94
необходимости распространения режима договора аренды на указанный
договор и отсутствии причин квалифицировать его как непоименованный. Для
этого необходимо расширительно толковать норму о предмете договора аренды
и индивидуализировать в договоре конструктивный элемент
1
. На наш взгляд,
говорить об «аномальной» аналогии закона неправильно, так как применению
каждой конкретной нормы по аналогии предшествует решение вопроса о
соответствии такого правоприменения существу договора, заключенного
сторонами. Кроме того, ГК РФ предусматривает, что применение положений
закона по аналогии допустимо только при наличии пробела, то есть при
отсутствии регулирования общими положениями обязательственного права и
соглашением сторон.
Квалифицируя исследуемый договор как непоименованный, суды
отмечают его сходство с договором аренды, которое обусловливает применение
положений о договоре аренды по аналогии закона. Сходство договоров требует
от правоприменителей внимательности при квалификации рассматриваемых
договоров, выявления соответствия договора законодательно предусмотренной
конструкции того или иного поименованного договора. Представляется, что
договор на пользование конструктивным элементом здания соответствует
квалифицирующим признакам договора аренды, не предусматривающего
передачи права владения вещью.
Надо отметить, что даже после разъяснений ВАС РФ судебная практика
оставалась противоречивой, и разными судами аналогичные договоры либо
признавались непоименованными, либо квалифицировались как договоры
аренды
2
.
Указанные судебные акты закрепляли квалификацию договора на
использование конструктивного элемента здания как договора аренды.
1
Карапетов А.Г., Савельев А.И. Свобода заключения непоименованных договоров и
ее пределы // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2014. № 4. С.
32.
2
Постановление ФАС ЗСО от 24.06.2010 по делу № А46-24417/2009; Постановление
ФАС ВСО от 21.02.2011 по делу № А58-4292/10 // Документ опубликован не был. Доступ из
СПС «КонсультантПлюс».
95
Единственным квалифицирующим признаком исследуемого договора,
который может не соответствовать законодательно предусмотренной
конструкции договора аренды, является объект договора. Несамостоятельный
характер объекта договора, предусматривающего пользование конструктивным
элементом здания, обусловливает споры относительно соответствия его
признаков квалифицирующим признакам договора аренды.
Объектами договора аренды являются земельные участки и другие
обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные
комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и
другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их
использования (непотребляемые вещи). Согласно буквальному тексту п. 1 ст.
607 ГК РФ часть вещи не является объектом договора аренды. Относительно
части вещи, используемой по тому же назначению, что и вещь в целом,
теоретики и практики пришли к консенсусу и относят договоры,
предусматривающие передачу во владение и пользование или пользование
такой части вещи, к договору аренды.
Надо отметить, что законодательством в ряде случаев предусматривается
передача в аренду части вещи. Так, ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям
относятся, в том числе часть жилого дома и часть квартиры. По договору
аренды здания или сооружения могут быть переданы права на часть земельного
участка, достаточную для использования здания или сооружения (п. 2 ст. 654
ГК РФ). Часть земельного участка также отнесена к объектам земельных
отношений ст. 6 Земельного кодекса РФ.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении
дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды» была закреплена следующая правовая позиция: «... положение ГК РФ
(в том числе с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды
только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить
96
такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется
не вся вещь, а только ее отдельная часть».
При этом ни ГК РФ, ни информационное письмо Президиума ВАС РФ,
ни Постановления Пленума ВАС РФ не содержат понятия «часть вещи».
Частью здания могут быть и помещение в здании, и крыша, и стена.
Конструктивный элемент здания как его часть отличается от помещения в
здании тем, что он не может использоваться по тому же назначению – для
проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения
продукции или содержания животных.
Однако назначение использования вещи не является значимым для
квалификации договоров признаком. На наш взгляд, под частью вещи, которая
может предоставляться в пользование по договору аренды, необходимо
понимать в том числе и конструктивный элемент здания. Под пользованием в
науке гражданского права понимается возможность извлекать полезные
свойства вещи. Полезные свойства вещи связаны с назначением вещи, но
полезность не ограничивается использованием вещи по назначению.
