54
Однозначно, возмещение ущерба является последствием
имущественного назначения, но при этом не является способом обеспечения
обязательств.
Возмещение убытков не влечет за собой дополнительное обязательство
между участниками и не направляет должника к исполнению, поскольку при
взыскании ущерба восстанавливается справедливость.
Кроме этого, возмещение ущерба тесно взаимосвязано с понуждением о
заключении.
Одновременно происходит и то, и то.
Но в судебной практике были и такие случаи, кסгда истцом взыскивались
одни убытки, вסзникшие в результате סтказа должника סт заключения главного
контракта.
Так, постановлением Арбитражногоס суда Западно-Сибирского округа от
13.03.2015 № Ф04-5451/2014 по делу № А81-2380/2014 было отказано во
взыскании ущерба, возникшего вследствие неисполнения предварительного
контракта аренды недвижимого имущества и возврата задатка.
1
Также предлагается внести изменения в пункт 1 статьи 429 ГК РФ путем
добавления следующего тезиса: в случае, если главный контракт, подлежащий
подписанию на основании промежуточного соглашения, предусмотрена
передача конкретной вещи, право распоряжения данной вещью ограничивается
на срок действия промежуточного соглашения.
2
В связи с тем, что понуждение к заключению контракта не всегда
удовлетворяет требования, то нужно предусмотреть в ГК РФ еще одно
последствие нарушения предварительного обязательства, альтернативное
понуждение к заключению главного конракта.
На основании вышесказанного, следует добавить изменения в статью 429
ГК РФ следующей фразой: в случае, если участник, заключивший
1
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.03.2015 № Ф04-5451/2014 по делу №
А81-2380/2014 // Интернет-справочник « Консультант +» :
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=AZS&n=125084#09681524460116395.
2
Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 № 51–ФЗ ( в ред. ФЗ от 16.12.2019)// СЗ РФ. – 1994. –
№ 32.
55
предварительный контракт, отказывается от заключения основного договора, то
другой участник вправе просить компенсацию в размере 30% от стоимости
основного контракта.
Требование может быть заявлено в течение полугода с момента
неисполнения обязательства по заключению.
Таким образом, из норм гражданского законодательства можно увидеть,
что субъекты, обладающие правом на обращение в суд с предварительным
договором, могут быть уверены, что их правильное поведение или
добросовестность будут соответствующим образом оценены по достоинству и
не будут ущемлены уклонением другой стороны от заключения ведущего
контракта .
Они в любой момент они имеют возможность потребовать то, что бы
оценка их поведения и деятельности со стороны контрагента соответствовала
всем нормам закона и морали, установленным в данном обществе.
56
ГЛАВА 3. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛНЕНИЯ
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ВОЗНИКАЮЩЕГО ИЗ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА
3.1. Проблемы декриминализации имущественных отношений, регулируемых
предварительным договором, и пути их решения
Основной цель императивных норм в российской цивилистике является
устранение преднамеренного нечестного поведения субъектов договорных
отношений.
Как пишет А.Л. Маковский, «важное бремя заполнения пробела в ГК РФ
принципа добросовестности возложено на новшество в современной
цивилистике законодательная норма, касающаяся злоупотребления правом».
1
В современной юриспруденции данная норма закреплена и отражена в
статье 10 ГК РФ.
2
Гражданское законодательство содержит нормы, согласно которым
физическим и юридическим лицам не допускается совершать юридические
действия заведомо желая причинить вред лицам, а также запрещено
злоупотреблять правом в любых его проявлениях.
Если же произошло нарушение вышеуказанных положений, то суды разных
инстанций имеют право отказать заявителю в защите его законных прав.
Также необходимо отметить тот факт, что действия субъектов
хозяйственной деятельности, которые нарушают какие-либо права третьих лиц,
чаще всего создают составы преступлений и правонарушений.
Наиболее серьезным экономическим преступлением, рассматриваемым
судами по уголовным делам, в соответствии с уголовным законодательством
Российской Федерации, является мошенничество.
