112
следует более конкретно и четко формулировать определения. Что бы не
возникало пересечений и наложений одной статьи Гражданского кодекса на
другую статью Устава или иного правового акта при регулировании
арендных правоотношений.
3.2. Предложения по совершенствованию гражданско-правовых
норм о субъектном составе арендных правоотношений
В Гражданском кодексе РФ
1
на сегодняшний день глава 34 разъясняет
в шести параграфах вопросы, вытекающие из арендных правоотношений.
Государственные правотворческие органы кодифицируют нормативно-
правовую базу, то есть приводят данные акты к единству посредством
разносторонней переработки действующего законодательства. отработанный,
т.е. кодифицированный нормативно-правовой акт – это сводный акт,
объединяющий нормы различных нормативно-правовых актов, которые
регулируют аналогичные сферы общественных правоотношений
2
.
Подводя итог, главной задачей кодификации нормативно-правовой
базы является приведение к общему порядку и структуризации различных
норм в один нормативно-правовой акт.
Но что мы видим сегодня? Самое прямое дублирование и пересечение
норм, закрепленных в Гражданском кодексе РФ и в специально созданных
федеральных законах, а зачастую и полнейшее противоречие их друг другу.
Если такое происходит, то нормы, утвержденные федеральными законами
должны обладать преимуществом, это следует из утвержденного принципа
«специальный» закон отменяет, т.е. вытесняет общий закон, где
предполагается, что нормы специального законодательства имеют
наибольшую правовую (юридическую) силу в сравнении с общими, потому
что созданы специальные законы узконаправленными комиссиями,
участники которых располагают глубокими теоретическими и
1
Собрание законодательства РФ. 1996 №5.
2
Прохоров А.М. Российский энциклопедический словарь. М.: 2011. С. 321.
113
практическими знаниями в той или иной области. Но все это остается на
уровне споров и обсуждений из-за толкования и задач процедуры
кодифицирования.
Разбирая подробнее специальные нормы Гражданского кодекса РФ
квалифицирующие различные виды договоров аренды, можно сделать вывод,
что большинство их имеет, так сказать «отсылочный» характер к
специальным федеральным законам, таким, например, как Кодекс Торгового
мореплавания
1
, Федеральный закон «О финансовой аренде»
2
, Федеральный
закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним»
3
, кстати говоря, данный документ утрачивает свою силу с
01.01.2020 г. в связи с изданиями Федерального закона от 03.07.2016 № 361-
ФЗ. С 01.01.2017 государственная регистрация недвижимости
осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от
13.07.2015 № 218-ФЗ, Земельный кодекс РФ
4
и т.д. анализируя это,
получается, что специальные нормы о договоре аренды, квалифицирующие
различные виды договоров аренды, установленные Гражданским кодексом
РФ, отправляют нас к еще более специальным нормам. Создается движение
по «замкнутому кругу». А ведь частенько эти нормы дублируют одна
другую. Например, аренда транспортных средств: нормы о возможности
передачи транспортного средства в субаренду без согласия арендодателя
(ст. 638, 647 Гражданского кодекса РФ) дублируются в п. 4. ст. 62, п. 5 ст. 64
Кодекса Внутреннего Водного Транспорта РФ; положения о том, что члены
экипажа являются работниками арендодателя, дублируются в п. 2 ч. 2 ст. 635
Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 61 Кодекса Внутреннего Водного
Транспорта РФ; нормы о том, что арендатор обязан осуществлять все
1
«Кодекс торгового мореплавания РФ» от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 27.12.2018) (с изм.
и доп., вступ. в силу с 31.01.2019).
2
Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинг)» от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от
16.10.2017).
3
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» от21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 07.03.2018).
4
Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в
силу с 01.06.2019).
114
расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией судна, дублируются в ст.
636 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 62 Кодекса Внутреннего Водного
Транспорта РФ; обязанность арендатора по страхованию имущества
арендодателя дублируется в ст. 646 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 64
Кодекса Внутреннего Водного Транспорта РФ; право арендатора заключать
без согласия арендодателя от своего имени с третьими лицами договоры
перевозки и иные договоры дублируется в ст. 638 Гражданского кодекса РФ
и п. 1 ст. 62 Кодекса Внутреннего Водного Транспорта РФ и т.п.
