24
Рисунок 2.1 – Организационная структура ООО «ЦЕППЕЛИН. СЕРВИС
МЕНЕДЖМЕНТ¬
25
Структура подчиненности персонала начиная от Руководителя службы
эксплуатации (Менеджера по клинингу, Руководителя объекта и т.д.) и ниже
отличается в зависимости от потребностей в персонале на каждый
обслуживаемый объект (от объемов и типов работ).
Цеппелин оказывает профессиональные услуги по комплексному
управлению и эксплуатации объектов недвижимости, зданий и сооружений,
обеспечивает их комфортное использование и превращает их в надежный и
эффективный инвестиционный инструмент [28].
Основные направления деятельности Организации:
− коммерческое управление объектом недвижимости;
− эксплуатация и обслуживание зданий;
− инфраструктурные сервисы;
− консультации в области управления недвижимостью.
Основные заказчики услуг – собственники и арендаторы зданий,
девелоперы, строительные организации, инвестиционные компании,
консалтинговые компании, муниципальные структуры и другие частные и
государственные организации [28].
УК Zeppelin начала свою деятельность в России в 2003 году как
подразделение крупной инвестиционно-девелоперской группы. Благодаря
активному развитию направления по управлению инфраструктурой зданий, с
2005 года компания занимает самостоятельную позицию на рынке
недвижимости [28].
В 2006 году создается бренд «Управляющая компания Zeppelin¬,
который на сегодняшний день является одним из самых узнаваемых среди
компаний по эксплуатации разных типов недвижимости [28].
С 2003 по 2023 г.г. суммарный объем площадей, находящихся в
портфолио Zeppelin, возрос в несколько раз и на сегодня составляет более 7
000 000 кв. м (Приложение 1) [28].
С 2018 года Zeppelin входит в ТОП-5 операторов в сфере Facility
Management (профессиональное управление обслуживанием недвижимости)
26
Москвы и Московской области. Лидерство Zeppelin дважды подтверждено
победой в профессиональной Премии CRE Moscow Awards в номинации
«Управляющая компания года. Facility Management¬ в 2021 и в 2022 гг [28].
По итогам ежегодного рейтинга журнала Commercial Real Estate (CRE),
начиная с 2015 года, Андрей Кротков, Генеральный директор и совладелец
Цеппелин, традиционно входит в ТОП-100 самых влиятельных персон рынка
коммерческой недвижимости в категории «Property Management¬ [28].
В 2022 году Zeppelin вновь признан победителем профессиональной
Премии CRE Moscow Awards в категории «Управляющая компания года.
Facility Management¬ [31].
Профессиональная Премия CRE Moscow Awards — одно из самых
престижных событий рынка коммерческой недвижимости. Традиционно
финалистами и победителями конкурса становятся лидеры отрасли, которые
за прошедший год отличились выдающимися достижениями, проектами,
инновациями и сделками. Управляющая компания Zeppelin участвует в
Премии CRE Moscow Awards на протяжении 5 лет, с 2018 года является
постоянным номинантом, а в 2021 году по итогам двух туров голосования
стала победителем конкурса, завоевав престижный «Золотой кирпич¬. В 2022
году Zeppelin вновь признан Лучшей управляющей компанией в категории
Facility Management в Московском регионе [31].
Большинство объектов, которые обслуживает Цеппелин в частности и
УК Zeppelin в целом, являются коммерческими. Как и жилая недвижимость (с
классами – Эконом, Comfort, Business, Premium, Elite, De Luxe), коммерческая
имеет свою классификацию, а именно – A, B, C и D (не считая офисных,
складских помещений, сетей кафе, ресторанов и т.д. или торгово-
развлекательных центров). Чем выше класс здания, тем больше услуг
предлагается арендаторам офиса [22].
Класс А можно сравнить с «De Luxe¬ в жилой классификации. А-офисы
располагаются в современных деловых центрах в (в Москве – пределах ЦАО),
рядом с метро и/или крупными транспортными развязками. Строго
27
обязательны качественный и высокобюджетный ремонт (в т. ч. входных групп,
холлов и фасадов), современные инженерные коммуникации (вентиляция,
отопление, противопожарная система) и просторная планировка в стиле
«Open-Space¬, что подразумевает для собственников или арендаторов опцию
максимально продуманного и комфортного использования помещения под
собственные задачи по умолчанию [22].
