13
1.2. Понятие и признаки предварительного договора в современном
гражданском праве РФ
Применение предварительного договора дает возможность субъектам
предпринимательской деятельности координировать экономические связи,
планировать хозяйственную деятельность на основательной правовой основе.
Согласно статье 429 ГК РФ, «по предварительному договору стороны
обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении
работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором»
1
.
Как писал Е. Годэмэ, «обязательство заключить договор есть само по себе
законченное соглашение, предполагающее согласие и порождающее
обязательство»
2
. Таким образом, термин «предварительный» в данном случае
не обозначает неокончательности выражения воли сторон, а только указывает
на то, что за состоявшимся договором должен последовать другой,
окончательный договор.
Исходя из законодательного определения предварительного договора,
данного в ГК РФ, предварительный договор приравнивается к соглашению
сторон, в соответствии с которым они берут на себя обязательство заключения
в будущем основного договора согласно условиям, сформулированным в
предварительном договоре.
Из легального определения предварительного договора можно выделить
следующие его признаки:
1. Предварительный договор является гражданско-правовым договором.
По этой причине ему свойственны все родовые признаки договоров.
Из содержания п. 1 ст. 420 ГК РФ вытекает, что договор представляет
собой соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или
прекращении гражданских прав и обязанностей.
1
Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - №32. - Ст. 3301.
2
Цит. по: Ралько В.В. Опцион на заключение договора и опционный договор в российском
праве // Нотариус. - 2016. - №5. – С. 39.
14
Договор является юридическим фактом (правомерным действие),
направленным на возникновение, изменение или прекращение гражданских
правоотношений.
По своей правовой природе договор является двусторонней или
многосторонней сделкой, порождающее, изменяющее или прекращающее
обязательство.
Договор с волевой стороны представляет собой систему волеизъявлений,
каждое из которых по отдельности не влечет правовых последствий; в
совокупности же они представляют собой соглашение, на основании которого и
происходит динамика (возникновение, изменение, прекращение) гражданского
правоотношения.
Договор представляет собой гражданское правоотношение, которое
порождается договором-соглашением
1
.
Гражданское правоотношение выражается в упорядоченной связи
субъектов гражданского права. Упорядочение осуществляется при помощи
раскрытия прав и обязанностей в договоре. Вследствие этого когда мы говорим,
что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязана передать вещь
в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель должен принять
эту вещь и уплатить за нее определенную денежную сумму, то в данном случае
мы имеем ввиду договор купли-продажи, который является правоотношением.
Рассматриваемое гражданское правоотношение, которое проявляется в
правовой связи покупателя и продавца, порождено соглашением (договором-
соглашением) о купле-продаже.
Договор является документом, содержащим условия соглашения. Третий
вариант интерпретации договора прямо вытекает из содержания п. 2 ст. 434 ГК
РФ.
Таким образом, гражданское законодательство, доктрина и
правоприменительная практика под термином «договор» понимает:
1
Договор: постатейный комментарий глав 27, 28 и 29 Гражданского кодекса Российской
Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2010. – С. 5.
15
Во-первых, соглашение, юридический факт;
Во-вторых, гражданское правоотношение;
В-третьих, надлежащим образом оформленный документ.
Предварительный договор в полной мере отвечает этим требованиям.
2. Предварительный договор совершается в той же форме, что и основной
договор (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
3. В предварительном договоре должны содержаться условия, которые
позволят определить предмет договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). На практике
стороны, заключая предварительный договор, либо вообще не в состоянии
определить существенные условия будущего основного договора, либо могут
определить их ошибочно, руководствуясь предположениями. Кроме того,
вносимое изменение обусловлено обширными материалами судебной практики,
касающейся споров относительно согласованности всех существенных условий
договора. К примеру, суды разрешали большое количество споров, связанных с
заключением сторонами предварительных договоров купли-продажи квартир.
