84
и раз так нос размера арендуемой еще оно еще сон площади (например, раз так нос заштриховывая или но еще оно кот еще иным образом бар оно раб ток
осуществляя выкипировку бар оно раб ток соответствующей части еще оно еще сон помещения).
Проблема описания бар оно раб ток части помещения, бар оно раб ток подлежащего передаче еще оно еще сон в аренду, бар оно раб ток
ввиду отсутствия оно как раз нос детального регламентирования но еще оно кот еще законодателем данных раз так нос
отношений, на но еще оно кот еще протяжении определенного раз так нос времени фактически раз так нос разрешалась
хозяйствующими бар оно раб ток субъектами при бар оно раб ток помощи своего но еще оно кот еще рода обычая бар оно раб ток делового
оборота.
Судебная практика раз так нос Московского региона раз так нос некоторое время но еще оно кот еще поддерживала
позицию оно как раз нос участников гражданского раз так нос оборота о но еще оно кот еще возможности идентификации бар оно раб ток
объекта аренды бар оно раб ток (части помещения) еще оно еще сон приведенным выше оно как раз нос способом.
Суть данной еще оно еще сон точки зрения но еще оно кот еще судебных органов бар оно раб ток заключалась в раз так нос том, что еще оно еще сон часть
нежилого но еще оно кот еще помещения может раз так нос являться объектом бар оно раб ток аренды, а но еще оно кот еще правовое
регулирование бар оно раб ток государственной регистрации раз так нос данного вида бар оно раб ток сделок должно еще оно еще сон
осуществляться в бар оно раб ток соответствии с раз так нос п. 3 оно как раз нос ст. 26 еще оно еще сон Закона о оно как раз нос регистрации, посредством раз так нос
представления в еще оно еще сон регистрирующий орган еще оно еще сон в качестве раз так нос приложения к оно как раз нос договору
аренды бар оно раб ток поэтажного плана но еще оно кот еще БТИ с раз так нос указанием размера раз так нос арендуемой площади.
Данную позицию раз так нос едва ли но еще оно кот еще можно переоценить бар оно раб ток как с еще оно еще сон точки зрения бар оно раб ток ее
значения оно как раз нос для развития оно как раз нос современных хозяйственных еще оно еще сон отношений, так оно как раз нос и для но еще оно кот еще
стабилизации гражданского но еще оно кот еще оборота в еще оно еще сон целом.
Тем не еще оно еще сон менее, после бар оно раб ток вступления в но еще оно кот еще силу Закона раз так нос о кадастре оно как раз нос судебная
практика оно как раз нос по проблеме раз так нос аренды части оно как раз нос помещения в оно как раз нос целом и раз так нос государственной
регистрации оно как раз нос такого договора еще оно еще сон в частности раз так нос стала претерпевать оно как раз нос определенные
изменения.
В практике но еще оно кот еще арбитражных судов раз так нос Московского округа бар оно раб ток обозначились
следующие бар оно раб ток тенденции по но еще оно кот еще рассматриваемой проблеме
1
.
Во-первых, индивидуализация еще оно еще сон недвижимого имущества бар оно раб ток как объекта еще оно еще сон
арендных отношений бар оно раб ток для целей раз так нос государственной регистрации оно как раз нос должна
1
Обзор судебной практики рассмотрения споров, вытекающих из договоров аренды
за период с января 2013 года по апрель 2014 года // Двенадцатый арбитражный
апелляционный суд РФ: сайт. Режим доступа: http://www.12aas.arbitr.ru/node/12766 (дата
обращения: 10.01.2019).
85
осуществляться оно как раз нос компетентными органами раз так нос в процессе раз так нос его кадастрового оно как раз нос и
технического еще оно еще сон учета.
Во-вторых, при еще оно еще сон отсутствии в оно как раз нос представляемой на оно как раз нос государственную
регистрацию бар оно раб ток технической документации но еще оно кот еще номера части раз так нос помещения,
передаваемого оно как раз нос в аренду, но еще оно кот еще и точного бар оно раб ток описания его еще оно еще сон места положения оно как раз нос в помещении
еще оно еще сон индивидуализировать объект оно как раз нос аренды не но еще оно кот еще представляется возможным.
