12
Иоанна Васильевича от 1550 года
1
, крестьяне платили арендную плату за
землю, которая была занята посевами: «плати со двора по два алтына, а
опричь того на нем пошлине нет. А останется, у которого крестьянина хлеб в
земли, и как тот хлеб пожнет, так он с того хлеба, или с толчего, даст боран
два алтына».
В следующей статье говорилось: «а по кои места была рожь его земли,
и он подать цареву и великого князя платить со ржи; а боярского ему дела, за
кем жил не делати. А попу пожилого нет, и ходити ему бессрочно воля».
Рассматривая и оценивая данную статью, становится понятно, что «если
податная обязанность с арендуемой земли ложилась на арендаторов, а не на
арендодателей, то, естественно, что крестьянские переходы не были столь
часты, и состав населения не был так определен»
2
.
Нынешний вид договора аренды получил только в Своде законов
Российской Империи. Законодательные акты, заключенные позднее, только
малой частью смогли его дополнить. А вот в советские годы функция аренды
была малоустойчивой: уровень использования уменьшался в 30-40-е годы,
или же возрастал (1928-29 годы и после 1985-го года).
Еще русским правоведом XIX в. Д.И. Мейером, доктором,
профессором Казанского университета изучался договор найма (аренды).
Законодательство того периода давало определение, что внаем могут
отдаваться только лишь непотребляемые вещи. «Не всякая вещь может быть
отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения
ее существа».
3
1
Судебник царя и великого князя Иоанна Васильевича, и некоторые сего государя и
ближних его преемников Указы, собранные и примечаниями изъясненные покойным
тайным советником и астраханским губернатором Василием Никитовичем Татищевым. –
М.: При Императорском Университете, 1768 [Электронный ресурс] // Доступ из
справочной системы «Библиотека Якова Кротова».
2
Чистяков О.И. Российское законодательство X-XX веков. В 9 т. Т. 2: Законодательство
периода образования и укрепления Русского централизованного государства / Под
общ.ред. О.И. Чистякова; отв.ред.тома А.Д. Горский; рец. В.И. Корецкий. – М.:
Юридическая литература, 1985 с. 299-300.
3
Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2х частях. Д.И. Мейер. М.: Статут, 2003. С. 33.
13
В советском гражданском праве, нормы о договоре имущественного
найма были в составе кодифицированных актов, а сам договор
имущественного найма виделся в качестве отдельного гражданско-правового
договора. Развитие и реформирование законодательства в тот период шло
путем определенного стеснения круга объектов имущественного найма,
уменьшения и дифференциации сроков найма, рост числа специальных
правил, предусмотренных для регулирования отношений найма с участием
социалистических организаций или организаций, связанных с передачей
внаем государственного имущества.
1
Договора имущественного найма долгое время оставался в неизменном
виде. Таким договором являлся такой договор, в котором одна сторона
(наймодатель) должно отдать другой (нанимателю) имущество за
обусловленное вознаграждение для временной эксплуатации (ст. 275
Гражданского кодекса 1964г.
Если сравнить с дореволюционным законодательством, то в договоре
имущественного найма конкретно указаны отдельные компоненты вещно-
правовых отношений, а наниматель представлялся первым (титульным)
владельцем. Отдаваемое внаем имущество навязывается правом нанимателя,
и получает роль права следования, свойственное для вещно-правовых
отношений. Без каких-либо замечаний в этот период действует условие,
соответственно которому переходящие права владения на имущество от
наймодателя к другому лицу договор найма оставляет за собой право для
нового владельца (ст. 288 Гражданского кодекса 1964г.).
В советское время действовали усечения отношений имущественного
найма по субъектной структуре. Наймодателями и нанимателями, как и
прежде имели право представляться и граждане, и образования. Тем не менее
законодательством отдельно предусматривалось, что социалистические
образования (организации) вправе были отдавать внаем только те здания,
1
Брагинский М.И. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. Изд.,4-е
перераб. и доп. М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. М.: Статут, 2002. С. 188.
14
сооружения, производственные и другие помещения, оборудование и
транспорт которые временно не использовались. Помимо всего прочего,
регулярная сдача имущества внаем образованиями была возможна только
при четком и понятном требовании, что реализация подобных сделок
содержится в их уставной деятельности. Граждане не могли регулярно
являться наймодателями по другой причине: в этом случае понималось так,
что договор имущественного найма реализуется для получения гражданами
стабильных доходов
1
.
