14
заключения предварительного договора, обязательные требования к его форме
и содержанию, а также последствия нарушения. Предварительный договор в
обязательном порядке должен был быть совершен в письменной форме. Также
в Основах гражданского законодательства были предусмотрены последствия
уклонения стороны от заключения основного договора
1
. В таком случае другая
сторона была вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить
соответствующий договор. Необоснованное уклонение от заключения
договора, предусмотренного предварительным договором, по общему правилу
наказывалось возмещением убытков, вызванных просрочкой
2
.
Таким образом, российское гражданское право вплоть до революции 1917
года не признавало возможность принуждения к заключению договора, хотя бы
даже путем заключения предварительного договора. Предварительный договор
как правовая категория присутствовал в Гражданском кодексе РСФСР от 1922
года как договор, предшествующий заключению будущего договора купли-
продажи, договора займа. ГК РСФСР 1964 года и вовсе не содержал эту
правовую конструкцию, и только в Основах гражданского законодательства
(1991 год) была выделена статья 60, содержащая порядок функционирования и
форму предварительного договора, последствия его нарушения (возможность
понуждения к заключению основного договора).
Предварительным договором оформляется обязательство двух сторон
заключить основной договор. Т.е. можно говорить об организационном
моменте предварительного договора.
Как любое обязательство устанавливает права и обязанности, так каждый
договор содержит определенные условия от которых зависят обязательства. В
предварительном договоре главное условие – это условие о предмете, как о
единственном существенном условии характерном для всех видов договоров.
Предметом предварительного договора может быть установление
1
Кирсанов К.А. Традиции российского договорного права: от договора запродажи к
предварительному договору // Право и практика. Научные труды института Московской
государственной юридической академии имени О.Е. Кутафина в г. Кирове. - 2016. - №1. – С.
160.
2
Петров Д.А. Теоретические и практические аспекты применения норм о предварительном
договоре в коммерческом обороте недвижимости // Арбитражные споры. - 2015. - №3. – С.
96.
15
обязательства. Нужно понимать, о чем будет основной договор, что будет
продано, сдано в аренду, какие работы или услуги будут выполнены и оказаны,
и так далее. Ранее, было обязательно согласовывать все существенные условия
для основного договора. 1 июня 2015 г. вступили в силу изменения ГК РФ,
коснувшиеся предварительного договора
1
. Теперь, закон не требует достигать
соглашения по существенным условиям основного договора:
«Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также условия основного договора, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
при заключении предварительного договора».
Таким образом, законодатель отказался от необходимости в
предварительный договор включать положения о существенных условиях
договора, так как отсутствие данных о них и приводит к необходимости для
сторон заключать предварительный договор.
Важно понимать, что ГК РФ содержит законодательное закрепление
только конструкции предварительного договора (статья 429 ГК РФ). Именно
предварительный договор является тем инструментом, который способен
обеспечить гарантии заключения договора в будущем.
С 1 июня 2015 г. вступили в законную силу положения о том, что при
возникновении разногласий сторон договора относительно условий основного
договора, данные условии будут определяться в судебном порядке. Основной
договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в
законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Таким образом, в настоящее время правовое регулирование
предварительного договора регламентируют правовые нормы, содержащиеся в
ст. 429 ГК РФ, которая усматривает смысл предварительного договора в
принятии обязанности заключить в будущем основной договор, причем, как
следует из толкования смысла данной статьи, фактически предварительный
договор может предшествовать заключению любого гражданско-правового
договора, как предусмотренного, так и не предусмотренного законом.
1
См.: Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса
Российской Федерации» от 08.03.2015 N 42-ФЗ // «Российская газета», N 52, 13.03.2015.
16
Законодатель закрепил определение предварительного договора в п.1
ст.429 ГК РФ, согласно которому по предварительному договору стороны
обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении
работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором. В действующем ГК РФ предварительному
договору посвящена всего одна статья, поэтому цивилистическая наука и
правоприменительная практика сталкиваются с проблемами, связанными с
применением данной нормы закона.
1.2. Понятие, предмет и виды предварительных договоров
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ «по предварительному договору стороны
обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении
работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором». В данном контексте само понятие
«предварительный договор» предполагает существование другого (основного)
договора, а сам предварительный договор является предшественником
основного договора. В теории гражданского права обосновывается позиция, что
«предварительный и основной договоры являются взаимосвязанными
сделками, в то же время заключение каждого из них предполагает выражение
самостоятельного волеизъявления»
1
. Тем самым, несмотря на связь договоров
(предварительного и основного), они являются самостоятельными сделками.
