74
Поскольку сложившаяся практика гражданского оборота по вопросу
применения задатка более единообразна и удобна, чем неоднозначное правовое
регулирование этого вопроса и противоречивая судебная практика, тенденции
развития гражданского законодательства свидетельствуют о том, что в скором
времени в ГК РФ может появиться редакция ст. 380 ГК РФ, в большей степени
приближенная к практике существующего гражданского оборота.
На протяжении долгих спорок, как в российской, так и международной
цивилистике, данный итог по вопросу использования задатка в
предварительном соглашении, является структурированным и систематичным,
в связи с всеми традициями развития классической цивилистике.
Так, например, в римском частном праве задаток мог использоваться в
качестве средства понуждения к заключению договора.
Во Французском Гражданском Кодексе задаток преимущественно является
способом обеспечения именно предварительных договоров.
В русском дореволюционном праве в обязательствах сторон, предметом
которых были неимущественные обещания продать или купить, также
традиционно использовался задаток .
На основании изложенного, следует признать, что задатком является
денежная сумма, внесенная в доказательство заключения договора и
обеспечение исполнения обязательства, в том числе по заключению договора в
будущем.
Сумма задатка подлежит зачислению в счет платежей, причитающихся
либо по уже заключенному договору, либо по договору, который будет
заключен в будущем.
Проведенный анализ правоприменительной практики по вопросу
применения задатка в ходе купли-продажи жилого помещения позволяет дать
некоторые рекомендации, минимизирующие риски признания
недействительным использования задатка в подобных правоотношениях.
После достижения договоренности о заключении в ближайшее время
договора купли-продажи жилого помещения сторонам следует:
75
Передать задаток только собственнику жилого помещения либо его
уполномоченному представителю по заключенному с ним соглашению, избегая
передачи суммы задатка риелторам по агентским договорам.
Заключить предварительный договор купли-продажи жилого помещения с
соблюдением требований, установленных ст. 429 ГК РФ.
Предусмотреть в предварительном договоре условие о задатке, его размере,
сроке и порядке внесения, указав, что задаток вносится в обеспечение
обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи
жилого помещения.
Также в предварительном договоре следует предусмотреть время и место
заключения основного договора, последствия уклонения от заключения
основного договора купли-продажи по вине одной из сторон, соответствующие
п. 2 ст. 381 ГК РФ.
1
Также следует рассмотреть вопрос о включении в предварительный
договор подробных условий о неустойке и ее выплате, если условия будут
нарушены.
Одновременно с предварительным договором подписать двустороннее
соглашение (договор) о задатке.
При составлении расписки в получении задатка обязательно указать в
тексте, что соответствующая сумма получена в качестве задатка в обеспечение
исполнения предварительного договора.
До истечения срока действия предварительного договора направить другой
стороне уведомление о намерении заключить основной договор.
Подумать, стоит ли включать условие о задатке в договор, если сторона
является участником альтернативной сделки (ситуация, при которой
собственник, продавая свое жилое помещение, одновременно или с небольшим
разрывом во времени приобретает другое).
1
Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 № 51–ФЗ ( в ред. ФЗ от 16.12.2019)// СЗ РФ. –
1994. – № 32.
76
В таких ситуациях уклонение от заключения основного договора может
быть вызвано срывом параллельной сделки.
Для решения данных вопросов, в целях усовершенствования современного
законодательства в первую очередь необходимо четко разграничить
предварительный договор и договор оферты в их понятийном аппарате и
закрепить это в российском законодательстве (в частности, в Гражданском
Кодексе).
Разработка единого подхода относительно законодательного разграничения
данных понятий необходима потому, что всеохватывающая реализация защита
любого нематериального и материального блага невозможна без четкого,
законодательного оформленного, понимания их значения и сущности.
Разработка единого подхода относительно законодательного
разграничения данных понятий необходима потому, что всеохватывающая
реализация защита любого нематериального и материального блага
невозможна без четкого, законодательного оформленного, понимания их
значения и сущности.
