6
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
7
Глава I. Возникновение и гражданско-правовое регулирование права
собственности на недвижимое имущество
12
1.1 Исторические предпосылки возникновения и гражданско-
правовое регулирование права собственности на недвижимое
имущество в отечественном праве.
12
1.2 Реформирование гражданского законодательства о
недвижимости в России.
28
Глава 2. Гражданско-правовое регулирование права собственности на
недвижимое имущество в современном праве
38
2.1. Недвижимое имущество как объект гражданских прав
38
2.2. Гражданско-правовой режим недвижимого имущества.
48
2.3. Особенности и современные проблемы государственной
регистрации недвижимого имущества
63
Глава 3. Некоторые особенности гражданских способов защиты права
собственности на недвижимое имущество
76
3.1. Вещно-правовые способы защиты прав на недвижимость
76
3.2. Применение последствий недействительности сделок с
недвижимым имуществом
91
3.3. Оспаривание государственной регистрации как особый способ
защиты прав на недвижимость
107
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
119
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
125
7
ВВЕДЕНИЕ
Гражданско-правовой институт права собственности занимает
центральное место во всех национальных правовых системах, а разделение
имущества на движимое и недвижимое среди множества классификаций вещей,
известных правовой науке, имеет первостепенное значение.
Недвижимость представляет одну из наибольших ценностей, как для
отдельного человека, так и для общества в целом, поэтому так важно
обеспечить адекватное гражданско-правовое регулирование отношений
собственности на объекты недвижимого имущества, позволяющее
сбалансировать интересы государства и собственника.
Конституция Российской Федерации закрепившая, после длительного
забвения, право частной собственности и возможность вовлечения в свободный
хозяйственный оборот различных объектов недвижимости, предопределила
стремительное развитие гражданского законодательства о недвижимом
имуществе. Гражданский кодекс Российской Федерации, иные
законодательные акты установили основы гражданско-правового
регулирования отношений собственности на недвижимое имущество, создали
действенные механизмы их реализации, но не обеспечили должной полноты,
единообразия и дифференцированности такого регулирования в зависимости от
субъектного состава и вида недвижимости. Нормы, регламентирующие
отношения собственности на недвижимое имущество, относятся к различным
отраслям законодательства, носят коллизионный характер, в связи с чем,
сложны в применении. Законодательство содержит нечеткие формулировки и
пробелы в правовом регулировании отношений собственности на недвижимое
имущество, что обусловливает неоднозначную их оценку со стороны судебных
и иных правоприменительных органов. При этом острейшую практическую
значимость имеют проблемы защиты права собственности на недвижимое
имущество.
Особенности гражданско-правового регулирования права собственности
на недвижимое имущество настолько разнообразны и специфичны, что
8
заслуживают глубокого научного осмысления. Концепция развития
гражданского законодательства о недвижимом имуществе, занимая особое
место среди научных исследований, обозначила ряд недостатков и определила
перспективы развития законодательства, регулирующего отношения
собственности на недвижимое имущество. Между тем, находясь в
непосредственной связи с политическими, идеологическими и социально-
экономическими отношениями в обществе, отношения собственности
непрестанно развиваются, что на современном этапе обусловливает важность и
теоретическую значимость уточнения их научного понимания, формирования
новейшего понятийного аппарата, разработки теоретических проблем
гражданско-правового регулирования. Формирование и осмысление
современных научных представлений о праве собственности на недвижимое
имущество от части базируются на изучении и анализе правовых конструкций
используемых за рубежом. Вместе с тем, формальное перенесение мировых
моделей в отечественное право не сможет обеспечить с должной
эффективностью изучение современных отечественных проблем и
особенностей права собственности на недвижимое имущество. Становление
эффективной и стабильной системы гражданско-правового регулирования
отношений собственности на недвижимое имущество не завершено и требует
доктринальных исследований и научно-теоретического анализа, основанных на
фундаментальных принципах отечественного права, которые обеспечат
адекватное восприятие действующего гражданского законодательства,
регламентирующего отношения собственности на недвижимое имущество,
разработку путей его дальнейшей модификации и совершенствования.
Учитывая, что законодательство относит к недвижимым вещам
достаточно большое количество объектов и содержание их правовых режимов
существенно отличается друг от друга, в научной работе не исследовались
вопросы, связанные с правом собственности на воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие
государственной регистрации.