В этом смысле справедлива позиция И.Б. Новицкого. Ученый полагал,
что термин «предварительный договор является не вполне точным, поскольку
«предварительный договор сам по себе является окончательным в смысле своей
обязательственной силы»
2
. В то же время И.Б. Новицкий отмечает, что
«предварительный и основной договор направлены не на одно и то же, они
различаются по содержанию: предварительный договор направлен на
1
Полякова В.Э. Предварительный договор в праве России и Германии: Дис. … канд. юрид.
наук. М., 2015. С. 11.
2
Новицкий И.Б. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 1. М.: Статут, 2006. С.
131.
17
contrahere, на заключение основного договора, главный договор направлен на
реальное предоставление»
1
. Характеристика предварительного договора во
многом зависит от той призмы, через которую он рассматривается. Если
исследовать предварительный договор с точки зрения обязательности каждого
договора, то, безусловно, и предварительный и основной договоры будут
являться самостоятельными. Однако само название договора предварительным
говорит о том, что он является несамостоятельным в том смысле, что
предполагает наличие основного договора. Тем самым более полная
характеристика предварительного договора возможна с точки зрения
исследования стадий заключения основного договора. Следовательно, значение
предварительного договора более точно раскрывается при его рассмотрении в
процессе заключения основного договора.
В.А. Кондратьев пишет, что «заключение договора является юридической
процедурой, включающей в себя последовательные волеизъявления сторон с
целью достижения их соответствия»
2
. Однако такое понимание заключения
договора позволяет рассмотреть волевые моменты, отраженные в оферте и
акцепте, при этом без должного внимания остается преддоговорная стадия, в
рамках которой может формироваться воля контрагентов. В юридической
литературе выделяются следующие стадии заключения договора: «1)
преддоговорные контакты сторон (переговоры), 2) оферта, 3) рассмотрение
оферты, 4) акцепт оферты»
3
. Несмотря на обязательность только оферты и
акцепта, полноценное исследование заключения договора возможно при
выделении преддоговорной стадии, предполагающей заключение
предварительного договора.
Рассмотрение предварительного договора как части преддоговорной
стадии заключения основного договора обусловливается специальными
целями. Как было отмечено в постановлении Президиума ВАС РФ:
«Использование юридической конструкции предварительного договора
1
Новицкий И.Б. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 1. М.: Статут, 2006. С.
130.
2
Кондратьев В.А. Заключение договора // Российское правосудие. 2016. № 1. С. 25.
3
Российское гражданское право. В 2 т. Т. 2. Обязательственное право: Учебник / Отв. ред.
Е.А. Суханов. М.: Статут, 2015. С. 154. (автор параграфа – В.В. Витрянский).
18
передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически
связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на
необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок
восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного
договора»
1
. В частности, на момент заключения предварительного договора
экономические или правовые условия могут быть не удобны для заключения
основного договора, например, при колебании цен или курсов иностранных
валют или при обстоятельствах, когда стороне, ответственной за получение
любого необходимого официального разрешения, еще не предоставлено такое
разрешение и т.д.
2
В целом заключение предварительного договора является
необходимостью для сторон, поскольку они не могут или не желают по тем или
иным причинам заключить основной договор даже с отлагательными
условиями.
В то же время, несмотря на невозможность заключения основного
договора, в п. 3 ст. 429 ГК РФ закреплено, что «предварительный договор
должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия
основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон
должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного
договора». Условия о предмете и условия, относительно которых по заявлению
одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, относятся к числу
существенных условий (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
При этом поскольку «категория субъективных существенных условий
(условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение) не является востребованной…»
3
, в п. 25 постановления
Пленума Верховного Суда РФ разъясняется, что «Для признания
предварительного договора заключенным достаточно установить предмет
основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК
РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать
1
Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 по делу № А41-К1-13707/07 //
Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.
2
Helvacı I. Turkish Contract Law. Springer International Publishing AG. 2017.
3
Кирпичев А.Е. Существенные условия договора и его незаключенность // Российское
правосудие. 2016. С. 197.
19
другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный
договор должно быть включено условие, описывающее порядок
идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения
обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных
существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о
не-заключенности предварительного договора. Например, если в
предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду,
однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор
считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно
согласованы сторонами при заключении основного договора, а при
возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (п. 5 ст.
429, ст. 445 и 446 ГК РФ)»
1
.
Данное толкование норм о предварительном договоре позволяет
рассматривать предварительный договор именно как договор, заключаемый на
преддоговорной стадии заключения основного договора. Заключение
предварительного договора и основного договора можно рассматривать как
единый процесс, направленный на порождение правовых последствий, в
отношении которых стороны имеют интерес. Это также подтверждается тем,
что согласно п. 8 указанного постановления условия договора (основного)
могут быть определены путем отсылки к условиям, содержащимся в ранее
заключенном предварительном договоре.
