24
Также, Верховный Суд РФ в своем Определении ВС РФ от 02.04.2019 №
11-КГ19-3
1
указал, что в предварительном договоре не может быть условия об
оплате и передаче вещи.
Суть дела состоит в следующем: граждане заключили с компанией
предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме. По
нему покупатель должен был внести на счет продавца полную стоимость
будущего жилья. Договор обязывал также в определенный срок заключить
основной договор. Предполагалось, что в момент его подписания покупателю
будет передана готовая недвижимость. Граждане внесли оплату полностью, а
продавец с заключением основного договора затянул. Это стало причиной
обращения в суд с требованием выплатить неустойку за нарушение срока
передачи квартиры и неустойку за нарушение срока подписания основного
договора.
Суд взыскал только вторую неустойку. В первой отказал: договор
предварительный, без условия о передаче квартиры. Апелляционная комиссия
это мнение поддержала, а ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.
В данном случае предварительный договор фактически содержал условие
о передаче квартиры. Кроме того, в нем была установлена обязанность по
оплате. Однако в предварительном договоре такие условия устанавливать
нельзя, иначе он перестает быть предварительным. Похожую позицию суд уже
высказывал.
Таким образом, предварительный договор и основной договор
необходимо рассматривать в их единстве с точки зрения тех последствий, на
которые направлены интересы субъектов гражданского права. В этом смысле
предварительный договор является не самостоятельной сделкой, а сделкой,
находящейся во взаимосвязи с основным договором. Предварительный договор
при таком понимании является частью преддоговорной стадии заключения
договора (основного). Квалификация предварительного договора в качестве
организационного позволяет сделать вывод, что из предварительного договора
1
Определение ВС РФ от 02.04.2019 № 11-КГ19-3 // СПС «КонсультантПлюс».
25
не возникают обязательства, но возникает иное правовое последствие –
связанность каждого контрагента.
1.3. Содержание, форма и срок заключения предварительного договора
Статья 429 ГК РФ не регулирует вопросы, касающиеся субъектов
предварительного договора. Как отмечается в литературе, сторонами
предварительного договора могут быть любые субъекты гражданского права
1
.
Также следует отметить, что особенностью предварительного договора
является то, что каждая из его сторон является одновременно и должником, и
кредитором
2
. Другими словами, каждая сторона обязана совершить действия по
заключению основного договора, также как и имеет право требовать от другой
стороны совершения таких действий.
Однако при уклонении от совершения действий по заключению
основного договора либо прямого отказа его заключить сторона
предварительного обязательства, к которой обращено требование заключить
основной договор, занимает положение должника в рамках соответствующего
охранительного обязательства
3
.
В связи с организационным характером предварительного договора
возникает вопрос о возможности перехода в порядке наследования,
возникающих из такого договора прав и обязанностей.
1
Бутенко Е. В. Предварительный договор: проблемы теории, практики и законодательства
[Электронный ресурс] // Журн. рос. права. 2004. № 3. Электрон. версия печат. публ. Доступ
из справ. правовой системы «КонсультантПлюс»; Подузова Е. Б. Организационный договор
и его виды: дис канд. юрид. наук. М., 2012. С. 57.
2
Подузова Е. Б. Способы обеспечения исполнения организационного обязательства:
проблемы теории и практики [Электронный ресурс] // Гражданское право. 2015. № 2.
Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ. правовой системы «КонсультантПлюс»;
Меньшенин П. А. Предварительный договор в российском гражданском праве: дис канд.
юрид. наук. М., 2011. С. 46.
3
Кайгородова М. Ю. Предварительное обязательство как разновидность относительного
правоотношения // Правовые проблемы укрепления российской государственности: сб. ст. /
ред. В. М. Лебедев [и др.]. Томск, 2013. Ч. 56. С. 40.
26
Согласно абз.1 ст. 1112 ГК РФ
1
в состав наследства входят
принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное
имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Однако определяющим для решения рассматриваемого вопроса
представляется перечень того, что не может включаться в состав наследства.
