5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................... 6
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ
ДОГОВОРЕ В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ ................................ 10
1.1 Понятие предварительного договора .................................................... 10
1.2 Правовая природа предварительного договора .................................... 17
1.3 Структура предварительного договора ................................................. 23
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА ........... 27
2.1 Права и обязанности сторон предварительного договора ................... 27
2.2 Исполнение предварительного договора .............................................. 30
2.3 Форма и содержание предварительного договора ............................... 40
ГЛАВА 3. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА…. 52
3.1 Проблемы заключения предварительного договора ............................ 52
3.2 Проблемы предварительного договора в судебной практике ............. 63
3.3 Правовые последствия нарушения предварительного
обязательства…………………………………………………………………….....87
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ............................................................................................ 98
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ
ЛИТЕРАТУРЫ…………………………..Ошибка! Закладка не определена.
ПРИЛОЖЕНИЯ…………………………………………………………………………..111
6
ВВЕДЕНИЕ
Предварительный договор – это договор, направленный на оформление
будущих отношений сторон.
Актуальность изучения связанных с ним проблем теории и практики
связана с возрастанием регулятивных возможностей данной конструкции для
современного гражданского оборота.
Важным теоретическим вопросом является определение места
предварительного договора. Наиболее обоснованным является отнесение его к
договорной модели организационной группы. Но, проект изменений в
Гражданский кодекс Российской Федерации до сих пор не выделяет
организационные договоры в отдельный тип.
При этом все чаще звучат предложения выделить определение данного
договора в ГК РФ.
Во-первых, в предмете гражданско-правового регулирования не
отражены организационные отношения.
Во-вторых, не разрешена проблема противостояния организационных и
имущественных договоров.
В-третьих, наука гражданского права так и не сформулировала
определение организационного договора. Все вышесказанное обусловливает
актуальность данного исследования.
В настоящее время отсутствует четкое понимание места
предварительного договора в системе договорных обязательств.
Не нашел окончательного решения вопрос о правовой природе
обязательства заключить договор (а именно, является ли оно имущественным
либо неимущественным, связано ли оно с личностью кредитора (должника) в
таком обязательстве).
7
Недостаточная теоретическая разработанность этих и других проблем в
свою очередь приводит к нестабильности правоприменительной практики.
Комплексное исследование института предварительного договора
позволяет выделить значительное число коллизий и нерешенных вопросов при
реализации его норм. Дискуссионность в сфере исследования института
предварительного договора в гражданском праве России обусловлена
неоднозначностью толкования его норм и наличием противоречий между
законодательством и правоприменительной практикой.
Названные вопросы должны быть систематизированы, исследованы и
объяснены наукой гражданского права.
Степень научной разработанности темы исследования
Исследование вопросов, связанных с правовой сущностью
предварительного договора, его конструкцией, назначением и содержанием
регулируемых им имущественных отношений в отечественной гражданско-
правовой науке имеет давнюю историю.
И хотя в дореволюционном праве России предварительный договор не
отличался своей универсальностью как типовая договорная конструкция,
поскольку применялся лишь в отношениях купли-продажи и займа, К.
П.Победоносцев, И. А. Покровский, Г. Ф. Шершеневич внесли немалый вклад в
развитие представлений о предварительном договоре и его становление как
самостоятельного правового института.
Включение в Гражданский кодекс Российской Федерации специальных
норм, посвященных вопросам заключения и исполнения предварительного
договора, способствовало пробуждению интереса и возникновению
потребностей в научном обосновании его конструкции и области применения.
О таком интересе можно судить по монографическим исследованиям и
научным статьям таких правоведов, как В. В. Безбах, Е. В. Богданов, С. Н.
Братусь, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Б. М. Гонгало, И. В.Елисеев, М.
Н. Илюшина, А. Ю. Кабалкин, А. Н. Кучер, М. В.Кротов, В. П. Мозолин, А.
А.Павлов, М. М. Рассолов, О. Н.Садиков, А. П. Сергеев, К. И. Скловский, Е. А.
8
Суханов, Ю. К.Толстой, а также зарубежных авторов, среди которых В. Ансон,
Р. фон Меринг, Р.Саватье, А. Фарнсворт.
Месту и роли предварительного договора в системе гражданско-правовых
обязательств, а также в механизме заключения основного договора посвящены
диссертационные работы О. Ф. Богатырева (2003г.) и Д.В. Майдаровского
(2011г.). Кроме того, отдельные вопросы правового регулирования
предварительного договора в законодательстве Российской Федерации, США, а
также в правопорядках некоторых стран Западной Европы разрабатывались в
диссертационном исследовании В. А. Васильева (2007г.).
Однако отмечаемое учеными расширение сферы применения института
предварительного договора, необходимость повышения правовой культуры
преддоговорных отношений участников сделок купли-продажи, а также
преодоления сложившегося в современной цивилистической науке
неоднозначного представления о значении и роли предварительного договора в
хозяйственном обороте вновь актуализируют избранную тему исследования.
