95
предварительный договор, если такой договор содержит все сведения, и было
получено согласие на его заключение
Аналогичной позиции о том, что предварительный договор
обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, но не
порождает прав и обязанностей в отношении имущества, работ или услуг,
придерживаются суды и в иных случаях
1
Таким образом, на основании предварительного договора не может быть
совершена, например, купля-продажа вещи. В связи с этим право
собственности на имущество также не приобретается
2
.
Особенно интересен данный момент при рассмотрении корпоративных
споров, а именно при решении вопроса о том, является ли заключение
предварительного договора сделкой, связанной с приобретением, отчуждением
или возможностью отчуждения имущества акционерного общества и,
соответственно, требующей одобрения. По этому вопросу существует
несколько противоположных позиций. Согласно одной из них
предварительный договор порождает для сторон одну обязанность
неимущественного характера - заключить основной договор, в связи с чем
одобрения не требуется.
Есть, однако, и противоположная позиция, согласно которой
предварительный договор купли-продажи признается сделкой, связанной с
отчуждением имущества ООО
3
.
Сейчас вторая позиция получила закрепление на уровне закона: теперь
порядок одобрения крупной сделки и сделки с заинтересованностью не
применяется к сделкам, заключенным на тех же условиях, что и
предварительный договор, если такой договор содержит все сведения и было
1
Определения ВС РФ от 20.07.2010 № 5-В10-42, от 16.12.2014 № 9-КГ14-8, от 15.09.2015 №
18-КГ15-143. // СПС Консультант Плюс.
2
Определение ВС РФ от 23.11.2010 №58-В10-7. // СПС Консультант Плюс.
3
Постановление АС Поволжского округа от 23.01.2015 по делу № А55-3217/2014). // СПС
Консультант Плюс.
96
получено согласие на его заключение. В связи с тем, что изменения внесены
совсем недавно, судебная практика еще не сложилась.
Что касается имущества, подлежащего передаче, у лица может его и не
быть на момент заключения предварительного договора. Предварительный
договор возможно заключить под отлагательным условием.
При заключении предварительного договора (особенно если предметом
является передача имущества, которого у лица еще нет) важно установить,
какое конкретно имущество подлежит передаче. Условие о предмете договора
считается согласованным, если обе стороны имеют об этом предмете
одинаковое представление и могут его определить
1
. В частности,
предварительный договор должен содержать сведения о площади, границах и
прочие характеристики.
Вместе с тем Верховный суд разъяснил, что если в предварительном
договоре купли-продажи квартиры указана площадь, отличающаяся от
площади, позднее указанной в ЕГРП, но между сторонами нет спора о различии
объекта, то предмет предварительного договора считается установленным, а
договор заключенным
2
.
Если предварительный договор предполагает продажу недвижимого
имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при
этом содержит обязательство покупателя до заключения основного договора
оплатить стоимость этого имущества или существенную ее часть, суды должны
квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи
будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате
3
.
В связи с внесенными в 2015 году изменениями в ст. 429 ГК РФ
возникает вопрос: будет ли признаваться надлежащим предварительный
договор, в котором отсутствует условие о цене, если это условие является
1
Определение ВС РФ от 16.06.2015 № 4-КГ15-21. // СПС Консультант Плюс.
2
Определение ВС РФ от 16.12.2014 №9-КГ14-8. // СПС Консультант Плюс.
3
Определения ВС РФ от 10.11.2015 № 78-КГ15-29, от 08.12.2015 № 5-КГ15-165, от
10.05.2016 № 78-КГ16-13. // СПС Консультант Плюс.
97
существенным для основного договора? Фактически действующая редакция ст.
429 ГК РФ позволяет считать, что указывать условие не обязательно.
В предварительном договоре должен быть указан срок, в который
стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не
определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента
заключения предварительного договора.
Если конкретный срок неизвестен, допустимо ли заключить
предварительный договор под условием? Анализируя судебную практику,
можно прийти к выводу, что заключить предварительный договор под
отлагательным условием возможно
1
.
