15
подлежит заключению в 90-дневный срок с даты государственной регистрации
права собственности на недвижимое имущество. Такое условие суд не счел
условием о сроке заключения основного договора, поскольку по смыслу ст. 190
ГК РФ срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно
должно наступить, по независящим от воли и действий сторон.
В данном же случае событие, с которым стороны связали течение срока,
не отвечает критерию неизбежности, в связи, с чем срок считается не
согласованным, и по общему правилу ГК РФ основной договор подлежал
заключению в течение года с момента заключения предварительного.
Возможным вариантом ухода от такой ситуации является указание в тексте
договора, что основной договор подлежит заключению после наступления
определенного события, но не позднее определенного срока. Такой способ
установления определенного срока, отвечающего требованиям ст. 429 ГК РФ,
предложил А. Бычков.
6
Еще одним нововведением, вступившим в силу с 1 июня 2015 г., является
установление срока для понуждения к заключению основного договора - шесть
месяцев с момента неисполнения стороной обязательства по заключению
договора. Кроме того, в случае возникновения разногласий сторон
относительно условий основного договора такие условия определяются в
соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается
заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с
момента, указанного в решении суда.
7
Этим нововведением законодатель
вводит специальный срок исковой давности для понуждения заключить
основной договор на условиях предварительного: вместо трех лет - шесть
месяцев.
Кроме того, у суда появляется возможность разрешать споры
относительно условий основного договора, что фактически направлено на
6
Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. - 2015. - N 7. - С. 13.
7
Федеральный закон от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть
первую Гражданского кодекса Российской Федерации". "Собрание законодательства РФ",
09.03.2015, N 10, ст. 1412, "Российская газета", N 52, 13.03.2015
16
поддержание гражданского оборота. Ведь если ранее стороны, не найдя
согласия относительно условий основного договора, могли в итоге не
заключить договор вовсе, то теперь сторона, особенно заинтересованная в
договорных отношениях, может обратиться в суд с требованием понудить
другую сторону заключить договор на условиях, определенных судом.
Подытоживая вышесказанное, можно отметить, что законодатель усилил
конструкцию предварительного договора таким образом, чтобы его заключение
являлось для стороны действительно обязывающим моментом, а не действием,
которое лишь возможно приведет к заключению основного договора. Этими
нововведениями законодателя (а кроме того - практикой судебных органов),
несомненно, защищается сторона, заключающая предварительный договор с
единственной целью - заключить в будущем основной договор. Отныне она
действительно будет вправе рассчитывать на такой исход, избегая негативного
результата злоупотребления ее контрагента правом.
Развитие российского законодательства в целом, выражающееся, в
частности, в изменениях, рассмотренных в настоящей статье, очевидно следует
системе континентального права, которая в противовес англосаксонской
алеаторной системе права использует преддоговорную ответственность. Некие
черты преддоговорной ответственности (только предлагаемой к введению в
российское право - Пункт 225 проекта ГК РФ
8
) прослеживаются и в нынешней
конструкции предварительного договора, и изменение норм закона об
обязательном наличии существенных условий, несомненно, расширяет
полномочия сторон на преддоговорной стадии, но вместе с тем сужает их
свободу договора, запрещая отказываться от заключения основного соглашения
при наличии согласованного ранее предварительного.
8
Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую,
вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в
отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред., принятая ГД ФС РФ в I
чтении 27.04.2012) (ст. 434.1)
17
1.2 Правовая природа предварительного договора
По мнению С.С. Алексеева «правовая природа - это юридическая
характеристика данного явления, выражающая его специфику, место и функции
среди других правовых явлений в соответствии с его социальной природой».
9
В настоящей работе под правовой природой следует понимать правовую
характеристику юридического явления, его место и роль среди других, а также
основание. В настоящее время не приходится говорить о нормативной природе
предварительного договора, поскольку он не отвечает признакам формальной
определенности, общеобязательности, нормативности, микро системности,
соподчиненности и иерархичности, не обладает государственно-властным и
предоставительно-обязывающим характером, для понимания его правовой
природы необходимо выявить, является ли он самостоятельным договором, и в
случае положительного ответа на поставленный вопрос определить его место и
роль в системе гражданско-правовых договоров.
