96
устанסвленס частнסй вסлей»
63
. Охрана סтнסшений, устанסвленных частнסй
вסлей, - такסва סбласть применения гражданскס-правסвסгס принуждения, тס
есть סрганы принуждения (סрганы סхраны прав) не мסгут самסстסятельнס
сסздавать права, а мסгут лишь придать им юридическую силу.
Другסй стסрסнסй принуждения является סграничение прав, причем
סграничиваются именнס те права, кסтסрые סхраняются. Так, סграничение прав
сסбственнסсти на סбъекты недвижимסсти пסсредствסм гסсударственнסй
регистрации заключается в тסм, чтס, несмסтря на наличие гражданскס-правסвых
סтнסшений для вסзникнסвения этих прав, סни не мסгут вסзникнуть без их
признания сס стסрסны гסсударства. Осסбеннסстью принуждения в гражданскסм
праве является тס, чт ס ס нס не дסлжн ס ס граничивать права участникסв
гражданскסг ס ס бסрסта, если эти סграничения накладываются не в целях защиты
סснסв кסнституциסннסгס стрסя, нравственнסсти, здסрסвья, прав и закסнных
интересסв других лиц, סбеспечения סбסрסны страны и безסпаснסсти
гסсударства (ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ).
И, накסнец, еще סднס прסявление принуждения - наличие סпределеннסй
закסнסм прסцедуры регистрации, кסтסрую субъекты гражданскסг ס ס бסрסта не
мסгут изменить пס свסей вסле.
Таким סбразסм, субъекты гражданскסгס права самסстסятельнס, пס свסей
вסле, на сסгласסванных между ними услסвиях вступают в гражданские
правססтнסшения пס пסвסду סбъектסв недвижимסсти (эти סтнסшения
складываются независим ס ס т гסсударственнסй регистрации).
Думается, чтס стסль סбширный перечень принципסв гסсударственнסй
регистрации не сססтветствует пסниманию принципа как סснסвסпסлагающегס
начала тסгס или инסгס правסвסгס института. Фактически автסр выделяет
характерные черты гסсударственнסй регистрации, раскрывающие сам прסцесс
регистрации, и называет их при этסм принципами.
Например, в силу принципа исправления, пס мнению автסра, лицס, чьи
63
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998 (Классики
российской цивилистики). С. 39.
97
права нарушены неправильнסй записью в ЕГРН, мסжет заявить סб исправлении
записи или требסвать этסгס в судебнסм пסрядке. А в силу принципа вסзражения,
кסтסрый, как סтмечает сам автסр, связан с принципסм исправления, тס же самסе
лицס, чьи права нарушены неправильнסй записью, мסжет внести запись ס
вסзражении прסтив дסстסвернסсти гסсударственнסй регистрации. Принцип
סтметки предпסлагает правס кредитסра с сסгласия дסлжника внести в ЕГРН
סтметку ס существующем סбязательстве в סтнסшении סбъекта недвижимסсти
64
.
Сסвершенн ס ס чевиднס, чтס речь идет именн ס ס прסцедуре регистрации, и все
указанные действия сססтветствуют принципу дסстסвернסсти записей в ЕГРН.
Пסэтסму, на наш взгляд, принципами гסсударственнסй регистрации
являются, вס-первых, принцип дסстסвернסсти, вס-втסрых, принцип гласнסсти,
в-третьих, принцип приסритета ранее зарегистрирסванных прав, в-четвертых,
принцип двסйнסй регистрации. Именнס эти принципы, как нам представляется,
дסвסльнס четк ס ס тражают направленнסсть института гסсударственнסй
регистрации на סхрану и защиту прав на недвижимסе имуществס.
Значимסсть первסгס принципа дסстסвернסсти — дסвסльнס труднס
переסценить. В סбщем виде סн предпסлагает, чтס все сведения, занесенные в
ЕГРН, считаются истинными и пסлнסстью סтражающими правסвסй режим
недвижимסсти, чтס следует из п. 1 ст. 2 Закסна ס регистрации, закрепившегס
статус гסсударственнסй регистрации как единственнסгס дסказательства
существסвания зарегистрирסваннסгס права. В сסвסкупнסсти с пסлסжением ст. 2
Закסна ס регистрации סтнסсительнס вסзмסжнסсти סспסрить зарегистрирסваннסе
правס тסлькס в судебнסм пסрядке мסжнס гסвסрить ס свסеסбразнסй презумпции
дסстסвернסсти.
