85
перечисление задатка в рамках предварительного договора в счет
приобретения имущества является исполнением конкретного денежного
обязательства покупателя по основному договору купли-продажи, в зачет
которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его
заключения.
Незаключение основного договора не может свидетельствовать о
неосновательности обогащения продавца за счет средств, внесенных в
качестве задатка покупателем по предварительному договору.
Судьба задатка в силу приведенных положений п. 2 ст. 381 ГК РФ
должна определяться исходя из оценки поведения сторон при принятии
решения о заключении основного договора.
3.2.Возмещение убытков за нарушение обязательства заключить договор
Возмещение убытков является универсальным способом защиты
гражданских прав, пригодным для защиты всякого нарушенного права,
включая право требовать заключения основного договора.
В российской литературе нам встретились только два обоснованных
подхода по вопросу возмещения убытков за нарушение предварительного
договора.
М.И. Брагинский пишет, что «сравнивая между собой последствия
нарушения предварительного и основного договоров, следует иметь в виду,
что
в первом случае речь идет о компенсации отрицательного интереса
(интереса к заключению основного договора), а во втором - позитивного
интереса к соблюдению обязательства контрагентом, нарушенного
ненадлежащим исполнением обязательства, вытекающего из основного
договора. Можно заранее предположить, что в первом случае убытки
окажутся меньше, чем во втором. Следовательно, риск нарушения основного
договора превышает заведомо тот, который связан с нарушением
предварительного договора. Кроме того, в силу предварительного договора
86
стороны лишены возможности требовать от контрагента реального
исполнения обязательства, которое только предполагается включить в
основной договор, в случаях, подпадающих под действие ст. ст. 463 и 398 ГК
РФ. Таким образом, прибегая к предварительному договору, стороны
устанавливают еще одну ступень в заключении основного договора.
Оказавшись на этой ступени, стороны имеют возможность еще раз взвесить
последствия своих действий: заключить ли им или не заключить основной
договор. У стороны, уклоняющейся от заключения основного договора,
остается надежда на то, что вторая сторона удовлетворится компенсацией
негативного интереса, не предъявляя требований о понуждении контрагента
к заключению основного договора»
71
.
А.А. Симолин пишет об опасности злоупотребления правом. «В
самом деле теория подчинения предварительного договора некоторым
формальностям главного договора из того положения, что в противном
случае путем предварительного договора стороны достигали бы того же
результата, обходя установленные законом для главного договора
формальности. Такой обход возможен, когда последствия неисполнения
обязанности хотя состоят и не в признании судом главного договора
заключенным, а в возмещении убытков, причиненных незаключением
главного договора, но последствия эти являются тождественными с
последствиями неисполнения главного договора»
72
.
Как видим, позиция М.И. Брагинского полностью снимает
обоснованные опасения А.А. Симолина, поскольку по мнению первого
убытки за нарушение предварительного договора всегда окажутся меньше,
чем убытки за нарушение основного договора.
71
Брагинский М.К, Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения.
- 2- е изд. М., 2005. С. 399
72
Симолин А.А. Влияние момента безвозмездности в гражданском праве (1916) //
Симолин А.А. Возмездность, безвозмездность, смешанные договоры и иные
теоретические проблемы гражданского права. М., 2005. С. 182
87
Представляется, что точка зрения, согласно которой убытки за
нарушение предварительного договора компенсируют отрицательный
интерес (интерес к заключению основного договора) и будут всегда меньше,
чем убытки за нарушение основного договора, компенсирующие позитивный
интерес, может быть скорректирована с учетом деления предварительных
договоров на сильные и слабые.
Позиция М.И. Брагинского совершенно оправдана в отношении
слабых предварительных договоров. Если из слабого предварительного
договора не может быть удовлетворено требование о понуждении заключить
основной договор, то отсутствуют основания и для взыскания убытков за его
нарушение в размере убытков за нарушение основного договора. В этом
случае подлежит компенсации отрицательный интерес (интерес к
заключению основного договора).
Но, как представляется, в отношении сильного предварительного
договора, который позволяет требовать заключения основного договора,
должны действовать иные правила. В этом случае подлежит возмещению
интерес к исполнению основного договора. В противном случае, желающий
возмещения ущерба кредитор будет сначала вынужден обратиться с
требованием о понуждении заключить основной договор, что было бы
бесполезным обходным путем.
