22
имущество. Переход права собственности или другого урезанного вещного
права на сданную в аренду вещь (имущество) к другому лицу не является
основанием для изменения или прекращения договора аренды (п.1 ст. 617
Гражданского кодекса РФ).
Предоставляя возможность арендатору вещно-правовой защиты и
признание за правом аренды характер следования чаще всего расцениваются
в юридической литературе как фундамент отнесения такого права к числу
вещных прав
1
. Признаем, тем не менее, что взваливание на нового владельца
отданной в наем вещи (имущества) прав арендатора, и в свою очередь
предоставление его вещно-правовой защитой являют собой только результат
эксплуатирования законодателем некоторых компонентов вещных
правоотношений для регулирования договора аренды, в общем
сохраняющего свою обязательственно-правовую натуру. Фактически
правоотношение, возникающее из договора аренды, носит не абсолютный, а
относительный характер; главным содержанием такого правоотношения
являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению
друг к другу, а не ко всем третьим лицам.
Еще одной отличительной особенностью договора аренды, касающейся
права использования арендованной вещью (имуществом). В нынешнем
гражданском законодательстве право пользования, присущей арендатору, не
трактуется столь объемно, как это имело место в дореволюционном
российском гражданском праве. Во всяком случае оно не включает в себя
юрисдикцию арендатора по передаче арендованной вещи (имущества) в
субаренду. Скорее, Гражданский кодекс РФ приготовил обратное
предположение: арендатор не имеет права отдавать арендованную вещь
(имущество) в субаренду, кроме случаев, если такое право ему предоставлено
самим арендодателем (п.2 ст. 615)
2
.
1
Сергеев А.П. Гражданское право: Учебник. Под. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч II.
М.:1997. С. 152.
2
П. 2. Ст. 615 Гражданского кодекса РФ «Арендатор вправе с согласия арендодателя
сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и
23
Второе, в Гражданском кодексе РФ проявляется желание законодателя
создать условия детального и независимого регулирования договора аренды,
во всяком случае тех дилемм, которые являются общими как для договора
аренды, так и для его обособленных видов. С таким расчетом как бы
выделены отдельно и объединены в § 1 («Общие положения об аренде»)
гл. 34 правила включающие в себя все виды договора аренды. Вместе с тем
подробно разработанная регламентация арендных отношений совсем не
означает лимитирование действий в этой области действия принципа
свободы договора. Большое количество норм, которые регулируют договор
аренды, характеризуются как диспозитивные, они вступают в действие в том
случае, если стороны не смогли урегулировать надлежащие вопросы в
договоре. Поэтому, регламентируются все главные правоотношения,
исходящие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения;
порядок предоставления вещи (имущества) арендатору; форма и порядок
выплаты арендной платы; обязанности сторон по надлежащему содержанию
арендованной вещи (имущества); доминирующее право арендатора на
реновацию договора; судьба полученных арендатором улучшений вещи
(имущества) и т.д.
Третье, это выделение отдельных самостоятельных видов договора
аренды (исключая фрахтование на время, прокат и лизинг) составлено в
Гражданском кодексе РФ не на базе каких-то общих классификационных
условиях, а в подвластности от вида сдаваемой в аренду вещи (имущества).
Но и здесь законодатель не имел целью ввести специальные условия
передачи в аренду для всех стандартно толкуемых в цивилистике видов
вещей (имущества); имеются в виду индивидуальные виды объектов,
обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное
имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и
вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ
или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим
Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за
исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается
арендатор.»
24
своеобразие которых требует отдельного правового регулирования (такие
как, предприятия, здания и сооружения). В таком аспекте всегда есть
возможность возникновения риска упустить какие-нибудь объекты,
характеризующиеся не меньшей спецификой, и тем самым лимитировать их
разрешение общими положениями о договоре аренды. Практическая
деятельность в применении Гражданского кодекса РФ доказывает эти
сомнения, в частности, применительно к договорам аренды незавершенных
строительством объектами недвижимости, но при их аренде принимаются и
признаются действующим законодательством объектами недвижимости о
договоре аренды, из чего возникает множество не разрешенных вопросов,
в том числе и в судебной практике.