Таким образом, как мы видим, в реализации данного института существует
много проблемных вопросов. Для решения данных вопросов, в целях
усовершенствования современного законодательства в первую очередь
необходимо четко разграничить предварительный договор и договор оферты в
их понятийном аппарате и закрепить это в российском законодательстве (в
частности, в Гражданском Кодексе).
Разработка единого подхода относительно законодательного разграничения
данных понятий необходима потому, что всеохватывающая реализация защита
любого нематериального и материального блага невозможна без четкого,
законодательного оформленного, понимания их значения и сущности.
Проблемные и актуальные дискуссии , рассмотренные в выпускной
квалификационной работе, по вопросу института предварительного договора,
не являются исчерпывающим перечнем. Существует еще огромное количество
пробелов в законодательстве.
77
Анализ судебной практики показывает, что количество
рассматриваемых дел касаемо понуждения контрагента к заключению
ведущего контракта с каждым годом растет и является стабильным.
По средним показателям за 201-2018 год, в год рассматривается
около в арбитражных судах рассматривается около 300 дел.
Однако, несмотря на постоянный рост обращений граждан в суд для
защиты своих имущественных благ, качество рассмотренных дел остается
неудовлетворительным.
Основными проблемами в данной области являются вопросы понуждения
к исполнению договора.
В дальнейшем, положения научного исследования могут быть
использованы в дальнейших теоретических работах и научных исследованиях,
изучающих проблемы механизма защиты чести, достоинства и деловой
репутации.
Результаты дипломной работы могут использоваться как в
нормотворческой, так и правоприменительной работе органов законодательной
и судебной власти, а также при урегулировании споров в досудебном порядке.
Некоторые положения дипломной работы могут применяться в учебной
литературе по гражданскому праву и использоваться в учебном процессе при
преподавании гражданско-правовых дисциплин в образовательных
учреждениях юридической специализации.
Хочется надеяться, что рассмотренные проблемы и предложенные
пути их решения, смогут посодействовать в совершенствовании гражданской
законодательной базы в исследуемом вопросе.
78
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основе проведенного исследования можно сделать следующие
основные выводы:
Легальное определение понятия предварительного договора содержится в
п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно этой норме по промежуточному соглашению субъекты обязуются
заключить в будущем соглашение о передаче имущества, выполнении работ
или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором.
В самом общем виде промежуточное соглашение можно определить как
соглашение сторон, в силу которого они обязуются заключить между собой в
будущем договор того или иного вида (именуемый основным) на условиях,
предусмотренных самим предварительным договором.
Договор заключается для того, чтобы возникли и были исполнены
создаваемые им обязательства, и сам по себе не способен удовлетворять
экономические потребности.
Он призван формализовать отношения сторон, придать им определенность.
Промежуточное соглашение можно назвать сделкой, подготавливающей
основной договор. Последний, в свою очередь, является результатом
исполнения созданного посредством предварительного договора обязательства
заключить договор.
Промежуточное соглашение может выступать определенной гарантией
стабильности отношений между действующими субъектами, что актуально в
условиях происходящего финансового кризиса.
Правовая природа промежуточного соглашения такова, что он является
самостоятельным договором, который закрепляет права и обязанности сторон
по поводу заключения в будущем основного договора, а не сопутствующим к
основному договору.
Основные отличительные признаки:
79
-только посредством промежуточного соглашения участники берут на себя
обязанность заключить другой главный контракт;
-обязательство по промежуточному контракту только одно - подписать главный
контракт ;
-промежуточное соглашение помогает участникам формализовать отношения
задолго до будущей сделки;
-недействительность или незаключенность промежуточного соглашения не
оказывает влияние действительность главного контракта;
-при возникновении спора, вызванного неясностью условий ведущей сделки,
промежуточное соглашение может быть источником их выявления;
-отношения субъектов по промежуточному соглашению носят
взаимонаправленный характер.
Отличия данного договора от других состоят в том, что, первое,
удовлетворение своего интереса стороны видят в заключении промежуточного
соглашения, то есть в установлении для себя обязательств, во-вторых,
удовлетворение своего интереса возможно лишь в результате совершения
сторонами сонаправленных действий.