На практике получили широкое распространение споры, связанные с
обеспечением задатком обязательств по предварительному договору.
Механизм действия такого задатка построен следующим образом.
В случае заключения основного договора такой задаток подлежит
зачету в счет денежного обязательства, следующего из основного договора.
Если за незаключение основного договора ответственна сторона, давшая
задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора
ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой
стороне двойную сумму задатка.
88
Исходя из положений ст. 429 ГК РФ предварительный договор
порождает только обязательство заключить основной договор в будущем.
Согласно п. 1 ст.
380 ГК РФ задаток может использоваться исключительно в денежных
обязательствах, а предварительный договор их не порождает. Таким образом,
буквальное толкование действующего законодательства позволяет сделать
вывод о недопустимости обеспечения задатком обязательства заключить
договор
73
.
Другой вариант возможного решения, нашедший отражение в
судебной практике, состоит в признании того, что предварительный договор
не порождает денежных обязательств, и функции задатка в рамках
указанного договора не могут быть реализованы. Предварительный договор,
в котором стороны указали, что сумма задатка идет в счет платежей по
основному договору может быть классифицирован как смешанный договор,
поскольку в нем содержится условие о внесении денежной суммы в счет
оплаты по основному договору, который будет заключен в будущем.
Для исключения риска указанных выше неблагоприятных
последствий, связанных с обеспечением задатком обязательств по
предварительному договору, на практике, стали заключаться
предварительные договоры, которые предусматривали уплату так
называемых обеспечительных платежей, которые не были поименованы в
качестве задатка.
Вопрос об использовании задатка в предварительном договоре стал
предметом рассмотрения в одном из дел Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации. При этом толкование судебного акта позволяет
сделать вывод о том, что задаток может использоваться для обеспечения
обязательства заключить договор.
73
Ермошкина М.Ф. Задаток: понятие, правовая квалификация, отдельные виды и сфера
применения. Дис. канд. юрид. наук. М., 2006. // URL:
http://www.dissercat.com/content/zadatok-ponyatie-pravovaya-kvalifikatsiya-otdelnye-vidy-i-
sfera- primeneniya
89
Согласно п. 1 ст. 280 ГК РФ задатком признается денежная сумма,
выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее
по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора
и в обеспечение его исполнения.
Из содержания указанной нормы следует, что задатком может быть
обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по
заключенному между ними договору, должником по которому является или
будет являться сторона, передавшая задаток. Но предварительный договор не
содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.
90
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итоги выполненной работы, следует подчеркнуть, что
предварительные договоры приобретают все большее распространение в
практике в качестве самостоятельного основания возникновения, изменения
или прекращения гражданских прав и обязанностей, а преддоговорное
разбирательство является не только одним из составляющих принципа
свободы договора, но и служит гарантом для сторон от злоупотребления
правом.
По своей правовой природе предварительный договор представляет
собой самостоятельный род (вид) гражданско-правовых обязательств и
входит в группу договоров о совместной деятельности. Специфика данного
договора состоит в том, что, во-первых, удовлетворение своего интереса
стороны видят в заключении предварительного договора, то есть в
установлении для себя обязательств, во-вторых, удовлетворение своего
интереса возможно лишь в результате совершения сонаправленных действий.
Исходя из смысла пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса
Российской Федерации, существенными условиями предварительного
договора являются: условие о предмете основного договора; иные
существенные условия основного договора, указанные в законе, иных
правовых актах в качестве таковых; условия, о согласовании которых
заявляет хотя бы одна из сторон. В соответствии с Федеральным законом от
08 марта 2015 г. № 42-ФЗ с 01 июня 2015 г. предварительный договор
должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также иные
существенные условия основного договора, относительно которых по
заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при
заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского
кодекса Российской Федерации). То есть законодатель ставит содержание
предварительного договора в зависимость от воли сторон, которая в данном
91
случае имеет большую силу, нежели предписания закона. Предлагаем
законодателю изложить пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса
Российской Федерации в следующей редакции: предварительный договор
должен содержать в себе все существенные условия основного договора.
Абзац 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации
раскрывает содержание понятия "существенные условия договора", по этой
причине указание в предложенной нами редакции пункта 3 статьи 429
Гражданского кодекса Российской Федерации на иные условия,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение, считаем излишним.