В-третьих, если раз так нос обозначенная на оно как раз нос поэтажном плане бар оно раб ток часть помещения, еще оно еще сон
передаваемая в оно как раз нос аренду, не еще оно еще сон обладает объективными раз так нос границами недвижимости еще оно еще сон
(стенами, перегородками, бар оно раб ток потолками и раз так нос пр.) и раз так нос не учтена бар оно раб ток соответствующими
органами бар оно раб ток в качестве оно как раз нос объекта недвижимости, оно как раз нос то, поскольку бар оно раб ток для государственной
раз так нос регистрации технический но еще оно кот еще учет – бар оно раб ток это не раз так нос только описание но еще оно кот еще объекта недвижимости,
но еще оно кот еще но и но еще оно кот еще подтверждение юридического бар оно раб ток факта его оно как раз нос существования, такая еще оно еще сон часть
помещения оно как раз нос не может раз так нос быть передана бар оно раб ток в аренду.
Для долгосрочной раз так нос аренды части оно как раз нос жилого помещения, еще оно еще сон которое впоследствии но еще оно кот еще
подлежит государственной бар оно раб ток регистрации и бар оно раб ток постановки на бар оно раб ток кадастровый учет, еще оно еще сон
данный объект но еще оно кот еще недвижимости должен оно как раз нос обладать одновременно бар оно раб ток двумя
признаками: бар оно раб ток обособленностью и но еще оно кот еще изолированностью. Отсутствие оно как раз нос хотя бы раз так нос одного
из оно как раз нос указанных признаков но еще оно кот еще является законным раз так нос основанием для но еще оно кот еще отказа в раз так нос
осуществлении вышеуказанных бар оно раб ток юридических фактов. бар оно раб ток
Приведем пример но еще оно кот еще из судебной еще оно еще сон практики. «Общество раз так нос обратилось в бар оно раб ток
арбитражный суд раз так нос с заявлением оно как раз нос о признании но еще оно кот еще незаконным решения оно как раз нос кадастровой
палаты раз так нос об отказе но еще оно кот еще в постановке бар оно раб ток на кадастровый еще оно еще сон учет помещения но еще оно кот еще (части коридора
оно как раз нос на третьем но еще оно кот еще этаже) в бар оно раб ток целях его но еще оно кот еще последующей аренды.
Решением суда еще оно еще сон первой инстанции, еще оно еще сон оставленным без еще оно еще сон изменения
постановлением еще оно еще сон арбитражного апелляционного раз так нос суда, заявленные но еще оно кот еще требования
удовлетворены.
При принятии бар оно раб ток решения суды но еще оно кот еще исходили из раз так нос того, что еще оно еще сон из буквального раз так нос
содержания части 7 оно как раз нос статьи 27 Закона о раз так нос кадастре не оно как раз нос следует требование но еще оно кот еще
законодателя об но еще оно кот еще одновременном соответствии бар оно раб ток помещения критериям но еще оно кот еще как
обособленности, бар оно раб ток так и еще оно еще сон изолированности при бар оно раб ток постановке на оно как раз нос кадастровый учет. раз так нос В
86
связи еще оно еще сон с этим бар оно раб ток суды пришли раз так нос к выводу раз так нос о незаконности но еще оно кот еще отказа в еще оно еще сон постановке на но еще оно кот еще
кадастровый учет оно как раз нос помещения, представляющего но еще оно кот еще собой часть оно как раз нос коридора,
огражденного раз так нос строительными конструкциями, раз так нос поскольку оно но еще оно кот еще является
обособленным, еще оно еще сон хотя и еще оно еще сон имеет вспомогательное, оно как раз нос обслуживающее назначение еще оно еще сон -
используется раз так нос для доступа раз так нос в иное бар оно раб ток помещение.
Арбитражный суд раз так нос округа отменил еще оно еще сон указанные судебные бар оно раб ток акты и но еще оно кот еще отказал в раз так нос
удовлетворении заявления раз так нос по следующим оно как раз нос основаниям.
В силу оно как раз нос части 7 оно как раз нос статьи 27 Закона о оно как раз нос кадастре орган оно как раз нос кадастрового учета но еще оно кот еще
принимает решение но еще оно кот еще об отказе раз так нос в постановке бар оно раб ток на кадастровый еще оно еще сон учет помещения но еще оно кот еще в
случае, еще оно еще сон если такое бар оно раб ток помещение не еще оно еще сон изолировано или еще оно еще сон не обособлено но еще оно кот еще от других еще оно еще сон
помещений в бар оно раб ток здании или но еще оно кот еще сооружении.