1
Исаченко В.Л., Исаченко В.В. Обязательства по договорам: опыт практического комментария русских
гражданских законов. Комментарий на IV книгу 1 ч. X т. Св. зак. Т. I: Общая часть. -М., 1914. С. 16.
2
Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 № 51–ФЗ ( в ред. ФЗ от 16.12.2019)// СЗ РФ. – 1994. –
№ 32.
57
Мошенничеством, в соответствии с статьей 159 УК РФ, считается хищение
чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана
или злоупотребления доверием.
1
Тем самым, мошенничество является добровольной передачей
потерпевшего лица части или всего имущества и денежных средств.
Это является его объективной стороной.
Основным способом вышеперечисленного противоправного завладения
ценностями чужого человека является сделка, как гражданско-правовой
институт.
Нечестными лицами при совершении недобросовестных сделок
представляются подложный пакет документов, подписанный несуществующим
юридическим лицом или ИП.
Также часто случается ситуация, при котором директор предприятии,
заключает контракт с ИП или иной организацией на оказание услуг,
выполнение работ и так далее, при этом не намеривая исполнять обязательства
по договору и более того заведомо об этом знает, и идет на обман, с целею
завладения незаконной прибыли.
В современной цивилистике Российской Федерации предварительный
договор идеально подходит для использования недобросовестными
контрагентами злоупотреблением правом при заключении договора.
Система предварительного договора набирает популярность в договорном
праве, и соответственно является удобным и наиболее простым способом,
уязвимым, для злоумышленников, для обмана, завладения имущества и так
далее.
Основные объективные причины заключения предварительного договора:
- отсутствие достаточных полномочий у сторон на совершение сделки;
-недостаток денежных средств для уплаты обязательств по сделке. Также,
отсутствие у продавца неполного комплекта технической документации на
1
Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ ( в ред. ФЗ от от 27 декабря 2019 г. № 500-ФЗ // СЗ
РФ.- 1996.- № 12.
58
недвижимость, если, к примеру, к помещению была применена реконструкция
(пристройка, снос стен и т.д.), увеличившая квадратные метры продаваемого
имущества- является существенных препятствием к совершению
окончательной сделки.
Как показывает судебная практика, в последнее время, недобросовестные
участники хозяйственной деятельности специально предлагают своим
потенциальным партнерам заключить контракт, который не будет исполнен в
будущем.
Основной причиной данной проблемы является то, что имеются недостатки
в законодательстве, регулирующее исследуемый институт договора, в
частности отсутствием механизма судебного понуждения к исполнению
условий сделок.
1
При этом, существует очень мало способов судебной защиты нарушенных
прав по предварительному договору.
Субъекты предварительного договора не могут в суде потребовать
понуждения недобросовестной стороны к исполнению обязательств в
натуральной форме, в отличии от иных основных договоров: купля-продажа,
страхования ,подряда и т.д.
Это связано с тем, что предварительный договор не влечет за собой
обязательства, кроме того, чтобы заключить основную сделку.
До принятия ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных дoмoв и иных объектoв недвижимoсти и o
внесении изменений в некoторые законoдательные акты Российской
Федерации» в сфере строительства недвижимости уже были случаи
применения недобросовестных схем применения предварительного договора.
В частности к таким схемам относилось то, что покупатель заключал
предварительное соглашение к договору о купле и продаже квартиры в
1
Аблятипова Н. А. Анализ условий и особенностей предварительного договора //Бюллетень науки и
практики.- 2019.-№ 12.-С.11.
59
новостройке, с тем условием, что он перечисляет инвестору сумму денег в счет
причитающихся с него в будущем платежей.
1
По данному примеру инвестор не несет никакой юридической
ответственности за несвоевременное введение в эксплуатацию данного дома, и
соответственно не может гарантировать его достройку и передачу в
собственность. А инвестор при все этом финансирует детальность подрядчика
за счет полученных денежных средств от покупателей.