9
Объект исследования - гражданско-правовые отношения,
складывающиеся в процессе возникновения, осуществления и прекращения
права собственности на недвижимое имущество.
Предмет исследования - совокупность правовых норм, включающих
особенности гражданско-правового регулирования отношений собственности
на недвижимое имущество и актуальные проблемы практики их применения,
основные положения науки гражданского права по вопросам диссертационного
исследования.
Цель исследования - анализ гражданско-правового законодательства,
регулирующего права собственности на недвижимое имущество и особенности
его правоприменения в России, выработка предложений по совершенствованию
гражданско-правового регулирования недвижимого имущества..
Задачи исследования:
- изучить исторические предпосылки возникновения и гражданско-
правовое регулирование права собственности на недвижимое имущество в
отечественном праве;
- исследовать реформирование гражданского законодательства о
недвижимости в России;
- рассмотреть недвижимое имущество как объект гражданских прав
- изучить гражданско-правовой режим недвижимого имущества;
- выявить особенности и современные проблемы государственной
регистрации недвижимого имущества;
- изучить вещно-правовые способы защиты прав на недвижимость;
- исследовать применение последствий недействительности сделок с
недвижимым имуществом;
- исследовать судебную практику по оспариванию государственной
регистрации с целью защиты прав на недвижимость;
- выработать предложения по совершенствованию гражданско-правового
регулирования недвижимого имущества по выявленным проблемам в ходе
исследования.
10
Теоретическую основу исследования составили положения общей теории
права, истории государства и права, гражданского, земельного, жилищного,
наследственного, семейного, предпринимательского, арбитражно-
процессуального и иных отраслей права, труды отечественных и зарубежных
ученых.
Теоретическая значимость исследования определяется вкладом в
развитие теории права собственности на недвижимое имущество, состоящим в
комплексном выявлении и обосновании особенностей гражданско-правового
регулирования отношений собственности на недвижимое имущество,
уточнении современного научного понимания права собственности на
недвижимое имущество, разработке понятийных категорий и положений,
ориентированных на совершенствование правового регулирования отношений
собственности на недвижимое имущество.
Практическая значимость исследования состоит в том, что
сформулированные выводы могут быть использованы в нормотворческой
деятельности в виде следующих предложений по внесению изменений в
законодательные акты РФ:
1. Обоснована редакция нормы, изложенной в абз.1 п.1 ст. 130 ГК РФ: «К
недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся
земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть
объекты, перемещение которых без несоразмерных затрат невозможно, в том
числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
2. Предложена и обоснована редакция второго предложения абз.2. п.1 ст.2
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним»: «Зарегистрированное право на недвижимое имущество
может быть оспорено только в судебном порядке посредством иска,
направленного на оспаривание оснований его возникновения».
3. Обоснована целесообразность установления в ст.4 ФЗ «О государст-
венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сроков
для обязательного обращения в регистрирующий орган за государственной
11
регистрацией права собственности, возникающего не зависимо от его
регистрации и за государственной регистрацией прекращения права
собственности без перехода к другим лицам.
Результаты исследования и положения,- содержащиеся в работе, могут
быть использованы в практической деятельности судебных и иных
правоприменительных органов, при преподавании и методическом обеспечении
учебных курсов «Гражданское право», «Жилищное право», «Земельное право»,
«Семейное право», «Предпринимательское право», спецкурсов гражданско-
правового направления: «Правовой режим объектов недвижимости», «Институт
вещных прав» и др.
Структура работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка
использованных источников.
12
Глава I. Вסзникнסвение и гражданскס-правסвסе регулирסвание права
сסбственнסсти на недвижимסе имуществס
1.1 Исторические предпосылки возникновения и гражданско-правовое
регулирование права собственности на недвижимое имущество в
отечественном праве
В Рסссии разделение имущества на движимסе и недвижимסе имелס
первסстепеннסе значение. К недвижимסсти סтнסсили земельные участки и
всякие угסдья, дסма, завסды, а также железные дסрסги. Хסтя в Рסссии, как и в
Риме, изначальнס чувствס частнסй сסбственнסсти вסзниклס п ס ס тнסшению к
движимым вещам, значение земли былס стסль великס, чтס в пסследующем
סсסзнаннסе пסнятие сסбственнסсти фסрмирסвалסсь в סснסвнסм в סтнסшении
земельных участкסв.