В одном из таких судебных разбирательств рассматривался предварительный
договор, по условиям которого в предварительном договоре объектом
недвижимости, подлежащим продаже, является квартира общей площадью 56,8
кв. м. Однако из выписки из Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним следует, что общая площадь квартиры
составляет 57,8 кв. м, в связи с чем судом апелляционной инстанции был
сделан вывод о незаключенности предварительного договора по причине
отсутствия согласия сторон по всем существенным условиям договора купли-
продажи недвижимости (определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014
года №9-КГ14-8)
1
. Такая позиция апелляционного суда представляется
препятствующей развитию договорных отношений между субъектами
гражданских правоотношений. Суд, руководствуясь формальными признаками
и применяя норму, требующую согласования существенных условий основного
договора в предварительном, фактически лишил пострадавшую сторону права
1
Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
16
требовать заключения основного договора. С формальной точки зрения такое
применение законодательства является единственно верным, но вот служит ли
это развитию гражданских правоотношений? Стороны, действуя
добросовестно, заключают предварительный договор, касающийся
последующей купли-продажи объекта недвижимости. Исходя из текста
договора, воля сторон была направлена на куплю-продажу определенной
квартиры (указывается адрес и этаж, расположение квартиры на схеме
строящегося дома), однако установить заранее точную площадь объекта
недвижимости не всегда возможно (к примеру, в случае купли-продажи
квартиры в доме, который фактически еще не построен). Таким образом,
исходя из действовавшей до 1 июня 2015 года редакции ГК РФ, у лица в теории
было право подписать предварительный договор на заключение в будущем
договора купли-продажи такого объекта недвижимости, однако фактически
подобные договоры могут быть оспорены в суде по причине несогласованности
существенных условий
1
.
Вместе с тем остается неясным, сможет ли сторона заявить о
необходимости согласовать условия, которые не являются существенными в
силу законодательства РФ. Представим ситуацию, при которой предполагается
заключение предварительного договора о заключении договора поставки
товара. Может ли контрагент сделать заявление в каком-либо виде (новой
редакцией ГК не устанавливается форма этого заявления) о необходимости
согласовать, скажем, адрес, куда будет производиться поставка? Исходя из
буквального толкования нормы закона – несомненно, сможет, с точки зрения
принципа свободы договора –тем более, однако упростит ли такая
формулировка нормы п. 3 ст. 429 ГК РФ гражданский оборот? Представляется,
что она позволит недобросовестным лицам злоупотреблять своими правами - к
примеру, заявлять о своем желании согласовать такие условия договора,
которые стороны предусмотреть в предварительном договоре не в состоянии - в
1
Комарицкий В.С. Предварительный договор. Практика применения и вносимые в
Гражданский кодекс изменения // Юрист. - 2015. - №16. – С. 13.
17
целях признания его впоследствии незаключенным. В частности, это может
использоваться в ситуации, когда одна из сторон предварительного договора
фактически не в состоянии заключить такой договор с другим субъектом и при
этом нуждается в таком договоре – здесь, к примеру, могут фигурировать
физические лица-потребители, заключающие предварительные договоры
купли-продажи автомобиля. Таким образом, подобное изменение
законодательства может привнести в гражданские правоотношения как
положительные, так и негативные моменты, породит дополнительные споры о
существе вводимой нормы, разрешать которые предстоит судам. Однако уже
сейчас представляется, что критериями, на которые следует опираться
контрагентам при заключении предварительных договоров в части
согласования определенных условий основного договора, будут являться
разумность и добросовестность – к примеру, согласовать дополнительно к
предмету основного договора еще и его существенные условия (при наличии
возможности такого согласования), но не более того. То есть сделать
согласование существенных условий правом, а не обязанностью сторон, причем
правом ограниченным – нельзя требовать согласования условий (пусть даже
существенных для основного договора), если их невозможно установить на
дату заключения предварительного договора
1
.
4. Предварительный договор может совершаться под отлагательным
условием. Действующее законодательство не содержит норм, запрещающих
заключение предварительного договора под отлагательным условием. Таким
образом, заключение такого договора возможно.
Этот вывод подтверждается судебной практикой. Так, в постановлении
Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2016 года
№16АП-3682/2015 по делу №А63-5235/2015
2
суд установил, что
предварительный договор был заключен под отлагательными условиями,
наступление которых не зависит от воли сторон, однако только после
1
Комарицкий В.С. Указ. соч. – С. 14.