При этом раз так нос обособленность как бар оно раб ток признак помещения раз так нос представляет собой еще оно еще сон
пространственную характеристику, бар оно раб ток указывающую на еще оно еще сон то, что бар оно раб ток часть здания оно как раз нос или
сооружения оно как раз нос ограничена строительными бар оно раб ток конструкциями.
В то но еще оно кот еще же время бар оно раб ток изолированность является еще оно еще сон функциональной
характеристикой, бар оно раб ток отражающей то, еще оно еще сон что помещение оно как раз нос имеет самостоятельное бар оно раб ток
назначение, отдельный но еще оно кот еще вход, не раз так нос используется для бар оно раб ток доступа в раз так нос иное помещение, еще оно еще сон
доступа к еще оно еще сон общему имуществу еще оно еще сон собственников помещений но еще оно кот еще в здании, но еще оно кот еще инженерным
коммуникациям.
Согласно техническому но еще оно кот еще плану спорное бар оно раб ток помещение ограничено но еще оно кот еще
строительными конструкциями еще оно еще сон (стенами), однако раз так нос используется для бар оно раб ток доступа в бар оно раб ток
другое помещение, но еще оно кот еще о кадастровом но еще оно кот еще учете которого раз так нос заявлено отдельно.
Поскольку спорное раз так нос помещение неразрывно бар оно раб ток функционально связано оно как раз нос с
другим бар оно раб ток помещением, оно еще оно еще сон не является бар оно раб ток изолированным.
Учитывая, что бар оно раб ток для постановки бар оно раб ток на кадастровый бар оно раб ток учет помещение еще оно еще сон должно
обладать раз так нос одновременно двумя еще оно еще сон признаками: обособленностью оно как раз нос и
изолированностью, оно как раз нос арбитражный суд раз так нос округа пришел бар оно раб ток к выводу бар оно раб ток о законности но еще оно кот еще
87
отказа в оно как раз нос постановке спорного оно как раз нос помещения на еще оно еще сон кадастровый учет
1
.
С этих но еще оно кот еще же позиций, еще оно еще сон на практике раз так нос возникли и еще оно еще сон сложности с бар оно раб ток долгосрочной
арендой но еще оно кот еще части жилых бар оно раб ток помещений, которые оно как раз нос при данных оно как раз нос обстоятельствах также но еще оно кот еще
должны в еще оно еще сон обязательном порядке бар оно раб ток пройти процедуру раз так нос государственной
регистрации еще оно еще сон и кадастрового бар оно раб ток учета. Но бар оно раб ток при этом, бар оно раб ток как и еще оно еще сон в случае бар оно раб ток с нежилыми еще оно еще сон
помещениями, по раз так нос мнению Верховного раз так нос суда РФ, еще оно еще сон часть жилого еще оно еще сон помещения
подлежит еще оно еще сон долгосрочной аренде еще оно еще сон при соблюдении бар оно раб ток процедур государственной раз так нос
регистрации и бар оно раб ток кадастрового учета, но еще оно кот еще лишь в бар оно раб ток том случае, раз так нос если часть раз так нос жилого
помещения но еще оно кот еще является обособленной еще оно еще сон и изолированной.
Согласно материалам еще оно еще сон дела Верховного раз так нос суда РФ оно как раз нос «орган кадастрового еще оно еще сон
учета отказал раз так нос Т. в но еще оно кот еще осуществлении кадастрового еще оно еще сон учета части еще оно еще сон одноэтажного
жилого еще оно еще сон дома, которую но еще оно кот еще планировалось сдать еще оно еще сон в аренду, раз так нос указав, что бар оно раб ток кадастровый
учет бар оно раб ток частей здания но еще оно кот еще не производится.
Считая данный бар оно раб ток отказ незаконным, еще оно еще сон Т. обратилась еще оно еще сон в суд.
Судом установлено, раз так нос что ранее бар оно раб ток одноэтажный жилой еще оно еще сон дом блокированной бар оно раб ток
застройки находился но еще оно кот еще в долевой бар оно раб ток собственности Т. оно как раз нос и А.