Класс B – более бюджетный формат. B-офисы класса концентрируются
в пределах центра городов (например, в Москве – объекта в пределах ТТК
(Третье Транспортное Кольцо)), в локациях с хорошей транспортной
доступностью. Деловые центры могут быть чуть менее престижны по
внешним характеристикам, но обычно относятся к современным бизнес-
центрам или реконструированным проектам, в т. ч. историческим [22].
Офисы класса С — это, по сути, офисная недвижимость, которая не
реализовала свой потенциал до класса В по нескольким из пунктов и
расположена в зданиях «неделового¬ специалитета, от чего потеряла в
качестве. Ещё меньше услуг и требований к офисному помещению — класс D
[22].
В настоящий момент, несмотря на общеэкономическую ситуацию,
Цеппелин находится в состоянии активного развития: совершенствуются
бизнес-процессы и компетенции группы компаний, расширяется штат и растет
уровень квалификации персонала, вводятся дополнительные услуги для
клиентов, сокращаются издержки при сохранении премиального качества
обслуживания [28].
Организационная структура управления организацией – это, в сущности,
схема отделов, департаментов и подразделений в руководящем аппарате
компании. Она описывает иерархию, способы взаимодействия, каналы связи и
распределение управленческих задач между различными уровнями и
отделами [12, С.34].
Организационная структура управления в Цеппелин начинается от
Центрального офиса, в котором находятся основные департаменты и отделы.
28
У каждого отдельного департамента есть Руководитель департамента
(например, Руководитель Департаменты управления коммерческой
недвижимостью (ДУКН)). Департаменту подчиняются отделы (например, в
составе Финансового департамента (ФД) есть Бухгалтерия с руководителем в
лице Главного бухгалтера). Структура подчиненности персонала начиная от
Руководителя службы эксплуатации (Менеджера по клинингу, Руководителя
объекта и т.д.) и ниже отличается в зависимости от потребностей в персонале
на каждый обслуживаемый объект (от объемов и типов работ).
Организационная структура Цеппелин в общем виде представлена на
рисунке 2.1.
2.2 Оценка основных показателей деятельности организации
Оценка основных показателей деятельности ООО «ЦЕППЕЛИН.
СЕРВИС МЕНЕДЖМЕНТ¬ сводится к оценке экономических и финансовых
результатов за исследуемый период.
Экономический анализ представляет собой тщательное и исследование
деятельности коммерческой организации, направленное на улучшение ее
функционирования и повышение эффективности. Основной целью
экономического анализа является выделение небольшого числа ключевых
показателей, которые обеспечивают объективное и точное представление о
финансовом состоянии предприятия. Эти показатели включают информацию
о прибылях и убытках, изменениях в структуре активов и пассивов, а также о
расчетах с кредиторами и дебиторами. Экономический анализ позволяет
сосредоточиться на ключевых аспектах, которые помогают оценить
финансовую устойчивость и результативность предприятия.
Финансовый анализ – это процесс изучения финансовой информации и
данных о деятельности организации с целью оценки ее финансового
состояния, результативности и устойчивости. Он является частью
экономического анализа и включает в себя анализ финансовых отчетов, таких
29
как бухгалтерская отчетность и отчеты о прибылях и убытках, а также других
финансовых данных, чтобы получить полное представление о финансовом
положении и производительности организации.
Перед проведением полного финансово-экономического анализа
деятельности, рассматриваются основные результаты деятельности Цеппелин,
представленные в годовых бухгалтерских отчетах (таблица 2.2) [4-7].
Объем производства при анализе основных показателей деятельности
ООО «ЦЕППЕЛИН. СЕРВИС МЕНЕДЖМЕНТ¬ не учитывается, т.к. данная
организация не выпускает определенную номенклатуру товаров.
Таблица 2.2
Основные показатели деятельности ООО «ЦЕППЕЛИН. СЕРВИС
МЕНЕДЖМЕНТ¬ за период 2020 год – 2 квартал 2023 года
Показатель
Ед. изм.
Абсолютная величина
Изменения
2020 – 2022
2020
2021
2022
2 кв.
2023
Абс. изм.
тыс. руб.
Отн.
изм.,
%
1. Объем производства
в нат.ед.