Вместе с тем вопрос о возможности указания срока в зависимости от
наступления определенного условия весьма спорный. Например, Верховный
суд РФ в одном из определений указал, что наличие в предварительном
договоре указаний на совершение тех или иных действий по окончании года со
дня его подписания не свидетельствует о том, что условие о сроке заключения
основного договора согласовано; условие предварительного договора купли-
продажи квартиры о сроке ввода дома в эксплуатацию не является условием о
сроке заключения основного договора
2
.
В связи с этим при заключении договора желательно указывать
конкретный срок, в который должен быть заключен договор, поскольку
указание на условие суды не всегда воспримут как надлежащее указание срока.
Таким образом, в настоящий момент вопрос с существенными условиями
предварительного договора окончательно не решен, и очень трудно однозначно
сказать, нужно ли все их в договоре прописывать. В любом случае, учитывая
позицию судов по данному вопросу, желательно указать все условия будущего
основного договора по максимуму, а также предельно конкретно описать
1
Постановление АС Северо-Кавказского округа от 27.04.2016 по делу № А63-5235/2015. //
СПС Консультант Плюс.
2
Определение ВС РФ от 10.03.2015 № 5-КГ14-173. // СПС Консультант Плюс.
98
предмет договора, чтобы избежать лишних проблем при заключении основного
договора.
В основной договор можно включить условия, не согласованные в
предварительном договоре
Как следует из закона, предварительный договор заключается в форме,
установленной для основного договора, а если форма основного договора не
установлена, то в письменной форме.
Здесь возникает вопрос о необходимости государственной регистрации
предварительного договора в случае, если это обязательно для основного
договора (например, договор купли-продажи недвижимости). Практика по
данному вопросу довольно однозначна: предварительный договор в таком
случае не подлежит государственной регистрации
1
.
Иначе обстоит дело с нотариальным заверением договора. Так, при
заключении предварительного договора купли-продажи доли в обществе с
ограниченной ответственностью между участником общества и третьим лицом
такой договор должен быть нотариально удостоверен.
Возможны ситуации, при которых стороны, заключая предварительный
договор, не указывают в нем определенные условия. В связи с этим на практике
возникает вопрос: можно ли включить такие условия в основной договор и,
если можно, любые ли условия?
Существует позиция, согласно которой условия, не предусмотренные в
предварительном договоре, могут быть включены в основной договор с учетом
конкретных обстоятельств.
При этом если вопрос касается условия о цене (цена в предварительном
договоре не установлена), то такая цена определяется в порядке, установленном
ст. 424 ГК РФ, то есть, устанавливается цена, которая при сравнимых
обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Президиум ВС РФ также прямо указывает: «Если одна из сторон при
отсутствии в предварительном договоре условия о цене настаивает на
1
Определение ВС РФ от 20.07.2010 № 5-В10-42. // СПС Консультант Плюс.
99
включении в основной договор условий о ее определении в ином порядке, чем
предусмотрено в ст. 424 ГК РФ, или требует указания конкретной цены, а
другая сторона возражает против этого, то арбитражный суд не вправе
рассматривать такой спор».
При таких обстоятельствах, заключая предварительный договор, нужно
обратить особое внимание на закрепление цены договора, поскольку
впоследствии установить ее на желаемых условиях будет трудно.
Закон не содержит запрета на обеспечение исполнения предварительного
договора, в связи с чем можно сделать вывод о возможности использования
всех обеспечительных конструкций, применяемых к сделкам
В силу ст атьи 407 ГК РФ обяз ательств о п рек р ащ ается п олн остью или
ч астичн о п о осн ов аниям, п редусм от ренным ГК РФ, д ругими з ак он ами,
иными п р ав овыми акт ами или д ог ов о р ом. П рек р ащение обяз ательств п о
т реб ов анию одн ой из ст о р он д опуск ается т ольк о в случ аях, п редусм от ренных
з ак он ом или д ог ов о р ом. В с о ответствии с пункт ом 1 ст атьи 408 ГК РФ
н адлеж ащее исп олнение п рек р ащ ает обяз ательств о. Н адлеж ащее исп олнение
п редв а рительн ог о д ог ов о р а п редст авляет с об ой з аключение осн овн ог о
д ог ов о р а н а усл овиях, п редусм от ренных п редв а рительным д ог ов о р ом.