Цель диссертационного исследования состоит в комплексном изучении
института предварительного договора в российском гражданском праве, а
также в разработке и обосновании теоретических выводов и практических
предложений по совершенствованию предварительного договора в
гражданском праве.
Задачи исследования
1. Изучить понятие, значение (функции) и сферу применения
предварительного договора.
2. Рассмотреть правовую природу предварительного договора в системе
гражданско-правовых договоров.
3. Охарактеризовать структуру предварительного договора.
4. Исследовать проблемные вопросы, выявленные в ходе анализа
правоприменительной практики законодательства регулирующих отношения по
заключению, изменению, обеспечению, исполнению и расторжению
предварительного договора.
9
5. Проанализировать проблемы предварительного договора в Российском
гражданском праве, а именно проблемы теории и практики законодательства.
6. Выработать предложения по совершенствованию гражданского
законодательства в части норм, касающихся предварительного договора.
Объектом исследования являются общественные отношения,
возникающие в процессе заключения и исполнения предварительных договоров
об обязательствах отдельных видов купли-продажи.
Предметом исследования выступают положения российского
законодательства, регулирующие обязательственные отношения, возникающие
на основании предварительных договоров купли-продажи, существующая
юридическая практика их заключения и исполнения, разработанные
гражданско-правовой доктриной теоретические конструкции, а также
сложившиеся ранее представления о правовой природе предварительного
договора в целом.
Методологическую основу диссертационного исследования
составляют общенаучные методы: анализ, сравнение, описание, индукция,
дедукция. Для решения поставленных исследовательских задач наряду с
общенаучными были также использованы специальные методы, применяемые
в юридических дисциплинах, в частности сравнительно-правовой, структурно-
функциональный, формально-юридический методы, метод толкования и
другие.
Научная новизна исследования состоит в системном подходе к анализу
основных вопросов и проблем, связанных с квалификацией предварительного
договора и формированием условий этого вида договора в современном
гражданском праве России. В диссертационном исследовании выделяются
новые концептуальные положения о специфике предварительного договора,
раскрывается их содержание.
Структура работы. Работа состоит из ведения, трёх глав, заключения,
списка использованной литературы, приложений.
10
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ ДОГОВОРЕ
В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
1.1 Понятие предварительного договора
В условиях современной рыночной экономики субъекты права
вынуждены мобильно реагировать на постоянно меняющиеся спрос и
предложение современного общества, однако зачастую на практике заключение
необходимого сторонам договора - процесс, требующий серьезных временных
затрат, длительного согласования его условий различными подразделениями
контрагентов и в конце концов фактического подписания, что в случае
значительной удаленности субъектов друг от друга замедляет и без того
сложную процедуру. На помощь участникам правоотношений в этом случае
может прийти предварительный договор.
В силу действующей редакции ст. 429 Гражданского кодекса Российской
Федерации стороны гражданских правоотношений вправе заключить
соглашение (предварительный договор), в котором обяжутся в будущем
подписать договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании
услуг на условиях, предусмотренных таким соглашением (предварительным
договором).
1
Подписывая такой договор, хозяйствующий субъект тем самым
ограничивает свою свободу договора (право как заключать, так и не заключать
гражданско-правовые договоры ограничивается обязанностью заключить в
будущем договор с определенным субъектом на заранее установленных
условиях), однако взамен получает определенную гарантию того, что
интересующий его договор будет заключен на тех условиях, которые
согласовывались и подписание которого имеет важное значение для
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст.
3301.
11
деятельности такого субъекта. Вместе с тем необходимо отдельно отметить,
что, заключив предварительный договор, стороны возлагают на себя не
основные обязанности (например, по передаче товаров), т.е. те, которые в итоге
они хотят породить, а лишь обязанность заключить друг с другом договор на
определенных условиях.
Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче
имущества либо прав на имущество.
2
Такое толкование положений закона
судебными инстанциями порождает ряд последствий, к примеру, если стороны
заключают предварительный договор, в соответствии с которым обязуются в
будущем заключить основной договор, требующий в соответствии с
законодательством государственной регистрации, то государственная
регистрация предварительного договора не требуется.
Хотя ГК РФ и устанавливает правило, что предварительный договор
заключается в той же форме, что и основной договор, однако требование
законодательства об обязательной государственной регистрации договора «не
является элементом формы этого договора».
С 1 июня 2015 г. в силу вступила новая редакция Гражданского кодекса,
которая внесла ряд изменений, в том числе и в правовые нормы, касающиеся
предварительного договора. В частности, в п. 3 ст. 429 ГК РФ внесено
изменение: «Предварительный договор должен содержать условия,
позволяющие установить предмет, а также условия основного договора,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение при заключении предварительного договора».
3
Ранее
действовавшая редакция ГК РФ предусматривала необходимость наличия
условий, позволяющих установить предмет, а также другие существенные
условия основного договора. Таким образом, новая редакция ГК РФ убирает
необходимость предусматривать существенные условия договоров в
2
Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. N 9-КГ14-8.
3
Федеральный закон от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть
первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета. - 2015. - N 52.
12
предварительном договоре. В чем же причина исключения существенных
условий из обязательных атрибутов предварительного договора?
