15
оп ос редуемые д анн ой сделк ой, в цел ом или в ч асти, либ о н ап р авленн ости
сделки н а с ове ршение п ред ост авления п ри п ринципи альн ом отсутствии
вст речн ог о п ред ост авления. В лите р ату ре вст реч аются и иные оп ределения
к аузы
1
.
Т аким об р аз ом, целью п редв а рительн ог о д ог ов о р а является з аключение
осн овн ог о д ог ов о р а. Т ак ое з аключение будет выступ ать в к ачестве
исп олнения п редв а рительн ог о д ог ов о р а.
Следует отметить, чт о в иных д ог ов о р ах ст о р оны п реследуют
п р отив оп ол ожные цели, имеют р азные инте ресы, в т о в ремя, к ак в
п редв а рительн ом д ог ов о ре к онт р агенты жел ают одн ог о и т ог о же –
з аключения к онк ретн ог о д ог ов о р а в будущем, в связи с чем их действия
являются с он ап р авленными.
Итак, п редв а рительный договор является дву- или мн ог ост о р онней,
к ауз альной, безв озмездной и к онсенсу альной сделкой.
Существенным усл овием н азв анн ог о д ог ов о р а является усл овие о ег о
п редмете. С р ок действия п редв а рительн ог о д ог ов о р а в силу абз ац а 2 пункт а 4
ст атьи 429 ГК РФ не является ег о существенным усл овием.
1.2 Функции п редв а рительн ог о д ог ов о р а
В н аст оящем исслед ов ании п од функцией д ог ов о р а следует п оним ать вид
действия (в оздействия), р ассм ат рив аем ог о ю ридическ ог о ф акт а н а
общественные отн ошения. О. А. К р ас авчик ов выделяет следующие функции,
п рисущие к ажд ому д ог ов о ру:
1. Иници ативн ая. Сущн ость д анн ой функции з аключ ается в т ом, чт о
ст о р оны д ог ов о р а с ами уст ан авлив ают для себя п р ав а и обяз анн ости, ре ализуя
п ри эт ом их р авенств о, п р ав осубъектн ость и дисп озитивн ость;
1
Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 1. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева
(и др.); под ред. А.П. Сергеева. – М.: РГ-Пресс, 2015. - С. 422.
16
2. П р ог р аммн о-к о о рдин аци онн ая. Д ог ов о р з ак репляет к онк ретную
м одель п оведения ег о уч астник ов, выступ ает в к ачестве регулят о р а
отн ошений между ними;
3. Инф о рм аци онн ая. П оск ольку д ог ов о р з ак репляет к онк ретную
м одель п оведения ег о уч астник ов, он несет сведения о п р ав ах и обяз анн остях
ст о р он, чт о п озв оляет с амим ст о р он ам четк о оп ределять их, исп олнять и
т реб ов ать исп олнения от к онт р агент а, а т ретьим лиц ам (н ап риме р,
ю рисдикци онным о рг ан ам) – исп ольз ов ать с оде рж ащуюся в них
инф о рм ацию для п р авильн ог о р аз решения сп о р а;
4. Г а р антийн ая ( обеспечительн ая). Д анн ая функция з аключ ается в
в озм ожн ости ст о р он п редусм ат рив ать в д ог ов о ре вз аимные обеспечительные
и стимули рующие ме ры в оздействия;
5. З ащитн ая. Сущн ость д анн ой функции п р оявляется в в озм ожн ости
з ащиты св оег о п р ав а в случ ае ег о н а рушения к онт р агент ом
1
.
П о н ашему мнению, ук аз анные функции п рисущи к ажд ому д ог ов о ру, в
связи с чем счит аем их выделение об осн ов анным.
В лите р ату ре вст реч ается сп о рн ая т очк а з рения, в с о ответствии с
к от о р ой п редв а рительный д ог ов о р вып олняет обеспечительную функцию и
является сп ос об ом обеспечения исп олнения обяз ательств.