Решением суда, оно как раз нос вступившим в но еще оно кот еще законную силу, оно как раз нос право долевой оно как раз нос
собственности прекращено. но еще оно кот еще Т. выделена бар оно раб ток доля в но еще оно кот еще виде отдельного еще оно еще сон блока,
состоящего но еще оно кот еще из трех еще оно еще сон комнат, кухни, но еще оно кот еще коридора, уборной еще оно еще сон и кладовки, бар оно раб ток имеющего
отдельный но еще оно кот еще выход на оно как раз нос территорию общего но еще оно кот еще пользования, систему но еще оно кот еще отопления и но еще оно кот еще
индивидуальные инженерные еще оно еще сон коммуникации.
Статья 16 ЖК РФ бар оно раб ток к числу бар оно раб ток жилых помещений бар оно раб ток относит часть бар оно раб ток жилого дома.
В части 2 раз так нос статьи 49 Градостроительного кодекса но еще оно кот еще Российской Федерации еще оно еще сон
под жилым но еще оно кот еще домом блокированной бар оно раб ток застройки понимается оно как раз нос жилой дом бар оно раб ток с
количеством раз так нос этажей не еще оно еще сон более чем еще оно еще сон три, состоящий оно как раз нос из нескольких еще оно еще сон блоков,
количество бар оно раб ток которых не оно как раз нос превышает десять оно как раз нос и каждый оно как раз нос из которых но еще оно кот еще предназначен
для еще оно еще сон проживания одной но еще оно кот еще семьи, имеет раз так нос общую стену оно как раз нос (общие стены) бар оно раб ток без проемов оно как раз нос с
1
Обзор судебной практики по делам, связанным с отказом в оспаривании
осуществления кадастрового учета (утвержден Президиумом Верховного суда РФ 30 ноября
2016 г.) // Документ опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
88
соседним еще оно еще сон блоком или еще оно еще сон соседними блоками, еще оно еще сон расположен на бар оно раб ток отдельном земельном
оно как раз нос участке и раз так нос имеет выход раз так нос на территорию бар оно раб ток общего пользования.
Удовлетворяя заявленные еще оно еще сон требования, суд оно как раз нос руководствовался
приведенными оно как раз нос правовыми нормами еще оно еще сон и исходил но еще оно кот еще из того, раз так нос что данный бар оно раб ток
одноэтажный жилой но еще оно кот еще дом состоит но еще оно кот еще из двух но еще оно кот еще блоков, являющихся раз так нос
самостоятельными изолированными раз так нос объектами, которые но еще оно кот еще предназначены для раз так нос
проживания и еще оно еще сон не имеют еще оно еще сон вспомогательных помещений бар оно раб ток общего пользования.
При таких бар оно раб ток обстоятельствах части раз так нос (блоки) жилого оно как раз нос дома могут еще оно еще сон быть
поставлены раз так нос на кадастровый оно как раз нос учет в еще оно еще сон качестве самостоятельных бар оно раб ток объектов
недвижимости».
1
Интересную позицию бар оно раб ток высказал Верховный бар оно раб ток суд РФ еще оно еще сон по поводу еще оно еще сон аренды
комнат еще оно еще сон в коммунальной раз так нос квартире, которые бар оно раб ток в соответствии раз так нос с Жилищным еще оно еще сон
кодексом РФ бар оно раб ток также относятся оно как раз нос к частями раз так нос жилых помещений. раз так нос Так, Верховный но еще оно кот еще
суд РФ раз так нос пришел к оно как раз нос выводу, что оно как раз нос комнаты в бар оно раб ток коммунальной квартире раз так нос могут быть раз так нос
учтены как оно как раз нос один объект но еще оно кот еще для сдачи бар оно раб ток в аренду, но еще оно кот еще прохождения кадастрового бар оно раб ток учета и но еще оно кот еще
государственной регистрации, еще оно еще сон если они но еще оно кот еще являются смежными оно как раз нос и изолированы еще оно еще сон от
других раз так нос помещений.
К данному бар оно раб ток выводу Верховный бар оно раб ток суд РФ раз так нос пришел по оно как раз нос результатам
рассмотрения раз так нос следующего дела: оно как раз нос «Б. и раз так нос Г. обратились раз так нос в суд еще оно еще сон с заявлением бар оно раб ток об
оспаривании бар оно раб ток решения органа раз так нос кадастрового учета бар оно раб ток об отказе но еще оно кот еще в осуществлении бар оно раб ток
кадастрового учета но еще оно кот еще двух комнат бар оно раб ток в целях бар оно раб ток их последующей но еще оно кот еще сдачи в оно как раз нос аренду в бар оно раб ток
четырехкомнатной коммунальной еще оно еще сон квартире.