Так, согласно абз.2, 3 ст.1112 ГК РФ не входят в состав наследства:
1) права и обязанности, неразрывно связанные с личностью
наследодателя;
2) права и обязанности, переход которых в порядке наследования не
допускается ГК РФ или другими законами;
3) личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
Отметим, что переход возникающих из предварительного договора прав и
обязанностей законом не запрещен. Кроме того, как представляется, данные
права и обязанности не являются к неразрывно связанными с личностью
наследодателя, выступавшим стороной в предварительном обязательстве.
Таким образом, представляется обоснованным высказанное в литературе
мнение о возможности включения в состав наследства прав и обязанностей,
возникающих из предварительного договора
2
.
Необходимо отметить, что дискуссионным является вопрос о
допустимости уступки права требования в возникающем из предварительного
договора обязательстве
3
. Полагаем, что не следует отвергать возможность
уступки права требования в данном обязательстве.
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от
18.03.2019) // «Собрание законодательства РФ», 03.12.2001, N 49, ст. 4552.
2
Титов Н. Д. Некоторые проблемы наследования прав и обязанностей, возникающих из
предварительного договора (по материалам судебной практики) // Правовые проблемы
укрепления российской государственности: сб. ст. / ред. Б. Л. Хаскельберг [и др.]. Томск,
2009. Ч. 42. С. 80.
3
Меньшенин П. А. Предварительный договор в российском гражданском праве: дис канд.
юрид. наук. М., 2011. С. 22; Полякова В. Э. Предварительный договор в праве России и
Германии: дис. ... канд. юрид. наук. М., 2015. С. 96–97; Микрюков В. А. Аналогия в
механизме уступки права из предварительного договора [Электронный ресурс] //
Законодательство и экономика. 2016. № 5. Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ.
правовой системы «КонсультантПлюс».
27
Согласно п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в
форме, установленной для основного договора, а если форма основного
договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о
форме предварительного договора влечет его ничтожность. Так, например, если
для какого-либо вида договора законом установлено требование о
нотариальной форме, то и соответствующий предварительный договор должен
быть удостоверен нотариально.
Говоря о форме предварительного договора, необходимо ответить на
вопрос, подлежит ли предварительный договор государственной регистрации,
если требование о такой регистрации предъявляется к основному договору.
Является распространенной точка зрения о том, что в таком случае
предварительный договор государственной регистрации не подлежит
1
. В то же
время некоторые авторы придерживаются противоположной точки зрения,
утверждая, что в указанном случае государственная регистрация
предварительного договора обязательна
2
. Более того, 30 апреля 2014 г. в
Государственную Думу ФС РФ был внесен текст законопроекта, которым
предлагалось ввести государственную регистрацию предварительного договора
в отношении недвижимого имущества
3
. Однако данный проект не нашел
поддержки и был отклонен
4
.
1
Кабанова И. Е. Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации
[Электронный ресурс] / под ред. М. А. Егоровой. М., 2013. Электрон. версия печат. публ.
Доступ из справ. правовой системы «КонсультантПлюс»; Меньшенин П. А. Особенности
состава и предпосылок действительности предварительного договора [Электронный ресурс]
// Журн. рос. права. 2011. № 2. Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ. правовой
системы «КонсультантПлюс»; Серова В. К. Споры, связанные с исполнением
предварительных договоров [Электронный ресурс] // Арбитражные споры. 2010. № 3.
Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ. правовой системы «КонсультантПлюс».
2
Смирнов А. Какие проблемы решает предварительный договор? [Электронный ресурс] //
Акционерный вестн. 2012. № 3. Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ. правовой
системы «КонсультантПлюс».