2
Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
18
выполнения этих условий у сторон возникает обязательство заключить
основной договор купли-продажи земельного участка. Суд не посчитал такие
условия противоречащими закону.
В постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа
от 29 апреля 2013 года по делу №А40-84488/12-23-771
1
суд также не посчитал
предварительный договор, заключенный под отлагательным условием,
противоречащим закону.
Таким образом, предварительный договор может быть заключен под
отлагательным условием.
5. Еще одним важным моментом при заключении предварительного
договора является срок, в который стороны обязуются заключить основной
договор, если же срок не определен – основной договор подлежит заключению
в течение года с момента заключения предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ). По
данному условию также возникали спорные ситуации, которые приходилось
разрешать судебным инстанциям, - к примеру, стороны согласовали в
предварительном договоре, что договор купли-продажи квартиры подлежит
заключению в 90-дневный срок с даты государственной регистрации права
собственности на недвижимое имущество. Такое условие суд не счел условием
о сроке заключения основного договора, поскольку по смыслу ст. 190 ГК РФ
срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно
наступить, т.е. по независящим от воли и действий сторон
2
. В данном же случае
событие, с которым стороны связали течение срока, не отвечает критерию
неизбежности, в связи с чем срок считается не согласованным, и по общему
правилу ГК РФ основной договор подлежал заключению в течение года с
момента заключения предварительного. Возможным вариантом ухода от такой
ситуации является указание в тексте договора, что основной договор подлежит
заключению после наступления определенного события, но не позднее
определенного срока. Такой способ установления определенного срока,
1
Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
2
См.: Комарицкий В.С. Указ. соч. – С. 15.
19
отвечающего требованиям ст. 429 ГК РФ, предложил А. Бычков
1
. Интересным
моментом, касающимся срока на заключение основного договора, является
отсутствие верхнего порога его длительности, т.е. закон не ограничивает
стороны указать в предварительном договоре на обязанность заключить
основной спустя, к примеру, 20 лет с даты подписания предварительного.
Еще одним нововведением, вступившим в силу с 1 июня 2015 года
вследствие введения в действие федерального закона от 8 марта 2015 года №42-
ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской
Федерации»
2
, является установление срока для понуждения к заключению
основного договора – шесть месяцев с момента неисполнения стороной
обязательства по заключению договора. Кроме того, в случае возникновения
разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия
определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом
случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения
суда или с момента, указанного в решении суда. Этим нововведением
законодатель вводит специальный срок исковой давности для понуждения
заключить основной договор на условиях предварительного: вместо трех лет –
шесть месяцев. Кроме того, у суда появляется возможность разрешать споры
относительно условий основного договора, что фактически направлено на
поддержание гражданского оборота. Ведь если ранее стороны, не найдя
согласия относительно условий основного договора, могли в итоге не
заключить договор вовсе, то теперь сторона, особенно заинтересованная в
договорных отношениях, может обратиться в суд с требованием понудить
другую сторону заключить договор на условиях, определенных судом.
1
Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. - 2015. - №7. – С. 13.
2
Собрание законодательства Российской Федерации. - 2015. - №10. - Ст. 1412.
20
1.3. Место предварительного договора в системе гражданско-правовых
договоров
В науке гражданского права предварительный договор занимает особое
место в классификации договоров, поскольку требует специального правового
режима, касающегося относительно обособленного круга отношений по
заключению будущих основных договоров. Предварительный договор не
является инструментом прямого воздействия в хозяйственном обороте, это
своего рода организационный договор, регулирующий заключение отдельных
видов договоров. Именно поэтому данный вид договора размещается в общей
части обязательственного права ГК РФ. Основной целью предварительного
договора является установление между сторонами определенного
правоотношения, которое в дальнейшем должно привести к заключению
основного договора. В то же время предварительный договор не является
обязательством
1
.