Судом установлено, бар оно раб ток что заявителям раз так нос по договору раз так нос социального найма бар оно раб ток
предоставлены в еще оно еще сон пользование две еще оно еще сон смежные комнаты еще оно еще сон в четырехкомнатной но еще оно кот еще
коммунальной квартире, бар оно раб ток а также оно как раз нос доля общего бар оно раб ток имущества пропорциональная но еще оно кот еще
передаваемой жилой оно как раз нос площади. Указанные раз так нос комнаты впоследствии бар оно раб ток
приватизированы заявителями, раз так нос которым выдано но еще оно кот еще свидетельство о бар оно раб ток праве
собственности еще оно еще сон на данные оно как раз нос комнаты как но еще оно кот еще на один раз так нос объект жилищных оно как раз нос прав.
1
См: Там же.
89
Для осуществления еще оно еще сон государственного кадастрового бар оно раб ток учета заявителями бар оно раб ток
представлен технический но еще оно кот еще план комнат, бар оно раб ток согласно которому раз так нос названные
помещения но еще оно кот еще имеют общую оно как раз нос стену, при оно как раз нос этом одна раз так нос из комнат оно как раз нос используется для но еще оно кот еще
прохода в но еще оно кот еще другую. Кроме раз так нос того комнаты отделены от иных помещений в
квартире, в том числе от мест общего пользования, строительными
конструкциями.
Б. и Г. обратились в орган кадастрового учета с заявлением о постановке
на кадастровый учет указанных комнат как одного жилого помещения, в чем
им было отказано, поскольку данное помещение не изолировано или не
обособлено от других помещений в здании.
В силу пункта 3 части 2 статьи 27 Закона о кадастре орган кадастрового
учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в
случае, если объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено
заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и
раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании
действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми
объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными
федеральным законом требованиями.
Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на
учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не
обособлено от других помещений в здании или сооружении (часть 7 статьи 27
названного закона).
Пункт 2 статьи 15 ЖК РФ определяет, что жилым помещением
признается изолированное помещение, которое является недвижимым
имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает
установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным
требованиям законодательства).
Согласно пункту 3 части 1, части 4 статьи 16 данного кодекса комната
является жилым помещением, представляющим собой часть жилого дома или
квартиры, предназначенным для использования в качестве места
90
непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Проанализировав приведенные нормы закона и фактические
обстоятельства дела, суд пришел к выводу о незаконности отказа органа
кадастрового учета, поскольку комнаты в коммунальной квартире переданы в
собственность Б. и Г. как один объект жилищных прав, спорные жилые
помещения являются смежными между собой, имеют общую стену и
отграничены от иных помещений в квартире строительными конструкциями. В
связи с этим суд указал, что указанные комнаты, как единый объект, отвечают
признакам изолированности и обособленности, поэтому не имеется
препятствий для осуществления их государственного кадастрового учета как
одного объекта»
1
.
Таким образом, благодаря данной позиции Верховного суда РФ можно
говорить об аренде части вещи, состоящей из нескольких комнат в
коммунальной квартире. При этом, комнаты в коммунальной квартире должны
быть смежными и изолированы от других помещений.
В тоже время, Верховный суд РФ отметил, что изолированные комнаты в
коммунальной квартире, разделенные местами общего пользования, не могут
быть единым недвижимым объектом долгосрочной аренды и соответственно
подлежать кадастровому учету и государственной регистрации.
Приведем обоснование данной позиции Верховного суда РФ: «Ф.
оспорила в суде решение органа кадастрового учета об отказе в осуществлении
кадастрового учета в целях долгосрочной аренды объекта недвижимости.
Судом установлено, что Ф. является собственником двух комнат в
коммунальной квартире, которые она просила поставить на кадастровый учет
как один объект для сдачи в аренду. Согласно техническому плану данные
комнаты не имеют общих стен и перегородок, имеют два отдельных выхода и
разделены местами общего пользования (коридором в коммунальной квартире).
Согласно пункту 1 части 1 статьи 7 Закона о кадастре в государственный
1
См.: Там же.
91
кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках
объекта недвижимости, в том числе о виде объекта недвижимости (помещение).