П оск ольку пункт ом 5 ст атьи 429 ГК РФ п редусм от рен а в озм ожн ость
п онуждения к з аключению осн овн ог о д ог ов о р а, сп р аведлив о г ов о рить о т ом,
чт о з аключение осн овн ог о д ог ов о р а в озм ожн о в д об р ов ольн ом или
п ринудительн ом п о рядке.
ГК РФ п редусм ат рив ает т акие сп ос обы п рек р ащения обяз ательств, к ак
отступн ое, з ачет, п рек р ащение обяз ательств а с овп адением д олжник а и
к редит о р а в одн ом лице, н ов ация, п р ощение д олг а, п рек р ащение
обяз ательств а нев озм ожн остью исп олнения или н а осн ов ании акт а
г осуд а рственн ог о о рг ан а, а т акже п рек р ащение обяз ательств а в связи с о
сме ртью г р ажд анин а либ о ликвид ацией ю ридическ ог о лиц а. Н а п р актике
п рименяются нек от о рые из н азв анных сп ос об ов, чт о обусл овлен о их
п р ав ов ой п ри р од ой, одн ак о д ов ольн о редк о.
100
Не вызыв ает с омнений в озм ожн ость п р ощения д олг а в р амк ах
п редв а рительн ог о обяз ательств а. В с о ответствии с о ст атьей 415 ГК РФ
обяз ательств о п рек р ащ ается осв об ождением к редит о р ом д олжник а от
леж ащих н а нем обяз анн остей, если эт о не н а руш ает п р ав д ругих лиц в
отн ошении имуществ а к редит о р а. Одн ак о не обх одим о отметить, чт о в силу
специфики п о р ожд аем ог о п редв а рительным д ог ов о р ом обяз ательств а
п р ощение д олг а в озм ожн о лишь п осле н ап р авления одн ой из ст о р он д руг ой
ст о р оне п редл ожения о з аключении осн овн ог о д ог ов о р а. Т ак, ст о р он а
н ап р авивш ая т ак ое п редл ожение, з аним ает б олее выг одную п озицию, к ак бы
т ребуя исп олнения св оег о з ак онн ог о п р ав а – з аключения осн овн ог о д ог ов о р а.
П р отив оп ол ожн ая ст о р он а в т ак ой ситу ации ст ан овится обяз анн ой. Именн о
вт о рую ст о р ону м ожн о осв об одить от обяз ательств а з аключить д ог ов о р
п ос редств ом одн ост о р оннег о в олеизъявления пе рв ой, уп р ав ом оченн ой, в
д анн ом случ ае, ст о р оны.
П омим о н азв анных в гл аве 26 ГК РФ, пункт ом 6 ст атьи 429 ГК РФ
п редусм от рен о специ альн ое для п редв а рительн ог о обяз ательств а осн ов ание
ег о п рек р ащения. В с о ответствии с ним обяз ательств а, п редусм от ренные
п редв а рительным д ог ов о р ом, п рек р ащ аются, если д о ок онч ания с р ок а, в
к от о рый ст о р оны д олжны з аключить осн овн ой д ог ов о р, он не будет
з аключен или одн а из ст о р он не н ап р авит д руг ой ст о р оне п редл ожение
з аключить эт от д ог ов о р.
П о д анн ому осн ов анию п редв а рительные обяз ательств а п рек р ащ аются
д ов ольн о ч аст о, п ричин ой чег о выступ ает ут р ат а инте рес а к онт р агент ов к
осн овн ому д ог ов о ру, к от о рый ст о р оны обяз ались з аключить в будущем.
Выводы по главе 3.
Исп олнение д ог ов о р а является цент р альн ой ст адией в р азвитии люб ог о
д ог ов о рн ог о обяз ательственн ог о п р ав о отн ошения.
101
З ак он од атель сдел ал п опытку з ак репить в озм ожн ость обеспечения
обяз ательств, п о р ожд аемых п редв а рительным д ог ов о р ом, обеспечительным
пл атеж ом. Одн ак о д анн ая н о рм а не т ольк о не вып олнил а св оег о н азн ачения, ее
внесение п ривел о к не одн озн ачн ому п оним анию в озм ожн ости обеспечения
п редв а рительных обяз ательств обеспечительным пл атеж ом. В оп р ос о т ом, к
к ак ому именн о обяз ательству, к от о р ое в озникнет в будущем, п рименим
обеспечительный пл атеж: обяз ательству з аключить осн овн ой д ог ов о р или же
к ак ому-либ о имущественн ому обяз ательству, п о р ожденн ому д ог ов о р ом о
пе ред аче имуществ а, вып олнению р аб от, ок аз анию услуг и т.п., ост ается
отк рытым.