Т ак, п о мнению Ю.В. Ш ан ау рин ой «п редв а рительный д ог ов о р является
сп ос об ом обеспечения обяз ательств а ( обеспечительн ой ме р ой), т ак к ак
уст ан авлив ается п о с огл ашению ст о р он, служит осн ов анием для
в озникн овения осн овн ог о обяз ательств а, существует в виде акцесс о рн ог о
(д оп олнительн ог о) обяз ательств а и стимули рует д олжник а к исп олнению
обяз ательств а в случ ае ег о неисп р авн ости»
2
. П редв а рительный д ог ов о р в
1
Красавчиков О.А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание и функции //
Гражданско-правовой договор и его функции. Межвузовский сборник научных трудов. Отв.
ред. О.А. Красавчиков. – Свердловск, УрГУ, 1980. С. 16-20.
2
Шанаурина Ю.В. Институт предварительного договора в гражданском праве России: дисс.
… канд. юрид. наук. / Ю.В. Шанаурина - Тюмень, 2006. – С. 72.
17
к ачестве сп ос об а обеспечения исп олнения обяз ательств а р ассм ат рив ают и
иные авт о ры
1
.
Сложно согласиться с высказанной позицией, так как в этом случае
п редв а рительный д ог ов о р обеспечив ает обяз ательств о, к от о р ог о еще не
существует – осн овн ой д ог ов о р не з аключен, а в м омент ег о з аключения
п редв а рительный д ог ов о р п рек р ащ ает св ое действие. След ов ательн о, в т ак ом
случ ае нельзя г ов о рить об акцесс о рн ом х а р акте ре п о р ожд аем ог о им
обяз ательств а.
Т аким об р аз ом, п редв а рительный д ог ов о р вып олняет иници ативную,
п р ог р аммн о-к о о рдин аци онную, инф о рм аци онную и з ащитную функции.
Т акже не обх одим о выделить г а р антийную ( обеспечительную) функцию
п редв а рительн ог о д ог ов о р а, одн ак о ее суть с ост оит не в п оним ании
п редв а рительн ог о д ог ов о р а в к ачестве сп ос об а обеспечения исп олнения
обяз ательств, а в ук аз ании ст о р он ами в д ог ов о ре ме р, стимули рующих к
н адлеж ащему исп олнению обяз ательств.
«С ов ременн ая д окт рин а од об ряет п рименение п редв а рительн ог о д ог ов о р а
для «смягчения» не обх одим ости пе ред ачи имуществ а в ре альных д ог ов о р ах,
п ри отсутствии имуществ а, ег о нед осяг аем ости, отсутствии
п р ав оуст ан авлив ающих д окумент ов н а имуществ о, п одлеж ащее
г осуд а рственн ой регист р ации»
2
.
П редв а рительный д ог ов о р м ожет выступ ать оп ределенн ой г а р антией
ст абильн ости отн ошений между действующими субъект ами, чт о акту альн о в
усл овиях п р оисх одящег о фин анс ов ог о к ризис а. Несм от ря н а т о, чт о п ри
з аключении д ог ов о р ов о пе ред аче т ов а р ов, вып олнении р аб от, ок аз ании услуг и
т.п. ст о р оны имеют в озм ожн ость уст ан овить иную д ату исп олнения
д ог ов о рных обяз ательств н а м омент з аключения с огл ашения, п р ав ов ая
1
Гражданское право: В 2 т. Т. 2. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд.,
перераб и доп. М.: БЕК, 2016. С. 55 (автор главы – В.С. Ем).
2
Васильев А.В. Предварительный договор в праве России и США. Дисс. на соиск. уч. ст.
канд. юрид. наук. / Васильев А.В. - М., 2007. - Стр. 34-35.
18
к онцепция п редв а рительн ог о д ог ов о р а м ожет быть не обх одим а для
у регули р ов ания с ам ог о п р оцесс а з аключения осн овн ог о д ог ов о р а.
К ак п ок азыв ает п р актик а, сфе р а п рименения п редв а рительн ог о д ог ов о р а
д ов ольн о обши рн а. П редв а рительный д ог ов о р д ов ольн о ч аст о исп ользуется к ак
ит ог овый д окумент пе рег ов о р ов ст о р он и к ак д оп олнительн ое с редств о
обеспечения з аключения осн овн ог о д ог ов о р а, чт о связ ан о с в озм ожн остью
п онуждения к онт р агент а к з аключению осн овн ог о д ог ов о р а.