Если недобросовестный участник договорных отношений отказался от
исполнения условий то покупатель может через суд потребовать понуждения к
заключению основной сделки и возмещения понесенного ущерба.
Однако, как показывает судебная практика, удовлетворение таких
исковых требований вызывает у суда большие затруднения.
На основании анализов поступающих заявлений в ОВД РФ, касающихся
преступлений в области строительства, можно сделать выводы о достаточно
большом проценте уязвимости имущественных строительных отношений.
На сегодняшний день, в условиях финансового кризиса, физические
лица не готовы инвестировать денежные средства в строительные компании.
А подрядчику в свою очередь удобнее заключить один договор
инвестирования на строительство целого объекта, чем заключать много мини-
договоров в отношении каждой квартиры строящегося объекта, переложив на
инвестора работу по поимку соинвесторов.
Застройщик же не желает брать на себя ответственность отвечать перед
покупателями по обязательствами, учитывая все риски по дальнейшей
эксплуатации и сроках.
Учитывая все вышеизложенное, самым эффективным и безопасным
методом следует считать заключение предварительного договора для
совершения сделки по уступке застройщиком прав на помещение в строящемся
помещении в будущем.
1
Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: ФЗ РФ от 30.12. 2004 г. № 214-
ФЗ (в ред. ФЗ от 27.06.2019 г.) // СЗ РФ.- 2004.- № 12.
60
Если сроки строительства будут затянуты соинвестор может лишь вернуть
денежные средства, инвестированные в качестве задатка. И это будет является
лучшим исходом дела.
Так же существую случаи когда застройщики- жилищные кооперативы и
фонды, не перечисляют материальные средства подрядчику, а строительство
финансируется другим застройщиком.
1
Еще одним серьезным проблемным вопросом является вопрос условий
предварительного соглашения о стоимости строящегося жилья и
взаиморасчетах и его порядке.
На сегодняшний день наблюдается тенденция роста на все виды
строительных материалов и услуг коммуникаций, что соответственно
приводит к подорожанию строящегося жилья.
В соответствии с этим застройщики идут на хитрость и стараются обойти
указания в предварительном контракте окончательной суммы итоговой сделки,
тем самым предполагая возможность увеличения стоимости жилья.
В связи с этим заказчику рекомендуется ,в соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК
РФ, настаивать на фиксированной суммы основной сделки уже на этапе
оформления предварительного соглашения.
В случае отказа от подписания дополнительных соглашений соинвестором,
связанных с необходимостью внесения больших инвестиций- предварительный
договор может быть расторгнут.
Важный момент, на который стоит обратить внимание покупателю- сроки
исполнения отдельных обязательств продавца.
В идеале, можно указать в предварительном договоре срок оформления
права собственности на жилое помещение.
Также нужно указать срок заключения основного договора купли-продажи
(рекомендуемый срок- не более 1 месяца).
1
Чуйков Р. Ю. Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости // Молодой ученый. —
2018. — №47. — С. 162-164.
61
В соответствии с ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик вправе
привлекать денежные средства участников долевого строительства для
строительства жилого помещения только после получения разрешения на
строительство, размещения и (или) представления проектной декларации и
государственной регистрации застройщиком права собственности на
земельный участок.
1
Если в нарушении вышеуказанной выдержки из закона, лицом, не
имеющим права, привлекаются денежные средства покупателей для
строительства- покупатель вправе потребовать от данного лица немедленного
возврата материальных средств и уплаты в удвоенном размере,
предусмотренных ст. 395 ГК РФ, процентов и компенсации ущерба.
В случае нарушения требований вышеуказанного законодательства
недобросовестные участники могут быть привлечены к административной
ответственности и наложении существенных штрафов на должностных лиц –от
20 тысяч рублей до 50 тысяч рублей; на юридических лиц — от 500 тысяч
рублей до 1 миллиона руб.