Также еще одним из направлений правового регулирования отношений
аренды в советское время было значительное снижение роли норм
имущественного найма, заключающихся в Гражданском кодексе, способом
публикаций, изданных множества разнообразных подзаконных нормативных
актов.
Определяющая главным образом модификация в политической,
культурной и социально-экономической бытности нашего отечества в конце
80-90х гг. явились основным условием переработки действующих правовых
отношений в обществе, в том числе и в регулировании отношений по
передаче имущества во временную эксплуатацию и владение. Самыми
первыми были подверглись реформации арендные отношения.
Актом, который предполагал использование договора аренды в
имущественных целях, стал Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7
апреля 1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР»
2
.
Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде
были приняты и утверждены 23 ноября 1989г. Значительно распространилась
и вероятность оперирования договором аренды в его традиционном
понимании, и наряду с этим регламентировались отношения, которые
1
Иоффе О.С. Обязательное право. М.: Юридическая литература, 1975. С. 311.
2
Указ Президиума ВС СССР от 07.04.1989 № 10277-XI «Об аренде и арендных
отношениях в СССР». Ведомости ВС СССР. 1989. №15. Ст. 105 (Утратил силу).
15
связанны с возникновением и работой арендных предприятий, к тому же
решению второй цели уделялось особое более значительное внимание.
В начале 1992 года возник процесс приватизации государственных и
муниципальных предприятий с созданием на их базе акционерных и других
хозяйственных организаций. Законодательство о приватизации предполагало
в качестве одной из ее видов превращение в акционерные общества и
арендных предприятий. Таким образом, использование договора аренды
предприятий в качестве метода разгосударствления экономики потихоньку
ушло.
Последним этапом создания сформированного законодательства об
аренде стало принятие части второй Гражданского кодекса РФ
1
.
Стало быть, договор аренды имеет очень древнюю историю своего
развития, впервые ссылка о нем появляется еще в древнем Вавилоне, а
конкретное нормативное регулирование, заложившую основу современного,
было осуществлено в римском праве.
Содержание норм о договоре имущественного найма в советском
гражданском праве, кардинально входили в кодифицированные акты, а сам
договор имущественного найма трактовался как самостоятельный
гражданско-правовой договор. Усовершенствование сформированного
законодательства в советский период двигалось по «дороге» некоторого
сужения круга объектов имущественного найма, уменьшения и
дифференциации сроков найма, роста числа конкретных специальных
правил, которые предназначались для регулирования отношений найма с
участием социалистических организаций или организаций, связанных с
передачей внаем государственного имущества. Когда был принят
Гражданский кодекс РФ 1996г. договор аренды получил обширную
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред.
от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018). Собрание законодательства РФ.
1996. №5. Ст. 410.
16
правовую регламентацию, основанную на взаимном урегулировании прав
сторон арендных правоотношений
1
.
Официальное определение договора аренды заключается в
Гражданском кодексе РФ, под ним признается гражданско-правовой договор,
согласно которого арендодатель обязуется предоставить арендатору
указанное имущество во временное пользование и владение или во
временное пользование, а арендатор в свою очередь должен оплачивать
арендодателю установленную и согласованную арендную плату. Но при
этом, продукция, доходы и плоды, которые получает арендатор в результате
пользования арендованным имуществом, согласно договора, являются уже
собственностью.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды
арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за
определенную плату во временное владение как юридическое, так и
фактическое и пользование или только во временное т.е. фактическое, но не
юридическое. Аренда сама по себе носит лишь временный характер, и
соответственно права арендатора заканчиваются по истечении срока
договора, но если он заключен на неопределенный срок, то по отказу одной
из сторон, как арендатора, так и арендодателя от обязательств
2
.
Когда мы рассматриваем договор аренды, следует обратить внимание
на то, что он является родовым понятием по отношению к договорам
отдельных видов аренды, а также некоторых видов имущества, смысл
которых заключается в том, что арендодатель обязуется предоставить
арендатору за определенную оплату во временное владение и пользование
или во временное пользование. К таким договорам относятся: договор
проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий и
сооружений, предприятий и договор финансовой аренды (лизинга).