В таком случае возникает вопрос, а для чего такое дублирование?
Исходя из этого, получается, что при возникновении потребности
внести изменения законодательства, необходимо будет внести изменения
сразу в двух нормативно-правовых актах, иначе получается неразбериха,
существующая сегодня, потому что оба этих акта – это федеральные законы
и условия их принятия аналогичны.
Говоря о некоторых нормах Гражданского кодекса РФ и специальном
законодательстве, некоторые вообще вступают друг с другом в
противоречие: ст. 643 Гражданского кодекса РФ указывает, что правила о
регистрации договоров аренды не применимы в отношении договора аренды
транспортного средства без экипажа, однако п. 4 ст. 63 Кодекса Внутреннего
Водного Транспорта установлено, что договор аренды судна без экипажа
вступает в силу после регистрации этого договора органом государственной
регистрации судна
1
; п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает, что
арендатор земельного участка имеет право передать арендованный
земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды
земельного участка без согласия собственника земельного участка при
условии его уведомления, в тоже самое время как ст. 615 Гражданского
1
Таким органом является Государственная инспекция по маломерным судам МЧС
России. Подп. 4 п. 5 Постановление Правительства РФ от 23.12.2004 №835 «об
утверждении Положения о Государственной инспекции по маломерным судам
Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным
ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий». Собрание законодательства
РФ. 2004. №52 (ч.2). Ст. 5499
115
кодекса РФ четко дает указание, что арендатор вправе только с согласия
арендодателя сдавать в субаренду арендуемое имущество; изучение
положений о недвижимости, содержащихся в Гражданском кодексе РФ, дает
возможность заключить, что земельный участок и строение на нем
рассматриваются как относительно самостоятельные объекты, а в некоторых
случаях строение можно считать в качестве главной вещи (купля-продажа
недвижимости, аренда зданий и иных сооружений). Положения Земельного
кодекса РФ, совершенно противоположно, адресованы на восстановление
принципа единого объекта, то есть земельного участка и строений на нем.
Земельный кодекс РФ главной вещью имеет в виду именно сам земельный
участок, устанавливает в п. 5. ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ правило, что
все объекты недвижимости, прочно связанные с земельным участком,
следуют в его направлении. И тут Гражданский кодекс РФ, являясь
соответственно так же, как и Земельный кодекс РФ, федеральным законом,
устанавливает совершенно другой, прямо противоречащий принцип.
На сегодняшний день выделяют следующие виды договоров аренды:
- договор проката;
- договор аренды транспортных средств;
- договор аренды зданий и сооружений;
- договор аренды предприятий;
- договор финансовой аренды (лизинга).
В процессе кодифицирования эти договоры можно объединить в две
группы: договор аренды недвижимого имущества и договор аренды
движимого имущества.
Современный Гражданский кодекс РФ регулирует правоотношения,
касающиеся аренды недвижимости в основном нормами параграфа, где
раскрыты нормы договоров аренды зданий и сооружений. Но ведь это не
совсем правильно. Заглянув в толковый словарь русского языка, мы видим,
что термин понятия «сооружение» является родственным понятию «здание».
116
Ведь сооружение – это всякая значительная постройка, любого вида и
назначения ,а здание – это архитектурное сооружение, постройка, дом
1
.
Ст. 131 Гражданского кодекса РФ раскрывает понятие недвижимого
имущества, перечисляя вещи и указывая на отличительные критерии:
наличие прочной связи с землей и невозможностью перемещения без
несоразмерного ущерба их назначению
2
.
Но к этим характеристикам не могут быть отнесены земельные
участки, участки недр и обособленные водные объекты, потому что они
являются недвижимостью в силу естественных свойств
3
.
Сегодня активно формируются договорные правоотношения аренды
будущей недвижимости. В отдельном параграфе следует предусмотреть
положения, которые будут регулировать вероятность заключения договора
аренды будущей недвижимости по аналогии, согласно нормам,
регулирующим договор купли-продажи
4
.