Промежуточное соглашение должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Предметом промежуточного соглашения является обязательство сторон
по поводу заключения в будущем основного договора, а не обязательство в
отношении недвижимого имущества.
Содержание промежуточного соглашения является обязательством
договаривающихся сторон по заключению в будущем на предусмотренных
предварительным договором условиях основного договора.
Как следует из норм гражданского законодательства можно увидеть, что
субъекты, обладающие правом на обращение в суд с предварительным
договором, могут быть уверены, что их правильное поведение или
добросовестность будут соответствующим образом оценены по достоинству и
не будут ущемлены уклонением другой стороны от заключения ведущего
80
контракта . Они в любой момент они имеют возможность потребовать то, что
бы оценка их поведения и деятельности со стороны контрагента
соответствовала всем нормам закона и морали, установленным в данном
обществе.
Промежуточное соглашение заключается в установленной для основного
договора форме согласно п.2 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ, а в случае
отсутствия установленной формы основного договора, то в письменной форме.
Промежуточное соглашение порождает два обязательства: обязательство
заключить в будущем основной договор и обязательство заключить договор на
условиях, предусмотренных в предварительном договоре.
По причине специфичности порождаемого промежуточным конрактом
обязательства в цивилистике неоднозначно разрешается вопрос о возможности
применения к нему способов обеспечения исполнения обязательств: неустойка,
задаток, обеспечительный платеж.
Законодательно закреплены два последствия нарушения
предварительного обязательства: понуждение к заключению договора и
возмещение убытков. Причем эти последствия могут применяться совместно.
На сегодняшний день, вопросы применения предварительного договора
являются проблемными. В выпускной квалификационной работе были
рассмотрены и подробно раскрыты наиболее актуальные из них:
-проблемы декриминализации имущественных отношений, регулируемых
предварительным договором и были предложены пути их решения;
-проблемные вопросы внесения задатка по предварительному договору и
предложены пути их решения.
Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время российское
право пересматривается, трансформируется в силу необходимости изменений
для обеспечения защиты и комфорта осуществления сделок между гражданами
и организациями в Российской Федерации.
В частности, на примере изученного промежуточного соглашения можно
отметить положительный эффект осуществляемых изменений.
81
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1.Конституция Российской Федерации (Принята всенародным голосованием 12
декабря 1993 г.) // Российская газета. – 1993. – 25 декабря.
2.Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 № 51–ФЗ ( в ред. ФЗ от
16.12.2019)// СЗ РФ. – 1994. – № 32.
3.Гражданский кодекс РФ. Часть вторая от 26.01.1996 № 14–ФЗ ( в ред. ФЗ от
18.03.2019) // СЗ РФ.–1996.–№49.
4.Гражданский кодекс РФ. Часть третья от 26.11.2001 № 146–ФЗ ( в ред. ФЗ
от 18.03.2019) // СЗ РФ.–1996.–№49.
5.Гражданский кодекс РФ. Часть четвертая от
18.12.2006 года № 230-ФЗ (в ред. ФЗ от 18.07.2019) // СЗ РФ.–2006.–№32.
6.Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ ( в ред. ФЗ от
27.12.2019г.) // СЗ РФ.- 2004.- № 22.
7.Кодекс об административных правонарушениях РФ от 30.12.2001 г. № 195-ФЗ
(в ред. ФЗ от 27.12.2019) // СЗ РФ.-2001.-№ 21.
8.Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ ( в ред. ФЗ от от 27
декабря 2019 г. № 500-ФЗ // СЗ РФ.- 1996.- № 12.
9.О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской
Федерации: ФЗ РФ от 08.03.2015 № 42-ФЗ (последняя редакция) // СЗ РФ .-
2015.- № 10.
10.Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации: ФЗ РФ от 30.12. 2004 г. № 214-ФЗ (в ред. ФЗ от
27.06.2019 г.) // СЗ РФ.- 2004.- № 12.
