности гражданско-правового регулирования
отношений собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем,
обозначенная в работе проблематика, с учетом не бесспорности отдельных
положений, без сомнения может быть предметом дальнейшего изучения.
112
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята на Всенародном
голосовании 12 декабря 1993г.) // Российская газета от 25.12.1993г. №237.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N
190-ФЗ (ред. от 27.12.2019) // Собрание законодательства РФ. 2005. №1 (часть
1). Ст. 16.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) // Собрание законодательства РФ. 1994.
№32. Ст. 3301.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм. от 03.07.2019)// Собрание
законодательства РФ. 1996, №5, ст. 410.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от
26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 18.03.2019)// Собрание законодательства РФ. 2001.
№49. Ст. 4552.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 06.02.2020)// Собрание законодательства РФ. 2005. №1 (часть 1). Ст. 14.
7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 27.12.2019, с изм. от 05.03.2020) // Собрание законодательства РФ.
2001. №44. Ст. 4147.
8. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.01.2020) (с изм. и доп.,
вступ. в силу с 28.01.2020) // Собрание законодательства РФ. 2000. №32. Ст.
3340.
9. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ
(ред. от 06.02.2020) // Собрание законодательства РФ. 1996. №1. Ст. 16.
10. Федеральный закон от 30.11.1994г. №52-ФЗ «О введении в действие
части первой Гражданского кодекса РФ» (ред. от 01.05.2019г.) // Собрание
законодательства РФ. 1994. №32. Ст.3302.
113
11. Федеральный закон от 26.01.1996г. №15-ФЗ «О введении в действие
части второй Гражданского кодекса РФ» (ред. от 09.04.2009г.) // Собрание
законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 411.
12. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О
государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с
23.01.2020)// "Собрание законодательства РФ, 20.07.2015, N 29 (часть I), ст.
4344.
13. Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О
ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации" //Собрание законодательства РФ, 31.07.2017, N 31 (Часть I), ст.
4766.
14. Федеральный закон от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» (ред. от 02.08.2019г.) // Собрание законодательства РФ. 1998.
№ 29. Ст. 3400.
15. Федеральный закон от 25.02.1999г. №39-Ф3 «Об инвестиционной
деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (ред. от
02.08.2019г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. №9.
Ст.1096.
16. Федеральный закон от 24.07.2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» (ред. от 06.06.2019г.) // Собрание
законодательства Российской Федерации. 2002. №30. Ст.3018.
17. Федеральный закон от 11.06.2003г. №74-ФЗ «О крестьянском
(фермерском) хозяйстве» (ред. от 23.06.2014г.) // Собрание законодательства
РФ. 2003. №24. Ст. 2249.
18. Федеральный закон от 29.12.2004г. №191-ФЗ «О введении в
действие Градостроительного кодекса РФ» (ред. от 27.12.2019г.) // Собрание
законодательства РФ. 2005. №1. Ст. 17.
19. Федеральный закон от 29.12.2004г. №189-ФЗ «О введении в
действие Жилищного кодекса РФ» (ред. от 01.12.2007г.) // Собрание
114
законодательства РФ. 2005. №1 (часть 1). Ст. 15.
20. Федеральный закон от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»
(ред. от 27.06.2019г.) // Собрание законодательства РФ. 2005, № 1 (часть 1). Ст.
40.
21. Федеральный закон от 30.12.2004г. №215-ФЗ «О жилищных
накопительных кооперативах» (ред. от 27.06.2019г.) // Собрание
законодательства РФ. 2005. №1 (часть 1). Ст. 41.
22. 3акон РФ от 03.07.1991г. №1531-1 «О приватизации
государственных и муниципальных предприятий в.РФ» (док. утратил силу: ФЗ
от 21.07.1997г. № 123-Ф3) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. №27. Ст. 927.
23. Письмо Минфина РФ от 22.05.2006г. №03-06-03-03/16 //
Финансовый вестник. Финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет. 2006.
№14.
Иные правовые акты
24. Свод законов Гражданских т. X. Составитель А.Л.Саатчиан С.П.:
«Зако- новъдъше», 1911г.
25. Положение о нотариальной части. // Полное собрание законов
Российской империи. 1866. № 43187.
26. Устав гражданского судопроизводства. Составитель И.М.
Тютрюмов. С.Петербурга: Издательство юридическаго книжнаго магазина,
1912г.
27. Указ Петра I от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в
движимых и недвижимых имуществах" (Указ о единонаследии). // Полное
собрание законов Российской империи. 1-е изд. СПб., 1830. Т. V. № 2.789.
28. Гражданский кодекс РСФСР 1922г. // Гражданское
законодательство СССР и Союзных республик. Под ред. И.Б.Новицкого. М.:
Госюриздат, 1957г.
29. «Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных
115
республик» от 08.12.1961г. // М.: «Юридическая литература», 1964г.
30. Гражданский кодекс РСФСР 1964г. // "Ведомости ВС РСФСР. 1964.
№ 24. Ст. 406.
31. Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948г. «О
праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» //
Ведомости ВС СССР. 1948. №36.
32. Постановление ЦИК и СНК СССР от 29.04.1935г. «О передаче
государственных предприятий, зданий и сооружений» // Собрание
законодательства СССР. 1935. №28. Ст. 221.
33. Постановление СНК СССР от 15.02.1936г. «О порядке передачи
передаче государственных предприятий, зданий и сооружений» // Собрание
законодательства СССР. 1936. №11. Ст. 93.
34. Закон СССР от 06.03.1990г. №1305-1 «О собственности в СССР» //
Ведомости СНД и ВС СССР. 1990. №11. Ст. 164.
35. Закон РСФСР от 24.12.1990г. №443-1 «О собственности в РСФСР»
// Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416.
36. Закон РСФСР от 23.11.1990г. №374-1 «О земельной реформе» //
Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. №26. Ст. 327.
37. Закон РСФСР от 26.06.1991г. №1488-1 «Об инвестиционной
деятельности в РСФСР» (ред. от) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. №29.
Ст. 1005.
38. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2006
года по делу № А05-18509/2005-21
39. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.10.2005г. по делу
№А29-1153/2005-2э
40. Постановление кассационной инстанции Федерального
арбитражного суда Центрального округа по делу № А35-2312/05-С21.
41. Постановление Федерального арбитражного суда
ВосточноСибирского округа от 21 августа 2006 г. по делу № А19-31216/05-47-
Ф02- 4151/06-С2