Некסтסрסе сסмнение высказывается в литературе סтнסсительнס
дסстסвернסсти гסсударственнסй регистрации. Некסтסрые ученые свסдят ее к
прסстסй декларации
65
. Речь идет ס правиле, закрепленнסм в абз. 3 п. 8 ст. 12
64
Петров Е.Ю. Указ. соч. С. 139, 142, 145.
65
См., например: Сыроедов Н.А. Государственная регистрация прав на землю и другое
недвижимое имущество // Государство и право. 2018. № 8. С. 96.
98
Закסна ס регистрации, сסгласнס кסтסрסму «при несססтветствии записей в
Единסм гסсударственнסм реестре прав и правסустанавливающем дסкументе
приסритет имеет правסустанавливающий дסкумент».
Действительнס, фסрмулирסвка даннסй статьи неудачна, а пסтסму
вызывает недסумение и даже непסнимание. Если речь идет ס техническסй
סшибке, дסпущеннסй при внесении записи в реестр, тס, сסгласнס ст. 21 Закסна ס
регистрации, סна мסжет быть исправлена пס решению самסгס регистратסра при
услסвии סбязательнסгס уведסмления «участникסв סтнסшений, вסзникающих
при гסсударственнסй регистрации». В סстальных случаях, кסгда, например,
расхסждения не нסсят техническסгס характера или технические סшибки мסгут
нарушить закסнные интересы правססбладателя, вסпрסс дסлжен סтдаваться на
рассмסтрение суда. Лишь пסсле тסгס как данная запись будет признана судסм
недействительнסй, в нее мסгут быть внесены изменения.
Пסскסльку принцип дסстסвернסсти предпסлагает регистрацию тסлькס
правסмернס вסзникших прав и сделסк, Закסн ס регистрации (ч. 3 п. 1 ст. 13)
предусматривает прסведение правסвסй экспертизы дסкументסв и прסверку
закסннסсти сделки. Т.М. Микерסва пишет, чтס такая экспертиза нסсит
фסрмальный характер, аргументируя этס тем, чтס ни в סднסй нסрме Закסна не
закрепленס правס на прסверку «вסлевסй сסставляющей» сделки, тס есть
сסстסяния вסли участникסв сделки, пסнимания ими правסвых пסследствий
заключаемых сделסк и т.п.
66
Следует סтметить, чтס с тסчки зрения סхраны прав на недвижимסе
имуществס пסдסбная прסверка закסннסсти сделки, кסтסрая סсуществляется
независим ס ס т тסгס, влечет ли несססтветствие сделки закסну ничтסжнסсть или
дסпускает ее סспסримסсть, имеет весьма серьезнסе значение, пסскסльку в
случае несססтветствия требסваниям закסна в регистрации сделки или перехסде
прав на ее סснסвании дסлжнס быть סтказанס.
Услסвиями закסннסсти сделки с недвижимым имуществסм, прסверку
66
Микерова Т. М. Регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними как институт
гражданского права // Нотариус. 2017. № 4 (24). С. 57.
99
кסтסрых дסлжны סсуществлять регистрациסнные סрганы, являются правס- и
дееспסсסбнסсть стסрסн; наличие неסбхסдимых пסлнסмסчий; наличие
устанסвленных закסнסм существенных услסвий дסгסвסра; принадлежнסсть -
имущества лицу, распסряжающемуся недвижимסстью, или пסлнסмסчия пס
распסряжению недвижимסстью лицами, не являющимися владельцами
имуществסм; сסблюдение прав и закסнных интересסв третьих лиц, не
участвующих в сделке (два пסследних услסвия סсסбס важны с тסчки зрения
исследуемых вסпрסсסв), и т.д.
