14
Как показывает практика, сфера применения предварительного договора
довольно обширна.
Промежуточное соглашение довольно часто используется как итоговый
документ переговоров сторон и как дополнительное средство обеспечения
заключения основного договора, что связано с возможностью понуждения
контрагента к заключению основного договора.
С помощью предварительного договора в силу пункта 3 статьи 159
Гражданского кодекса Российской Федерации возможно заключение сделки,
требующей письменной формы, устно.
1
Также распространено использование предварительных договоров в
качестве рамочных соглашений. Однако такое применение предварительных
договоров с 1 июня 2015 года неактуально, поскольку Федеральным законом от
8 марта 2015 г. № 42-ФЗ предусмотрено включение в главу 27 Гражданского
кодекса Российской Федерации статьи 429.1 «Рамочный договор».
2
Чаще всего стороны используют предварительный договор в случаях, когда
отсутствуют все необходимые условия для заключения основного договора
(так, например, право собственности на предмет договора купли продажи либо
правоустанавливающие документы на него).
В современных условиях развития демократического и правового
общества многие граждане утратили чувство самоконтроля, почувствовав что
останутся безнаказанными, все чаще стали нарушать права других граждан,
обманывать их. Среди публичных деятелей обычным делом стало такое
явление как отказ и обман от заключения сделок. Даже органы
государственных и правоохранительных структур допускают нарушения
нравственных и моральных принципов в отношении других людей.
Разработка единого подхода относительно законодательного закрепления
данного института необходима потому, что всеохватывающая реализация
1
Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 № 51–ФЗ ( в ред. ФЗ от 16.12.2019)// СЗ РФ. – 1994. –
№ 32.
2
О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации: ФЗ РФ от
08.03.2015 № 42-ФЗ (последняя редакция) // СЗ РФ .-2015.- № 10.
15
защита любого нематериального и материального блага невозможна без
четкого, законодательного оформленного, понимания их значения и сущности.
В нашей стране недостаточно эффективно работает система
обеспеченности данных прав, малоэффективна и их защита, что приводит, в
свою очередь, к активному росту покушений на данные нематериальные блага.
Это свидетельствует о недостаточном уровне обеспеченности таких прав
и свобод, недостаточной эффективностиих защиты.
Таким образом, применение предварительного договора возможно в сфере
тех консенсуальных договоров о передаче имущества, выполнении работ или
оказании услуг, в отношении которых не установлено специальное
регулирование, лишающее применение предварительного договора всякого
смысла, а применение предварительного договора во внедоговорных
правоотношениях невозможно.
1.2. Правовая природа и особенности применения предварительного договора
Одним из самых значимых недавних правовых событий гражданского
законодательства стало вступление в силу Федерального закона от 8 марта 2015
г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса
Российской Федерации».
1
В данном законе законодателем был расширен круг понятий, касающихся
предварительных соглашений.
При этом основным и базовым понятием является предварительный
договор.
В статье 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации дано легальное
определение предварительного договора, согласно которому таким договором
признается соглашение, в силу которого стороны обязуются заключить в
будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг
1
О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации: ФЗ РФ от
08.03.2015 № 42-ФЗ (последняя редакция) // СЗ РФ .-2015.- № 10.
16
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором.
1
Правовая природа предварительного договора такова, что он является
самостоятельным договором, который закрепляет права и обязанности сторон
по поводу заключения в будущем основного договора, а не сопутствующим к
основному договору.
В настоящей работе под правовой природой следует понимать правовую
характеристику юридического явления, его место и роль среди других, а также
основание. Так как основание предварительного договора не поддается
сомнению, для понимания его правовой природы необходимо выявить,
является ли он самостоятельным договором, и в случае положительного ответа
на поставленный вопрос определить его место и роль в системе гражданско-
правовых договоров.
Действующее законодательство именует в качестве договоров ряд
правовых конструкций, которые не образуют самостоятельный договорный вид
(род), но представляют собой специальный правовой режим гражданско-
правовых договоров практически любого вида (рода)».