До недавнего времени было распространено использование
предварительных договоров в качестве рамочных соглашений. Однако такое
применение предварительных договоров с 1 июня 2015 г. неактуально,
поскольку Федеральным законом от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ предусмотрено
включение в главу 27 Гражданского кодекса Российской Федерации статьи
"Рамочный договор", некоторые аспекты которого будут рассмотрены в §1.2
"Правовая природа предварительного договора: место предварительного
договора в системе гражданско-правовых договоров, отношения,
регулируемые предварительным договором, основные признаки".
Рамочный договор, как и предварительный, является
самостоятельным договором, что подтверждается пунктом 2 статьи 429.1
Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный пункт указывает на
возможность применения рамочного договора и без дополнения его
положений иными договорами.
Что касается соотношения предварительного договора и опционного
соглашения отметим, что опционное соглашение не является
самостоятельным договором, поскольку не может существовать без
основного договора, который считается заключенным с момента акцепта
держателя опциона. Опционное соглашение входит в состав основного
92
договора. В отличие от него, предварительный договор, как уже указывалось
ранее, является самостоятельным договором.
Для заключения соглашения о предоставлении опциона на
заключение договора происходит направление безотзывной оферты.
Предложения, по совершенствованию законодательства:
Из легального определения предварительного договора необходимо
исключить слова, уточняющие, какие именно договоры могут быть
заключены на основании предварительных договоров. Таким образом, п. 1 ст.
429 ГК РФ предлагаем изложить в следующей редакции: «1. По
предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем
договор (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором».
Для большей эффективности предварительного договора в сфере
сделок с недвижимым имуществом необходимо дополнить современное
законодательство повышенными гарантиями, в частности, ввести
государственную регистрацию обременений прав на объект недвижимости,
который является предметом предварительного договора, кроме того,
предлагается ввести обязательное нотариальное удостоверение
предварительного договора в сфере оборота недвижимости.
Дополнить п. 3 ст. 429 ГК РФ следующей нормой: Если в
соответствии с условиями предварительного договора исполнение основного
договора должно быть произведено по заранее определенной цене, последняя
при заключении основного договора не может быть оспорена в суде».
93
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативная база и судебная практика
1. Принципы Международных коммерческих договоров
(принципы УНИДРУА) 1994 г. // Закон. 1995. N 12
2. Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-
ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)// СЗ РФ. 04.08.2014.
№ 31. Ст. 4398
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с
06.08.2017)// СЗ РФ. 05.12.1994, N 32, ст. 3301
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017)// СЗ РФ. 29.01.1996, N 5, ст. 410
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от
26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 28.03.2017)// СЗ РФ. 03.12.2001. N 49. Ст. 4552
6. Кодекс Российской Федерации об административных
правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 03.04.2017)// СЗ РФ.
07.01.2002, N 1 (ч. 1), ст. 1
7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N
136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) // СЗ
РФ. 29.10.2001, N 44, ст. 4147
8. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от
14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с
10.08.2017) // СЗ РФ. 18.11.2002, N 46, ст. 4532
9. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-
ФЗ (ред. от 01.05.2017)// СЗ РФ. 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14
10. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ ((ред. от
94
29.07.2017) ) "О государственной регистрации недвижимости" // СЗ РФ.
20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344
11. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)// СПС КонсультантПлюс
12. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате
(утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ.
в силу с 01.07.2017)// Российская газета. 13.03.1993. № 49
13.Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ (в ред. от 28.12.2016)
О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью
1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации: //
Российская газета. 2013. N 99.
14.Федеральный закон от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении
изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" //
СЗ РФ. 2015. N 10. Ст. 1412.
15.Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением,
изменением и расторжением договоров: Информационное письмо
Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 // Вестник ВАС РФ. 1997. № 7 .
16.Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав (п. 2): Информационное письмо
Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 // СПС КонсультантПлюс
17. Постановления Федерального арбитражного суда Западно-
Сибирского округа от 2 июня 2010 г. по делу N А45-18911/2009, от 21
октября 2010 г. по делу N А45-18912/2009 // СПС "КонсультантПлюс".
18. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа
от 14 июня 2016 г. N Ф03-2368/2016 по делу N А73-15911/2015 // СПС
"КонсультантПлюс".
19. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского
округа от 12 августа 2016 г. N Ф04-3056/2016 по делу N А03-12424/2015 //
СПС "КонсультантПлюс".