Поддерживая концепцию O. A. Красавчикова относительно деления
организационных правоотношений на четыре группы в зависимости от их
содержания, отметим, что предварительный договор порождает
организационно-предпосылочные (образующие) правоотношения, которые
характеризуются тем, что в результате становления и реализации данных
отношений происходит завязка, а в определенных случаях и развитие
отношений имущественно-правовых
10
, поскольку в результате заключения и
последующего исполнения предварительного договора стороны заключают
основной договор, направленный на передачу имущества, выполнение работ,
оказание услуг.
Легальное определение предварительного договора содержится в
Гражданском кодексе РФ. Согласно п. 1, 4 ст. 429 ГК РФ предварительным
является договор, по которому стороны обязуются заключить в определенный
9
Алексеев С. С. Гражданское право: учебник / и др. – Москва: Проспект, 2015. –
434с.
10
Красавчиков О. А. Гражданские организационно-правовые отношения // Советское
государство и право. 1966. -№ 10. //Антология уральской цивилистики. М., 2003. – С.163
18
срок основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании
услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Конструкция предварительного договора имеет широкую сферу
применения. В статье 429 ГК РФ отсутствуют какие-либо ограничения
относительно основного договора, заключаемого на основании договора
предварительного. Однако в юридической литературе дискуссионным остается
вопрос о заключении предварительного договора по поводу реального
основного договора.
Так, ряд ученых полагает, что по предварительному договору стороны
могут взять на себя обязанность заключить в будущем реальный основной
договоре. В то же время отмечается, что при понуждении заключить реальный
основной договор на основании предварительного договора выпадает
конституирующий реальный договор момент - передача и приемка вещи.
11
Также следует отметить, что по одному из дел суд кассационной
инстанции указал, что поскольку в ст. 1 ГК РФ установлен принцип свободы в
приобретении и осуществлении субъективных гражданских прав, ответчик не
может быть принужден к совершению сделки, связанной с отчуждением
принадлежащего ему на праве собственности имущества ввиду отсутствия его
добровольного волеизъявления на заключение основного договора на условиях,
определенных в предварительном договоре. Верховный Суд Российской
Федерации по рассматриваемому делу занял противоположную позицию.
Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения,
ответчик тем самым выразил свою волю на отчуждение в будущем имущества
и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое
должно быть принудительно исполнено.
12
Как представляется, позиция Верховного Суда Российской Федерации
является правомерной, обоснованной и заслуживает поддержки.
11
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст.
3301.
12
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23 ноября 2010 г. № 58-
В10-7.
19
Предварительный договор может быть применен для заключения в будущем
как консенсуального, так и реального основного договора. Заключение
предварительного договора по поводу реального договора не противоречит
целевой направленности предварительного договора, поскольку имущество
передается только в связи с совершением действий по заключению реального
договора. Следовательно, такой предварительный договор порождает, помимо
неимущественного организационно-предпосылочного правоотношения,
правоотношение имущественное.
Если суд удовлетворит исковое заявление о понуждении стороны
предварительного договора заключить основной договор, то эта сторона
обязана совершить все действия, необходимые для заключения основного
договора, в том числе передать имущество для его заключения. Следует
согласиться с высказанным мнением, что решение суда о понуждении одного
из контрагентов к заключению основного договора, подлежащего
государственной регистрации, не означает одновременное понуждение
государственного органа к осуществлению государственной регистрации
основного договора. Такое судебное решение выносится B отношении стороны
предварительного договора, а не в отношении регистрирующего органа,
именно сторона на основании данного судебного решения обязана осуществить
действия по государственной регистрации основного договора.
Правовое регулирование отношений, связанных с предварительным
договором, имеет длительную историю развития.
Так, в ст. 1679—1690 Свода законов гражданских
13
была закреплена
конструкция договора запродажи, имеющая черты предварительного договора,
на это указывалось в юридической литературе.
14
По договору запродажи одна
сторона обязывалась продать другой к назначенному времени недвижимое или
движимое имущество. По договору запродажи недвижимого имущества
13
Свод Законов Гражданских. Т. X // Свод Законов Российской Империи. 1832.