М.М. Агарков отмечал, что «пользованием является употребление вещи
для достижения тех или иных целей, в частности, для удовлетворения каких-
либо потребностей, а также для извлечения доходов»
1
. Размещение рекламной
конструкции или изображения на фасаде здания является использованием
специфических полезных свойств вещи, направлено на последующее
опосредованное извлечение доходов.
Для ответа на вопрос, является ли исследуемый договор
непоименованным, необходимо выявить условия квалификации договора как
непоименованного. Непоименованность договора состоит из двух аспектов
(критериев): специфических квалифицирующих признаков и отсутствия
регулирования договора. Второй признак можно легко установить, убедившись
1
Агарков М.М. Основные принципы советского гражданского права // Советское
государство и право. 1947. № 11. С. 41.
97
в отсутствии регулирования договора в законах и иных правовых актах. В
данном случае квалификация заключенного сторонами соглашения является
негативной относительно законодательно определенной системы договоров.
Устанавливается, что договор не соответствует квалифицирующим признакам
ни одного договорного типа, предусмотренного законом или иными правовыми
актами.
Таким образом, непоименованный договор – соглашение, в отношении
которого законом и иными правовыми актами не определены предмет и иные
условия договора, содержащие не отраженный в иных договорных
конструкциях признак направленности, предмета и объекта договора,
являющийся основанием отличия совокупности квалифицирующих признаков
соглашения от предусмотренных договорными типами. Квалифицирующими
признаками непоименованного договора являются предмет и объект договора.
На наш взгляд, квалифицирующие признаки договора на использование
конструктивного элемента здания не отличаются от квалифицирующих
признаков договора аренды без предоставления имущества во временное
владение. Имущество передается во временное пользование за плату.
В Постановлении Пленума ВАС № 64 указано, что при использовании
конструктивного элемента здания обременение устанавливается на все здание в
целом. На наш взгляд, это вызвано тем, что, во-первых, невозможно
обременение конструктивного элемента здания, во-вторых, используется не
только конструктивный элемент, но и общее имущество здания для прохода на
крышу, для подключения к сетям электроэнергии, пользователь может менять
световое оборудование, размещать иную рекламную конструкцию, не нарушая
условий договора. Указание в договоре на пользование частью объекта служит
цели определения содержания права арендатора на пользование вещью
целиком.
Вместе с тем после внесения 25.01.2013 дополнений в Постановление
Пленума № 73 практика не изменилась, и суды продолжают квалифицировать
договор, предусматривающий передачу конструктивного элемента здания в
98
пользование, как непоименованный договор
1
. При этом отмечается, что
передача вещи в аренду всегда влечет временную передачу собственником
права пользования этой вещью. Представляется, что именно это и происходит
при пользовании конструктивным элементом здания. Собственник не может
пользоваться частью крыши, участком стены, на которых располагается
рекламная конструкция или иное оборудование.
Все нормы о договоре аренды, за исключением положений о
владельческой защите, могут быть применимы при регулировании отношений
из договора на пользование конструктивным элементом вещи, что также
должно быть учтено при его квалификации как договора аренды.
Рекламодатель и собственник здания заключают договор аренды,
специфичный в связи с отсутствием правомочия владения имуществом и
возможностью пользоваться лишь частью здания, не являющейся помещением.
В.А. Белов приводит примеры аренды без передачи права владения
(пользовательской аренды), к которым помимо прочего относит: аренду
абонентского ящика на почте, ячейки сейфа банка, аренду объектов
инфраструктуры, используемых для железнодорожных перевозок, спутников
связи, каналов телевещания, линий радиосвязи, персонального компьютера в
интернет-кафе, игрального автомата
2
. К «пользовательской» аренде должен
быть отнесен и договор, предусматривающий передачу в пользование
конструктивного элемента здания. В противном случае следовало бы отличать
передачу имущества в пользование от аренды, что предлагается М.А. Пазына,
называющей такой договор договором возмездного пользования.