11.Обзор практики разрешения споров, связанных с применением
Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от
16.02.2001 № 59 // Вестник ВАС РФ.- № 4.- 2001.
82
12.Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав: Информационное письмо Президиума
ВАС РФ от 28.04.1997 № 13 // Вестник ВАС РФ. № 7.- 1997.
13. Определение ВС РФ от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5 // Бюллетень
Верховного Суда РФ.- 2009.- № 1.
14.Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2008 №53-В08-5 // Бюллетень
Верховного Суда РФ. -2009. -№ 1.
15.Брагинский М.И.Договорное право. Книга 1. Общие положения / М.И.
Брагинский, В.В. Витрянский. - 3-e изд., стер. - Москва : Статут, 2011. - 847 с.
16.Брагинский М.И.Договорное право. Книга 2. Договоры о передаче
имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - 2-e изд., стер. - Москва :
Статут, 2011. - 780 с.
17.Васильев А. В. Предварительный договор в праве России и США: дис. ...
канд. юрид. наук / А. В. Васильев. – М., 2007. – 299 с.
18.Гонгало Б.М.Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Т. 1. 2-е изд. перераб. и
доп.- М.: Статут, 2017.
19.Исаченко В.Л., Исаченко В.В. Обязательства по договорам: опыт
практического комментария русских гражданских законов. Комментарий на IV
книгу 1 ч. X т. Св. зак. Т. I: Общая часть. -М., 1914. С. 16.
20.Карапетов А.Г.Договорное и обязательственное право (общая часть):
постатейный комментарий к статьям 307–453 Гражданского кодекса
Российской Федерации . – М.: М-Логос, 2017. – 1120 с.
21.Новицкий И.Б. Римское право //Изд. 6-е, стереотипное.
—М., 1997—245с.
22.Подузова Е.Б. Организационные договоры в гражданском праве:
монография.— М. : Проспект, 2014 .— 180 с.
23.Советское гражданское право. Учебник. Т. 1 / Гальперин Л.Б., Кириллова
М.Я., Кофман В.И., Красавчиков О.А., и др.; Под ред.: Красавчиков О.А. - М.:
Высш. шк., 1968. - 519 c.
83
24.Агарков М. М. Юридическая природа железнодорожной перевозки// Вестн.
гражданского права. – 2008. – № 4.
25.Аблятипова Н. А. Анализ условий и особенностей предварительного
договора //Бюллетень науки и практики.- 2019.-№ 12.-С.11.
26.Никифоров Р. Н. Договор купли-продажи: виды, понятие и элементы //
Молодой ученый. — 2018. — №21. — С. 634-636.
27.Майдаровский Д.В. О соотношении предварительного и рамочного
договоров // Северо-Кавказский юридический вестник. -2018.- № 12.-С.11.
28.Меньшенин П.А. Понятие и предмет предварительного договора (основные
подходы теории и практики) // Вестник Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации. 2011. № 1. С. 6–24 (1,4 п.л.).
29.Мурашко М. С. Предварительные договоры в судебной практике//
Российская юстиция.-2018.- № 11.- С.11.
30.Сизонов М.С.Значение института преддоговорных отношений для защиты
прав и законных интересов субъектов гражданских правоотношений // вестник
науки и образования.-2019.-№ 3.- С.45.
31.Скловский К.И. Предварительный договор об аренде. Недействительность
договора аренды и улучшения имущества // Закон.- 2009. -№ 5. -С. 219.
32.Сулейманов М.К. Преддоговорные отношения // Вестник Института
законодательства и правовой информации Республики Казахстан.-2019.-№ 12.-
С.11.
33.Пасикова Т.А. О квалификации предварительных договоров// Пробелы в
российском законодательстве. Юридический журнал.- 2018.-№ 12.-с.11-12.
34.Подузова Е.Б.Обеспечение задатком организационного обязательства:
проблемы и противоречия // Актуальные проблемы российского права.- 2018.
№ 12.-С.11.
35.Репников Ю.В. Предварительный договор (запродажа) - способ обеспечения
исполнения обязательств? // Закон и право.- 2019. - № 12.- С.12.