-
-
-
-
-
-
-
2. Выручка
тыс.руб.
1138571
1348406
1360523
609738
221952
19.49
3. Себестоимость
продаж
тыс.руб.
1022676
1199355
1154974
521069
132298
12.94
4. Среднегодовая
стоимость основных
производственных
фондов
тыс.руб.
32915
34861
22396
13676
-10519
-31.96
5. Фондоотдача
руб./руб.
34.59
38.68
60.75
44.58
26.16
75.62
6. Фонд оплаты труда
тыс.руб.
295403.5
334697.5
462086.1
нд
166682.6
56.43
7. Среднесписочная
численность
работников
чел.
689
751
761
нд
72
10.45
8. Производительность
труда
руб./чел.
1652497.82
1795480.69
1787809.46
-
135311.64
8.19
9. Среднемесячная
заработная плата
руб.
35728.53
37139.09
50600.76
-
14872.22
41.63
10. Среднегодовая
стоимость оборотных
средств
тыс.руб.
316607
366459
466597
470539
149990
47.37
11. Оборачиваемость
оборотных средств
раз
3.60
3.68
2.92
1.30
-0.68
-18.92
Показатели выручки, себестоимости продаж, среднегодовой стоимости
производственных фондов и среднегодовой стоимости оборотных средств
30
взяты их бухгалтерской отчетности [4-7]. Бухгалтерские отчеты за 2022 и
2023гг представлены в Приложении 2 и Приложении 3 соответственно.
Учитывая данные таблицы 2.2 можно делать следующие выводы:
− за рассмотренный период наблюдается положительный рост
показателя выручки, за период 2020-2022гг выручка выросла на 19,49%, при
этом динамика оставалась положительной за весь период, не смотря на кризис
2020 года;
− чистая прибыль, в отличие от выручки, не отличается
положительной динамикой на периоде 2018-2022гг, однако динамика
оставалась положительной даже на конец 2021 года;
− себестоимость продаж возросла на 12,94% за период 2020-2022гг,
при этом среднегодовая стоимость основных производственных фондов
снизилась за 31,96% при росте среднегодовая стоимость оборотных средств на
47,37%;
− из-за снижения среднегодовой стоимости основных
производственных фондов росте выручки фондоотдача увеличилась на
75,62% на период 2020-2022гг;
− за период 2020-2022гг отмечается уверенный рост заработной
платы сотрудников: фонд оплаты труда возрос на 56,43%, Среднемесячная
заработная плата возросла на 41,63%;
− производительность труда не отличается внушительной
динамикой – рост за 2020-2022гг составляет 8,19%, что связано с активным
набором персонала для обслуживания новых объектов;
− оборачиваемость оборотных средств снизилась на 18,92% за
период 2020-2022гг за счет роста среднегодовой стоимости оборотных
средств, что связано с ростом числа обслуживаемых объектов.
В данной работе финансово-экономический анализ деятельности ООО
«ЦЕППЕЛИН. СЕРВИС МЕНЕДЖМЕНТ¬ проводится за период 2020-2022 гг.
в следующем объеме:
а) анализ абсолютных финансовых результатов:
31
− анализ доходов и расходов предприятия;
− анализ чистой прибыли;
б) анализ относительных финансовых результатов:
− анализ показателей рентабельности и оценка эффективности
использования ресурсов и капитала предприятия;
− оценка деловой активности;
в) анализ имущественного состояния (внеоборотных и оборотных
активов);
г) анализ источников формирования капитала;
д) анализ финансовой устойчивости;
е) анализ платежеспособности:
− анализ ликвидности баланса;
− коэффициентный анализ платежеспособности;
ж) оценка потенциального банкротства.
Факторный анализ прибыли ООО «ЦЕППЕЛИН. СЕРВИС
МЕНЕДЖМЕНТ¬ представлен в разделе 3.1 настоящей работы.
Анализ доходов и расходов предприятия строится на основе
бухгалтерской отчетности в разделе «Отчет о финансовых результатах¬ [6, 7]
и представлен в таблицах 2.3 и 2.4.
Таблица 2.3
Анализ доходов ООО «ЦЕППЕЛИН. СЕРВИС МЕНЕДЖМЕНТ¬ за период
2020 – 2022 гг.
Показатель
Код
Абсолютная величина,
тыс. руб.