Договор, предусматривающий пользование конструктивным элементом
1
Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2013 г. по
делу № А17-7144/2012; Решение Арбитражного суда Белгородской области от 6 августа 2013
г. по делу № А08-3739/2013; Решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 июля
2013 г. по делу № А33-7701/2013; Постановление Восьмого арбитражного апелляционного
суда от 18 марта 2013 г. по делу № А46-30254/2012 // Документ опубликован не был. Доступ
из СПС «КонсультантПлюс».
2
Белов В.А. Права пользования чужой вещью // Вестник Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации. 2015. № 1. С. 15-16.
99
здания, нередко именуется как договор на установку и эксплуатацию
рекламной конструкции ввиду использования такой формулировки в п. 5 ст. 19
Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе». Надо понимать, что
регулирование этой сферы отношений в большинстве своем свойственно
нормативным актам публичного характера, которые не всегда соотносятся с
отраженной в ГК РФ системой договоров.
Таким образом, предоставление имущества в пользование без передачи
правомочия владения прямо предусматривается ГК РФ в определении договора
аренды. Пользование может включать в себя любые действия по извлечению
выгоды из вещи, в том числе пользование конструктивным элементом здания.
При этом нами были отражены особенности пользования конструктивным
элементом здания. Кауза сделки, направленной на передачу в пользование
конструктивного элемента здания, не отличается от каузы, определенной
законодателем для договора аренды. Другие признаки договора на
использование конструктивного элемента здания соответствуют
квалифицирующим признакам договора аренды.
Таким образом, договоры на использование конструктивного элемента
здания следует квалифицировать как договоры аренды без передачи права
владения.
100
Заключение
Несмотря на довольно полное правовое регулирование института аренды,
в гражданском законодательстве Российской Федерации отсутствует четкая
регламентация аренды части вещи, что обуславливает актуальность выбранной
нами тематики исследования и необходимость ее комплексного рассмотрения.
В ходе исследования установлено, что в российской цивилистике
традиционно считается, что предметом договора аренды является
индивидуально-определенная, непотребляемая вещь. Из данных характеристик
следует, что речь идет только о вещах – физически осязаемых предметах
материального мира. Вместе с этим, в российской науке гражданского права
понятие вещи, помимо физических предметов, также обычно включает в свой
объем различные виды подвластной человеку энергии, а также газообразные
вещества.
Нередко вещи являются делимыми, то есть могут быть разделены в натуре
на отдельные части без ущерба для их назначения и присущих им свойств.
Наличие у таких вещей нескольких элементов, которые могут использоваться
самостоятельно, породило в доктрине гражданского права проблему
предоставления в пользование отдельной части (частей) такой вещи, без
пользования ею целиком.
Как показало проведенное исследование, данный вопрос имеет не только
теоретическое, но и практическое значение, так как на практике договоры о
предоставлении в пользование отдельных элементов, частей вещи не так уж
редки. Хотя «часть вещи» на законодательном уровне в ст. 128 ГК РФ не
закреплена в качестве вида объектов гражданских прав.
Перечень сделок, касающихся аренды части вещи мы определили по
следующим направлениям:
Во-первых, такие сделки в ряде случаев предусматриваются действующим
законодательством. Так, например, статьей 16 ЖК РФ к жилым помещениям
относятся, в том числе часть жилого дома и часть квартиры. По договору
101
аренды здания или сооружения, к примеру, могут быть переданы права на часть
земельного участка, достаточную для использования здания или сооружения,
что предусмотрено пунктом 2 статьи 654 ГК РФ. Часть земельного участка
также отнесена к объектам земельных отношений статьей 6 Земельного кодекса
РФ.
Пункт 5 статьи 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
говорит нам об аренде таких частей вещи как блок-секция, подъезд,
помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность
имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в
помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), которые подлежат
государственному кадастровому учету и регистрации.
Во-вторых, разновидности аренды части вещи определяются и исходя из
анализа судебной арбитражной практики, проведенной в магистерской
диссертации. Согласно ей к договорам аренды части вещи относятся такие
разновидности сделок, как договор о предоставлении в пользование торговых
площадей или торговых мест; договор о размещении и последующем
использовании рекламных конструкций в помещениях; договор об
использовании асфальтовых площадок.
