25
Предварительный договор является прообразом будущей основной
сделки, то есть содержит все основные условия соглашения:
1. Наименования участников договора, то есть потенциальных
продавца и покупателя;
2. Наименование предмета договора (то есть того, по поводу чего он
заключается) с указанием характеристик предмета. Например, если речь идет о
предполагаемой сделке по покупке квартиры, следует указать местоположение
квартиры, жилой фонд, этажность, метраж и т.д.;
3. Цену договора, то есть стоимость предмета или услуги, о которой
стороны пришли к соглашению;
4. Срок действия, хотя в предварительном договоре срок относится
лишь к дате заключения основного договора, который запланировали стороны;
5. Если договор намерений включает в себя и договор задатка, то
дополнительно вводится параграф, касающийся суммы задатка и условий
санкционировании в случае, если одна из сторон откажется от сделки по
собственной инициативе.
Единственной санкцией, которая может последовать за неисполнение
условий предварительного договора – это возврат задатка в двойном размере
или невозврат задатка, если это прописано в условиях договора.
22
Как и для всех других видов договоров, для предварительного договора
предусмотрена письменная форма. Необходимость нотариального
удостоверения договора возникает либо в силу соглашения сторон, либо в силу
требований закона. Считается, что нотариальное удостоверение договора
намерений необходимо, если закон устанавливает эту необходимость для
планируемого основного договора. Например, при отчуждении долей
недвижимости обязательно оформление договора у нотариуса, а, значит, оно
будет необходимым и для предварительного договора, если он касается
вопросов отчуждения долей.
22
Тихомиров М.Ю. Разрешение договорных споров. Комментарии, образцы
претензий и исковых заявлений / М.Ю. Тихомиров. - М.: Тихомиров М.Ю., 2015. - 242c.
26
Что же касается совмещенного с намерениями договора задатка, то
законом для него предусмотрена простая письменная форма, то есть не
требующая нотариального оформления.
Подводя итог проделанной работы в первой главе необходимо сделать
следующие выводы:
Договор – соглашение двух или нескольких лиц об установлении,
изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор – наиболее распространенный вид сделок. В содержание
договора входят права и обязанности сторон, заключающих договор, условия,
при которых договор вступает в силу или теряет ее, и др.
Основной – договор, непосредственно порождающий права и
обязанности сторон, связанные с перемещением материальных благ, передачей
имущества, выполнением работ, оказанием услуг.
Предварительный договор – соглашение о заключении договора в
будущем.
Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной
договор, содержит существенные условия договора, а также срок, в который
должен быть заключен основной договор.
Если срок заключения основного договора не указан, то такой договор
должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного
договора. Стороны, заключившие предварительный договор, основной договор
заключить обязаны.
27
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА
2.1 Права и обязанности сторон предварительного договора
Следует помнить, что предварительный договор не порождает и не может
порождать имущественных обязательств, связанных с исполнением по
основному договору. Главная обязанность сторон – заключить основной
договор. Устанавливать в предварительном договоре обязанности,
направленные на исполнение основной сделки, запрещено. В частности, нельзя
предусмотреть обязанности внести оплату (предоплату).
23
Если предварительный договор будет обязывать стороны исполнить хотя
бы одну из этих обязанностей до заключения основного договора, то в случае
спора суд может: признать условие о таких обязанностях недействительным
либо переквалифицировать предварительный договор в основной, то есть
решить спор исходя из того, что стороны уже совершили основную сделку.
К примеру, предварительный договор будет квалифицирован как договор
купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предоплате, если
стороны: назовут соглашение «Предварительный договор о продаже будущего
недвижимого имущества», но установят в нем обязанность приобретателя
уплатить цену имущества или ее существенную часть до заключения основного
договора. Такой вывод приведен в п.8 постановления Пленума ВАС РФ от
11.07.2011 № 54.
24
«Конкретных случаев, в которых необходимо заключить
предварительный договор, закон не устанавливает. Решение о том, прибегать к
конструкции предварительного договора или нет, стороны принимают
самостоятельно.
23
Николюкин, С. В. Посреднические договоры / С.В. Николюкин. - М.:
"Юридический Дом "Юстицинформ", 2014. - 224c.