Так, например, публичный договор, договор присоединения, договор в
пользу третьего лица и т.п.
2
Спор о правовой природе и соответственно о самостоятельности
предварительного договора породил отрицательную и позитивную теории
предварительного договора.
В соответствии с отрицательной теорией предварительного договора, он
отождествляется с договором основным.
По мнению И.Б. Новицкого, основным аргументом, приводимым против
предварительного договора, является его практическая бесполезность.
3
1
Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 № 51–ФЗ ( в ред. ФЗ от 16.12.2019)// СЗ РФ. – 1994. –
№ 32.
2
Меньшенин П.А. Понятие и предмет предварительного договора (основные подходы теории и практики)
// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011. № 1. С. 6–24 (1,4 п.л.).
3
Новицкий И.Б. Римское право //Изд. 6-е -М., 1997—245с.
17
Аналогичная позиция выражена А.Г. Карапетовым .Как указал М.М.
Агарков, юридические результаты сделки, порождаемые ею права и прямые
обязанности, обязаны устанавливаться на основании намерений участников,
направленных на определенный практический результат, на некоторый в
большинстве случаев экономический результат, а не согласно их
представлениям о тех или иных юридических формулах.
В некоторых существенных случаях привлечение понятия
предварительного договора является излишним.
1
Нельзя согласиться с данным высказыванием, поскольку автор уделяет
внимание конечному результату, а не сущностным особенностям порождаемых
отношений.
В рамках позитивного подхода к предварительному договору следует
определить место предварительного договора в системе договорных
обязательств. При отнесении предварительного договора к одной из групп
договорных обязательств, выделяемых по направленности результата
(договоры о передаче имущества, договоры о выполнении работ, договоры об
оказании услуг, договоры о ведении общего дела (совместной деятельности))
можно прийти к выводу, что предварительный договор входит к группу
договоров о ведении общего дела.
И.Б. Новицкий, различая основной и предварительный договоры по целям
их заключения, правильно указывает на самостоятельность последнего,
признавая его своеобразной разновидностью договоров.
Автор утверждает, что предварительный договор обладает всеми
необходимыми признаками договора.
Но предварительный договор не является копией ведущего контракта,
потому что с каждым из них связаны свои последствия: главный контракт
порождает те последствия, какие ему вообще присущи (с теми модификациями,
какие стороны придадут договору, внося в него специальные условия); что же
1
Агарков М. М. Юридическая природа железнодорожной перевозки// Вестн. гражданского права. – 2008.
– № 4.
18
касается промежуточного, то из него вытекает лишь обязательство подписать в
будущем периоде контракт, которые субъекты имели в виду, заключая
предварительный договор.
1
П.А. Меньшенин поддерживает высказанную И.Б. Новицким позицию о
самостоятельности предварительного договора и отмечает то, что определение
промежуточного соглашения через понятие «обязательство заключить
договор», противопоставленное обязательствам по передаче имущества,
выполнению работ, оказанию услуг, необходимо трактовать как указание на то,
что промежуточное соглашение образует самостоятельный вид договорных
обязательств.
2
В данном случае автор допускает ошибку, определяя предварительный
договор через понятие «обязательство».
В соответствии с пунктом 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из
договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК
РФ. Соответственно, договор не может быть обязательством: договор
порождает обязательство, однако сам таковым не является.
3
Необходимо отметить позицию законодателя по вопросу о
самостоятельности предварительного договора.
Во-первых, промежуточному соглашению посвящена отдельная статья в ГК
РФ.
Во-вторых, промежуточное соглашение заключается многим раньше
основного и имеет собственный предмет, отличный от предмета договора о
передаче имущества, выполнении работ и т.п.
В-третьих, последствия заключения указанных договоров различны.
Таким образом, законодатель подчеркивает особую значимость
рассматриваемой договорной конструкции, выделяя ее в качестве
самостоятельного договора.
1
Новицкий И.Б.Римское право//Изд. 6-е.-М., 1997—245с.
