14
обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование
объектов недвижимости.
Таким образом, под жилищной сферой или рынком жилой недвижимости
нами предлагается понимать любые отношения граждан по поводу
недвижимых объектов, в том числе и те, когда недвижимость как предмет
отсутствует, но есть денежные средства, предусмотренные на приобретение
жилья (например, речь идет о правоотношениях, когда выделяются субсидии на
покупку жилья, выдаются денежные средства под залог недвижимой площади,
собираются средства для долевого строительства квартир и др.).
Что касается негативной стороны рассматриваемого явления, т.е.
криминального рынка недвижимости, не было найдено ни одного определения,
раскрывающего сущность этого термина, хотя в юридической литературе он
употребляется в работах многих видных ученых
8
. С нашей точки зрения,
криминальный рынок недвижимости – это, в первую очередь, сегмент теневой
экономики, что также указывает А.Л. Репецкая, говоря о криминальном рынке
вообще
9
. Криминальный рынок недвижимости имеет ряд характерных
критериев: во-первых, осуществление экономической деятельности вне
официального контроля, регламентации, с сокрытием, маскировкой ее
значимых параметров от контролирующих органов; во-вторых, нарушение
уголовных, административных, налоговых и других норм, установленных
действующим законодательством; в-третьих, получение экономической выгоды
в форме незаконного присвоения экономических благ.
Специалисты выделяют два сектора теневой экономики: неформальный,
который охватывает любую экономическую деятельность, сознательно
укрываемую ее субъектами от государства с целью минимизации издержек, в
8
Термин «криминальный рынок недвижимости» используется, например, в работах
авторов, исследующих организованную преступность, теневую экономику, криминальный
рынок. См.: например: Проблемы борьбы с проявлениями криминального рынка / отв. ред.
В. А. Номоконов. Владивосток: Изд-во Дальневост. ун-та, 2005. С. 312.; Долгова А. И.
Преступность, ее организованность и криминальное общество. М.: Российская
криминологическая ассоциация, 2003. С. 572 и т. д.
9
Репецкая А.Л. Организованная преступность. Теневая экономика. Криминальный
рынок России: монография. М.: Юрлитинформ, 2010. С. 192.
15
частности, ухода от налогообложения; и криминальный сектор, включающий в
себя любую экономическую деятельность, сознательно укрываемую от
государства с целью избежать насильственного ее прекращения действиями
государственных силовых структур
10
.
Указанные критерии характерны и для криминального рынка жилья, для
которого также свойственны как сокрытие доходов (например, при сдаче
недвижимости в аренду граждане уклоняются от уплаты налогов на доход), так
и сам факт ведения деятельности (например, противоправный захват чужой
недвижимой собственности), который осуществляется с целью получения
незаконной прибыли. То есть криминальный рынок жилья как сегмент теневой
экономики включает в себя неформальный сектор и криминальный сектор.
Таким образом, можно дать определение криминальному рынку
недвижимости, под которым следует понимать взаимосвязанную систему
рыночных механизмов, в которой создание, отчуждение, передача,
эксплуатация или финансирование объектов недвижимости осуществляются
вне официального контроля, регламентации, с сокрытием, маскировкой ее
значимых параметров от контролирующих органов; а также в нарушение
уголовных, административных, налоговых и других норм, установленных
действующим законодательством и с получением незаконной экономической
выгоды.
То есть, если жилая недвижимость была приобретена незаконным путем
(например, мошенническим), то этот переход права собственности, уже являясь
противоправным, нарушающим нормы уголовного закона, превращает такой
жилой объект недвижимости в элемент криминального рынка, так как передача
жилья произошла в нарушение установленных требований. При дальнейшей
продаже этого объекта сделка также будет иметь незаконный или
криминальный характер. Следует отметить, что противоправная сделка с
жильем может быть облачена в гражданско-правовой вид, формально
соответствовать требованиям гражданского законодательства, тем не менее, она
10
Там же. С. 81.
16
будет являться элементом криминального, а не легального рынка
недвижимости.
Как правило, существование и функционирование любого криминального
рынка обеспечивается организованной преступностью, он является одним из
направлений деятельности и источником постоянного дохода организованных
преступных группировок. Если ранее для организованной преступности
сферами основной деятельности были традиционно нелегальные рынки товаров
и услуг (торговля наркотиками, оружием, людьми и пр.), являющиеся
секторами теневой экономики, то в настоящее время ее влияние все более
проявляется в легальных отраслях, в том числе в сфере оборота
недвижимости
11
.
Особенностью криминального рынка жилья является то, что оборот
недвижимости не запрещен, но ввиду неправомерного завладения
недвижимыми объектами дальнейшие действия, связанные с их обращением
(продажа, сдача в аренду, дарение, залог и иные сделки) носят общественно
опасный и противоправный характер.