Нормы параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ содержат
общие положения, о договоре аренды классической аренды, нормы
параграфов со 2 по 6 фиксируют специальные нормы, которые закрепляют
отдельные виды договоров аренды: проката, аренды транспортных средств,
зданий и сооружений, предприятия и договор финансовой аренды (лизинга).
При регулировании арендных отношений, опираясь на данную
структуру норм, используется принцип горизонтальной иерархии норм, т.е.
специальная норма заменяет общую.
Участниками таких договоров могут выступать любые субъекты
гражданских правоотношений. Передача вещи в аренду является актом
распоряжения, по общему правилу на стороне арендодателя выступает
собственник такой вещи либо лицо, уполномоченное на такое
распорядительное действие
1
. Постановление ВАС от 17.11.2011 в редакции
Постановления Пленума ВАС от 25.01.2013 г. «О некоторых вопросах
1
Ст. 608 Гражданского кодекса РФ. Арендодатель. «Право сдачи имущества в аренду
принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные
законом или собственником сдавать имущество в аренду». «Гражданский кодекс РФ
(часть вторая)» от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с
30.12.2018).
25
применения правил Гражданского кодекса о договоре аренды» №73 и №13
дает разъяснение:
1. Договор аренды может быть заключен лицом, которое в момент
заключения договора еще не обладает право собственности, поскольку по
смыслу ст. 606 Гражданского кодекса РФ арендодатель принимает на себя
обязанность предоставить имущество во временное владение и пользование;
2. Исполнение этого договора считается распорядительным актом,
следовательно, именно к этому моменту арендодатель должен быть
собственником. Если арендодатель так и не приобрел право собственности
(не купил, не достроил), то договор все равно считается заключенным, но
исполнен быть не может;
3. По мнению ВАС, арендатор вправе потребовать возмещения
убытков, причиненных неисполнением договора;
4. Если арендодатель, не являющийся собственником, передал вещь
арендатору, то это рассматривается как акт распоряжения неправомочным
лицом, но при этом доводы арендатора, который уже пользуется имуществом
и это пользование не оплачивает о том, что право собственности на эту вещь
не принадлежит, судом во внимание не принимается. Это значит, что
арендатор не освобожден от внесения оплаты за пользование вещью.
Договор проката определен в отдельный самостоятельный вид
договора аренды исходя самым главным образом из субъектного состава:
арендодателем в этом договоре может выступать исключительно лицо,
профессионально производящее сдачу вещи (имущества) в аренду в виде
постоянной предпринимательской деятельности, - а также из целей
эксплуатирования арендатором арендованной вещи (имущества). Такие цели
должны носить исключительно потребительское свойство.
Договор фрахтования на время транспортного средства обособляется
тем, что для эксплуатации такого отданного внаем транспортного средства
необходимо управление им и его специальной квалифицированной
технической эксплуатации силами профессионального экипажа.
26
Что же касательно договора финансовой аренды (лизинга), то
центральными характеризующими свойствами, которые позволяют
обособлять его как отдельный самостоятельный вид договора аренды,
заключаются в том, что в таких отношениях наряду с арендодателем и
арендатором участвует еще и продавец вещи (имущества), передаваемого в
наем, а вместе тем и правоотношения, исходящие из договора финансовой
аренды (лизинга), по своей сути проявляют союз обязательств по аренде и
купле-продаже.
Если исходить из общих свойств гражданско-правовых обязательств,
то договор аренды имеет отношение к двусторонним, синаллагматическим,
консенсуальным, возмездным договорам.
Договор аренды является договором, не требующим каких-либо
условий по оформлению и выполнению, кроме обоюдного желания сторон на
его заключение, если говорить одним словом - консенсуальный. Он считается
заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его
принципиальным условиям, а момент вступления в силу договора не
связывается с передачей арендованной вещи арендатору. Фактически по сути
дела, передача отданного внаем имущества арендатору проявляется в
исполнении заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны
арендодателя. Потому в тех случаях, когда момент вступления договора в
силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно
говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он
исполняется в момент заключения, но не реальном характере договора.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за
исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и
эксплуатирование арендатору должен получить от него ответное оказание
услуг в виде получения арендной платы.