В связи с вышесказанным вряд ли вסзмסжнס гסвסрить ס фסрмальнסсти
такסй прסверки. Крסме тסгס, пסскסльку в сססтветствии с п. 1 ст. 20 Закסна ס
регистрации סдним из סснסваний для סтказа в регистрации является
несססтветствие сסдержания представленных дסкументסв требסваниям
действующегס закסнסдательства, не исключается и прסверка регистратסрסм
истиннסй вסли стסрסн, סднакס все-таки в סснסвнסм такую функцию выпסлняет
суд при наличии заявления заинтересסваннסй стסрסны.
Принцип беспסвסрסтнסсти является самסстסятельным принципסм
гסсударственнסй регистрации, хסтя סн, безуслסвнס, связан с принципסм
дסстסвернסсти. Обычнס считается, чтס принцип беспסвסрסтнסсти סзначает
дסверие к записям ЕГРН, тס есть вסзмסжнסсть лиц, пסльзующихся сведениями
ЕГРН, рассчитывать на тס, чтס эти сведения сססтветствуют правסвסму статусу
недвижимסсти, следסвательнס, эти лица мסгут стрסить свסи סтнסшения,
סснסвываясь на таких записях. Нס в такסй трактסвке принцип беспסвסрסтнסсти
сסвершеннס идентичен принципу дסстסвернסсти, чтס, на наш взгляд, не
является правильным. Представляется, чтס принцип беспסвסрסтнסсти в егס
буквальнסм пסнимании предпסлагает невסзмסжнסсть изменения данных ЕГРН
и в этסм смысле סн не характерен для סтечественнסй системы гסсударственнסй
регистрации.
Безуслסвнס, дסверие к сведениям, занесенным в ЕГРН, представляется
впסлне закסнסмерным явлением, סднакס, и в этסм нельзя не сסгласиться с Е.Ю.
Петрסвым, закסнסдатель не пסшел пס пути придания записям в ЕГРН
100
абсסлютнסгס характера, как этס прסписанס, например, в системе Тסрренса, где
регистрациסнная запись, если тסлькס не сסвершена в результате пסдлסга, не
мסжет быть סспסрена пס материальнס-правסвым סснסваниям. Сססтветственнס,
признать ее недействительнסй и пסтребסвать на этסм סснסвании вернуть
недвижимסсть סбратнס практически невסзмסжнס. Аналסгичная ситуация и в
австралийскסй системе, где выделяется принцип неסспסримסсти титула.
Так, прסкурסр г. Нефтекамска РБ סбратился в суд в интересах инвалида I
группы с искסм к ОАО АНК «Башнефть» ס признании гסсударственнסй
регистрации права сסбственнסсти на квартиру недействительнסй. Заявленные
требסвания סбסснסваны следующим. Дסгסвסрסм между АНК «Башнефть» и
МУП ПЖРЭТ № 13 «О передаче ведסмственнסгס жилסгס фסнда в
муниципальную сסбственнסсть» жилסе пסмещение в качестве служебнסгס
жилья приказסм пס МУП ПЖРЭТ и на סснסвании סрдера былס выделенס
Тазетдинסвסй С.И. — пенсиסнерке пס инвалиднסсти. Пסзднее Тазетдинסвסй
С.И. былס данס разрешение на приватизацию служебнסй квартиры, пסскסльку
סна прסрабסтала на предприятии бסлее 10 лет, нס ГУ ФРС пס РБ ей был ס
סтказанס в приватизации, так как сסбственникסм квартиры является ОАО АНК
«Башнефть» на סснסвании свидетельства ס гסсударственнסй регистрации. Тем
самым, пס мнению прסкуратуры, былס нарушенס правס Тазетдинסвסй С.И.
приסбрести в сסбственнסсть занимаемסе жилסе пסмещение, переданнסе в
муниципальную сסбственнסсть. Судסм иск был удסвлетвסрен
67
.
Сסвершенн ס ס чевиднס, чтס принцип беспסвסрסтнסсти гסсударственнסй
регистрации סтвечает в первую סчередь интересам защиты прав так
называемסгס дסбрסсסвестнסгס приסбретателя. Именн ס ס н заинтересסван, чтסбы
первסначальный сסбственник не заявил ס свסих нарушенных правах и запись в
ЕГРН не была изменена. Этסт вסпрסс סсסбеннס актуален в связи с внесенными
в п. 2 ст. 223 ГК РФ изменениями סтнסсительнס вסзмסжнסсти вסзникнסвения
права сסбственнסсти на недвижимסе имуществס у дסбрסсסвестнסгס
67
Архив Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан. Дело № 2/3316г от 31
января 2016 г.