Особый спор, в доктрине отечественного гражданского права и судебной
практике вызывал вопрос по поводу отнесения к договору аренды передачи в
пользование конструктивного элемента здания (например, несущей стены или
крыши). Согласно пункту 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 64 данный договор был
отнесен к непоименованным договорам, то есть соглашениям, в отношении
которого законом и иными правовыми актами не определены предмет и иные
условия договора
1
.
Внесение в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда
1
«О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников
помещений на общее имущество здания»: Постановление Пленума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 64 // Вестник Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации. 2009. № 9.
102
Российской Федерации изменений от 25 января 2013 г.
1
, касающихся аренды,
можно назвать поворотной точкой в решении вопроса. Так, в п. 9
Постановления разъяснено, что нормы ГК РФ об объекте аренды (в том числе с
учетом статьи 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в
пользование арендатора) не ограничивают возможность предоставлять в аренду
не всю вещь в целом, а только ее отдельную часть. На регистрацию договора
может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий
графическое и (или) текстуальное описание той части вещи, пользование
которой будет осуществляться арендатором; представление кадастрового
паспорта на имущество необходимо лишь в случае, если он ранее не был
помещен в дело.
Вместе с тем после внесения 25.01.2013 г. дополнений в Постановление
Пленума № 73 практика не изменилась, и суды продолжают квалифицировать
договор, предусматривающий передачу конструктивного элемента здания в
пользование, как непоименованный договор. При этом отмечается, что
передача вещи в аренду всегда влечет временную передачу собственником
права пользования этой вещью. Представляется, что именно это и происходит
при пользовании конструктивным элементом здания. Собственник не может
пользоваться частью крыши, участком стены, на которых располагается
рекламная конструкция или иное оборудование.
Неоднозначные подходы в судебной практике не дают стабильности
гражданскому обороту. На наш взгляд, договоры на использование
конструктивного элемента здания следует квалифицировать как договоры
аренды без передачи права владения.
Важнейшим выводом, полученным по итогам исследования, стало
установление на основе анализа судебно-арбитражной практики следующего
факта: в случае невозможности самостоятельного использования части вещи
1
«О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об
отдельных вопросах практики применения правил ГК о договоре аренды»: Постановление
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. № 13 //
Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2013. № 4.
103
без использования иных ее частей, аренда соответствующей части вещи не
может иметь юридическую силу. В одном из таких дел арбитражный суд, решая
правомерность передачи в аренду части теплотехнического оборудования
тепловой подстанции, указал, что тепловая подстанция является единым
сложным комплексом и поэтому неделимой вещью, в результате чего
невозможна сдача в аренду ее отдельных частей
1
.
Одной из основных проблем, связанной с арендой части земельного
участка, является вопрос, связанной с государственной регистрацией
дополнительных соглашений в соответствующий договор аренды, которые
изменяют в части площади арендуемого земельного участка и размер арендной
платы. Управлениями Росреестра в государственной регистрации таких
дополнительных соглашений отказывается в связи с тем, что изменение
площади земельного участка и размера арендной платы является заменой
предмета договора. Такой отказ в соответствии с правилами ЗК РФ является
правомерным, так как действующим законодательством не предусмотрено
внесение изменений в ранее заключенные договоры аренды в связи с
образованием земельных участков из арендуемых земельных участков, а
предусмотрено заключение новых договоров на измененные земельные
участки. Подобное положение дел усложняет действие участников
гражданского оборота.
На наш взгляд, данные вопросы нуждаются в законодательном
совершенствовании. В законодательстве РФ необходимо предусмотреть
возможность государственной регистрации дополнительных соглашений,
изменяющих предмет договора аренды земельного участка в части изменения
его площади, отменив при этом процедуру заключения новых договоров
аренды.
Также в целях разрешения выше обозначенных проблем, исходя из
1
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2016 г.
по делу № А50-21235/2015 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС
«КонсультантПлюс».