Судебная практика выделяет договор аренды будущей недвижимости, а
никак не договор будущего здания или сооружения
5
.
Вынесение договора финансовой аренды (лизинга) в отдельный вид
договоров аренды, вполне оправдано, ведь он является сложными и
разносторонними договорными правоотношениями. Извлечение договора
финансовой аренды (лизинга) и создание отсылки напрямую к нормам общей
части, регулирующих договор аренды, на Федеральный закон «О финансовой
1
Ожегов С.И. Толковый словарь русского языка 120000 слов и фразеологических
выражений. С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова. М.: 2017.
2
Ст. 131 «Государственная регистрация недвижимости. «Гражданский кодекс РФ (часть
первая)» от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с
01.06.2019).
3
Садиков О.Н. Гражданское право: Учебник. Т.2 М.: Контракт, Инфра-М. 2017.
4
«Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у
продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или
приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из
характера товара.» п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ (часть вторая) от 26.01.1996
№14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп. вступ. в силу с 30.12.2018).
5
П. 10, 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13. «О внесении в
постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре
аренды»».
117
аренде (лизинге)» создаст возможность регулировать правоотношения
лизинга совокупно, т.е. гражданско-правовые отношения, а также
своевременно вносить изменения в соответствующие нормы без внесения
изменений в текс Гражданского кодекса РФ.
Анализируя кодифицированное и специальное законодательство можно
сделать вывод о неоднозначности положения дел, как со стороны правового
регулирования договорных правоотношений, так и с позиции логики
изложенных норм права.
Договорные правоотношения в области аренды конкретного имущества
должны быть узконаправленными в границах норм и правил,
складывающихся из определенных правоотношений, оговаривающих
договорную структуру сделки и ее правовую структуру таких
правоотношений и имущества, которое передается во временное владение и
пользование и временное пользование. Следовательно, говорить о «набивке»
и наполнении Гражданского кодекса РФ не имеет смысла.
Помимо всего прочего подлежит дополнительному регулированию в
пределах Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ
1
договор аренды
торгового объекта.
Данный закон содержит в себе нормы, касающиеся формы
осуществления торговли, но в нем отсутствуют специальные положения,
регулирующие структуру самого договора аренды торгового объекта или
торговой площади. Заключение подобного рода договоров имеют очень
значительное практическое применение, потому что напрямую связано с
реализацией населению продукции, соответственно страхование,
переоборудование, реконструкция и т.д. подлежат дополнительному
регулированию от законодателей.
Определение договора аренды торгового объекта в отдельный вид
договора в области специального законодательства
1
обоснована
1
Федеральный закон от 28.12.2009 №381-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «Об основах
государственном регулировании торговой деятельности в РФ».
118
утвержденным ограничением по аренде торговых площадей на территории
субъекта, города федерального значения, муниципального района
2
.
Положения, которые регламентируют правоотношения, возникающие в
результате заключения договора аренды торгового объекта, просто обязаны
заключать в себе нормы, которые запрещали бы досрочное необоснованное
расторжение такого договора по желанию арендодателя, ведь иначе такая
ситуация влечет за собой значительные издержки со стороны арендатора –
это освобождение арендованной площади, вывоз продукции и осуществление
ее временного хранения.
Следует поставить вопрос о публичности данного договора. Структура
публичного договора будет исходить в результате установления конкретной
цели такого договора:
- размещение торгового объекта в целях реализации продукции в
розницу.
Рост арендной платы значительно повлияет на установление цен на
реализуемую продукцию, именно поэтому установление такого договора
публичным очень актуален.
Во вторую большую группу – договор аренды движимого имущества,
есть намерение включить положения, которые характеризовали бы договоры
аренды транспортных средств и договор проката. Анализируя эти два вида
договора можно увидеть некоторые сходства.
1
ст. 14 «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ
«Ограничение приобретения, аренды хозяйствующими субъектами, осуществляющими
розничную торговлю продовольственными товарами посредством организации торговой
сети, дополнительной площади торговых объектов»» от 28.12.2009 №381-ФЗ (ред. от
25.12.2018).