24
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах
разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет
создана или приобретена в будущем"
28
Задуматься о предварительном договоре стоит, когда стороны: по каким-
либо причинам не могут сразу заключить основной договор (купли-продажи,
подряда, аренды и т. д.) и при этом хотят получить гарантию того, что в
будущем (после устранения имеющихся препятствий) основной договор между
ними все же будет заключен. В такой ситуации имеет смысл проанализировать
случаи из практики. По итогам такого анализа сторонам нужно решить, что
делать в их сложившейся ситуации – заключить предварительный договор или
же уладить проблемы, мешающие совершить основную сделку, иным образом
(например, путем переговоров).
Рассмотрим права сторон предварительного договора.
На практике сложились два противоположных подхода к праву стороны
на односторонний отказ от его исполнения.
1. Право на односторонний отказ предусмотреть нельзя. Главная
обязанность сторон предварительного договора – заключить в будущем
основной договор. Если же стороны установят право на отказ, то получится,
что в любой момент ожидаемая сделка может сорваться. Вместе с тем,
предварительный договор как раз и заключают для того, чтобы получить
гарантию совершения сделки в будущем. Если такой гарантии нет (т. е. сторона
вправе заявить об отказе), то теряется смысл заключать предварительный
договор. Еще одна причина, по которой стороны не могут предусмотреть право
на отказ, – конкретные последствия на случай, когда сторона уклоняется от
заключения основного договора. В этой ситуации применяются правила для
договоров, заключение которых обязательно (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Другими
словами, закон по сути относит основной договор к договорам, которые нужно
заключить в обязательном порядке. Если бы условия предварительного
договора позволяли стороне заявить об отказе, то было бы непонятно, в чем
тогда проявляется обязательность основного договора.
25
25
Красников Н. О концепции опционного соглашения как предварительного договора по
российскому праву. Версия Проф.М. 2015. - 230с
29
2. Право на односторонний отказ можно предусмотреть в договоре. С 1
июня 2015 года Гражданский кодекс РФ конкретизировал случаи, когда
стороны могут предусмотреть в договоре право на односторонний отказ от его
исполнения. Если договор заключают предприниматели, то право на отказ
можно установить, когда законодательство (п. 2 ст. 310, ст. 450.1 ГК РФ):
прямо не запрещает это сделать и не содержит иных правил досрочного
расторжения договора, которые нельзя заменить правом на отказ. Нормы о
предварительном договоре никак не регулируют порядок его расторжения.
Следовательно, ничто не запрещает предусмотреть в нем право стороны на
односторонний отказ. Оптимальный вариант – включить в договор условие, по
которому одна сторона вправе отказаться от исполнения в любой момент и
независимо от каких бы то ни было обстоятельств, а контрагент правом на
односторонний отказ не обладает.
Вместе с тем, нужно понимать, что такое условие не будет
соответствовать интересам контрагента и тот, вероятнее всего, постарается
настоять на другой формулировке. В этом случае стороне стоит попытаться
сохранить за собой право на односторонний отказ, но при этом
конкретизировать, при каких ситуациях такой отказ возможен (т. е. заменить
безусловное право на отказ условным). Имеет смысл указать как можно больше
оснований для одностороннего отказа по своей инициативе (например, в связи с
тем что арендодатель вовремя не получил право собственности на объект
аренды).
Если хотя бы одно из таких оснований возникнет, сторона получит
возможность самостоятельно выбрать дальнейший алгоритм действий:
- либо заключить основной договор (несмотря на наступившее негативное
обстоятельство);
- либо отказаться от этого без обращения в суд.
В то же время нужно проследить за тем, чтобы договор предусматривал
как можно меньше оснований для отказа по инициативе контрагента и тем
более не содержал положения о безусловном отказе с его стороны.
30
Стоит также установить плату за односторонний отказ контрагента. Закон
позволяет это сделать, если стороны заключают договор в рамках
осуществления ими предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 310 ГК РФ). В
такой ситуации разрешено предусмотреть конкретную денежную сумму,
которую контрагент будет должен выплатить при одностороннем отказе.
Приведем пример формулировки условия о плате за односторонний отказ
от исполнения предварительного договора «В случае прекращения действия
настоящего договора по причине одностороннего отказа от его исполнения со
стороны Арендатора последний обязуется перечислить Арендодателю плату за
такой отказ в размере …руб. Указанная сумма выплачивается Арендатором не
позднее … дней с момента расторжения договора».