Согласно диссертационному исследованию Т. В. Квасниковой, многие
преступления в сфере оборота недвижимости совершаются в группе. Так, из
изученных материалов уголовных дел (на примере Дальневосточного
Федерального округа) о преступлениях, предусмотренных ст. 159 УК РФ,
предметом в которых выступало недвижимое имущество, треть из них
совершалась группой лиц (33,33%), что касается состава групп, то 36,36%
преступных групп на рынке недвижимости состояли из двух человек, в 63,64%
были задействованы трое и более человек
12
.
Из анализа материалов уголовных дел, а также источников средств
массовой информации стало известно о существовании устойчивых
преступных групп, специализирующихся на криминальных сделках, связанных
11
Волков В. Л. Уголовно-правовые меры борьбы с мошенничеством в сфере оборота
недвижимости: дис. ... канд. юрид. наук. – Ростов-на-Дону, 2005. С. 21.
12
Квасникова Т. В. Криминологическая и уголовно-правовая характеристика
преступлений в сфере оборота жилья (по материалам Дальневосточного Федерального
округа): ... канд. юрид. наук. – Владивосток, 2016. С. 29.
17
с недвижимостью, в которых были задействованы сотрудники риелторских
компаний, агентств недвижимости, государственные и муниципальные
служащие, нотариусы, сотрудники правоохранительных органов и др. Нередко
преступники для получения незаконной прибыли сами организовывали
агентства недвижимости, являлись их руководителями (52,67% изученных
уголовных дел о преступлениях, связанных с недвижимостью, где
преступниками были риелторы)
13
.
Кроме того, контент-анализ публикаций СМИ и интернет-источников
позволил выявить преступные группы, специализирующиеся на тех или иных
преступлениях в сфере оборота недвижимости, которые, можно
классифицировать по следующим признакам. К первой группе относятся
риелторские компании, информационные агентства, которые продают сведения
о несуществующих объектах недвижимости
14
. Схема их «работы» выглядит
следующим образом: с помощью рекламы в газетах, на досках объявлений, а
также – в современное время технологий – с помощью ресурсов интернета и
мобильной связи они привлекают людей низкими ценами аренды жилья, затем
заключают договор, за который получают от 1000 до 3000 рублей и выше.
Впоследствии, когда приобретатели списка квартир начинают звонить
арендодателям, оказывается, что жилье уже сдано или его не существует
вообще. Как правило, такие организации «лжеаренды» действуют в крупных
городах, где много приезжих граждан и высокий спрос на арендуемое жилье.
Привлечь их к ответственности не представляется возможным, поскольку, во-
первых, сумма причиняемого ущерба незначительна, во-вторых, потерпевшие
не обращаются в правоохранительные органы, а, в-третьих, вину доказать
практически невозможно, поскольку условиями договора предусмотрено
предоставление информации, а не самого жилья. Тем не менее в России
13
Квасникова Т. В. Криминологическая и уголовно-правовая характеристика
преступлений в сфере оборота жилья (по материалам Дальневосточного Федерального
округа): ... канд. юрид. наук. – Владивосток, 2016. С. 30.
14
Шульга А. В. Недвижимость как предмет преступлений против собственности //
Северо-Кавказский юридический вестник. 2018. № 1. С. 69-71 .
18
прецедент привлечения к уголовной ответственности работников подобной
компании имеется.
15
Ко второй группе относятся преступные группы, занимающиеся
привлечением граждан в инвестирование строительства многоквартирных
домов без намерения предоставления этих квартир, либо заведомо рассчитывая
продать их сразу нескольким гражданам, пользуясь пробелами в
законодательстве. Целью таких преступников является получение прибыли с
максимально возможного числа граждан. В результате такой деятельности
пострадавшие остаются и без денег, и без жилья. Привлечь недобросовестных
застройщиков также проблематично, поскольку сложно доказать их вину,
особенно если часть денег одних инвесторов они возвращают другим – более
настойчивым. По некоторым данным, в настоящее время в России более 100
тыс. обманутых дольщиков, в Москве и области – более 28 тыс., Санкт-
Петербурге – около 10 тыс. человек, в Сочи и Краснодарском крае – более 10
тыс. человек.
К третьему виду относятся преступные группы, специализирующиеся на
отъеме квартир, домов, земли и т. д., используя гражданско-правовые методы,
манипулируя пробелами законодательства. Например, покупают долю в праве
собственности на квартиру, затем создают невыносимые условия для
проживания первого собственника, который вынужден продать свою часть
квартиры или комнату за бесценок
16
. Другим примером гражданско-правового
отъема жилья является признание сделки купли-продажи незаконной. В этом
случае продавец недвижимости, состоящий в сговоре с недобросовестными
риелторами, получает свое жилье обратно, а покупателю возвращается сумма,
указанная в договоре, как правило, сильно заниженная. Еще один
показательный пример подобных преступных групп – это так называемые
«микрозаймы» населению под залог недвижимости. Во всех городах России
15
Доступное жулье [Электронный ресурс] // Телекомпания НТВ. URL:
www.ntv.ru/peredacha/razvod/m12584/o86640/comments/ (дата обращения: 15.01.2020).