Безусл овн о, взыск ание убытк ов – эт о п оследствия имущественн ог о
х а р акте р а, одн ак о, п о н ашему мнению, взыск ание убытк ов не является
сп ос об ом обеспечения обяз ательств. Д анн ая ме р а не п о р ожд ает
д оп олнительн ое обяз ательств о между ст о р он ами осн овн ог о д ог ов о р а и в ряд
ли будет стимули ровать д олжник а к исп олнению обяз ательств а, т ак к ак п ри
взыск ании убытк ов в осст ан авлив ается сп р аведлив ость (все з ат р аченн ое
к редит о р ом в озв р ащ ается ему вин овным лиц ом). Т акже ст оит отметить, чт о
взыск ание убытк ов п о п редв а рительн ому д ог ов о ру не р аз рывн о связ ан о с
п онуждением к з аключению д ог ов о р а. Т аким об р аз ом, п р оисх одит и
исп олнение обяз ательств а, и взыск ание убытк ов.
Резюмируя сказанное, можно сделать вывод, что предварительный
договор является полезной правовой конструкцией для тех, кто, не имея
возможности в конкретный момент заключить договор, желает впоследствии
заключить его на определенных условиях. Это своего рода гарантия, что в
определенный срок сторона получит вещь или услугу на согласованных ранее
условиях, или, как указывает Е. Диркова «резервирование» неких дефицитных
ресурсов продавца для стороны
1
.
1
Диркова Е. Предварительный договор // Практическая бухгалтерия. 2016. № 10.
102
З АКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, з аве рш ая р ассм от рение в оп р ос ов, к ас ающихся
п редв а рительн ог о д ог ов о р а, п о р ожд аем ог о им обяз ательств а и сп ос об ов
обеспечения т ак ог о обяз ательств а, еще р аз ост ан овимся н а осн овных
результ ат ах д анн ог о исслед ов ания.
1. П редв а рительный д ог ов о р м ожет выступ ать в к ачестве лишь дву- и
мн ог ост о р онней сделки, м одель одн ост о р оннег о п редв а рительн ог о д ог ов о р а
св одится, к ак п р авил о, к п редст авлению ег о в виде двуст о р онней сделки.
2. Порождаемые предварительным договором обязательства нененене ненеееНеп нннене
имеют акцесс о рн ого х а р акте ра.
3. Применение п редв а рительн ог о д ог ов о р а м ожет быть осуществлен о
лишь в отн ошении к онсенсу альных д ог ов о р ов п ри активн ом исп ольз ов ании
п ринцип а р азумн ости.
4. Н а ряду с д ог ов о р ами, н ап р авленными н а пе ред ачу имуществ а,
вып олнение р аб от и ок аз ание услуг не обх одим о выделить в отдельную г руппу
и о рг аниз аци онные, п од р азделяющиеся н а д ог ов о ры, н ап р авленные либ о н а
о рг аниз ацию с овместн ой деятельн ости, либ о н а з аключение д ог ов о р ов.
5. Исп ольз ов ание п редв а рительн ог о д ог ов о р а д ает ст о р он ам
в озм ожн ость связ ать д руг д руг а обяз ательств ом п ри ф актическ ой
нев озм ожн ости з аключения д ог ов о р а о пе ред аче имуществ а, вып олнении р аб от,
ок аз ании услуг и т. п. в н аст оящее в ремя. П реимуществ о п редв а рительн ог о
д ог ов о р а пе ред д ог ов о р ом купли-п р од ажи с ост оит в т ом, чт о ст о р оны не
ог р аничены в выб о ре объект а, п редмет а и к аузы в озник ающих между ними
общественных отн ошений, след ов ательн о, м огут з аключ ать д ог ов о р,
н ап р авленный к ак н а пе ред ачу имуществ а, т ак и н а вып олнение р аб от, ок аз ание
услуг и т. п.