Удельные веса в
общем доходе, %
Изменения
2020 – 2022
2020
2021
2022
2020
2022
Абс. изм.,
тыс. руб.
Отн. изм., %
Прибыль
(убыток) от
продаж (доходы
от основной
деятельности)
2200
18870
23804
25528
29.31
61.16
6658
35.28
Доходы от
участия в других
организациях
2310
-
-
-
-
-
-
-
Проценты к
получению
2320
1117
329
69
1.73
0.17
-1048
-93.82
32
Продолжение таблицы 2.3
Показатель
Код
Абсолютная величина,
тыс. руб.
Удельные веса в
общем доходе, %
Изменения
2020 – 2022
2020
2021
2022
2020
2022
Абс. изм.,
тыс. руб.
Отн. изм., %
Прочие доходы
2340
44395
32929
16143
68.96
38.68
-28252
-63.64
Прибыль
(убыток) до
налогообложения
2300
17630
19546
14050
-
-
-3580
-20.31
Чистая прибыль
2400
12997
14553
10446
-
-
-2551
-19.63
На основе данных таблицы 2.3 можно сделать следующие выводы:
− в отчете о финансовых результатах отсутствуют упоминания о
внереализационных, чрезвычайных и иных статей доходов;
− общая сумма доходов (прибыль до налогообложения) в 2022 году
уменьшилась на 20,31%;
− чистая прибыль организации за рассматриваемый период
сократилась на 19,63%;
− за рассматриваемый период резко сократился объем займов
другим организациям (относительное снижение величины процентов к
получению в 2022 в сравнении с 2020 составляет 93,82%);
− организация не имеет на балансе ценных бумаг и не имеет долей в
других организациях, выплачивающих дивиденды, о чем свидетельствует
нулевой доход от участия в других организациях;
− с 2020 по 2022 год изменилась структура дохода: доля прочих
доходов снизилась с 68,96% до 38,68%, при этом доля доходов от основной
деятельности (прибыль от продаж) достигла 61,16% и 25518 тыс. руб. в 2022
году. Доля процентного дохода в общей структуре дохода незначительна
(уменьшение с 1,73% до 0,17% за рассматриваемый период).
33
Таблица 2.4
Анализ расходов ООО «ЦЕППЕЛИН. СЕРВИС МЕНЕДЖМЕНТ¬ за период
2020 – 2022 гг.
Показатель
Код
Абсолютная величина, тыс.
руб.
Удельные веса
в общем
доходе, %
Изменения
2020 – 2022
2020
2021
2022
2020
2022
Абс. изм.,
тыс. руб.
Отн. изм.,
%
Себестоимость
продаж
2120
1022676
1199355
1154974
87.33
84.53
132298
12.94
Коммерческие
расходы
2210
-
-
-
-
-
-
-
Управленческие
расходы
2220
97025
125247
180021
8.29
13.18
82996
85.54
Проценты к
уплате
2330
3870
4407
4848
0.33
0.35
978
25.27
Прочие расходы
2350
42882
33109
22842
3.66
1.67
-20040
-46.73
Налог на
прибыль
2410
4633
4993
3604
0.40
0.26
-1029
-22.21
Прочее
2460
-
-
-
-
-
-
-
Прибыль
(убыток) до
налогообложения
2300
17630
19546
14050
-
-
-3580
-20.31
Чистая прибыль
2400
12997
14553
10446
-
-
-2551
-19.63
На основе данных таблицы 2.4 можно сделать следующие выводы:
− в отчете о финансовых результатах отсутствуют упоминания о
внереализационных, чрезвычайных и иных статей расходов;
− в бухгалтерской отчетности отсутствует показатель коммерческих
расходов;
− за период с 2020 по 2022 значительно возросли затраты
практически по всем показателям: себестоимость продаж возросла на 132298
тыс. руб. (на 12,94%), практически вдвое возрос показатель управленческих
расходов – на 82996 тыс. руб. (на 85,54%), проценты к уплате возросли на 978
тыс. руб. (на 25,27%), при этом прочие расходы снизились на 46,73% (как и их
доля в общем числе расходов – с 3,66% до 1,67%);
− налоговая нагрузка снизилась за отчетный период на 22,21%, что
связано со снижением показателя прибыли до налогообложения;