1
https://studbooks.net/1163271/pravo/nbsprazvitie_instituta_dogovora_arendy.
2
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред.
от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018).
17
В современном обществе большинство развитых стран широко
использует договор аренды, именно поэтому изучению этой темы уделяется
большое внимание.
Институт аренды может регулировать правоотношения по передаче
имущества во временное пользование и владение или временное пользование
на оплатных началах, но и специальные правоотношения не остаются не
охваченными.
Арендные правоотношения – это отношения многообразные и
представляют большой интерес для науки. Широко применяются и в
отношениях между юридическими лицами и между гражданами, т.е.
физическими лицами.
Государство и муниципальные образования тоже принимают участие в
арендных правоотношениях, они используют их для обеспечения своих
личных и бытовых нужд. Чтобы обеспечить рациональную организацию в
городах и селах, промышленных зонах и т.д. применяют этот договор.
Изучение и анализ вопросов, которые неминуемо возникают в процессе
заключения и непосредственно исполнения договора аренды, является
основополагающим в сфере правоприменительном движении.
1.2. Общая характеристика договора аренды в современном
гражданском праве РФ
Договором аренды является гражданско-правовой договор, где одна
сторона – арендодатель должен передать другой стороне – арендатору
необходимое последнему имущество во временное владение и пользование
или во временное пользование. Арендатор выплачивает за это арендодателю
договоренную арендную плату. А продукция, плоды и доходы, в ходе
эксплуатации, полученные от арендованного имущества, принадлежат на
полном праве арендатору
1
.
1
Ст. 606 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996
№14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018).
18
Внешними признаками договор аренды похож на договор найма
жилого помещения, но заметим, что эти два самостоятельных договора
имеют совершенно разный принцип и структурную схему. Каждый из этих
самостоятельных договоров ссылается на свою индивидуальную
нормативную базу
1
.
Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей,
общую норму принадлежности поступлений, полученных в итоге
эксплуатации имущества каким-либо лицом, которое не является владельцем,
лицу, эксплуатирующему имущество на законном основании
2
.
В Гражданском кодексе РФ договору аренды отведена персональная
глава 34, охватывающая свыше шестидесяти статей. Конфигурация данной
главы построена по тому же правилу, что и конфигурация других глав
Гражданского кодекса РФ, которые регулируют сложные договоры,
имеющие свои отдельные виды договорных обязательств (подряд, купля-
продажа, мена, рента и некоторые другие): сперва излагаются положения,
являющиеся общими для всех видов договора аренды, а после – конкретные
специальные правила, принадлежащие только к подобающему виду договора
аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений,
аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг)).
Упомянутые виды договора аренды и договоры аренды отдельно
взятых видов имущества регулируются следующим образом: общие
положения об аренде используются ими субсидиарно, т.е. только тогда, когда
специальными правилами, указанными Гражданским кодексом РФ, об этих
договорах не указано иное
3
.
Следует сказать, что Гражданский кодекс РФ, после Основ
гражданского законодательства 1991 г., предлагая понятие договора аренды,
1
http://law-student.ru/221-dogovor-arendy.html конспекты юриста 2018.
2
Ст. 136 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994
№51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2019)
3
Ст. 625 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996
№14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018).
19
строил фундамент базы на том, что такой договор являет собой обычный
независимый и индивидуальный вид договорных обязательств, точно такой
же, как договор подряда, договор купли-продажи, договор ренты и т.п. В то
же время Кодекс исключает вероятность использования данного договора в
целях, которые противоречат натуре договорных обязательств, как это имело
место ранее. Договор аренды не рассматривается больше в виде специальной
организационно-правовой формой предпринимательства, например, арендное
предприятие или одного из методов «разгосударствления» экономики.
Выработавшаяся в начале 90-х годов точка зрения на аренду как на один из
вариантов приватизации арендованного государственного или
муниципального имущества трудовыми коллективами арендных
предприятий в нынешнее время не имеет права на существование. Базой
законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября
1989 г.