3
О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации
[Электронный ресурс] : проект федер. закона № 511638-6 : (ред. от 30 апр. 2014 г.) //
КонсультантПлюс : справ. правовая система. Версия Проф. Электрон. дан. М., 2019. Доступ
из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
4
О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации
[Электронный ресурс] : паспорт проекта федер. закона № 511638-6 : (в части введения
28
Предварительный договор должен заключаться в форме, установленной
для основного договора. В связи с этим представляется, что для решения
вопроса о необходимости государственной регистрации предварительного
договора в случае, если данной регистрации подлежит основной договор,
требуется выяснить следующее: является ли государственная регистрация
сделок требованием к их форме.
На данный вопрос в юридической литературе нет единого ответа:
высказано как мнение о том, что государственная регистрация сделок является
требованием к их форме
1
, так и о том, что государственная регистрация сделок
к таким требованиям не относится
2
.
Исходя из анализа законодательства, следует согласиться со второй
точкой зрения. Так, ч.1 ст.158 ГК РФ, посвященная форме сделок
устанавливает, что сделки совершаются устно или в письменной форме
(простой или нотариальной); государственная регистрация данной статьей к
форме сделок не отнесена. Согласно ч.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая
государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из
сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны
вправе вынести решение о регистрации сделки. Буквально толкуя данную
норму, можно сделать вывод о том, что законодатель допускает одновременное
отсутствие государственной регистрации и совершение сделки в надлежащей
форме в случае, когда такая регистрация требуется, что, в свою очередь,
противоречит утверждению о том, что государственная регистрация относится
к требованиям о форме сделок. Необходимо также обратить внимание на
государственной регистрации предварительного договора в отношении недвижимого
имущества) // Там же.
1
Сарнаков И. В. Недействительность кредитной сделки вследствие порока формы: вопросы
теории и практики [Электронный ресурс] // Гражданское право. 2013. № 6. Электрон. версия
печат. публ. Доступ из справ. правовой системы «КонсультантПлюс».
2
Асосков А. В. Определение права, подлежащего применению к форме сделки
[Электронный ресурс] // Вестн. экон. правосудия Рос. Федерации. 2014. № 9. Электрон.
версия печат. публ. Доступ из справ. правовой системы «КонсультантПлюс»; Донских Е. Г.
Форма договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов и проблемы
государственной регистрации [Электронный ресурс] // Нотариус. 2009. №1. Электрон. версия
печат. публ. Доступ из справ. правовой системы «КонсультантПлюс».
29
указание законодателем на форму и государственную регистрацию договора в
названии некоторых статьей, например, ст. 609, 651, 1028
1
и др., что, как
представляется, предполагает разграничение государственной регистрации
сделок и их формы. Однако необходимо отметить, что в ГК РФ существуют
также статьи, названия которых посвящены только форме договора, хотя в
данных статьях речь идет не только о форме договора, но и о его
государственной регистрации (например, ст.574 ГК РФ).
Таким образом, признавая то, что требование о государственной
регистрации сделки не относится к их форме, можно утверждать, что
государственная регистрация не является обязательной для предварительных
договоров. Кроме того, гражданское законодательство не содержит требования
об обязательности государственной регистрации предварительного договора в
том случае, если основной договор подлежит государственной регистрации.
Необходимо отметить, что точка зрения, согласно которой
предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем
заключить договор, подлежащий государственной регистрации, такой
регистрации не подлежит, находит отражение в судебной практике
2
.
Рассмотрим содержание предварительного договора.
Согласно п.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать
условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного
договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от
18.03.2019, с изм. от 03.07.2019) // «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 410.
2
Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный
ресурс] : информ. письмо Президиума Высшего арбитражного суда Рос. Федерации от 16
февр. 2001 г. № 59 // КонсультантПлюс : справ. правовая система. Версия Проф. Электрон.
дан. М., 2019. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та; Постановление ФАС
Центрального округа от 29 июня 2012 г. по делу № А64-8896/2011 [Электронный ресурс] //
Там же; Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Рос. Федерации от 14 июля
2009 г. по делу № А41-К1-13707/07 [Электронный ресурс] // Там же; Постановление
Арбитражного суда Московского округа от 31 окт. 2014 г. по делу № А40-152109/12-159-
1435 [Электронный ресурс] // Там же.