2
Ч. 2.1 – 2.7 ст. 19.5 «Кодекса РФ об административных правонарушениях
«Невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения)
органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль),
организации, уполномоченной в соответствии с федеральными законами на
осуществление государственного надзора (должностного лица), органа (должностного
лица), осуществляющего муниципальный контроль»» от 30.12.2001 №195-ФЗ (ред. от
29.05.2019).
119
Более того, подтверждением разворачивающейся тенденции в науке и
практике является п. 3.3 гл. 3 «Концепции развития гражданского
законодательства»
1
, в которой закреплено положение: «Из перечня объектов
недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ) необходимо
исключить воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты. Также необходимо исключить положение о том, что
законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество,
кроме перечисленного в абзаце первом пункта 1 статьи 130 Гражданского
кодекса РФ». Выделение договора проката в отдельный вид договора
обусловлено существованием в таких правоотношениях беззащитного
субъекта (потребителя). Однако, это единственное условие для такого
отделения.
Таким образом, можно сделать вывод, что, во-первых, в
урегулировании правоотношений, возникающих при аренде, Гражданский
кодекс РФ является актом прямого действия, однако следует отметить, что
предусматривается возможность применения в отдельных ситуациях и
других законодательных и иных гражданско-правовых актов, которые
дополняют его нормы, а также устанавливают специализированные правила
для отдельных видов правоотношений.
Во-вторых, в Гражданском кодексе РФ мы видим, что законодатель
стремится обеспечить наиболее детальное и напрямую регулируемые
правоотношения, вытекающие из договора аренды, в частности, что касается
проблем, являющихся общими для самого договора аренды и его отдельных
видов.
В-третьих, правовой результат признания арендатора
(наймополучателя) субъектом встречного исполнения обязательств состоят в
том, что одной стороной условленного договором исполнения или
1
«Концепция развития гражданского законодательства РФ» (одобрена Советом при
Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от
07.10.2009).
120
существования факторов, явно указывающих на то, что обусловленное
исполнение в указанный срок произведено не будет, субъект встречного
исполнения своих обязательств по договору, и соответственно, потребовать
возмещение понесенных им убытков
1
.
В настоящее время, когда реструктуризация норм особенной части
Гражданского кодекса РФ, особое внимание должно уделить нормам,
посвященным договору аренды. Потому что из-за установления
трехуровневого законодательного урегулирования правоотношений,
вытекающих из договора аренды получается не только дублирование
отдельных норм права, а зачастую их полное противоречие друг другу. Что
соответственно ведет к возникновению юридических коллизий.
1
«В случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором
исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих
о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на
которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего
обязательства или отказаться и потребовать возмещения убытков».
121
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основании проведенного исследования можно сделать вывод, что,
во-первых, институт договора аренды, является одним из древнейших и
самых популярных в гражданском праве, неотъемлемая рутинность и
постоянство имеют поразительное сочетание с внутренними изменениями и
желанием охватить все более новые экономико-правовые отношения.
Существенно эти качества можно объяснить при помощи значения
самой аренды, как одного из методов решения хозяйственно-правовых задач.
Она натуральным образом восполняет прочие методы и средства
экономического, производственного и социального развития. Уникальность
ее состоит в том, что она фактически идет рука об руку и дополняет систему
отношений собственности, так сказать способствует к балансу
экономических отношений, если твердая структура права собственности не
может позволить быстро и с успехом располагать производственными
ресурсами.
В современном мире договор аренды получил новую трактовку, открыл
более широкие возможности его использования.
Во-вторых, проведенные исследования показали, что договор аренды
принадлежит к совокупности договоров, которые координируют отношения
по передаче имущества во временное владение и пользование или временное
пользование.
В сравнении с договорами по передаче имущества в собственность,
договор аренды не ведет за собой смены титула собственника, а,
соответственно, в экономическом смысле он утверждает такие отношения
обмена товаром, работами или услугами, при которых товаром, работой или
услугой является не вещь, а именно право, и только право на ее
использование.
В-третьих, арендные правоотношения есть одна из занимательнейших
отраслей сделок, но вместе с тем и очень витиеватых. Но то и дело мы