При наличии такого условия контрагенту, намеренному заявить об
одностороннем отказе, придется сначала проанализировать, что ему будет
выгоднее: выйти из договорных отношений, перечислив установленную плату
за односторонний отказ; продолжить исполнять договор, сэкономив деньги на
внесение такой платы. Не исключено, что контрагент выберет второй вариант.
В итоге договорные отношения будут сохранены и стороны заключат
основной договор. А если контрагент все-таки заявит об отказе, выплаченная
им сумма станет своего рода компенсацией за прекращение договора. Вместе с
тем, при включении в договор условия о плате за отказ нужно проверить, чтобы
такая плата была предусмотрена только для контрагента.
2.2 Исполнение предварительного договора
Исполнение договора является центральной стадией в развитии любого
договорного обязательственного правоотношения. Поведение сторон,
направленное на исполнение условий договора, определяет саму сущность
договора как уникальной правовой формы имущественных отношений
участников хозяйственного оборота. В договоре выражается стремление сторон
31
к ожидаемому правовому результату, проявляется их имущественный интерес
получить то, на что они рассчитывали при его заключении.
Как показывает практика, именно на этой стадии действия договора
сторонами допускаются нарушения нормальных условий гражданского
оборота, пределов осуществления гражданских прав, связанные, прежде всего,
с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых обязательств.
26
В течение длительного времени спорным оставался вопрос о
возможности внесения в предварительный договор условий об обеспечении
исполнения обязательства. Связано это с тем, что, с одной стороны,
предварительный договор не влечет за собой наступления материальных
обязательств сторон – следовательно, обеспечить их исполнение невозможно; с
другой – предварительный договор закрепляет обязательство сторон заключить
основной договор. Вопрос состоял в том, возможно ли требовать обеспечения
неимущественного права.
27
Позиция вышестоящих судов на сегодняшний день единогласна:
гражданское законодательство не содержит запрета на обеспечение
обязательств, оговоренных предварительным договором. То есть стороны
вправе предусмотреть в предварительном документе способ обеспечения
исполнения обязательства по заключению договора основного. Такой вывод
можно сделать, например, из постановления пленума ВАС РФ от 08. 04.2014 №
16973/13 и ч. 4 ст. 380 ГК РФ.
Одним из самых распространенных видом обеспечительных мер является
задаток.
Задаток – это денежные средства, которые одна сторона
предварительного соглашения перечисляет другой стороне как обеспечение
обязательства заключить основной договор. Задаток является формой
26
Меньшенин, П. А. Особенности состава и предпосылок действительности
предварительного договора // Журнал рос. права. 2011 - 118с.
27
Подузова Е.Б. Обеспечение исполнения обязательства, вытекающего из
предварительного договора, посредством задатка // Международная межвузовская научно-
практическая конференция студентов и аспирантов: Традиции и новации в системе
современного российского права. Сборник тезисов. - М.: Изд-во МГЮА, 2017. - С.232
32
обеспечения обязательства (ст. 380 ГК РФ). Если сторона, которая
предоставила задаток, затем отказывается от исполнения обязательства,
контрагент оставляет задаток себе. В случае предварительного договора
задаток служит страховкой на случай, что контрагент откажется от заключения
основного договора.
С 1 июня 2015 года в статье 380 ГК РФ о задатке присутствует пункт 4.
Теперь можно обеспечивать задатком заключение основного договора, когда
стороны составляют предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). Назначение
предварительного договора – закрепить обязанность сторон заключить
основной.
28
В условиях предварительного соглашения стороны могут
прописать, что данное обязательство обеспечивается задатком. Использовать
задаток по предварительному договору можно только для обеспечения
обязательств заключить основной договор.
Для обеспечения других обязательств задаток в предварительном
договоре использовать нельзя.
Назначение задатка в предварительном договоре:
- он служит подтверждением, что стороны взяли на себя обязанность
заключить основной договор;
- он обеспечивает данное обязательство;
- сумму можно зачесть как часть оплаты по основному договору, когда
его заключат.
В судебной практике явно прослеживается наличие неоднозначных
решений в спорах относительно задатка, рассмотрим на примере.
