65
Вместо
данные
исполнения
данные
условий
данные
опциона
данные
продавец
данные
вправе
данные
передать
данные
покупателю
данные
отступное
данные
(ст.
данные
409
данные
ГК
данные
РФ)
данные
либо
данные
прекратить
данные
свои
данные
обязательства
данные
перед
данные
ним
данные
путем
данные
новации
данные
в
данные
другое
данные
обязательство
данные
(ст.
данные
414
данные
ГК
данные
РФ)
данные
или
данные
иными
данные
способами
данные
по
данные
соглашению
данные
сторон.
В
данные
опционном
данные
договоре
данные
в
данные
соответствии
данные
со
данные
статьей
данные
432
данные
ГК
данные
РФ
данные
необходимо
данные
согласовать
данные
его
данные
предмет.
данные
65
Предметом
данные
опциона
данные
может
данные
выступать
данные
право
данные
на
данные
оказание
данные
комплекса
данные
услуг,
данные
например
данные
возможность
данные
оказания
данные
услуг
данные
по
данные
упаковке
данные
багажа
данные
пассажиров
данные
в
данные
аэропорту
данные
и
данные
по
данные
реализации
данные
товаров
данные
посредством
данные
вендинговых
данные
аппаратов.
данные
Такой
данные
договор
данные
с
данные
продажей
данные
права
данные
(опцион)
данные
не
данные
подпадает
данные
ни
данные
под
данные
одну
данные
из
данные
поименованных
данные
в
данные
законе
данные
договорных
данные
конструкций,
данные
относится
данные
к
данные
непоименованным
данные
контрактам,
данные
заключение
данные
которых
данные
допустимо
данные
в
данные
силу
данные
принципа
данные
свободы
данные
договора.
данные
Поскольку
данные
стороны
данные
по
данные
такому
данные
договору
данные
связали
данные
себя
данные
обязательством,
данные
они
данные
не
данные
могут
данные
от
данные
него
данные
произвольно
данные
отказаться
66
.
Предметом
данные
опциона
данные
не
данные
может
данные
быть
данные
право,
данные
которое
данные
и
данные
так
данные
принадлежит
данные
покупателю
данные
в
данные
силу
данные
закона
данные
и
данные
за
данные
него
данные
не
данные
может
данные
устанавливаться
данные
и
данные
взиматься
данные
дополнительная
данные
плата
данные
продавцом
67
.
Договор
данные
купли-продажи
данные
опциона
данные
следует
данные
отличать
данные
от
данные
предварительного
данные
договора
данные
(ст.
данные
429
данные
ГК
данные
РФ).
данные
Если
данные
предметом
данные
предварительного
данные
договора
данные
является
данные
заключение
данные
в
данные
будущем
данные
между
данные
сторонами
данные
основного
данные
договора
данные
на
данные
продажу
данные
товаров,
данные
выполнение
данные
работ
данные
или
данные
оказание
данные
услуг
данные
на
данные
согласованных
данные
в
данные
предварительном
данные
договоре
данные
условиях,
данные
то
данные
договор
данные
купли-продажи
данные
опциона
данные
заключается
данные
с
данные
целью
данные
приобретения
данные
права
данные
на
данные
приобретение
данные
актива
данные
(например,
данные
покупка
данные
или
данные
получение
данные
в
данные
аренду
данные
имущества).
65
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 декабря 2010 года по делу N
33-40004// СПС КонсультантПлюс
66
Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 марта 2014 года N Ф03-
665/2014// СПС КонсультантПлюс
67
Ралько В.В. Опцион на заключение договора и опционный договор в российском праве // Нотариус. 2016.
N 5. С. 40
66
По
данные
предварительному
данные
договору
данные
его
данные
стороны
данные
обязываются
данные
заключить
данные
через
данные
определенный
данные
период
данные
времени
данные
основной
данные
договор,
данные
в
данные
то
данные
время
данные
как
данные
по
данные
договору
данные
купли-продажи
данные
опциона
данные
такая
данные
обязанность
данные
есть
данные
только
данные
у
данные
продавца
данные
опциона.
данные
Он
данные
обязан
данные
заключить
данные
соответствующий
данные
договор
данные
с
данные
покупателем
данные
по
данные
его
данные
требованию,
данные
в
данные
то
данные
время
данные
как
данные
последний
данные
может
данные
воспользоваться
данные
своим
данные
правом
данные
на
данные
заключение
данные
договора,
данные
а
данные
может
данные
не
данные
изъявить
данные
такого
данные
желания.