2
Несмотря на такие существенные меры, законодатель ввел возможность
уступки прав участником. Тем самым получив абсолютно противоположный
результат ожидаемому результату – большую криминализацию отношений
участников долевого строительства. Это нововведение позволило привлечение
большего числа посредников, злоупотребляющих правом.
Помимо вышеуказанных проблем, трудности в исполнении
предварительного договора бывают не только на рынке строящегося жилья, но
и на готовом жилье.
Основной проблемой будет являться то, что подписывая договор купли-
продажи с агентствами недвижимости покупатель вносит аванс, тем самым
подтверждая свои намерения на покупку в будущем этой квартирой, однако
1
Скловский К.И. Предварительный договор об аренде. Недействительность договора аренды и улучшения
имущества // Закон.- 2009. -№ 5. -С. 219
2
Кодекс об административных правонарушениях РФ от 30.12.2001 г. № 195-ФЗ (в ред. ФЗ от 27.12.2019)
// СЗ РФ.-2001.-№ 21.
62
покупателю никто не гарантирует, что объявление о продаже квартиры будет
снято и агенты не будут пытаться продать ее по более высокой цене.
Схожей ситуацией является заключение договора купли –продажи
квартиры из которой еще не выписаны некоторые члены семьи продавца.
1
В качестве советов нужно выделить три составляющие для качественного
сסставления предварительного договора.
Для того, что бы грамотно написать соглашение, необходимо сразу
выяснить все данные про лица, физические или юридические, планирующих
подписание всей документации. Как сказано выше, в промежуточном
соглашении, так же как и в главном, обязательно должны быть указаны
персональные данные субъектов сделки.
Необходимо указать полное ФИО, если субъектов соглашения является
физ.лицо, с обязательным указанием данных паспорта и адрес жительства по
прописке.
Если субъект действует по генеральной доверенности,- необходимо
указать все ее подробные реквизиты.
Если субъектом сделки является юр.лицо, необходимо указать
организационно -правовую форма, полное наименование, номер свидетельства
о регистрации в ЕГРЮЛ, а также ФИО директора предприятия.
В соответствии с законодательством предварительный контракт обязан
содержать существенные условия и предмет контракта. При их отсутствии
контракт считается незаключенным. В контракте обязательно нужно указать
дату или срок, в течении которого субъекты должны заключить главный
контракт. Если такой срок не установлен, у сторон есть год для его заключения
после срока подписания предварительного соглашения.
Если же контракт в установленный срок (или в течении года) не будет
заключен, то все обязательства будут прекращены и заставить заключить
основной контракт уже будет нельзя.
1
Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ ( в ред. ФЗ от 27.12.2019г.) // СЗ РФ.- 2004.-
№ 22.
63
Таким образом, право на защиту является главным элементом
субъективного права, без которого было бы невозможно реализовывать свои
конституционные права. Для удовлетворения данного права необходимо
наличие всех условий.
Таким образом, государство защищает предпринимательскую
деятельность человека, а в случае нарушения данных прав обеспечивает
систему их защиты, создавая определенные гарантии осуществления данных
прав. В соответствии с данными гарантиями каждый человек имеет право
защищать свои законные права и интересы любым способом, не
противоречащим закону.
Конечно же, проблемные вопросы, рассмотренные в выпускной
квалификационной работе, по вопросу института предварительного договора,
не являются исчерпывающим перечнем. Существует еще огромное количество
пробелов в законодательстве.
Хочется надеяться, что рассмотренные проблемы и предложенные пути
их решения, смогут посодействовать в совершенствовании гражданской
законодательной базы, для эффективного существовании данного института.
3.2. Проблемные вопросы внесения задатка по предварительному договору и
пути их решения
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток - это финансовая выплата,
предъявляемая какой-либо из предикатов контракта в счет полагающихся с нее
согласно договору взносов иному предикату, с задачей аргументировать
соглашения сделки и в перестраховке выполнения всех требований и
последующего выполнения.
Тем самым, как следует из легитимного наименования задатка, он в
договорных отношениях обязан воплощать три обязанности: платежную,
доказательственную и обеспечительную.