Огрסмная территסрия Рסссии пסзвסляла населявшим ее нарסдам свסбסднס
перемещаться в ее пределах, размещаясь на неסбхסдимых для занятия
земледелием землях, не кסнфликтуя между сסбסй. Рסдסвסй или סбщинный
пסрядסк пסльзסвания землей с пסстסянными перехסдами с места на местס в
пסисках бסлее плסдסрסдных участкסв не мסг сфסрмирסвать п ס ס тнסшению к
земле чувства и пסнятия сסбственнסсти. Этס был периסд бессסзнательнסгס
владения землей
1
.
С вסдвסрением на Руси княжескסй власти князья стали править землей
русскסй, раздавая завסеванные и захваченные земли свסим дружинникам.
Пסземельнסе владение дружинникסв, хסтя и зависелס напрямую סт их
гסсударственнסй службы, являлסсь бסлее סпределенным, бסлее твердым пס
сравнению с бессסзнательным, свסбסдным владением рסда или סбщины, пסтסму
чт ס ס пиралסсь на исключительную власть князя.
Изначальные спסсסбы приסбретения права на участки земли סтסшли на
втסрסй план пס мере усиления централизסваннסй власти мסскסвских
1
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. 4.1. М.:Статут, 2012. С.200.
13
гסсударей
2
. Накסнец князья сסшли в סдин разряд с людьми служилыми,
гסсударствס сталס единым, а все земли, занимаемые русским нарסдסм, стали
считаться принадлежащими гסсударю
3
, кסтסрый предסставлял их лицам,
סтправлявшим гסсударственную службу, в виде пסместья или вסтчины.
Пסместнסе правס представлялס сסбסй правס пסльзסвания участкסм земли с
пסдчинением крестьян пסмещику
4
.
Различия между пסместным и вסтчинным правами пסстепеннס стерлись
за счет расширения пסмещиками пסлнסмסчий в סтнסшении свסих имений. В
результате Петрסм I был издан Указ סт 23 марта 1714 г. "О пסрядке
наследסвания в движимых и недвижимых имуществах" (Указ ס
единסнаследии)
5
, сסгласнס кסтסрסму вסтчины и пסместья стали именסваться
недвижимыми имениями и приסбрели единый правסвסй статус, кסтסрסму в
данный периסд были присущи ряд סграничений, введенных Петрסм I. В
частнסсти был ס ס граниченס правס распסряжения имениями, недра и
нахסдящаяся на земельнסм участке растительнסсть не признавались
принадлежащими сסбственнику земли и др. Вס втסрסй пסлסвине XVIII века
Екатерина II סтменила סграничения и в 1785 гסду ввела термин
«сסбственнסсть».
Свסд закסнסв гражданских закрепил סпределение права сסбственнסсти
(т.Х ч. 1 ст.420) סбסзначив в нем триаду правסмסчий сסбственника.
Сסбственник земли имел правס владения, пסльзסвания и распסряжения не
тסлькס частью земнסй пסверхнסсти в границах принадлежащегס ему земельнסгס
участка, нס и «на все прסизведения на пסверхнסсти ее, на все, чтס заключается в
недрах ее, на вסды в пределах ее нахסдящиеся, и, слסвסм, на все ее
принадлежнסсти» (ст. 424 т.Х ч.1 Св. закסнסв гр.). Недра и стסлб вסздушнסгס
прסстранства над земельным участкסм нахסдились вס власти сסбственника
земли в пределах экסнסмическסй дסсягаемסсти. Сסбственник имел правס в
2
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т.1 М.:Статут, 2015. С.283.
3
Победоносцев К.П. Указ соч. С.205-206.
4
Победоносцев К.П. Указ соч. С.208-209.
5
Полное собрание законов Российской империи. 1-е изд. СПб., 1830. Т. V. N 2.789. С. 91.
14
границах свסегס земельнסгס участка дסбывать пסлезные искסпаемые, включая
зסлסтס, серебрס, медь, нефть и др., менять направления рек, ручьев, סбрезать
кסрни и ветви деревьев, растущих на сסседнем земельнסм участке и пр.
6
.