данные
Кроме
данные
того,
данные
по
данные
предварительному
данные
договору
данные
ни
данные
с
данные
одной
данные
из
данные
сторон
данные
в
данные
пользу
данные
другой
данные
никакие
данные
платежи
данные
не
данные
взимаются,
данные
в
данные
отличие
данные
от
данные
опциона,
данные
который
данные
подлежит
данные
оплате.
Договор купли-продажи опциона на право аренды по своей правовой
природе является именно договором купли-продажи, а не договором аренды,
поэтому требование о государственной регистрации при сроке аренды
недвижимости больше года (п. 2 ст. 651 ГК РФ) на него не распространяется.
Существующее законодательство допускает куплю-продажу
имущества или имущественных прав, в частности права аренды (п. 4 ст. 454
ГК РФ), в том числе тех, которые будут созданы или возникнут в будущем,
что следует из правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации, изложенной в пунктах 10 и 11 Постановления от 25
января 2013 года N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о договоре аренды", а также в пунктах 1, 2 и 5
Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения
споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет
создана или приобретена в будущем".
В связи с этим договор купли-продажи опциона на право аренды
нежилого помещения не может быть признан недействительным только по
67
тому основанию, что он не предусмотрен законом, поскольку перечень
возможных сделок не исчерпывается теми, которые названы в законе
68
.
Отметим также, что правомерность использования опциона в
гражданском обороте подтверждается материалами судебной практики
разрешения налоговых споров.
2.3. Предварительный договор и сделки, совершенные под условием
В ст. 157 ГК РФ под условиями понимаются некие обстоятельства,
относительно которых неизвестно, наступят они или нет. Правовое значение
таких условий заключается в том, что стороны поставили возникновение или
прекращение прав и обязанностей в зависимость от наступления или
ненаступления данных условий.
Если при наступлении условия возникнут права и обязанности, то
такое условие именуется отлагательным.
Сам по себе факт совершения сделки под отлагательным условием не
порождает прав и обязанностей. Права и обязанности появятся при наличии
еще одного (наряду со сделкой) юридического факта - отлагательного
условия.
Отменительным считается условие, с наступлением которого
прекращаются существующие (порожденные сделкой) права и обязанности
(наступление условия прекращает (отменяет) права и обязанности.
Отлагательные и отменительные условия характеризуются
следующими чертами:
неизвестно, наступит условие или нет, поэтому оно не может быть
неизбежным (нельзя в качестве такого условия указать истечение срока);
условие должно быть в принципе возможным. В противном случае
оно никогда не наступит и, следовательно, юридический смысл сделки
отсутствует;
68
Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 октября 2013 года по
делу N А10-646/2013// СПС КонсультантПлюс
68
в момент совершения сделки условие еще не существует, оно может
появиться лишь в будущем (а может и не появиться).
наступление (ненаступление) условия не должно зависеть от воли
сторон.
П. 3 ст. 157 ГК РФ запрещает недобросовестно препятствовать или
содействовать наступлению условия. Следовательно, добросовестные
действия стороны, способствовавшие наступлению условия либо
препятствовавшие его наступлению, допустимы.
Когда в п. 3 комментируемой статьи говорится: "условие признается
наступившим", "условие признается ненаступившим", то используется такой
юридический прием, как фикция. В первом случае обстоятельство, с которым
стороны связывали возникновение или прекращение прав и обязанностей, не
стало реальностью (его нет), но с точки зрения правовой считается, что оно
есть. И соответственно, возникают или прекращаются права и обязанности.
Во втором случае, напротив, обстоятельство наступило, но считается, что его
нет.
Приведем пример из судебной практики. открытое акционерное
общество "Агентство финансирования жилищного строительства" 11.06.2015
обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
по Омской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий
орган) о признании незаконным решения об отказе от 20.04.2015 N
55/201/018/2015-6516 в государственной регистрации найма квартиры N 41 в
доме 7, корпус 1 по улице Крупской в городе Омске и обязании
зарегистрировать ограничение права собственности в виде найма на
квартиру.
Требование правообладателя мотивировано необоснованным отказом
регистрирующего органа в проведении государственной регистрации
обременения права собственности в виде коммерческого найма жилого
помещения (квартира).