30
Согласно п.25 Постановления Пленума ВС РФ № 49 от 25.12.2018 г. для
признания предварительного договора заключенным достаточно установить
предмет основного договора или условия, позволяющие его определить.
Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий
основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности
предварительного договора
1
.
Несогласование сторонами предусмотренных п.3 ст.429 ГК РФ
существенных условий основного договора при заключении предварительного
договора свидетельствует о незаключенности последнего.
Незаключенный предварительный договор не приобретает качество
юридического факта, способного порождать правовое последствие в виде
обязанности заключить договор имущественного содержания (основной
договор)
2
. Следует добавить, что несогласование сторонами предусмотренных
п.3 ст.429 ГК РФ существенных условий основного договора при заключении
предварительного договора превращает последний в необязательное
соглашение о намерениях
3
.
Вопрос о толковании п.3 ст.429 ГК РФ является дискуссионным.
Согласно одной из точек зрения существенные условия (в том числе
предмет основного договора), содержащиеся в предварительном договоре,
должны быть определены так же, как они будут определены в основном
договоре. Из этого следует необходимость руководствоваться нормами,
посвященными предмету основного договора. Так, например, при заключении
предварительных договоров купли-продажи земельных участков, по мнению
1
О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской
Федерации о заключении и толковании договора [Электронный ресурс] : постановление
Пленума Верховного Суда от 25 дек. 2018 г. № 49 // КонсультантПлюс : справ. правовая
система. Версия Проф. Электрон. дан. М., 2018. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том.
гос. ун-та.
2
Кайгородова М. Ю. К вопросу о незаключенности предварительного договора // Правовые
проблемы укрепления российской государственности: сб. статей / ред. В. М. Лебедев [и др.].
Томск, 2012. Ч. 52. С. 26.
3
Российское гражданское право: учебник: в 2 т. [Электронный ресурс] / В. С. Ем [и др.]; под
ред. Е. А. Суханова. 2-е изд., стер. М., 2011. Т. 2. Электрон. версия печат. публ. Доступ из
справ. правовой системы «КонсультантПлюс».
31
сторонников данной точки зрения, необходимо руководствоваться ст.554 ГК
РФ, согласно которой в договоре должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче
покупателю по договору, а также ст.37 Земельного кодекса Российской
Федерации (далее ЗК РФ)
1
, устанавливающей, что объектом купли-продажи
могут быть только земельные участки, прошедшие государственный
кадастровый учет. Другими словами, предметом основного договора может
быть только земельный участок, способный быть объектом сделок и
участвовать в гражданском обороте
2
.
Данный подход, как представляется, не вызывает затруднений в
ситуации, когда стороны имеют возможность при заключении
предварительного договора включить в его текст условия, указанные в п.3
ст.429 ГК РФ, например, предмет основного договора существует и стороны
имеют возможность его индивидуализировать (к примеру, земельный участок
поставлен на кадастровый учет). Однако в то же время заключение
предварительного договора оказывается невозможным, если стороны указанной
возможности не имеют. Так, согласно данной точке зрения невозможно
заключение, например, предварительного договора купли-продажи земельного
участка, еще не поставленного на кадастровый учет, или же предварительного
договора аренды нежилых помещений в здании, еще не сданном в
эксплуатацию.
Указанная позиция подвергается критике в научной литературе. Так, П.А.