17 сентября 2015 года между Насыпаловой Ж.В. (покупатель) и
Синтюриной Н.А. (продавец) заключено соглашение о задатке, согласно
которому Насыпалова Ж.В. передала в качестве задатка за приобретаемый ею
дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, денежные
28
Волкова М.А. Возможность обеспечения задатком предварительного договора //
Юрист № 22. 2016.-С.30
33
средства в размере 150 000 руб., оставшуюся часть денег в размере 450 000 руб.
обязалась передать в срок не позднее двух месяцев с момента регистрации
перехода прав в Управлении Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области. Синтюрина
Н.А. приняла задаток в сумме 150 000 руб. и обязалась заключить договор
купли-продажи вышеуказанного дома и земельного участка в срок не позднее
01 ноября 2015 года.
29
23 сентября 2015 года Насыпаловой Ж.В. в адрес Синтюриной Н.А.
направлено письмо с предложением заключить договор купли-продажи
объектов недвижимости: жилого дома и земельного участка на условиях,
определенных соглашением о задатке от 17.09.2015, либо возвратить двойную
сумму задатка в случае отказа от заключения договора.
28 октября 2015 года в адрес Синтюриной Н.А. направлена телеграмма с
предложением встречи 29.10.2015 для подписания договора купли-продажи.
До настоящего времени договор купли-продажи не заключен, сумма
задатка не возвращена.
Дело инициировано иском Насыпаловой Ж.В., которая, с учетом
уточнения исковых требований, просила взыскать с Синтюриной Н.А. в ее
пользу двойную сумму задатка в размере 300 000 руб., судебные расходы по
оплате госпошлины – 6 200 руб. и расходы на оплату услуг представителя – 20
000 руб. В ходе рассмотрения дела ответчиком Синтюриной Н.А. предъявлен
встречный иск к Насыпаловой Ж.В. о признании соглашения о задатке от
17.09.2015 незаключенным и недействительным.
В обоснование требований указывает, что в соглашении о задатке
отсутствует ее подпись, условие соглашения об оплате объектов недвижимости
в течение 2-х месяцев с момента регистрации перехода права собственности и
возможное продление этого срока в связи с использованием для покупки
29
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 28 апреля 1997 г. № 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав". [Электронный ресурс]: Консультант
Плюс справочно-правовая система. Версия Проф.М. 2015.
34
средств материнского капитала не соответствовало волеизъявлению
Синтюриной Н.А. и ее намерению о срочной продаже дома с учетом снижения
его цены более чем в четыре раза.
Ссылаясь на недостижение соглашения по всем существенным условиям
договора, а также на обман со стороны Насыпаловой Ж.В. относительно
существенных условий сделки и наличие заблуждения со стороны Синтюриной
Н.А. при заключении соглашения о задатке, просила признать соглашение о
задатке от 17.09.2015 незаключенным и недействительным.
30
Решением суда иск признан обоснованным в части. С Синтюриной Н.А. в
пользу Насыпаловой Ж.В. взыскана двойная сумма задатка в размере 300 000
руб., судебные расходы, понесённые по оплате юридических услуг – 5 000 руб.,
в возврат государственной пошлины – 6 200 руб. Встречный иск Синтюриной
Н.А. к Насыпаловой ЖВ. о признании соглашения о задатке незаключенным и
недействительным признан необоснованным и в его удовлетворении отказано.
В апелляционной жалобе Синтюрина Н.А. просит отменить решение суда
и принять по делу новое решение об отказе Насыпаловой Ж.В. в
удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного
суда, проверив материалы дела в соответствии с требованиями ч.1 ст.327.1 ГПК
РФ, в пределах доводов жалобы, приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела,
17 сентября 2015 года между Насыпаловой Ж.В. (покупатель) и Синтюриной
Н.А. (продавец) заключено соглашение о задатке, принадлежащих Синтюриной
Н.А. дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, согласно
которому Насыпалова Ж.В. передала в качестве задатка за приобретаемый ею
дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> денежные
средства в размере 150 000 руб., оставшуюся часть денег в размере 450 000 руб.
30
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации ОТ 28 апреля 1997 г. № 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав". [Электронный ресурс]: Консультант
Плюс справочно-правовая система. Версия Проф.М. 2015.