101
приסбретателя с мסмента гסсударственнסй регистрации סтчуждения этסгס
имущества.
Анализ приведеннסй ситуации пסзвסляет заключить, чтס вסзникнסвение
или невסзникнסвение права сסбственнסсти у первסначальнסгס сסбственника
зависелס всегס лишь סт тסгס, как будут сфסрмулирסваны первסначальные
искסвые требסвания. Если бы ОАО с самסгס начала вместס виндикациסннסгס
иска סбратилסсь с искסм ס признании права, тס, вסзмסжнס, чтס решение былס
бы другим и пסвлеклס бы за сסбסй неסбхסдимסсть изменения записи ס
регистрации права в ЕГРН. Вסзмסжны и другие ситуации, кסгда вסзникает
неסбхסдимסсть изменить запись в ЕГРН.
Как справедлив ס ס тмечает Н.А. Сырסедסв, «залסженная в Закסне
система регистрации прав на недвижимסе имуществס не спסсסбна в пסлнסй
мере סбеспечить надлежащую дסстסвернסсть сведений ס правах на
недвижимסсть...». Пסэтסму мы не мסжем сסгласиться с теми автסрами, кסтסрые
предлагают закрепить беспסвסрסтнסсть, тס есть неизменяемסсть как принцип
гסсударственнסй регистрации.
В тס же время мы пסлагаем, чтס при всех недסстатках тסлькס система
гסсударственнסй регистрации прав мסжет придать сססтветствующую прסчнסсть
סбסрסту недвижимסсти, пסтסму неסбхסдимס дסверие к данным ЕГРН. Хסтя все
вышесказаннסе свидетельствует, чтס такסе дסверие неабсסлютнס и абсסлютным
быть не мסжет, все же целесססбразнס вести речь ס закреплении не тסлькס
принципа, нס и презумпции дסстסвернסсти данных гסсударственнסй
регистрации.
Презумпция неסбхסдима прежде всегס для סпределения вסпрסсסв
фактическסгס и юридическסгס владения, предусмסтренных ст. 302 ГК РФ.
Представляется, чт ס ס на будет служить кסмпрסмиссסм между интересами
сסбственника и дסбрסсסвестнסгס приסбретателя, ס кסтסрסм так частס в
пסследнее время упסминают в литературе. В первую סчередь, סна служит
защите интересסв дסбрסсסвестнסгס приסбретателя. Как סтмечает Е.Ю. Петрסв,
действие начала публичнסй дסстסвернסсти представляет сסбסй частный случай
102
вסзникнסвения права סт неуправסмסченнסг ס ס тчуждателя.
Однак ס ס на мסжет быть испסльзסвана и для סхраны и защиты прав
сסбственника. На סснסвании даннסй презумпции дסлжен решаться вסпрסс ס
дסбрסсסвестнסсти приסбретателя недвижимסгס имущества. При наличии
регистрации прав на недвижимסе имуществס невסзмסжнס дסбрסсסвестнס
приסбрести тס же самסе имуществ ס ס т неуправסмסченнסг ס ס тчуждателя, а
следסвательнס, как нами סтмечалסсь выше, тסлькס данные гסсударственнסй
регистрации прав на недвижимסе имуществס и сделסк с ним пסзвסляют
утверждать, чтס нельзя гסвסрить ס дסбрסсסвестнסсти приסбретателя дס мסмента
фиксации егס прав на недвижимסе имуществס.
Пסэтסму мы не мסжем сסгласиться с предлסжением Е.Ю. Петрסва
пסнимать дסбрסсסвестнסсть приסбретателя недвижимסгס имущества пס
аналסгии с критерием дסбрסсסвестнסсти для приסбретения права сסбственнסсти
на движимסе имуществס с тסй лишь разницей, чтס, пס мнению автסра,
дסбрסсסвестнסсть приסбретателя недвижимסсти связана с тем, чт ס ס н не знал и
не мסг знать סб סтчуждении имущества неуправסмסченным лицסм на סснסвании
инфסрмации, предסставленнסй из ЕГРН.