Особенность предварительного договора заключается в том, что
исполнение условий такого договора не связано с исполнением имущественных
требований. Единственной обязанностью, возникающей из предварительного
договора, является обязанность заключения основного договора. В ситуации,
когда отказ одной из сторон от заключения основного договора влечет за собой
убытки от незаключения основного договора для другой стороны, возникает
вопрос о допустимости понуждения одной из сторон к заключению основного
договора. Эта проблема – понуждение к заключению договора – связана с
ограничением свободы волеизъявления сторон, поскольку лицо, которое
требует заключения основного договора, ограничивает свободу выбора другого
лица, при этом требует определенного имущественного вознаграждения за
отказ от заключения договора
2
.
1
Говорова А.С. Указ. соч. – С. 73.
2
Илюшина М.Н. Предварительный договор в новеллах ГК РФ: новое содержание и новые
регулятивные возможности для договоров купли-продажи жилых помещений // Семейное и
жилищное право. - 2016. - №1. – С. 37.
21
В пункте 4 статьи 445 ГК РФ установлено правило, согласно которому к
стороне, необоснованно уклоняющейся от заключения договора (в нашем
случае – предварительного), применимы требования о возмещении
причиненных убытков в результате такого уклонения. Получается, что в таких
случаях возникают обязательственные отношения в связи с причинением вреда.
Наличие возможности понуждения к заключению основного договора
представляет существенное препятствие к широкому применению
предварительного договора в предпринимательской практике.
Современный предприниматель заинтересован в устойчивости,
предсказуемости, гибкости, свободе предпринимательской деятельности. При
этом часто возникает потребность в обеспечении определенного уровня
юридических гарантий предстоящей сделки. Эту возможность предоставляет
предварительный договор, носящий «промежуточный» характер.
В то же время в ситуации, когда другая сторона уклоняется от
заключения основного договора, необходимо иметь возможность
воздействовать на эту сторону. С целью защиты от уклоняющейся от
заключения основного договора недобросовестной стороны будущей сделки в
предварительном договоре может быть предусмотрена неустойка за отказ от
заключения основного договора. Это могут быть санкции за несоблюдение
срока разработки проекта договора, за нарушение срока передачи документов,
требующихся для заключения основного договора.
Отметим, что с июня 2015 года предварительный договор содержит
только указание на то, что в будущей основной сделке стороны определят
существенные условия сделки (без их указания в предварительном договоре).
Дальнейшее изменение основных условий (предмета договора) возможно по
взаимному согласию сторон
1
.
Предварительный договор имеет общие черты с офертой. Согласно статье
435 ГК РФ, «офертой признается адресованное одному или нескольким
1
Кокорин И.С. Соотношение предварительного и организационного договора //
Царскосельские чтения. - 2012. - XVI. – С. 127.
22
конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает
намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор
с адресатом, которым будет принято предложение»
1
. Как предварительный
договор, так и оферта содержат все существенные условия договора. Однако
предварительный договор не преобразовывается, как оферта, в основной
договор. Предварительный договор – это самостоятельный юридический факт,
создающий только условия для заключения основного договора.
Содержание предварительного договора имеет общие черты с
соглашением о намерениях. Отличия заключаются в том, что соглашение о
намерениях представляет собой сделку, которая регулируется прежде всего
этическими нормами. Соглашение о намерениях не устанавливает формально
определенные гражданские права и обязанности, меры юридической
ответственности и в силу этого не является договором в юридическом смысле.
Соглашение о намерениях, которое не отвечает требованиям законодательства,
установленным в отношении предварительных договоров, подлежит
исполнению в добровольном порядке. Однако в отдельных случаях соглашение
о намерениях может быть признано в судебном порядке предварительным
договором, и наоборот, предварительный договор не признается таковым,
поскольку не отвечает требованиям закона
2
.
Результат исполнения предварительного договора аналогичен результату
исполнения договора, заключенного с отлагательным условием. В пункте 1
статьи 157 ГК РФ устанавливается, что «сделка считается совершенной под
отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и
обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого
неизвестно, наступит оно или не наступит». Отличие предварительного
договора от договора с отлагательным условием или с отлагательным сроком
заключается в том, что договор с отлагательным условием ставит исполнение
договора в зависимость от наступления событий, которые должны произойти в
1
Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - №32. - Ст. 3301.
2
Петухова А.В. Соотношение предварительного договора и договора о намерении // Вестник
ННГУ. - 2016. - №3. – С. 154.