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс»: Классика российского
права.
14
Кассо Л. А. Запродажа и задаток. М.:Наука -1904. 50с.
20
продавец брал на себя обязанность заключить в указанный в договоре срок
договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях,
предусмотренных в договоре запродажи.
Предметом организационного правоотношения, возникшего из
предварительного договора, являются действия по организации договорных
связей, а его объектом - основной договор, подлежащий заключению.
Была высказана точка зрения, что предмет предварительного договора
может включать не только действия по заключению основного договора, но
также действия по совершению односторонней сделки, которая является
основанием для возникновения обязательства передать имущество, выполнить
работу или оказать услугу.
15
С данным мнением сложно согласиться. В предложенной конструкции
предварительного договора о совершении в будущем односторонней сделки
лишь одна сторона несет обязанность совершить сделку, другая сторона имеет
право требования исполнения указанной обязанности.
Такая конструкция предварительного договора вступает в противоречие с
его двустороннеобязывающим характером.
По российскому праву предварительный договор (ст. 429 ГК РФ)
относится к числу безвозмездных сделок. В противоречие с безвозмездной
природой предварительного договора вступает норма п. 4 ст. 380, введенная
Законом от 08 марта 2015 г. «О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации»,
16
согласно данной норме
неимущественное обязательство заключить основной договор может быть
обеспечено задатком - денежной суммой, выдаваемой одной из
договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей
другой стороне (п. 1 ст 380 ГК РФ).
15
Меньшенин П. А. Предварительный договор в гражданском праве : автореф. дис.
канд. юрид. наук. М., 2011. - 8с.
16
Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть
первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства
Российской Федерации. - 2015. - № 10. - Ст. 1412.
21
В предварительном договоре указывается срок, в течение которого
стороны взяли на себя обязанность заключить основной договор, в то же время,
существенным данное условие не является. Если условие о сроке в
предварительном договоре не согласовано, основной договор подлежит
заключению в течение года с момента заключения предварительного договора
(п. 4 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор должен содержать условия,
позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия
основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
17
Представляется, что такой предварительный договор не в полной мере
выполняет роль конструкции, связывающей стороны действовать
определенным образом, поскольку для возникновения подобной связанности
согласования одного условия о предмете недостаточно (отметим, что в прежней
редакции п. 3 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре должны были быть
согласованы все существенные условия основного договора).
Правила о судебном установлении условий предварительного договора и,
соответственно, условий основного договора накладывают на суд
дополнительные обязанности, что может привести K еще большему
усложнению правоприменительной практики в отношении предварительных
договоров и к еще большей загруженности судов.
Кроме того, указанные требования к содержанию предварительного
договора делают его сходным с иной договорной конструкцией, введенной
Законом от 8 марта 2015 г. о внесении изменений в часть первую ГК РФ, - с
рамочным договором (ст. 429.1 ГК РФ). В этом случае возникает вопрос в
целесообразности сохранения конструкции предварительного договора, если
предусмотренную ст. 429 ГК РФ правовую связь возможно установить на
основании положений ст. 429.1 ГК РФ.
Как справедливо отмечается в доктрине, ст. 429 ГК РФ усматривает
смысл предварительного договора в принятии обязанности заключить в
17
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст.
3301.
22
будущем договор.
18
В связи с указанными в предварительном договоре
условиями каждая из сторон наделена взаимными обязанностями заключить в
будущем основной договор. Если в предварительном договоре дополнительно
предусмотрены условие о процедуре переговоров и (или) условие о порядке
распределения расходов, его стороны также несут обязанность совершить
действия по организации процедуры переговоров и (или) действия по оплате
расходов, связанных с заключением основного договора (основных договоров).
Таким образом, предметом организационного правоотношения,
возникшего из предварительного договора, являются действия по организации
договорных связей, а его объектом — основной договор, подлежащий
заключению; содержанием данного организационного правоотношения
являются права и обязанности сторон по заключению в определенный срок
основного договора на условиях, предусмотренных в предварительном
договоре.