В государственный кадастр недвижимости вносятся также
дополнительные сведения об объекте недвижимости - кадастровый номер
квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости
является комната (пункт 6 части 2 статьи 7 Закона о кадастре).
В силу пункта 3 части 2 статьи 27 вышеназванного закона орган
кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении
кадастрового учета в случае, если объект недвижимости, о кадастровом учете
которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или
объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное
совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом
недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в
соответствии с установленными федеральным законом требованиями.
Разрешая спор, суд руководствовался приведенными правовыми нормами
и исходил из того, что две комнаты в коммунальной квартире могут быть
учтены в государственном кадастре недвижимости в качестве одного объекта
недвижимости (помещения) только при условии, что они являются смежными и
обособленными от других аналогичных помещений (комнат).
Находящиеся в собственности заявителя комнаты разделены местом
общего пользования (коридором), которое используется другими
собственниками для доступа в принадлежащие им жилые помещения, а также в
расположенные в квартире иные места общего пользования. В случае учета
данных комнат как единого жилого помещения такой объект недвижимости не
будет отвечать критерию обособленности. В связи с этим спорные жилые
помещения не могут быть учтены в государственном кадастре недвижимости
как один объект. При этом на кадастровый учет может быть поставлена каждая
из данных комнат отдельно».
Таким образом, формирование правового поля, необходимого для
регулирования отношений по аренде части нежилого помещения, невозможно
92
без регламентации механизма государственной регистрации данного вида
сделок. Действующей нормативной базой данный механизм не определен. Все
вышесказанное убеждает нас в степени актуальности и важности для
оптимизации оборота недвижимого имущества детального правового
регулирования аренды нежилых помещений.
С целью устранения возможностей разночтений закона представляется
целесообразным прямо указать в ГК РФ на обязательность письменной формы
договора аренды любого вида недвижимости и одновременно установить
минимальный срок для регистрации аренды зданий и сооружений, начиная с
которого соответствующий договор подлежит государственной регистрации.
3.3 Теоретико-практические проблемы юридической природы
договора, предусматривающего пользование конструктивным элементом
здания
На практике нередко заключаются договоры, в соответствии с которыми
собственники здания или иного сооружения разрешают разместить на
конструктивном элементе здания (стене, крыше) рекламу либо иное имущество
другого лица за определенное сторонами встречное предоставление. И на
практике, и в теории отсутствует единый подход к квалификации таких
договоров
1
.
Так, в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения
споров, связанных с арендой» было отмечено, что договор, на основании
которого предоставляется право использовать отдельный конструктивный
элемент здания для размещения рекламы, не является договором аренды.
1
Ланда В.М. Проблемы правового регулирования аренды части объекта
недвижимости // Юрист. 2018. № 2. С. 21-26.
93
Президиум ВАС РФ указал на необходимость применения к данному договору
общих положений об обязательствах и договорах, что свидетельствует о
квалификации его как непоименованного договора. Между тем
непосредственно в информационном письме еще не была отражена позиция о
непоименованном характере договора, что вызывало вопросы в теории. Так,
А.В. Егоров и М.А. Церковников отмечают, что в силу признаков исследуемого
договора он не может быть квалифицирован как иной поименованный договор,
отличный от договора аренды
1
.
Также в соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным
с отказом в оспаривании осуществления кадастрового учета, утвержденным
Президиумом Верховного суда РФ 30 ноября 2016 г. указывается, что такие
конструктивные элементы здания как части объектов недвижимого имущества
(например, крыши, стены здания), вообще не являются самостоятельными
объектами гражданских прав. Исходя из этого, можно сделать вывод, что
аренда данных объектов вообще не имеет место быть.
Также согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ конструктивные
элементы здания не могут являться самостоятельным объектом недвижимости.
В силу иерархии системы арбитражных судов аналогичные решения
принимались арбитражными судами всех уровней. Договор о предоставлении в
пользование конструктивного элемента здания признавался непоименованным.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О
некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников
помещений на общее имущество здания» договор по-прежнему признавался
непоименованным, однако отмечалось, что к нему применимы по аналогии
закона положения о договоре аренды.
По мнению А.Г. Карапетова и А.И. Савельева, «аномальная» аналогия
всего законодательного режима договора аренды свидетельствует о
1
Егоров А.В., Церковников М.А. Права на пространство в здании: комментарий к
постановлению Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 // Вестник Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации. 2010. № 2. С. 85.