1
разрешающие оперирование арендными отношениями для
разгосударствления и приватизации имущества, имеющегося в наличии в
государственном или муниципальном владении, признаны не подлежащими
к использованию на территории Российской Федерации, о чем прямо и
конкретно говорится в ст. 3 Федерального закона «О введении в действие
части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»
2
.
О возвращении договора аренды в дом договорных обязательств
доказывает и применяемая в Гражданском кодексе РФ номенклатура, где
арендодатель называется соответственно наймодателем, арендатор –
нанимателем, а сам договор – договором имущественного найма. Тем не
менее и ныне договор аренды содержит себе некоторые «пережитки
прошлого» «разгосударствления» с учетом обособленных актуальных норм
законодательства о приватизации (например, ст. 624 Гражданского кодекса
РФ).
1
Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. №25.
Ст. 481.
2
Собрание Законодательства Российской Федерации. 1996. №5. Ст. 411.
20
Основной целью договора аренды является передача имущества во
владение и пользование, однако он может быть заключен с условием
перевода имущества в собственность арендатора в случае исполнения
определенных в договоре обстоятельств, договор аренды
переквалифицируется в договор купли-продажи и руководствуется
соответствующими нормами гл. 30 Гражданского кодекса РФ
1
.
Вернувшись к концепции договора аренды (имущественного найма),
акцентируя отдельные свойственные ему особенности, которые позволяют
анализировать этот договор в виде обособленного типа гражданско-правовых
договоров.
Первое, если говорить о наследственном свойстве договора аренды
(имущественного найма), то он относится к разновидности гражданско-
правовых договоров на передачу имущества (вещи), - важно отметить, что
передача имущества, исполняемая арендодателем (наймодателем), не значит
переход права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю);
арендатор (наниматель) получает имущество только во владение и
эксплуатацию или только в эксплуатацию. Данный факт служит неизбежным
признаком, который отличает договор аренды от таких договоров, как,
например, мена, подряд, купля-продажа, заем.
Обращает на себя внимание также то, что в отличие от
дореволюционного российского гражданского законодательства арендатор
(наниматель) имеет не только право эксплуатировать полученное в аренду
имущество, - ему по большому счету принадлежит и право владения
указанным в договоре имуществом. Так, у него появляется возможность не
только извлечь продуктивные свойства из арендованного имущества, но и
обладать им, то есть быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда
эксплуатация соответствующего имущества может осуществляться и без
обладания последним, арендатору достаточно получить данное имущество в
1
http://law-student.ru/221-dogovor-arendy.html конспекты юриста 2018.
21
пользование (например, передать право пользования некоторыми
помещениями, сохраняя при этом владение зданием).
Эксплуатация имущества при аренде непременно сопряжена с его
эксплуатацией со стороны арендатора, с апроприацией арендатором
продукции, плодов, и доходов, извлеченных из эксплуатации арендованного
имущества (вещи). Этим качеством договор аренды и договор на оказание
возмездных услуг отличаются друг от друга, договор оказания возмездных
услуг может быть связан и с временным пользованием имуществом (вещи)
исполнителя со стороны заказчика, польза которого, тем не менее,
ограничивается получением конкретной услуги как таковой исключая
вероятность присвоения продукции, плодов и доходов, от эксплуатации
соответствующим имуществом.
Предоставление арендатору статуса первого собственника считается
возможным наилучшим образом урегулировать проблему защиты его прав и
законных интересов, которые связанны с арендованной вещью
(имуществом). Имеется в виду предоставление ему как первому владельцу
вещно-правовых способов защиты от предъявления претензий со стороны
третьих лиц на арендованную вещь (имущество). Такая возможность
вытекает из ст. 305 Гражданского кодекса РФ, согласно которой права на
истребование вещи (имущества) из чужого незаконного владения
(виндикационный иск), а также на защиту прав от нарушений, которые не
связанны с лишением владения (негаторный иск), принадлежат также лицу,
хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по
основанию, предусмотренному законом или договором.
Наделение арендатора статусом первого (титульного) собственника
сделало возможным для законодателя кроме того обеспечить его права путем
использования другого компонента вещно-правовых отношений, а именно
права следования. Эта идея приведена в действие посредством включения в
Гражданский кодекс РФ отдельной специальной нормы, определяющей
судьбу аренды при переходе права собственности на арендованное