Заключая предварительный договор, стороны устанавливают для себя
права и обязанности по поводу их будущих отношений. Данное действие
обязательно должно совершаться с соблюдением принципов конституционного
права
2
. Данное обстоятельство обеспечивает правовую определенность
3
и
1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах
применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении
и толковании договора» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2019. № 2.
2
Алешкова И.А. Тенденции развития принципов, закрепленных в Конституции российской
Федерации // верность Конституции. Материалы Всероссийской научно-практической
конференции, посвященной 80-летию со дня рождения Н.В. Витрука. 2018. С. 83.
3
Дуэль В.М. Некоторые аспекты правовой определенности // В сборнике Права и свободы
человека и гражданина: теоретические аспекты и юридическая практика. Материалы
ежегодной Международной научной конференции памяти профессора Ф.М. Рудинского. Под
общей ред. Д.А. Пашенцева. 2017. С.34.
20
отчетливо указывает на внутренний эффект предварительного договора. При
этом, как представляется, у предварительного договора нет внешнего эффекта,
что в целом свойственно договорам, направленным на построение будущих
отношений (организационные договоры). Исходя из различения договоров на
организационные и имущественные, Е.А. Суханов пишет, что
«организационные договоры направлены не на товарообмен, а на его
организацию, т.е. на установление взаимосвязей участников будущего
товарообмена. Они подразделяются на предварительные, генеральные и
многосторонние договоры»
1
. В этом смысле «предварительный договор,
являясь организационным, определяет лишь условия и сроки заключения
иного, основного, договора, он не влияет на права на имущество, не создает
ограничений (обременений) этих прав»
2
.
Отнесение предварительного договора к числу организационных ставит
вопрос о том, порождает ли такой договор обязательственное правоотношение?
Если обратиться к п. 1 ст. 429 ГК РФ, то ответ будет положительным,
поскольку там закреплено, что стороны обязуются заключать основной
договор. Однако если обратиться к п. 6 данной статьи, то можно обнаружить,
что «Обязательства, предусмотренные предварительным договором,
прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить
основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит
другой стороне предложение заключить этот договор». Представляется, что из
предварительного договора возникает не обязательственное правоотношение
как таковое, а обязанность и соответствующее право требования у каждой из
сторон заключить в будущем договор, что представляет собой самостоятельное
правовое последствие в виде связанности каждой стороны.
Поскольку предварительный договор относится к организационным,
предполагается совместная деятельность сторон по заключению в будущем
1
Российское гражданское право. В 2 т. Т. 2. Обязательственное право: Учебник / Отв. ред.
Е.А. Суханов. М.: Статут, 2015. С.142.
2
Миронов В.П. Предварительный договор как разновидность организационного договора в
гражданском праве // Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права.
Сборник научно-практических статей II Международной научно-практической конференции
молодых ученых. Отв. ред. В.П. Камышанский, Е.Ю. Руденко. Краснодар: Научно-
исследовательский институт актуальных проблем современного права, 2017. С.16.
21
основного договора. Исследуя виды договоров, В.В. Кулаков делает «вывод о
необходимости выделения конструкции некого соглашения о совместной
деятельности с более широким содержанием, чем предусмотрено в отношении
договора о совместной деятельности (гл. 55 ГК РФ). Она будет охватывать все
… виды соглашений по поводу совместной деятельности, поскольку их
стороны имеют не противоположные как в обязательствах, а
скоординированные цели»
1
. В этой связи предварительный договор также
можно причислять к общей конструкции договора (соглашения) о совместной
деятельности, в рамках которого стороны на преддоговорной стадии начинают
формировать условия основного договора.
Как мы поняли уже, чтобы закрепить обязательства покупателя и
продавца о заключении основного договора в будущем, действующий ГК РФ
позволяет оформить предварительный договор. По сути, предварительный
договор купли-продажи является лишь соглашением о намерениях. Если эти
намерения не исполнятся по каким-то причинам, то предварительный договор
теряет свою юридическую силу.
Предварительный договор купли продажи может быть: как очень кратким
документом, так и весьма подробным. Он может содержать одно положение о
предмете или определять все условия основного договора (сроки, цену, порядок
расчетов)
2
.
Предварительный договор устанавливает обязательства по передаче
имущества или его оплате. Нужно учесть, если такие обязательства прописаны
в документе, он является основным договором купли-продажи.
Предварительные договоры отличаются своим разнообразием.