Договор аренды является двусторонним, потому что каждая из сторон
договора (арендодатель и арендатор) берет на себя обязательства в пользу
другой стороны и является должником другой стороны в том, что обязана
27
сделать в ее интересах, и совместно с тем ее кредитором потому что может от
с нее спрашивать. Больше скажем, в договоре аренды есть две взаимные
обязанности, в равной степени установленные и важные: обязанность
арендодателя передать арендатору вещь во владение и эксплуатацию и
обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату, они обоюдно
определяют друг друга и представляются в общем-то экономически
равносильными. Именно поэтому договор аренды является договором
синаллагматическим.
Двусторонне обязывающая природа договора аренды заключается в
том, что со стороны арендатора всегда возникает встречное исполнение его
обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по выплате арендной
платы предопределено исполнением арендодателем своих обязательств по
передаче имущества во владение и эксплуатацию арендатору (п. 1 ст. 328
Гражданский кодекс РФ)
1
. Другими словами, арендатор может не исполнять
свои обязанности по внесению арендной платы до того момента пока
арендодателем не выполнит своих обязанностей по передаче ему имущества,
которое он арендует.
Правовой исход признания арендатора субъектом обоюдного
выполнения своих обязательств содержится в том, что если
непредоставления стороной согласованного договором исполнения либо
наличия обстоятельств, которые доказывают, в установленный договором
срок такое исполнение не будет произведено, то субъект встречного
исполнения имеет право временно прекратить исполнение своего
обязательства или даже вовсе отказаться от исполнения согласованного
договора и истребовать что бы все, понесенные им убытки были возмещены
(п.2 ст. 328 Гражданского кодекса РФ)
2
.
1
П. 1 ст. 328 «Гражданского кодекса РФ «Встречным признается исполнение
обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих
обязательств.» «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996
N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018)
2
[Электронный ресурс]: http://bibliotekar.ru/3-1-19-peredacha-imuschestva/53.htm
28
На сегодняшний день договор аренды становится одним из самых
широко применяемым в гражданском обороте. Общие положения об аренде,
которые определены в § 1 гл. 34 ГК, в силу своего стандартизированного веса
могут применяться ко всем видам аренды. Отвечающее всем требованиям
правило зафиксировано в ст. 625 ГК. Производные отличительные качества
арендных отношений, предназначающиеся для создания определенных видов
договора аренды, только уточняют правовое регулирование, обусловленное
нацеленностью на возмездную передачу имущества во временное
пользование. В правоприменительной практике главные проблемы
обосновывают с исполнением обязательств, возникающих по договору
аренды.
1.3. Структура арендного правоотношения: субъекты, объект,
содержание
Правовые отношения – это юридическая или правовая связь, участники
которой обладают обоюдными (взаимными) юридическими правами и
обязанностями.
Структура правоотношений включает в себя три основных элемента,
взаимозависимых друг от друга это: субъекты правоотношений, т.е. лица,
вступающие в сами правоотношения; объекты правоотношений, т.е. то, по
поводу чего наступают правоотношения и содержание правоотношений, т.е.
субъективное право, правовая (юридическая) обязанность участников,
возникших правоотношений.
Субъекты правоотношений, это владельцы прав и обладатели
обязанностей, ими могут быть как юридические, так и физические лица.
Физические лица – это отдельные субъекты, граждане, иностранные
граждане, лица с гражданством.
Юридические лица – организации, имеющие в собственности,
хозяйственном ведении, оперативном управлении индивидуальное
имущество и отвечающие этим имуществом по своим обязательствам.
29
Публично-правовые образования – это органы государственной власти,
органы местного самоуправления, органы государственной власти субъектов
федерации и национальные государственные образования.
Государство – это субъект политический, суверенный, который
является независимым от прочих субъектов права, оно само устанавливает
правовой статус всех принимающих участие в правоотношениях и
представляется как субъект международного права, субъект права, который
выступает в конституционно правовых, гражданско-правовых, а также
международных отношениях.
Материальные и нематериальные блага, по вопросу которых образуется
правовое взаимодействие между субъектами права называют объектами
правоотношений.
Юридическая суть (содержание) правоотношений определяется
нормами права на основании юридических фактов.
