75
27.04.2016 N Ф08-2312/2016 данное Постановление оставлено без изменения)
суд установил, что предварительный договор был заключен под
отлагательными условиями, наступление которых не зависит от воли сторон,
однако только после выполнения этих условий у сторон возникает
обязательство заключить основной договор купли-продажи земельного
участка. Суд не посчитал такие условия противоречащими закону.
В Постановлении ФАС Московского округа от 29.04.2013 по делу N
А40- 84488/12-23-771 суд также не посчитал предварительный договор,
заключенный под отлагательным условием, противоречащим закону.
Таким образом, предварительный договор может быть заключен под
отлагательным условием.
76
Глава 3. Проблемы практики применения предварительного договора и
перспективы его развития
3.1.Обеспечение исполнения предварительного договора
Обязательства сторон по предварительному договору о заключении в
будущем основного договора, как и любые другие гражданско-правовые
обязательства, могут быть обеспечены поручительством, независимой
гарантией, залогом, удержанием имущества одной из сторон, если обе
стороны предварительного договора являются предпринимателями и такое
право предусмотрено в данном договоре или ином соглашении между ними
(абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ).
Обязательства по предварительному договору могут быть обеспечены
неустойкой, поскольку ни правилами о неустойке, ни нормами о
предварительном договоре не установлен запрет на этот счет. Однако
неустойка в случае отказа от заключения основного договора может быть
снижена на основании ст. 333 ГК РФ либо в удовлетворении требования о е
взыскании может быть вовсе отказано.
Из предварительного договора возникают только обязательства
сторон заключить основной договор в будущем, и они по своей правовой
природе не являются денежными. По предварительному договору ни у одной
из сторон нет денежного обязательства, никаких платежей с них не
причитается, поэтому использование задатка не отвечает природе
предварительного договора.
Стороны предварительного договора могут использовать такой
инструмент, как обеспечительный (гарантийный) платеж - способ, в законе
не предусмотренный, но и не противоречащий ему, поэтому допустимый в
силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и прямого указания п. 1 ст.
329 ГК РФ о праве сторон использовать не поименованные в законе способы
обеспечения исполнения обязательств.
77
Стороны могут также предусмотреть право стороны, получившей
обеспечительный платеж, производить из него вычеты любых сумм,
причитающихся в ее пользу (задолженность по оплате товаров, неустойку и
др.).
В § 7 главы 23 ГК РФ, посвященном институту задатка, нет запрета на
использование обеспечительного платежа в качестве обеспечения
исполнения обязательств по предварительному договору. В связи с этим по
предварительному договору одна сторона может в пользу другой
перечислить обеспечительный платеж, который остается у нее в обеспечение
исполнения обязательства стороны, перечислившей платеж, заключить
основной договор. Если по ее вине он заключен не будет, то
обеспечительный платеж остается у стороны, которая его получила.
В иных случаях обеспечительный платеж подлежит возврату либо
может быть зачтен по основному договору, если у стороны, перечислившей
платеж, перед другой стороной по условиям основного договора будут какие-
либо денежные обязательства.
Существенные изменения претерпели положения ст. 380 ГК РФ в
части определения правового значения задатка как способа обеспечения
исполнения обязательств, определенных в том числе при заключении
предварительного договора.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная
сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет
причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в
доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны
обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении
работ или об оказании услуг (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором.
Сформировавшаяся ранее практика судов исходила из того, что
обстоятельство незаключения сторонами основного договора
78
делегитимизирует обладание денежными средствами лицом, принявшим
задаток, в связи с чем признавались обоснованными исковые требования о
взыскании с такого лица неосновательного обогащения в размере уплаченной
суммы и в определенных случаях с применением санкций, предусмотренных
положениями ст. 395 ГК РФ о начислении процентов за пользование чужими
денежными средствами
70
В силу положений ч. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора
ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за
неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она
обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана
возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре
не предусмотрено иное.
Законом N 42-ФЗ ст. 380 ГК РФ дополнена абз. 4 следующего
содержания.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком
может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного
договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Новый подход приведен в Определении Судебной коллегии по
гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2016 N
37-КГ16-6, в котором отмечено, что задаток является согласно ст. 329 ГК РФ
одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель
задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс
Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возникновения
спорных правоотношений в рамках разрешенного дела, не исключал
возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК
РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с
заключением в будущем основного договора и применением при наличии к
70
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-
7- 583// СПС КонсультантПлюс
79
тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора)
обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Таким образом, задатком может обеспечиваться возникшее из
предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и
покупателя, заключить основной договор.