16
Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных
партнеров М., 2019. С. 12.
19
были возбуждены уголовные дела в отношении руководителей юридической
компании, которые выдавали денежные займы гражданам, а затем умышленно
уклонялись от получения денежных средств, что вело к накоплению пени за
просрочку платежа и дальнейшее обращение взыскания на заложенное жилье.
В настоящее время расследуется очень много таких дел.
К четвертой группе относятся организации, специализирующиеся на
хищении бюджетных средств, выделяемых государством для разных программ
приобретения жилья. Так, в последнее время можно видеть немало объявлений
об
обналичивании «материнского капитала». Подобные преступные группы
тоже существуют по высей России. Уголовные дела о преступлениях,
направленных на хищение бюджетных средств под прикрытием приобретения
или улучшения жилищных условий с помощью программы «Семейный
(материнский) капитал», составили четвертую часть уголовных дел о
преступлениях на рынке жилья (20,14%) в 2017 г. Было вынесено 29
приговоров, из них 17,24% – в отношении организованных преступных групп,
которые занимались незаконным присвоением бюджетных средств как
профессиональной деятельностью для извлечения постоянного преступного
дохода. Для них характерно создание риелторских фирм, отлаженность
действий всех участников группы, создание поддельных документов, поиск
граждан, имеющих право на получение субсидий на жилье, многоэпизодность
(15 и более случаев обманного получения денежных средств государства,
предназначенных на улучшение жилья граждан). Противоправное хищение
бюджетных средств в таких группах поставлено «на поток». На современном
этапе подобные мошенничества имеют тенденцию к увеличению
17
.
Как подвид четвертой группы преступных сообществ можно выделить
специально создаваемые противоправные объединения лиц, также
специализирующиеся на отъеме собственности. Они занимаются присвоением
выморочного имущества, то есть недвижимости, которая после смерти граждан,
17
Журавлев М. Е. Актуальные вопросы судебной практики по уголовным делам о
мошенничестве // Уголовное право. 2018. № 3. С. 18.
20
не имеющих наследников, должна перейти в собственность муниципального
органа или государства. Так, в Амурской области (г. Белогорск) на протяжении
2016-2017 гг. действовала преступная группа, состоящая из четырех человек,
которые незаконными действиями вывели из оборота муниципалитета 10
квартир,
причинив государству ущерб в размере более чем 8 млн рублей
18
.
Пятый вид преступных групп в сфере оборота недвижимости занимается
противоправной деятельностью в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Так, сегодня нередко можно увидеть объявления риелторских фирм,
предлагающих оформить общее имущество собственников многоквартирного
дома (например, чердак, подвал, мансарду) в частную собственность. Более
крупными хищениями занимаются сотрудники ЖКХ, устанавливающие
необоснованно высокие цены за эксплуатацию жилья или услуги по его
обслуживанию, зачастую не предоставляя их вообще. При этом полученные в
результате таких преступных схем деньги нередко уводят за границу
19
.
К шестому виду – наиболее опасному из всех – относятся преступные
группы, осуществляющие силовой отъем жилых объектов. Такие преступные
группы обладают всеми признаками ОПГ, для завладения чужим жильем
совершают преступления не только против собственности (мошенничество),
порядка управления (подделка, хищение документов), но и против личности –
убийство, похищение человека, вымогательство с применением насилия и т. д.
Примеров таких преступных групп немало. Так, в течение 2018-2019 гг.
были вынесены приговоры членам банд так называемых «черных риелторов»
по всей Росси от Санкт-Петербурга до Владивостока.
Среди преступных действий, которыми не пренебрегают многие
риелторские агентства и юридические компании, можно указать ускорение
18
Черные риелторы, обманувшие муниципалитет в Приамурье пойдут под суд
[Электронный ресурс] / Строительный портал Davingo. 08.11.2018. URL:
http://davingo.ru/nedvizhimost/470-chernye-rieltory-obmanuvshie-municipalitet-v-priamure-
poydut-pod-sud.html (дата обращения: 12.01.2020).
19
Медведев: Наказания за преступления в сфере ЖКХ должны быть жесткими
[Электронный ресурс] // Партия «Единая Россия». Официальный сайт. URL:
http://er.ru/news/62907/ (дата обращения: 12.01.2020).