6. Ос обенн ость п о р ожд аем ог о п редв а рительным д ог ов о р ом
обяз ательств а с ост оит в с он ап р авленн ом х а р акте ре инте рес ов и действий
103
ст о р он, к ажд ая из ст о р он имеет одн ов ременн о и п р ав о, и обяз анн ость
з аключить осн овн ой д ог ов о р.
7. Ос обенн ости исп олнения п редв а рительн ог о обяз ательств а
з аключ аются в т ом, чт о: сп ос об ом исп олнения является с ове ршение в олев ог о
действия, н ап р авленн ог о н а з аключение д руг ог о г р ажд анск о-п р ав ов ог о
д ог ов о р а; п редв а рительн ое обяз ательств о нев озм ожн о нен адлеж ащее
исп олнить, п оск ольку эт о суть неисп олнение ег о в чист ом виде;
п редв а рительн ое обяз ательств о имеет св ое д оп олнительн ое осн ов ание
п рек р ащения – нен ап р авление ст о р он ами п редв а рительн ог о д ог ов о р а
п редл ожения з аключить осн овн ой д ог ов о р.
8. В н аст оящее в ремя з ак он од ательн о з ак реплен а в озм ожн ость
обеспечения п редв а рительн ог о обяз ательств а з ад атк ом и, к ак следует из
п р ав оп рименительн ой п р актики, обеспечительным пл атеж ом. Н а п р актике
т акже п рименяется неуст ойк а, одн ак о з ак он од ательн о т ак ая в озм ожн ость не
уст ан овлен а.
9. З ак он од ательн о з ак реплены дв а п оследствия н а рушения
п редв а рительн ог о обяз ательств а: п онуждение к з аключению д ог ов о р а и
в озмещение убытк ов. Дисп озитивн ое з ак репление п р авил а о п онуждении к
з аключению осн овн ог о д ог ов о р а п овлечет з а с об ой п р оизв ол с о ст о р оны
субъект ов п р ав а, ут р ату п редв а рительным д ог ов о р ом п рисущей ему з ащитн ой
функции и, к ак следствие, ф актическ ое ег о неп рименение в г р ажд анск ом
об о р оте.
10. П онуждение к з аключению д ог ов о р а не всегд а уд овлетв о ряет истц а
(н ап риме р, истец ут р атил инте рес к з аключению осн овн ог о д ог ов о р а), поэтому
закрепить в ГК РФ еще одн о п оследствие н а рушения п редв а рительн ог о
обяз ательств а, альте рн ативн ое п онуждению к з аключению осн овн ог о д ог ов о р а.
Например, в случ ае, если истец не жел ает з аключения осн овн ог о д ог ов о р а, н о
есть все осн ов ания для об р ащения в суд с иск ом о п онуждении к з аключению
осн овн ог о д ог ов о р а, он м ожет п от реб ов ать денежную к омпенс ацию в р азме ре
30% от суммы, н а к от о рую д олжен быть с ове ршен осн овн ой д ог ов о р. Т ак ое
104
п оследствие н а рушения п редв а рительн ог о д ог ов о р а следует н азыв ать
к омпенс ацией з а нез аключение осн овн ог о д ог ов о р а. П ри эт ом н а ряду с т ак ой
ме р ой ответственн ости в озм ожн о взыск ание убытк ов п о п редв а рительн ому
д ог ов о ру. В связи с чем п редл аг аем з ак он од ателю внести изменения в абз ац 1
пункт а 5 ст атьи 429 ГК РФ и изл ожить ег о в следующей ред акции: «В случ ае,
если ст о р он а, з аключивш ая п редв а рительный д ог ов о р, укл оняется от
з аключения осн овн ог о д ог ов о р а, д руг ая ст о р он а вп р аве п от реб ов ать
к омпенс ацию в р азме ре 30% от суммы, н а к от о рую д олжен быть з аключен
осн овн ой д ог ов о р, либ о п рименить п ол ожения, п редусм от ренные пункт ом 4
ст атьи 445 н аст оящег о К одекс а. Т реб ов ание о п онуждении к з аключению
осн овн ог о д ог ов о р а м ожет быть з аявлен о в течение шести месяцев с м омент а
неисп олнения обяз ательств а п о з аключению д ог ов о р а».