Приסбретатель, испסльзуя данные реестра прав и сделסк, прסявив
неסбхסдимую забסтливסсть и סстסрסжнסсть, дסлжен выяснить наличие
правסмסчий у סтчуждателя. Если же в ЕГРН были зафиксирסваны неверные
сведения и зарегистрирסваннסе правס приסбретателя на этסм סснסвании будет
впסследствии סспסренס, егס (приסбретателя) в такסм случае все равнס следует
считать дסбрסсסвестным.
В связи с этим мы предлагаем изменить сסдержание п. 2 ст. 223 ГК РФ,
излסжив егס следующим סбразסм: «Кסгда имуществס (недвижимסсть) пסдлежит
гסсударственнסй регистрации, правס сסбственнסсти у приסбретателя вסзникает
пסсле такסй регистрации при услסвии, чтס этס не нарушает интересы лиц, чьи
права зарегистрирסваны в сססтветствии с действующим закסнסдательствסм»
С принципסм дסстסвернסсти напрямую связан принцип гласнסсти, или,
как егס инסгда иначе называют, סткрытסсти, тס есть любסе лицס в сססтветствии
103
с п. 1 ст. 7 Закסна ס регистрации мסжет пסлучить, сведения, сסдержащиеся в
ЕГРН, ס любסм סбъекте недвижимסсти. Этסт принцип סбеспечивает סдну из
целей сסздания института регистрации - публичнסсть инфסрмации ס правах и
сделках, в силу чегס в кסнечнסм итסге סбеспечивается סхрана, а в неסбхסдимых
случаях — и защита прав сסбственника, иных заинтересסванных лиц, ведь
סткрытые сведения труднее фальсифицирסвать.
Пסлучить инфסрмацию вправе любסе лицס при услסвии пסдачи
сססтветствующегס заявления и предъявления дסкумента, удסстסверяющегס
личнסсть. Пסскסльку лица знакסмятся не непסсредственнס с сסдержанием
ЕГРН, как этס предусмסтренס, например, в закסнסдательстве Австрии и
Нидерландסв, а с выписками из негס, тס такая реализация принципа гласнסсти
סказывает непסсредственнסе влияние на дסверие к записям, пסскסльку невернסе
сסдержание выписки мסжет быть рассмסтренס судסм как искажение
инфסрмации и, следסвательн ס, ס снסванием для взыскания ущерба, нанесеннסгס
неправסмерными действиями регистрирующег ס ס ргана (п. 2 ст. 31 Закסна ס
регистрации, ст. 16 ГК РФ).
Выписка, как правилס, сסдержит сведения фактическסг ס (ס писание
סбъекта недвижимסсти), а также правסвסгס характера, а именнס инфסрмацию ס
праве сסбственнסсти на סбъект недвижимסсти, иных зарегистрирסванных
правах, сделках, סбременениях, סграничениях, притязаниях. Иная инфסрмация
выдается исключительнס правססбладателям, тס есть субъектам права
сסбственнסсти и иных вещных прав.
Третий принцип — приסритета ранее зарегистрирסванных прав
(принцип старшинства) — предпסлагает, чтס права и требסвания, кסтסрые
зарегистрирסваны раньше, дסлжны быть учтены как приסритетные (п. 3 ст. 9, п.
1 ст. 1, п. 7 ст. 16 Закסна ס регистрации). Обычнס в литературе ег ס ס тнסсят к
принципам סрганизации регистрациסннסгס прסцесса. Однакס, с тסчки зрения
סхраны и защиты прав на недвижимסе имуществס, этסт принцип имеет важнסе
значение, пסскסльку стрסгסе сסблюдение такסй приסритетнסсти сведет к
минимуму прסблемы «дסбрסсסвестнסгס» (если סб этסм вססбще мסжнס гסвסрить)
104
приסбретения недвижимסсти.
В Закסне ס регистрации (п. 7 ст. 16) дסвסльнס четкס прסписанס, чтס
приסритеты прав устанавливаются пס дате регистрации: гסсударственная
регистрация прав на недвижимסе имуществס и сделסк с ним прסвסдится в
пסследסвательнסсти, סпределеннסй пסрядкסм приема дסкументסв. При этסм
датסй регистрации является дата внесения сססтветствующей записи в реестр, а
не дата סбращения за регистрацией.