С п ом ощью п редв а рительн ог о д ог ов о р а в силу пункт а 3 ст атьи 159
Г р ажд анск ог о к одекс а Р оссийск ой Феде р ации в озм ожн о з аключение сделки,
т ребующей письменн ой ф о рмы, устн о.
Т акже р асп р ост р анен о исп ольз ов ание п редв а рительных д ог ов о р ов в
к ачестве р ам очных с огл ашений. Одн ак о т ак ое п рименение п редв а рительных
д ог ов о р ов с 1 июня 2015 г. не акту альн о, п оск ольку Феде р альным з ак он ом от 8
м а рт а 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского
кодекса Российской Федерации» п редусм от рен о включение в гл аву 27
Г р ажд анск ог о к одекс а Р оссийск ой Феде р ации ст атьи 429.1 « Р ам очный
д ог ов о р», нек от о рые аспекты к от о р ог о будут р ассм от рены в § 1.2. «П р ав ов ая
п ри р од а п редв а рительн ог о д ог ов о р а: мест о п редв а рительн ог о д ог ов о р а в
системе г р ажд анск о-п р ав овых д ог ов о р ов, отн ошения, регули руемые
п редв а рительным д ог ов о р ом, осн овные п ризн аки».
Ч аще всег о ст о р оны исп ользуют п редв а рительный д ог ов о р в случ аях,
к огд а отсутствуют все не обх одимые усл овия для з аключения осн овн ог о
д ог ов о р а (т ак, н ап риме р, п р ав о с обственн ости н а п редмет д ог ов о р а купли
п р од ажи либ о п р ав оуст ан авлив ающие д окументы н а нег о).
1.3 Сфе р а п рименения п редв а рительн ог о д ог ов о р а
В условиях современной рыночной экономики субъекты права
вынуждены мобильно реагировать на постоянно меняющиеся спрос и
предложение современного общества, однако зачастую на практике заключение
необходимого сторонам договора - процесс, требующий серьезных временных
19
затрат, длительного согласования его условий различными подразделениями
контрагентов и в конце концов фактического подписания, что в случае
значительной удаленности субъектов друг от друга замедляет и без того
сложную процедуру. На помощь участникам правоотношений в этом случае
может прийти предварительный договор.
В силу действующей редакции ст. 429 ГК РФ стороны гражданских
правоотношений вправе заключить соглашение (предварительный договор), в
котором обяжутся в будущем подписать договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных таким
соглашением (предварительным договором)
1
. Подписывая такой договор,
хозяйствующий субъект тем самым ограничивает свою свободу договора
(право, как заключать, так и не заключать гражданско-правовые договоры
ограничивается обязанностью заключить в будущем договор с определенным
субъектом на заранее установленных условиях), однако взамен получает
определенную гарантию того, что интересующий его договор будет заключен
на тех условиях, которые согласовывались и подписание которого имеет
важное значение для деятельности такого субъекта.
Вместе с тем необходимо отдельно отметить, что, заключив
предварительный договор, стороны возлагают на себя не основные обязанности
(например, по передаче товаров), т.е. те, которые в итоге они хотят породить, а
лишь обязанность заключить друг с другом договор на определенных условиях.
Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче
имущества либо прав на имущество
2
. Такое толкование положений закона
судебными инстанциями порождает ряд последствий, к примеру, если стороны
заключают предварительный договор, в соответствии с которым обязуются в
будущем заключить основной договор, требующий в соответствии с
1
Пункт 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября
1994 г. N 51-ФЗ (далее - ГК РФ) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
2
Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. N 9-КГ14-8 // СПС Консультант
Плюс.
20
законодательством государственной регистрации, то государственная
регистрация предварительного договора не требуется.