Как указывалось в монографии «Договорное право. Общие положения»
М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, «если уже на стадии оформления
предварительного договора стороны в состоянии согласовать все существенные
условия основного договора, то, что им мешает заключить сразу и
непосредственно указанный основной договор, не отягощая свои отношения
предварительными договоренностями. При этих условиях роль
предварительного договора, по существу, сводится к появлению
дополнительной стадии в заключении договора».
4
То есть на практике стороны, заключая предварительный договор, либо
вообще не в состоянии определить существенные условия будущего основного
договора, либо могут определить их ошибочно, руководствуясь
предположениями. Кроме того, вносимое изменение обусловлено обширными
материалами судебной практики, касающейся споров относительно
согласованности всех существенных условий договора. К примеру, суды
разрешали большое количество споров, связанных с заключением сторонами
предварительных договоров купли-продажи квартир.
В одном из таких судебных разбирательств рассматривался
предварительный договор, по условиям которого в предварительном договоре
объектом недвижимости, подлежащим продаже, является квартира общей
площадью 56,8 кв. м. Однако из выписки из Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что общая площадь
квартиры составляет 57,8 кв. м, в связи с чем судом апелляционной инстанции
был сделан вывод о незаключенности предварительного договора по причине
отсутствия согласия сторон по всем существенным условиям договора купли-
продажи недвижимости.
5
4
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения:
Монография. Кн. 1. - М.: Статут, 2016. - 235с.
5
Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. N 9-КГ14-8
13
Такая позиция апелляционного суда представляется препятствующей
развитию договорных отношений между субъектами гражданских
правоотношений. Суд, руководствуясь формальными признаками и применяя
норму, требующую согласования существенных условий основного договора в
предварительном, фактически лишил пострадавшую сторону права требовать
заключения основного договора. С формальной точки зрения такое применение
законодательства является единственно верным, но вот служит ли это развитию
гражданских правоотношений?
Стороны, действуя добросовестно, заключают предварительный договор,
касающийся последующей купли-продажи объекта недвижимости. Исходя из
текста договора, воля сторон была направлена на куплю-продажу определенной
квартиры (указывается адрес и этаж, расположение квартиры на схеме
строящегося дома), однако установить заранее точную площадь объекта
недвижимости не всегда возможно (к примеру, в случае купли-продажи
квартиры в доме, который фактически еще не построен).
Таким образом, исходя из действовавшей до 1 июня 2015 г. редакции ГК
РФ, у лица в теории было право подписать предварительный договор на
заключение в будущем договора купли-продажи такого объекта недвижимости,
однако фактически подобные договоры могут быть оспорены в суде по причине
несогласованности существенных условий.
Вместе с тем остается неясным, сможет ли сторона заявить о
необходимости согласовать условия, которые не являются существенными в
силу законодательства РФ. Представим ситуацию, при которой предполагается
заключение предварительного договора о заключении договора поставки
товара. Может ли контрагент сделать заявление в каком-либо виде (новой
редакцией ГК не устанавливается форма этого заявления) о необходимости
согласовать, скажем, адрес, куда будет производиться поставка? Исходя из
буквального толкования нормы закона - несомненно, сможет, с точки зрения
принципа свободы договора - тем более, однако упростит ли такая
формулировка нормы п. 3 ст. 429 ГК РФ гражданский оборот?
14
Представляется, что она позволит недобросовестным лицам
злоупотреблять своими правами - к примеру, заявлять о своем желании
согласовать такие условия договора, которые стороны предусмотреть в
предварительном договоре не в состоянии - в целях признания его
впоследствии незаключенным.
В частности, это может использоваться в ситуации, когда одна из сторон
предварительного договора фактически не в состоянии заключить такой
договор с другим субъектом и при этом нуждается в таком договоре - здесь, к
примеру, могут фигурировать физические лица-потребители, заключающие
предварительные договоры купли-продажи автомобиля.
Таким образом, подобное изменение законодательства может привнести в
гражданские правоотношения как положительные, так и негативные моменты,
породит дополнительные споры о существе вводимой нормы, разрешать
которые предстоит судам. Однако уже сейчас представляется, что критериями,
на которые следует опираться контрагентам при заключении предварительных
договоров в части согласования определенных условий основного договора,
будут являться разумность и добросовестность - к примеру, согласовать
дополнительно к предмету основного договора еще и его существенные
условия (при наличии возможности такого согласования), но не более того. То
есть сделать согласование существенных условий правом, а не обязанностью
сторон, причем правом ограниченным - нельзя требовать согласования условий
(пусть даже существенных для основного договора), если их невозможно
установить на дату заключения предварительного договора.
Еще одним важным моментом при заключении предварительного
договора является срок, в который стороны обязуются заключить основной
договор, если же срок не определен - основной договор подлежит заключению
в течение года с момента заключения предварительного.
По данному условию также возникали спорные ситуации, которые
приходилось разрешать судебным инстанциям, - к примеру, стороны
согласовали в предварительном договоре, что договор купли-продажи квартиры