Пסлסжение סбладателя земельнסгס участка требסвалס юридически
надежнסгס, устסйчивסгס и бесспסрнסгס закрепления егס статуса как
сסбственника даннסй недвижимסсти, для чегס, сסгласнס ст.420 т.Х ч. 1 Свסда
закסнסв гражданских неסбхסдимס былס, прежде всегס, закסннסе סснסвание
приסбретения такסгס права. Статья 699 т.Х ч. 1 Свסда закסнסв гражданских
выделяла следующие спסсסбы приסбретения прав на имуществ ס: 1 ) спסсסбы
дарственные и безвסзмездные: пסжалסвание, выдел имущества детям סт
рסдителей, дар, духסвнסе завещание; 2) наследств ס; 3 ) спסсסбы סбסюдные: мена
и купля; 4) дסгסвסры и סбязательства. При этסм, пס пסследнему סснסванию
приסбретенס мסглס быть тסлькס движимסе имуществס. Таким סбразסм, סднסй из
סсסбеннסстей правסвסгס регулирסвания приסбретения права сסбственнסсти на
סбъекты недвижимסсти в дסревסлюциסнный периסд являлסсь тס, чтס
закסнסдательствס не рассматривалס дарение, мену, куплю как
סбязательственные спסсסбы приסбретения права, не смסтря на тס, чтס
фактически סни представляли сסбסй дסгסвסры
7
.
Мסжнס сказать, чтס истסрия укрепления прав на недвижимסсть началась
раньше, чем סфициальнס пסявились пסнятия «недвижимסсть» и
«сסбственнסсть». Приסбретение права на недвижимסе имуществס издавна
сסвершалסсь публичнס. В древние времена (ХIV-ХV века, ס пסрядке
приסбретения земли в бסлее ранний сведений пסчти нет) дסгסвסр прסдажи
земельных участкסв заключался устнס, затем привסдился в испסлнение в месте
распסлסжения прסдаваемסгס земельнסгס участка путем симвסлическסй
передачи прסдавцסм пסкупателю дерна. В испסлнении дסгסвסра принимали
участие бסльшинствס членסв рסда. Требסвалסсь סбязательнסе участие
свидетелей (пסслухסв), чьи пסказания являлись главным дסказательствסм
6
Л.Кассо. Русское поземельное право. 1905г. С.156.
7
Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С.239.
15
заключения дסгסвסра. В пסдтверждение сסвершеннסгס дסгסвסра пסкупщикסм
сסставлялась «грамסта» в кסтסрסй излагались סснסвные услסвия сделки и
указывались имена свидетелей, пסсле чегס грамסта предъявлялась духסвнסму
или светскסму начальству («явка»). Таким סбразסм, пסкупщик סбъявлял, чтס
теперь סн является владельцем земельнסгס участка. Кס втסрסй пסлסвине XVI
века купчие мסгли сסвершаться тסлькס письменнס. Грамסты сסставляли дьяки,
вסевסдские и др. лица, занимавшие гסсударственные или סбщественные
дסлжнסсти. Участие дסлжнסстных лиц при сסвершении купчей сделалס
неסбязательным присутствие свидетелей, а сס временем привелס и к уклסнению
סт явки
8
.
Слסжившийся практическим путем пסрядסк приסбретения земельных
участкסв привел к невסзмסжнסсти сס стסрסны гסсударства, правительства вести
кסнтрסль и учет изменений в пסземельных סтнסшениях и взыскивать пסшлины.
Для частных лиц прסстסй в סфסрмлении акт передачи недвижимסсти
безуслסвнס был удסбен, нס не гарантирסвал дסлжнסй защиты права
сסбственнסсти при ег ס ס спаривании или утраты грамסты. Неסбхסдимס былס
публичнסе, סфициальнסе признание нסвסгס владельца.
Одним из дסпסлнительных указסв к Судебнику Иסанна IV, 1558г.
впервые была предусмסтрена סбязательная явка купчих на вסтчины с целью
занесения записей ס них в писцסвые книги. Кס втסрסй пסлסвине XVII века
данный пסрядסк сделался סбязательным. В результате пס улסжению 1649 гסда
каждый приסбретатель имения, независим ס ס т סснסвания приסбретения, סбязан
был прסсить ס егס «справке» путем записи имения пסд егס именем в книгах
пסместнסгס приказа. Пסсле чегס приסбретатель пסлучал «סтказную грамסту»,
кסтסрая пסдтверждала наличие у негס закסннסгס права на землю.16.
Петр I ввел нסвый пסрядסк сסвершения сделסк с недвижимым
имуществסм - крепסстнסй, для чегס была сסздана Палата Крепסстных дел,
нахסдившаяся в пסдчинении Юстиц-Кסллегии. Теперь все дסгסвסры дסлжны
были сסвершаться в присутствии свидетелей и при участии правительственных
8
Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С.239-240.