21
регистрации сделок и перехода права собственности, что может
рассматриваться как посредничество во взяточничестве. Есть агентства,
которые занимаются оформлением незаконной регистрации, создавая при этом
так называемые «резиновые квартиры». Мигрантов – незаконную рабочую силу
привозят для функционирования нелегального бизнеса и прописывают по 50-
100 и более человек в одной квартире (чаще всего они работают на подпольных
швейных фабриках, цехах производства продукции, где фактически и
проживают).
Как правило, преступные группы создаются для «работы» в сфере
оборота недвижимости или уже существующие организованные преступные
группы устанавливают свое влияние в указанной сфере. Применительно к
рассматриваемой проблеме приведем таблицу, в которой попытаемся соотнести
основные признаки, свойственные организованной преступности с
характеристиками преступности на рынке недвижимости (Приложение 1).
Приведенная таблица наглядно показывает соотношение признаков
«классических» для России ОПГ и ОПГ в сфере оборота недвижимости, что
свидетельствует о необходимости подхода к исследованию и предупреждению
преступлений на рынке жилья, в том числе и с точки зрения достижений
противодействия организованной преступности вообще.
Исходя из сравнения характеристик организованной преступности и
преступности на рынке недвижимости, для последней, на наш взгляд,
свойственны все существенные признаки ОП, которые в некоторых случаях
прослеживаются очень ярко и очевидно, а в других, хотя скрыто и
завуалировано, но также присутствуют.
Организованную преступность на рынке недвижимости можно
определить как одну из форм организованной преступности, которая является
основным или дополнительным видом деятельности конкретной преступной
группы или преступного сообщества, имеет вид предпринимательской
деятельности по поводу оборота недвижимости, выражается совокупностью
22
легальных и противозаконных действий, основной целью которой является
получение преступного сверхдохода.
Подводя итог первому параграфу, укажем на следующее.
Во-первых, преступления на рынке жилья имеют значительное
распространение в Российской Федерации. Под криминальным рынком жилья
следует понимать взаимосвязанную систему рыночных механизмов, в которой
создание, отчуждение, передача, эксплуатация или финансирование жилых
помещений осуществляется вне официального контроля, регламентации, с
сокрытием, маскировкой ее значимых параметров от контролирующих органов;
а также в нарушение уголовных, административных, налоговых и других норм,
установленных действующим законодательством, и с получением незаконной
экономической выгоды.
Во-вторых, преступность в сфере оборота недвижимости в самой тяжкой
форме проявления имеет групповой характер, является одной из сфер
деятельности ОПГ.
В-третьих, на основе контент-анализа публикаций СМИ и интернет-
источников предложена классификация преступных групп,
специализирующихся на тех или иных преступлениях в сфере оборота
недвижимости:
1) преступные группы в виде организаций лжеаренды, занимающиеся под
видом риелторских компаний предоставлением информации об аренде
несуществующего жилья;
2) преступные группы, использующие мошеннические схемы,
привлекающие граждан в инвестирование строительства многоквартирных
домов без намерения предоставления квартир;
3) преступные группы, осуществляющие силовой отъем жилых объектов
у граждан, особенно у незащищенных слоев населения;
4) преступные группы, специализирующиеся на отъеме квартир, домов,
земли и т. д. под прикрытием гражданско-правовых сделок, используя лазейки
в гражданском законодательстве России;
23
5) преступные группы, деятельность которых направлена на завладение
государственной собственностью. Их можно подразделить на: а)
осуществляющие незаконную приватизацию объектов недвижимости; б)
незаконно присваивающие выморочное жилье умерших одиноких людей; в)
специализирующиеся на хищении бюджетных средств, предусмотренных на
приобретение жилья;
6) преступные группы, занимающиеся противоправной деятельностью в
сфере жилищно-коммунального хозяйства. Также можно выделить риелторские
агентства, юридические фирмы, которые по своей сути преступными не
являются, тем не менее оказывают нелегальные услуги, связанные с оборотом
недвижимости, например, ускорение регистрации сделок и перехода прав на
недвижимые объекты как пособничество во взяточничестве; незаконную
регистрацию мигрантов; помощь в сокрытии налогов.
1.2 Состояние, структура и динамика преступлений, совершаемых на
рынке жилья Российской Федерации
Криминологическая характеристика преступности в целом и, в частности,
преступности на рынке жилья, включает, как известно, такие показатели как
состояние, структура и динамика. Состояние характеризуется абсолютными
данными о зарегистрированных преступлениях в рассматриваемой области,
поэтому целесообразно сначала определить, по каким статьям
квалифицировались подобные деяния.
С момента своего становления криминальный рынок жилья стал
проявляться в совершении широкого круга преступлений корыстного и
корыстно- насильственного характера, к которым, прежде всего, относились
мошенничество, вымогательство. Новые экономические отношения касательно
недвижимой собственности вызвали необходимость их охраны, в том числе и