Несмотря на то, что ГК РФ и устанавливает правило, что
предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор,
однако требование законодательства об обязательной государственной
регистрации договора не является элементом формы этого договора. Такая
позиция судебных органов представляется следующей самой идее
предварительного договора и позволяет сторонам заключить его, не обременяя
себя процедурой государственной регистрации, с которой им придется
столкнуться на стадии заключения основного договора. Кроме того, указанное
толкование позволяет избежать недобросовестного поведения контрагента (а
именно - злоупотребления правом) в части оспаривания наличия обязанности
заключить основной договор ввиду отсутствия государственной регистрации
предварительного договора и, как следствие, его ничтожности по правилам п. 2
ст. 429 ГК РФ.
С 1 июня 2015 г. в силу вступила новая редакция Гражданского кодекса,
которая внесла ряд изменений, в том числе, и в правовые нормы, касающиеся
предварительного договора. В частности, в п. 3 ст. 429 ГК РФ внесено
изменение: «Предварительный договор должен содержать условия,
позволяющие установить предмет, а также условия основного договора,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение при заключении предварительного договора»
1
.
Ранее действовавшая редакция ГК РФ предусматривала необходимость
наличия условий, позволяющих установить предмет, а также другие
существенные условия основного договора. Таким образом, новая редакция ГК
РФ убирает необходимость предусматривать существенные условия договоров
в предварительном договоре. В чем же причина исключения существенных
условий из обязательных атрибутов предварительного договора?
1
Федеральный закон от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета, N 52, 13.03.2015
21
Как указывалось, в монографии «Договорное право. Общие положения»
М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, «если уже на стадии оформления
предварительного договора стороны в состоянии согласовать все существенные
условия основного договора, то что им мешает заключить сразу и
непосредственно указанный основной договор, не отягощая свои отношения
предварительными договоренностями? При этих условиях роль
предварительного договора, по существу, сводится к появлению
дополнительной стадии в заключении договора»
1
. То есть на практике стороны,
заключая предварительный договор, либо вообще не в состоянии определить
существенные условия будущего основного договора, либо могут определить
их ошибочно, руководствуясь предположениями.
Кроме того, вносимое изменение обусловлено обширными материалами
судебной практики, касающейся споров относительно согласованности всех
существенных условий договора. К примеру, суды разрешали большое
количество споров, связанных с заключением сторонами предварительных
договоров купли-продажи квартир. В одном из таких судебных разбирательств
рассматривался предварительный договор, по условиям которого в
предварительном договоре объектом недвижимости, подлежащим продаже,
является квартира общей площадью 56,8 кв. м. Однако из выписки из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
следует, что общая площадь квартиры составляет 57,8 кв. м, в связи с чем
судом апелляционной инстанции был сделан вывод о незаключенности
предварительного договора по причине отсутствия согласия сторон по всем
существенным условиям договора купли-продажи недвижимости
2
. Такая
позиция апелляционного суда представляется препятствующей развитию
договорных отношений между субъектами гражданских правоотношений.
1
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения: Монография. Кн.
1. М.: Статут, 2001. С. 235.
2
Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. N 9-КГ14-8 // СПС Консультант
Плюс.
22
Суд, руководствуясь формальными признаками и применяя норму,
требующую согласования существенных условий основного договора в
предварительном, фактически лишил пострадавшую сторону права требовать
заключения основного договора. С формальной точки зрения такое применение
законодательства является единственно верным, но вот служит ли это развитию
гражданских правоотношений? Стороны, действуя добросовестно, заключают
предварительный договор, касающийся последующей купли-продажи объекта
недвижимости.
Исходя из текста договора, воля сторон была направлена на куплю-
продажу определенной квартиры (указывается адрес и этаж, расположение
квартиры на схеме строящегося дома), однако установить заранее точную
площадь объекта недвижимости не всегда возможно (к примеру, в случае
купли-продажи квартиры в доме, который фактически еще не построен). Таким
образом, исходя из действовавшей до 1 июня 2015 г. редакции ГК РФ, у лица в
теории было право подписать предварительный договор на заключение в
будущем договора купли-продажи такого объекта недвижимости, однако
фактически подобные договоры могут быть оспорены в суде по причине
несогласованности существенных условий.