Следовательно, коллегия пришла к выводу об ошибочности позиции
судов о том, что уплаченная по предварительному договору сумма при
незаключении основного договора должна квалифицироваться
исключительно в качестве аванса, в отношении которого не применяются
положения ст. 381 ГК РФ.
Приведем пример судебной практики. Общество с ограниченной
ответственностью "Форум-сервис" обратилось в Арбитражный суд
Республики Татарстан с иском к открытому акционерному обществу
"Сантехприбор" о взыскании 29 084 161 руб. неосновательного обогащения,
4 450 361 руб. процентов.
До принятия решения по спору, истец, в соответствии со статьей 49
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил
исковые требования и просил взыскать с ответчика неосновательное
обогащение в размере 502 783,74 долларов США по курсу Центрального
Банка РФ на день платежа, проценты по статье 395 Гражданского кодекса
Российской Федерации в размере 49 156 долларов США по курсу
Центрального Банка РФ на день платежа, неосновательное обогащение в
размере 1 948 923 руб., проценты по статье 395 Гражданского кодекса
Российской Федерации в размере 269 048 руб.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от
26.10.2015 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не
заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,
закрытое акционерное общество "МДМ Эстейт".
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от
17.12.2015 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не
80
заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,
Латыпова Марса Васильевича.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.07.2016,
оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от
29.09.2016, иск удовлетворен частично.
С ООО "Сантехприбор" в пользу ООО "Форум-сервис" взыскано 18
665 823 руб. неосновательного обогащения, 2 844 390 руб. 52 коп. -
процентов за пользование чужими средствами, 122 301 руб. 22 коп. расходов
по госпошлине. В остальной части иска суд отказал.
Заявитель - ООО "Сантехприбор", не согласившись с судебными
актами, подал кассационную жалобу, в которой просит решение суда
отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении
исковых требований в полном объеме, ссылаясь на неверную квалификацию
спорных правоотношений, приведшую, по его мнению, к неправильному
применению норм материального права и вынесению незаконных актов.
В заседании суда кассационной инстанции представители ответчика
поддержали доводы жалобы.
Представитель истца возразил против ее удовлетворения, считая
приведенные в ней доводы несостоятельными.
Третьи лица, уведомленные о месте и времени рассмотрения жалобы,
не обеспечили явку представителей, жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела,
коллегия находит судебные акты подлежащими отмене по следующим
основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 06.09.2013
между ОАО "Сантехприбор" и ЗАО "МДМ Эстейт" заключен
предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества -
земельных участков и объектов недвижимости, обозначенных в пункте 2.1.
Согласно пунктов 1.2, 1.3 предварительного договора основной
договор купли-продажи должен был быть подписан сторонами не позднее 10
81
календарных дней с момента вступления в силу решения полномочного
органа местного самоуправления города Казани об изменении
территориальной зоны земельных участков на зону Д-2 - зона обслуживания
населения, и не позднее 31.12.2013 года.
В соответствии с пунктом 4.1.1. предварительного договора стороны
предусмотрели, что продавец обязуется своими силами и за свой счет
предпринять все юридически значимые действия для перевода назначения
земельных участков на зону разрешенного использования Д-2. При этом
стороны установили, что изменение назначения зоны разрешенного
использования должно произойти не позднее 15 декабря 2013 года.
Цена всех приобретаемых объектов недвижимости определена в
пункте 3.1.1. предварительного договора, которая составила 5 540 000
долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты.
Покупатель выплачивает в качестве задатка денежную сумму в
рублях, эквивалентную 500 000 долларов США, по курсу ЦБ РФ на день
платежа, не позднее 6 календарных дней с момента подписания договора.
Оставшуюся денежную сумму в рублях (включая НДС),
эквивалентную 5 040 000 долларов, по курсу ЦБ РФ на день оплаты, в
течение 30 дней с момента государственной регистрации права
собственности покупателя на все объекты, указанные в пункте 2.1. договора.
Во исполнение предварительного договора ЗАО "МДМ Эстейт"
платежными поручениями N 98 от 09 сентября 2013 года, N 99 от 11 сентября
2013 года, N 38 от 17 марта 2014 года, осуществило оплату ЗАО
"Сантехприбор" в размере 18 665 823 руб.
Между тем, в установленные сроки основной договор купли-продажи
недвижимого имущества заключен не был.
21 сентября 2015 года между ЗАО "МДМ Эстейт" (первоначальный
кредитор) и ООО "Форум-Сервис" (новый кредитор) заключено соглашение
об уступке права требования к ОАО "Сантехприбор" по предварительному
договору.
82
В соответствии с пунктом 1.3 соглашения ЗАО "МДМ Эстейт"
уступило ООО "Форум-Сервис" право требования долга в размере 18 665 823
руб.