Разновидность обуславливается тем, какой основной договор будет заключен в
1
Кулаков В.В. О соотношении понятий «договор» и «соглашение» // Актуальные проблемы
развития гражданского права и гражданского процесса. Материалы Всероссийской научно-
практической конференции, посвященной 40-летию университета. Краснодар: Федеральное
государственное казенное образовательное учреждение высшего профессионального
образования «Краснодарский университет Министерства внутренних дел Российской
Федерации», 2017. С. 47.
2
Кириллова А.О. Признание гражданско-правовых последствий наступившими как правовое
последствие неисполнения предварительного договора // Аграрное и земельное право. 2019.
№ 4 (172). С. 58.
22
будущем. Исходя из этого, предварительные договоры могут быть: купли-
продажи, аренды, поставки, контрактации, подряда и т.д.
Наиболее распространен предварительный договор в сделках с
недвижимостью (таких как, купля-продажа квартиры/дома, долгосрочная
аренда недвижимости и т.д.). При купле-продаже, например, квартиры,
покупатель и продавец жилого помещения прибегают к предварительному
договору, чтобы подготовиться к заключению основного договора:
зафиксировать достигнутые договоренности о цене, порядке оплаты, сроках
заключения сделки, после чего продавец обычно снимает жилье с продажи, а
покупатель материально готовится к предстоящей покупке
1
.
Предварительные договоры купли-продажи можно разделить на:
- договор между продавцом и покупателем по ипотечной сделке.
Обычно заключается по требованию банка;
- предварительный договор, используемый иногда агентствами
недвижимости при внесении аванса за приобретаемую квартиру;
- предварительный договор, по которому застройщики принимают
деньги от дольщиков в качестве платежа за будущее жилье
2
.
С первыми двумя типами предварительных договор купли-продажи редко
возникают юридические проблемы. Это частая практика на рынке
недвижимости. Рассмотрим подробнее заключение предварительного договора
на этапе строительства жилья.
В этом случае застройщик принимает деньги от покупателя и берет на
себя обязательство заключить с ним основной договор купли-продажи, по
которому право собственности на жилье перейдет покупателю. Для защиты
покупателя застройщик, как правило, вместе с предварительным договором
передает ему вексель компании.
И тем не менее такая схема создает для покупателя значительные риски.
Так как предварительный договор купли-продажи лишь фиксирует намерения
1
Аблятипова Н.А., Клысь Э.Д. Особенности предварительного договора в гражданском
праве РФ // Вестник современных исследований. 2019. № 1.4 (28). С. 6.
2
Кириллова А.О. Признание гражданско-правовых последствий наступившими как правовое
последствие неисполнения предварительного договора // Аграрное и земельное право. 2019.
№ 4 (172). С. 59.
23
сторон, то намеченное они выполнять не обязаны. То есть такой договор не
обязует застройщика передать покупателю квартиру в собственность.
К примеру, случай из практики. Семья заключила с застройщиком
предварительный договор купли продажи квартиры в строящемся доме.
Договор обязывал стороны заключить основной договор в определенный срок.
При этом семья заплатила застройщику полною стоимость квартиры. В
установленный договором срок застройщик отказался подписать документы. В
результате основной договор был подписан лишь спустя 1,5 месяца после
назначенного времени. Тогда же стороны подписали передаточный акт. Семья
решила подать в суд на возмещение компенсации, так как в предварительном
договоре были прописаны правила расчета за каждый день просрочки и
неустойку за срывы срока передачи квартиры
1
.
Суд первой инстанции удовлетворил лишь первое требование семьи
(истцов) — о неустойке за нарушение сроков по подписанию основного
договора. А вот в компенсации за более позднюю передачу самого имущества
им было отказано. По мнению суда, предварительный договор не обязывал
застройщика к передаче квартиры в указанный истцами срок. С таким
решением согласился и суд апелляционной инстанции.
Семья решила идти до конца подала иск в Верховный суд РФ. Тот же
посчитал, что, так как семья полностью заплатила за квартиру еще на этапе
заключения предварительного договора, то он фактически и являлся основным
договором купли-продажи.
Это не первый случай в практике Верховного суда. По мнению суда, если
предварительный договор обязывает покупателя полностью оплатить
стоимость имущества, то такой документ квалифицируется как основной
договор купли продажи с условием предварительной оплаты.
То есть, с юридической точки зрения, если покупатель полностью
оплачивает недвижимость, то такой документ автоматически становится
основным договором купли-продажи. В подтверждение мы можем ссылаться на
п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49.
1
Аблятипова Н.А., Клысь Э.Д. Особенности предварительного договора в гражданском
праве РФ // Вестник современных исследований. 2019. № 1.4 (28). С. 7.