69
Решением Арбитражного суда Омской области от 05.10.2015 решение
Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации найма
жилого помещения: квартиры N 41, расположенной по адресу: город Омск,
улица Крупской, дом 7, корпус 1, изложенное в сообщении об отказе в
государственной регистрации от 20.04.2015 N 55/201/018/2015-6516,
признано незаконным как несоответствующее Федеральному закону от
21.07.1997 N 122- ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
На Управление Росреестра возложена обязанность по
государственной регистрации ограничения права собственности в виде найма
указанного жилого помещения.
Суд первой инстанции сделал вывод о том, что заключение сделки
под отлагательным условием не противоречит нормам действующего
законодательства.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от
28.12.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Суд апелляционной инстанции отклонил доводы Управления
Росреестра о недопустимости отлагательных условий договора, и поддержал
вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемое решение Управления
Росреестра не соответствует Закону о регистрации и нарушает права и
законные интересы заявителя.
В кассационной жалобе Управление Росреестра просит отменить
решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной
инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении
заявления ОАО "АФЖС".
Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводом судов первой
и апелляционной инстанций о том, что достоверность представленных на
государственную регистрацию документов должна быть оценена не на
момент заключения сделки по переходу права собственности на объект
70
недвижимости, а на момент обращения заявителя с соответствующими
требованиями в Управление Росреестра.
По мнению заявителя, вывод судов о допустимости определения
сторонами сделки в диспозитивном порядке момента ее заключения основан
на неверной трактовке статей 157, 432, 433 Гражданского кодекса
Российской Федерации.
Как полагает заявитель, правовые основания для государственной
регистрации ограничения права собственности - найма жилого помещения не
имеются по причине отсутствия у ОАО "АФЖС", поименованного в
договоре как наймодатель, на момент заключения сделки (договора найма
жилого помещения с правом выкупа от 28.01.2015 N 08-15/2) правомочий по
распоряжению имуществом.
Также заявитель считает, что разъяснения, изложенные в пункте 52
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1
части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", на которые
ссылаются суды первой и апелляционной инстанций, не применимы к
спорным правоотношениям.
Представитель Управления Росреестра в судебном заседании
настаивает на отмене судебных актов.
ОАО "АФЖС" в отзыве отклонило кассационную жалобу Управления
Росреестра, подтвердив правильность выводов судов о допустимости
отлагательного условия спорного договора.
Проверив законность решения суда первой инстанции и
постановления суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции
считает, что кассационная жалоба заявителя не подлежит удовлетворению по
следующим основаниям.
Материалами дела подтверждено, что по заключенному Гуселевским
Олегом Владимировичем и Гуселевской Виолеттой Геннадьевной
(наниматели) договору найма жилого помещения с правом выкупа от
71
28.01.2015 N 08-15/2 ОАО "АФЖС" (наймодатель) обязалось предоставить за
плату во временное владение и пользование для постоянного проживания
изолированное жилое помещение: трехкомнатную квартиру N 41 общей
площадью 64,10 кв. м, расположенную на первом этаже дома N 7 (корпус 1)
по улице Крупской в городе Омске.
Настоящий договор является сделкой под отлагательным условием,
поскольку права и обязанности по договору возникают у сторон при условии
осуществления государственной регистрации перехода права собственности
на жилое помещение к наймодателю. С момента заключения договора
наниматель владеет и пользуется жилым помещением в соответствии с
настоящим договором (пункты 1.6, 1.7 договора найма).
Свидетельством о государственной регистрации права от 05.03.2015
серии 55-АБ N 311960 подтверждено право собственности ОАО "АФЖС" на
объект недвижимости: жилую квартиру общей площадью 64,1 кв. м, 1 этаж,
расположенную по адресу: город Омск, улица Крупской, дом 7, корпус 1,
квартира 41.
На обращение ОАО "АФЖС" за государственной регистрацией
договора найма на указанную квартиру Управление Росреестра в
уведомлении от 20.04.2015 N 55/201/018/2015-6516 отказало в проведении
государственной
регистрации договора найма жилого помещения на основании
абзацев четвертого и шестого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации,
поскольку к моменту заключения указанного договора наймодатель не
являлся собственником сдаваемого в наем помещения.
Оспаривая отказ регистрирующего органа в проведении
государственной регистрации обременения права собственности на квартиру
в виде найма ОАО "АФЖС" сослалось на несоответствие этого отказа
закону, а также нарушение его прав и законных интересов.