2
Меньшенин П.А. Понятие и предмет предварительного договора (основные подходы теории и практики) //
Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011. № 1. С. 6–24 (1,4 п.л.).
3
Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 № 51–ФЗ ( в ред. ФЗ от 16.12.2019)// СЗ РФ. – 1994. –
№ 32.
19
Итак, самостоятельность предварительного договора не вызывает
сомнений. Такой вывод следует из различия целей и последствий заключения
основного и предварительного договоров, а также отличий в их
законодательном регулировании.
Для более полного понимания правовой природы и подтверждении
позитивной теории правовой природы предварительного договора необходимо
определить его место в системе гражданско-правовых договоров.
За основу возьмем классификацию, предложенную М.И. Брагинским.
По направленности профессор делит договоры на четыре группы:
направленные на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг и
договоры о совместной деятельности.
По мнению П.А. Меньшенина, предварительный договор относится к
группе договоров о совместной деятельности.
Автор выделяет основные классификационные признаки каждой из
названных групп договоров и приходит к выводу о том, что признаки договоров
о совместной деятельности, кроме признака об осуществлении имущественного
предоставления, наиболее четко отражают специфику предварительного
договора.
1
М.И. Брагинский не считает имущественное представление в качестве
обязательного признака соглашения.
Ученый соединяет группу договоров, направленных на создание
коллективных образований, среди которых выделяет две разновидности в
зависимости от наличия либо отсутствия правосубъектности появляющегося
образования
2
.
Выход из сложившейся ситуации П.А. Меньшенин видит в разделении
договоров о совместной деятельности на предполагающие и не
предполагающие имущественное предоставление.
1
Меньшенин П.А. Понятие и предмет предварительного договора (основные подходы теории и практики)
// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011. № 1. С. 6–24 (1,4 п.л.).
2
Брагинский М.И.Договорное право. Книга 2. Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В.
Витрянский. - 2-e изд., стер. - Москва : Статут, 2011. - 780
20
Ко второй группе относится рассматриваемая законная структура
Высказанная позиция представляется логичной, однако подкрепленная
фактами.
Действительно, участники предварительного договора в отличие от
участников договоров о передаче вещей, выполнении работ, оказании услуг и
т.п. преследуют одну и ту же цель, достижение которой возможно при
совершении ими сонаправленных действий.
1
Однако действия сторон предварительного договора, в отличие от
действий субъектов договора о совместной деятельности, краткосрочны и не
распределены во времени.
В Толковом словаре дается следующее обозначение слову «деятельность»:
это работа, систематическое применение своих сил в какой-нибудь области.
Это система действий, направленных на конкретный результат.
2
Данное определение подчеркивает систематичность, распределение
действий во времени.
Трудно представить стороны предварительного договора, эпизодически
совершающие распределенные во времени действия по заключению основного
договора.
Как правило, заключение основного договора является единичным
действием сторон договора и не распределено во времени.
На основании вышеизложенного, можно выделить основные
отличительные признаки:
-только посредством предварительного договора стороны берут на себя
обязанность заключить другой (основной) договор;
-обязательство по предварительному договору только одно - заключить
основной договор;
1
Меньшенин П.А. Понятие и предмет предварительного договора (основные подходы теории и практики)
// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011. № 1. С. 6–24 (1,4 п.л.).
2
Сулейманов М.К. Преддоговорные отношения // Вестник Института законодательства и правовой
информации Республики Казахстан.-2019.-№ 12.-С.11.
21
-отношения сторон по предварительному договору носят взаимонаправленный
характер.
1
Тем самым, предварительный договор можно определить скорее как договор
о совершении совместного действия.
Таким образом, промежуточное соглашение представляет собой
самостоятельный род (вид) гражданско-правовых договоров.
Особенность данного соглашения состоит в том, что, удовлетворение своих
требований участники видят в подписании данного соглашения, возможное
только в результате совершения участниками взаимонаправленных действий.
1.3. Структура предварительного договора:
предмет, субъекты, содержание, форма
Понятие и определение предварительного соглашения (договора) раскрыто
в 3 разделе общей часть обязательственного права Гражданского Кодекса РФ, в
разделе 2 «Общие положения о договоре», в главе 27 «Понятие и условия
договора» статье 429.