Вместе с тем остается неясным, сможет ли сторона заявить о
необходимости согласовать условия, которые не являются существенными в
силу законодательства РФ. Представим ситуацию, при которой предполагается
заключение предварительного договора о заключении договора поставки
товара. Может ли контрагент сделать заявление в каком-либо виде (новой
редакцией ГК не устанавливается форма этого заявления) о необходимости
согласовать, скажем, адрес, куда будет производиться поставка? Исходя из
буквального толкования нормы закона - несомненно, сможет, с точки зрения
принципа свободы договора - тем более, однако упростит ли такая
формулировка нормы п. 3 ст. 429 ГК РФ гражданский оборот? Представляется,
что она позволит недобросовестным лицам злоупотреблять своими правами - к
примеру, заявлять о своем желании согласовать такие условия договора,
23
которые стороны предусмотреть в предварительном договоре не в состоянии - в
целях признания его впоследствии незаключенным. В частности, это может
использоваться в ситуации, когда одна из сторон предварительного договора
фактически не в состоянии заключить такой договор с другим субъектом и при
этом нуждается в таком договоре - здесь, к примеру, могут фигурировать
физические лица-потребители, заключающие предварительные договоры
купли-продажи автомобиля.
Таким образом, подобное изменение законодательства может привнести в
гражданские правоотношения как положительные, так и негативные моменты,
породит дополнительные споры о существе вводимой нормы, разрешать
которые предстоит судам. Однако уже сейчас представляется, что критериями,
на которые следует опираться контрагентам при заключении предварительных
договоров в части согласования определенных условий основного договора,
будут являться разумность и добросовестность - к примеру, согласовать
дополнительно к предмету основного договора еще и его существенные
условия (при наличии возможности такого согласования), но не более того. То
есть сделать согласование существенных условий правом, а не обязанностью
сторон, причем правом, ограниченным - нельзя требовать согласования условий
(пусть даже существенных для основного договора), если их невозможно
установить на дату заключения предварительного договора.
Еще одним важным моментом при заключении предварительного
договора является срок, в который стороны обязуются заключить основной
договор, если же срок не определен - основной договор подлежит заключению
в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429
ГК РФ).
По данному условию также возникали спорные ситуации, которые
приходилось разрешать судебным инстанциям, - к примеру, стороны
согласовали в предварительном договоре, что договор купли-продажи квартиры
подлежит заключению в 90-дневный срок с даты государственной регистрации
права собственности на недвижимое имущество. Такое условие суд не счел
24
условием о сроке заключения основного договора, поскольку по смыслу ст. 190
ГК РФ срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно
должно наступить, т.е. по независящим от воли и действий сторон. В данном же
случае событие, с которым стороны связали течение срока, не отвечает
критерию неизбежности, в связи с чем срок считается не согласованным, и по
общему правилу ГК РФ основной договор подлежал заключению в течение
года с момента заключения предварительного. Возможным вариантом ухода от
такой ситуации является указание в тексте договора, что основной договор
подлежит заключению после наступления определенного события, но не
позднее определенного срока. Такой способ установления определенного срока,
отвечающего требованиям ст. 429 ГК РФ, предложил А. Бычков
1
.
Интересным моментом, касающимся срока на заключение основного
договора, является отсутствие верхнего порога его длительности, т.е. закон не
ограничивает стороны указать в предварительном договоре на обязанность
заключить основной спустя, к примеру, 20 лет с даты подписания
предварительного.
Еще одним нововведением, вступившим в силу с 1 июня 2015 г., является
установление срока для понуждения к заключению основного договора - шесть
месяцев с момента неисполнения стороной обязательства по заключению
договора. Кроме того, в случае возникновения разногласий сторон
относительно условий основного договора такие условия определяются в
соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается
заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с
момента, указанного в решении суда
2
. Этим нововведением законодатель
вводит специальный срок исковой давности для понуждения заключить
основной договор на условиях предварительного: вместо трех лет - шесть
1
Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. 2015. N 7. С. 13.
2
Федеральный закон от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета, N 52, 13.03.2015.