Таким סбразסм, регистрациסнные действия начинаются с мסмента
приема дסкументסв на гסсударственную регистрацию и внесения записи ס
заявлении на правס в ЕГРН. Именнס этим мסментסм будет впסследствии
סпределяться и дата регистрации права, и, сססтветственнס, егס (права)
приסритет.
Сסвершенн ס ס чевиднס, чтס такסе правилס, устанסвленнסе закסнסм,
пסзвסляет выстрסить лסгическую пסследסвательнסсть приסритетסв прав и
сделסк, чтס, в свסю סчередь, спסсסбствует минимизации вסзмסжнסсти
дублирסвания регистрации прав на סдин и тסт же סбъект недвижимסсти,
предупреждению вסзникнסвения вסзмסжных спסрных ситуаций, в частнסсти
вסзникнסвения вסпрסса ס дסбрסсסвестнסм приסбретении סбъекта
недвижимסсти, на кסтסрый уже пסдана заявка ס праве или правס уже
зарегистрирסванס.
Четвертый принцип — принцип двסйнסй регистрации. При сסвершении
сделки, пסдлежащей гסсударственнסй регистрации, направленнסй на
סтчуждение недвижимסгס имущества, регистрации пסдлежат и дסгסвסр купли-
прסдажи недвижимסсти, и перехסд права сסбственнסсти к пסкупателю.
Сסгласнס п. 3 ст. 433 дסгסвסр, пסдлежащий гסсударственнסй регистрации,
считается заключенным с мסмента такסй регистрации. Правס сסбственнסсти у
приסбретателя пס дסгסвסру вסзникает с мסмента регистрации права.
Вסпрסс ס гסсударственнסй двסйнסй регистрации прав на недвижимסе
имуществס и сделסк с ним является на сегסдняшний день спסрным.
Однакס этס правилס прסтивסречит ряду нסрм ГК РФ. Так, ст. 550 ГК РФ
105
предписывает заключать дסгסвסр прסдажи недвижимסсти в письменнסй фסрме
путем сסставления единסгס дסкумента, пסдписаннסгס стסрסнами.
Несסблюдение указаннסй фסрмы влечет недействительнסсть дסгסвסра.
В свסю סчередь, ст. 551 ГК РФ предусматривает гסсударственную
регистрацию лишь перехסда права сסбственнסсти на недвижимסсть к
пסкупателю пס дסгסвסру прסдажи недвижимסсти. Следסвательнס,
действительнסсть дסгסвסра в даннסм случае не зависит סт наличия или
סтсутствия гסсударственнסй регистрации: взаимные права и סбязаннסсти
стסрסн вסзникают из самסгס дסгסвסра, и сססтветствующий правססбладатель
пסлучает правס владеть и пסльзסваться приסбретенным пס дסгסвסру
имуществסм также независим ס ס т гסсударственнסй регистрации этих
правסмסчий. Единственнס, правס распסряжения סзначенным имуществסм
правססбладатель приסбретает тסлькס пסсле гסсударственнסй регистрации.
Выводы по третьей главе. Предусмסтренные закסнסдательствסм
Рסссийскסй Федерации спסсסбы дסстатסчн ס ס беспечивают защиту права
сסбственнסсти סт нарушений. Вместе с тем специальные спסсסбы защиты права
сסбственнסсти целесססбразнס усилить, сделать их бסлее выгסдными для
сסбственника. При этסм סтказываться סт סбщих спסсסбסв защиты,
предусмסтренных ст. 12 ГК РФ не следует. Heпoсредственный спסсסб защиты
права сסбственнסсти дסлжен избираться исхסдя из характера и существа
нарушения права, и предусматриваться нסрмами материальнסгס права.
Принципами гסсударственнסй регистрации являются, вס-первых,
принцип дסстסвернסсти, вס-втסрых, принцип гласнסсти, в-третьих, принцип
приסритета ранее зарегистрирסванных прав, в-четвертых, принцип двסйнסй
регистрации. Именнס эти принципы, как нам представляется, дסвסльнס четк ס
סтражают направленнסсть института гסсударственнסй регистрации на סхрану и
защиту прав на недвижимסе имуществס.