2
В ст. 429 ГК РФ предварительный договор легально определен как
соглашение, в силу которого стороны обязуются заключить в будущем договор
о передаче имущества, выполнении работ либо же оказании услуг на условиях,
предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче
имущества либо прав на имущество.
1
Чуйков Р. Ю. Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости // Молодой ученый. —
2018. — №47. — С. 162-164.
2
Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 № 51–ФЗ ( в ред. ФЗ от 16.12.2019)// СЗ РФ. – 1994.
– № 32.
22
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по
поводу заключения в будущем основного договора, а не обязательство в
отношении недвижимого имущества.
Предмет является основополагающим, существенным условием договора.
В отличие от него, срок в договоре данного типа может отсутствовать, так
как абзац 2 пункта 4 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что
в случае отсутствия в предварительном договоре условия о сроке, его (срок)
следует считать равным одному году.
1
Однако с 1 июня 2015 г. предварительный договор должен содержать в
себе условия, позволяющее установить предмет, а также условия основного
договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Интересен тот факт, что закон не называет требований относительно
количества документов составляемого предварительного договора.
Логично предположить, что здесь так же распространяет силу правило
пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в
соответствии с которым форма предварительного договора должна
соответствовать форме основного договора.
2
То есть в случае, например, заключения предварительного договора
купли-продажи недвижимости, он будет следовать форме основного договора,
которая императивно закреплена статьей 550 Гражданского кодекса Российской
Федерации.
В силу названной нормы договор продажи недвижимости заключается в
письменной форме путем составления одного документа, подписанного
сторонами.
Так, в постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от
15.07.2018 по делу № А62-7127/2013 указано, что обмен расписками между
1
Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 № 51–ФЗ ( в ред. ФЗ от 16.12.2019)// СЗ РФ. –
1994. – № 32.
2
Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 № 51–ФЗ ( в ред. ФЗ от 16.12.2019)// СЗ РФ. – 1994.
– № 32.
23
сторонами, в которых указано на принятие предоплаты за покупку части здания
трансформаторной подстанции и обязательство оплатить покупку подстанции,
не свидетельствует о заключении предварительного договора и влечет за собой
недействительность договора купли продажи недвижимого имущества в связи с
несоблюдением письменной формы путем составления одного документа,
подписанного сторонами.
1
Статьей 429 Гражданского Кодекса РФ установлены, кроме предмета
предварительного соглашения (договора), так же форма, и его содержание.
2
Содержание предварительного соглашения (договора) является
обязательством договаривающихся сторон по заключению в будущем на
предусмотренных предварительным договором условиях основного договора,
как гласит пункт 2 информационного письма Президиума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 28.04.1997 № 13 , посвященного обзору практики
судебного разрешения связанных с защитой прав собственности и других прав
вещного характера.
3
Истец не может приобрести право собственности на имущество при
подобных обстоятельствах на основании одного лишь предварительного
соглашения (договора) о купле-продаже имущества.
Промежуточное соглашение заключается в установленной для основного
договора форме согласно п.2 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ, а в случае
отсутствия установленной формы основного договора, то в письменной форме,
при чем ничтожность предварительного соглашения (договора) вытекает из
нарушения правил о его форме, и необходимо нотариальное заверение
предварительного соглашения (договора) в случае нормирования законом
обязательной нотариальной формы для какого-либо договора.
4
1
ПостановлениеДвадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2018 по делу №А62-
7127/2013//Интернет-справочник «Консультант +»:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=RAPS020&n=38430#03044358222994832.
2
Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 № 51–ФЗ ( в ред. ФЗ от 16.12.2019)// СЗ РФ. – 1994. –
№ 32.
3
Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 № 13 // Вестник ВАС РФ. № 7.- 1997.
4
Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 № 51–ФЗ ( в ред. ФЗ от 16.12.2019)// СЗ РФ. – 1994. –
№ 32.