Меньшенин утверждает, что такое единство содержания предварительного и
1
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 27.12.2019) //
«Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
2
Набиева К. Предварительный договор и его последствия при купле-продаже [Электронный
ресурс] // ЭЖ-Юрист. 2011. № 26. Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ. правовой
системы «КонсультантПлюс»; Авакян А. В. Вопрос: К предварительному договору купли-
продажи земельного участка приложен его кадастровый план как единственное описание
участка. Судя по плану, площадь участка ориентировочная, «подлежит уточнению при
межевании». Является ли заключенным такой договор? [Электронный ресурс] //
КонсультантПлюс : справ. правовая система. Версия Проф. Электрон. дан. М., 2019. Доступ
из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
32
основного договора «ведет не только к значительному сужению сферы
использования предварительного договора, но и к неоправданному
ограничению свободы договора». Представляется верным замечание П.А.
Меньшенина о том, что необходимо учитывать то, что при заключении
предварительного договора стороны могут не обладать возможностью
согласовать существенные условия основного договора, может быть
невозможно достижение степени определенности, необходимой для основного
договора
1
.
Тем не менее, необходимо отметить, что указанная невозможность
достижения необходимой для основного договора степени определенности при
заключении предварительного договора не означает отсутствие
индивидуализации предмета основного договора. Как представляется, речь, в
первую очередь, идет о необязательности применения к предварительному
договору правил об определении предмета, применяемых при заключении
основного договора (например, ст.37 ЗК РФ). Как верно отметил Ю.А.
Халимовский, «индивидуализация еще несуществующего объекта в
предварительном договоре не может быть осуществлена обычным путем с
полным перечислением его характеристик, включая кадастровый номер и т.п., -
их в этот момент просто физически не существует. При таких условиях
индивидуализация еще несуществующего объекта … возможна только путем
его описания и указания порядка определения соответствия окончательных
характеристик объекта и данного описания». Как отмечает Ю.А. Халимовский,
обычно указание адреса, проектных характеристик и порядка уточнения
данных об объекте признается судами достаточным для индивидуализации
будущего объекта аренды
2
.
1
Меньшенин П. А. Предварительный договор в российском гражданском праве: дис канд.
юрид. наук. М., 2011. С.111–112.
2
Халимовский Ю. А. Проблемы при использовании предварительного договора аренды
[Электронный ресурс] // Правовые вопросы недвижимости. 2010. № 2. Электрон. версия
печат. публ. Доступ из справ. правовой системы «КонсультантПлюс».
33
Представляется более обоснованным принимать во внимание буквальный
смысл п.3 ст.429 ГК РФ: не «предварительный договор должен содержать
существенные условия основного договора», а «предварительный договор
должен содержать условия, позволяющие установить существенные условия
основного договора».
Проблема определенности в предварительном договоре предмета
основного договора находит свое отражение в судебной практике
1
.
Таким образом, необходимо отметить, что стороны согласовали
местоположение, площадь и границы образуемых земельных участков, что, как
представляется, позволяет данные участки индивидуализировать.
Позиция о том, что для признания согласованным условия о предмете
основного договора в предварительном договоре достаточно согласования
сторонами порядка, позволяющего этот предмет определить закреплена в
Постановлении Пленума ВС РФ № 49 от 25.12.2018 г. Так, согласно п.25
Постановления если по условиям будущего договора сторона обязана продать
другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный
договор должно быть включено условие, описывающее порядок
идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения
обязательства по ее передаче
2
.
Как уже упоминалось, п.3 ст. 429 ГК РФ устанавливает, что при
заключении предварительного договора стороны должны согласовать условия,
позволяющие установить предмет, а также условия основного договора,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
1
Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 10 мая 2016 г. по делу №
33-5370/2016 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. Версия
Проф. Электрон. дан. М., 2019. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.;
Определение Верховного Суда Рос. Федерации от 16 июня 2015 г. по делу № 4- КГ15-21
[Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. Версия Проф.
Электрон. дан. М., 2019. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
2
О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской
Федерации о заключении и толковании договора [Электронный ресурс] : постановление
Пленума Верховного Суда от 25 дек. 2018 г. № 49 // КонсультантПлюс : справ. правовая
система. Версия Проф. Электрон. дан. М., 2019. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том.
гос. ун-та.