С учетом гражданско-правового принципа свободы договора
субъекты правоотношений вправе по своему усмотрению определять условия
72
договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия
предписано законом или иными правовыми актами (статьи 421 ГК РФ).
Из положений статьи 422 ГК РФ вытекает, что договор должен
соответствовать обязательным для сторон правилам, установленных
законами и иными правовыми актами, действующими в момент его
заключения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 157 ГК РФ сделка считается
совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили
возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства,
относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
При исследовании материалов дела суд первой инстанции установил,
что право собственности на квартиру было зарегистрировано за ОАО
"АФЖС" 05.03.2015, тогда как документы на регистрацию ограничения права
собственности квартиры в виде найма были представлены в Управление
Росреестра 13.03.2015, то есть к моменту рассмотрения вопроса о
регистрации найма ОАО "АФЖС" являлось собственником квартиры, и
отлагательное условие, указанное в договоре найма, было исполнено.
Так как переход права собственности к ОАО "АФЖС" был прямо
согласован сторонами договора найма в качестве отлагательного условия, что
не противоречит положениям статьи 157 ГК РФ, с учетом разъяснений,
данных
в пункте 52 Постановления Пленума N 25, и к моменту совершения
оспариваемого отказа в государственной регистрации право собственности
заявителя на указанную выше квартиру было зарегистрировано в
установленном порядке, суд первой инстанции обоснованно исходил из
представления ОАО "АФЖС" необходимых документов для государственной
регистрации найма жилого помещения и отсутствии у регистрирующего
органа основания для отказа в ее проведении.
Установив, что отказ Управления Росреестра в государственной
регистрации найма жилого помещения, нарушает права и законные интересы
73
ОАО "АФЖС" и не соответствует закону, суд первой инстанции правомерно
признал этот отказ недействительным согласно части 2 статьи 201 АПК РФ,
обязав произвести государственную регистрацию ограничения права
собственности в виде найма жилого помещения.
Судом апелляционной инстанции обоснованно поддержаны выводы
суда первой инстанции.
Приведенные регистрирующим органом в кассационной жалобе
доводы подлежат отклонению, поскольку выражают несогласие с выводами
судов об оценке представленных для государственной регистрации найма
жилого помещения документов и не опровергают правильное применение
судами первой и апелляционной инстанций норм материального права к
установленным обстоятельствам по настоящему делу
69
.
Таким образом, требование удовлетворено, поскольку к моменту
рассмотрения вопроса о регистрации наймодатель являлся собственником
квартиры, отлагательное условие было исполнено.
Таким образом, сделку, совершенную под отлагательным условием,
необходимо отличать от предварительного договора (ст. 429 ГК). При
наступлении отлагательного условия сделка, в содержание которой оно
включено, без каких-либо дополнительных юридических фактов порождает
те права и обязанности, возникновение которых ставилось в зависимость от
наступления условия. Так, например, стороны договорились о том, что
продается библиотека, но право собственности на нее перейдет к покупателю
только после отъезда продавца в другой город в связи с повышением по
службе. Наступление указанного отлагательного условия само по себе
является основанием перехода права собственности на библиотеку. Если эти
же лица заключили бы предварительный договор о том, что они обязуются в
будущем заключить договор купли-продажи библиотеки, то для перехода
69
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.04.2016 N Ф04- 1210/2016 по делу N
А46-6815/2015
74
права собственности на библиотеку необходимо было бы заключить
отдельный (основной) договор купли-продажи.
Возникаем еще один вопрос. Может ли предварительный договор
быть заключен под отлагательным условием? Ответ здесь определяется
соответствии с п. 1 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под
отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и
обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого
неизвестно, наступит оно или не наступит.
Пункт 1 ст. 429 ГК РФ определяет, что по предварительному договору
стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен
содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия
основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон
должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного
договора.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и
юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права
своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и
обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих
законодательству условий договора. Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ
граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Действующее законодательство не содержит норм, запрещающих
заключение предварительного договора под отлагательным условием. Таким
образом, заключение такого договора возможно.
Этот вывод подтверждается судебной практикой.
Так, в Постановлении Шестнадцатого арбитражного апелляционного
суда от 19.01.2016 N 16АП-3682/2015 по делу N А63-5235/2015
(Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от