ЗАО "МДМ Эстейт" 21 сентября 2015 года направило в адрес ОАО
"Сантехприбор" уведомление об уступке права требования по
предварительному договору в сумме 18 665 823 руб. и потребовало оплатить
задолженность новому кредитору - ООО "Форум-Сервис".
Неисполнение денежных обязательств должником послужило
основанием для обращения истца в суд с исковым требованием.
Признавая требования истца обоснованными суды исходили из того,
что поскольку денежные средства по предварительному договору ЗАО
"МДМ Эстейт" внесены, у ответчика возникло неосновательное обогащение
по причине незаключения основного договора.
С таким выводом судов коллегия не может согласиться
Уплаченная ЗАО "МДМ Эстейт" денежная сумма в данном случае
обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство
покупателя перед продавцом ОАО "Сантехприбор" заключить основной
договор купли-продажи конкретных объектов недвижимости на
согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось
одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи, в
зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его
заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.
Таким образом, само по себе незаключение основного договора не
может свидетельствовать о неосновательности обогащения продавца за счет
средств, внесенных в качестве задатка покупателем по предварительному
договору.
Судьба задатка, в силу приведенных положений пункта 2 статьи 381
Гражданского кодекса Российской Федерации, определяется исходя из
оценки поведения сторон при принятии решения о заключении основного
договора.
83
Соответствующая позиция правоприменения приведена в
определении Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от
19.04.2016 года N 18-КГ16-29.
Между тем, не являлось предметом исследования судов
соответствующее поведение сторон, в том числе по соблюдению всех
условий предварительного договора, в зависимость от которых ставится
возможность заключения основного договора.
Так, судами не установлено: какие конкретно действия должен был
совершить ответчик в рамках исполнения условий пункта 4.1.1.; в связи с чем
стороны исходили из вероятности принятия ожидаемого решения
компетентного органа местного самоуправления города Казани об изменении
назначения зоны разрешенного использования земельных участков до
15.12.2013 года при определении крайнего срока заключения основного
договора - 06.09.2013 года.
Ни истец, ни ЗАО "МДМ Эстейт" не указали нижестоящим судам и не
пояснили коллегии о том, какие действия не были совершены ответчиком во
исполнении принятых на себя обязательств в рамках пункта 4.1.1
предварительного договора либо совершены несвоевременно, что
определенно исключило бы возможность заключить основной договор в
установленный срок.
Как указали суды, невозможность заключения основного договора
обуславливается принятием Казанской городской Думой решения N 8-34 от
25.06.2014 года "О внесении изменений в карту зон градостроительных
регламентов Правил землепользования и застройки (часть 2
Градостроительного устава г. Казани) на земельных участках по ул. Клары
Цеткин и ул. Милицейская" после 31.12.2013.
В материалах дела отсутствуют доказательства об изменении воли
продавца объектов недвижимости при наступлении события,
предусмотренного пунктом 1.1 предварительного договора.
84
Иные причины, исключающие возможность заключение основного
договора со стороны покупателя, также не приведены в судебных актах,
поскольку не исследовались судами.
Названное решение Казанской городской Думы судами не изучалось,
в материалах дела оно отсутствует, равно как и сведения о его
опубликовании, введении в действие.
В этой связи, несостоятельны доводы истца о том, что
действительность названного соглашения об уступке права требования
(цессии) от 21.09.2015 установлена вступившим в законную силу решением
Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.03.2016 года в рамках дела
N А65-31651/2015, в связи с чем, по его мнению, наличие уступаемого права
не может являться предметом исследования судов.
По спору по требованию о взыскании новым кредитором с должника
денежных средств, вытекающих из ранее неисполненного обязательства,
ответчик вправе возражать относительно обоснованности заявленного иска, в
частности по обстоятельствам, с которыми сделка связывает возникновение
обязательства.
Разрешая соответствующее требование, суд не связан с правовой
оценкой поведения сторон, данной при рассмотрении дела об оспаривании
договора цессии, тем более, что указанные выше обстоятельства не
установлены и не приведены во вступившем в законную силу решении
Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.03.2016.
При новом рассмотрении дела надлежит учесть изложенное, принять
законное и обоснованное решение суда при всестороннем и полном
исследовании фактических обстоятельств дела, правильном применении
норм материального, процессуального права.
Таким образом, Арбитражный суд ПО в Постановлении от 28.02.2017
по делу N А65-25432/2015 учел вышеуказанную позицию Верховного Суда
Российской Федерации, который истолковал прежнюю редакцию ст. 380 ГК
РФ в ныне действующем содержании, и отметил в свою очередь, что