Отметим также, что на практике возникают проблемы отграничения
предварительного договора от опциона на заключение договора (ст.429.2 ГК). В
качестве главных различий предварительного договора (ст. 429 ГК РФ) и
упомянутого опциона можно назвать:
Предмет соглашения. Если предварительный порождает обязательство
сторон подписать основной договор через некоторое время, то опцион
предоставляет право одной из сторон своим односторонним волеизъявлением
(т. е. акцептированием) сделать основной договор действующим.
Момент возникновения предусмотренного договором обязательства. В
первом случае обязательство (т. е. заключение основного договора) возникает в
момент подписания обеими сторонами предварительного договора, во втором
(исполнение конечного требования) - только после акцептирования оферты.
Количество обязанных сторон. Предварительный договор - двусторонне
обязывающий. В случае же с опционом обязательство по заключению
18
Демина Т.В. Предварительный договор как субъективное ограничение свободы
договора. Проф.М. 2015.- 67с.
23
основного контракта несет только оферент, а держатель опциона может и не
акцептировать в конечном итоге эту оферту. Как следствие, в первом случае
при уклонении стороны от исполнения обязательства вторая может обратиться
в суд с иском о понуждении к заключению основного соглашения, во втором
после акцепта договор будет заключен автоматически.
Возможность уступки права на заключение договора в одностороннем
порядке. Предварительный договор по умолчанию не предусматривает такой
возможности, а для опциона она закреплена на законодательном уровне.
Плата за право на заключение договора. Предварительные договоры
обычно безвозмездны, опционы стандартно предусматривают вознаграждение
за продажу права. Данный параметр суд указал как основное отличие опциона
(постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.09.2015 по
делу №9 А31-7898/2014).
19
Поэтому при разграничении предварительного договора от Опциона на
заключение договора следует придерживаться следующей позиции при
разграничении данных конструкций: предварительный договор опосредует
возникновение обязательств заключить основной договор в будущем - в этом
отличие такого договора от опциона на заключение договора, который
предусматривает не обязательства заключить в будущем основной договор, а
«секундарное» право одной из сторон своим волеизъявлением (акцептом)
ввести основной договор в действие.
20
1.3 Структура предварительного договора
Как уже было сказано ранее, условия предварительного договора не
могут считаться обязательными. Предположим, что договор касается желания
19
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.09.2015 №Ф01-
2658/2015 по делу № А31-7898/2014 по требованию о взыскании долга по договору о
предоставлении права на заключение договора аренды нежилого помещения
20
Зеккель Э. Секундарные права в гражданском праве. [Электронный ресурс]:
Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф.М. 2015.- 120с.
24
одного человека купить у другого человека дом. Сколько бы раз стороны не
подписали этот договор, это не породит обязательства исполнить намерения. То
есть потенциальный покупатель может расхотеть покупать дом, а продавец –
передумать его продавать.
Аспект обязательности наступает, когда договор намерения объединяется
с договором задатка и то только в части самого задатка. В отношении
основного намерения (например, покупки дома) обязательств по-прежнему не
будет. В идеале предварительный договор в чистом виде может касаться чего
угодно, хотя считается, что он может относиться только к реально
существующим вещам или услугам.
Мнения в данном случае разделяются, хотя логичным было бы
предположить, что договор, не порождающий ни прав, ни обязанностей, не
может иметь и ограничений по предмету (то есть вещи или услуги, которой он
касается). Более того, как соглашение, не порождающее взаимообязательств,
предварительный договор не может быть оспорен, обжалован или признан
недействительным.
С задатком или без задатка, но единственное назначение договора
намерений – это установление сроков, до наступления которых стороны
планируют совершить задуманную сделку. Как правило, предварительный
договор оформляется в тех случаях, когда для заключения основной сделки
требуется выполнить некоторые дополнительные действия, занимающие время.
Например, оформить документы на наследственную квартиру.
21
Для того, чтобы удостовериться в серьезности намерений друг друга,
стороны объединяют договор о намерениях и договор задатка в единое целое.
Во-первых, задаток будет гарантировать сторонам некоторую компенсацию
затраченного времени и средств, если контрагент откажется от сделки. А во-
вторых, задаток часто превращается в аванс в счет будущей сделки.
21
Костин П.Ю. Имущественный и неимущественный характер секундарных прав //
Современное право. № 4, 2014. С.58