Юридическая суть правоотношений образует субъективное право, а
именно, как мера вероятного поведения субъекта правоотношений,
предположенного правом и гарантированно юридическими обязанностями
других субъектов, состоит из права на совершение действий или наоборот,
воздержания от них.
Субъективное юридическое право – это критерий должного поведения
субъекта правоотношений, который предопределен правом и обеспечен
возможностью государственного принуждения, которая проявляется в
необходимости совершения конкретных действий, ограничении права.
Структура содержания гражданского правоотношения бывает простой
и сложной. Простой структурой содержания гражданских правоотношений
называют структуру, где один участник – управомоченное лицо, не несущее
каких-нибудь субъективных обязанностей в отношении другого лица, а
второй – только обязанное лицо, не имеющее никаких субъективных прав,
так называемая односторонняя корреспонденция прав и обязанностей.
30
В случае сложных правоотношений, оба участника становятся
управомоченными и обязанными по отношению друг к другу, согласно
закона и договора участники таких правоотношений получают определенные
права и обязанности.
На сегодняшний день в гражданских правоотношениях в их структуре
и содержании содержаться звенья прочих схожих правоотношений и
называется это комплексная или смешанная структура.
Изменение и значительное совершенствование правовой системы
Российской Федерации поменяло большое количество законодательных и
правовых документов, в число которых входит и аренда. Регламентируются
эти правоотношения главой 34 Гражданского кодекса РФ
1
.
Согласно правилам, в договоре аренды участвуют две стороны – это
арендодатель (наймодатель), т.е. владелец имущества, а также
управомоченные (ответственные) законом или самим собственником
передавать имущество в аренду за определенную плату и арендатор
(наймополучатель), т.е. приобретатель этого имущества, который может
пользоваться им для достижения своих целей, согласно назначения
имущества или с условием, установленным в договоре аренды.
Арендодателем (наймодателем) имущества в соответствии с договором
аренды является сам собственник или же другое лицо, управомоченное
владельцем или же законом передавать это имущество внаем, т.е. тот, кто на
законных основаниях имеет право распоряжаться этим имуществом.
Естественно, основным правом передавать имущество в аренду обладает сам
собственник, так как субъективное право собственности включает в себя
правомочие по распоряжению имуществом, как один из фундаментарных
компонентов
2
.
1
Глава 34 «Аренда». «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от
26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп. вступ. в силу с 30.12.2018).
2
Протасов В.Н. Теория государства и права: Учебник и практикум для СПО. – М.:
Издательство Юрайт, 2018. – 487 с.
31
Прочие лица, которые могут обладать правом выступать в роли
арендодателя должны иметь полномочия, переданными им собственником
или установленными законом. По закону это право могут получить субъекты
права хозяйственного ведения, а именно: государственные и муниципальные
унитарные ведомства. Понятно, что только с согласия самого владельца
недвижимого имущества в лице уполномоченного им органа. Казенное
предприятие может быть арендодателем государственного имущества с
согласия собственника, а вот учреждение не имеет права сдавать в аренду
имущество, которое числится за ним и приобретенное за счет выделенных по
смете, ни при каких обстоятельствах.
Учреждение ни в коем случае не имеет право передавать, числящееся
на праве оперативного руководства имущество в аренду. И имущество,
полученное по смете от владельца, тоже передавать не имеет права.
Если, согласно учредительных документов учреждение может
осуществлять предпринимательскую деятельность, то приобретенное за счет
собственных доходов имущество может выставлять в качестве объекта
арендных правоотношений.
Арендатором же, наоборот, может быть любая организация иди
дееспособный гражданин, выступающий как юридическое лицо.
Гражданский кодекс РФ не лимитирует права субъектов имущественного
оборота на получение имущества в аренду.
Договор аренды – это основной документ, упорядочивает отношения
участников. Ст. 606 Гражданского кодекса РФ дает нам четкое определение
термина договора аренды
1
. Юридические лица и граждане заключают
договор аренды по собственному усмотрению и воле на принципе полного
равноправия сторон.
В договоре аренды определяются: совокупность и цена передаваемого
имущества в аренду, с обязательным его описанием; срок действия такого
1
Ст. 606 Договор аренды. «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)»
от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018).