62
Регистрация такого договора является обязательной, если срок аренды
превышает один год.
Можно арендовать участки сельскохозяйственного назначения,
главным требованием сегодня является то, что арендатор по своему
усмотрению не может изменить способ его использования. Имеется в виду,
что, например, арендатор берет земельный участок для выращивания на нем
зерновые культура, а по факту вырастил на нем продуктовый магазин и т.п.
Это прямое нарушение договора аренды и является прямым основанием для
его расторжения.
Арендодателем земельного участка, согласно установленного
законодательства может быть только его собственник или уполномоченное
им лицо. Что же касается арендатора, то тут никаких особых требований,
кроме как правоспособность и дееспособность арендатора не существует.
Арендаторами земельных участков могут быть как граждане,
юридические лица, иностранные граждане и лица без гражданства с учетом
указания в п. 1 ст. 22 Земельного кодекса РФ о том, могут иметь
расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные
участки на праве аренды, за исключением тех случаев, когда это прямо
предусмотрено Земельным кодексом РФ. Тем не менее никаких специальных
норм, ограничивающих либо запрещающих аренду земли иностранными
гражданами и лицами без гражданства по сравнению с арендой земли
гражданами РФ, в Земельном кодексе РФ не указано. Так же в действующем
законодательстве не существует никаких специальных требований к
приобретению земельных участков на праве аренды и иностранными
юридическими лицами
1
.
1
Единственное исключение, введенное в Земельный кодекс РФ в отношении иностранных
граждан, юридических лиц и лиц без гражданства, сводится к тому, что они не могут
обладать на праве собственности земельными участками (или долями в праве
собственности на земельные участки), находящимися на приграничных территориях,
перечень которых устанавливается Президентом РФ (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ).
Кроме того, те же субъекты, а также юридические лица, в уставном (складочном)
капитале которых доля таких субъектов (иностранных граждан, иностранных
63
По общему правилу только собственники земельных участков могут
свободно предоставлять их в аренду согласно нормам гражданского и
земельного законодательства. Ограничения установлены в отношении
Российской Федерации – собственника земельных участков, указанных в п. 4
ст. 27 Земельного кодекса РФ в качестве исключенных из оборота. Это же
положение содержится в п. 11 ст. 22 Земельного кодекса РФ – запрет на
передачу в аренду изъятых из оборота земельных участков, за исключением
случаев, установленных федеральными законами. Предусмотренное п. 10 ст.
22 Земельного кодекса РФ правило о том, что в случае наследования
земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные
представители могут передавать эти земельные участки в аренду на срок до
достижения наследниками совершеннолетия является исключением из
общего правила о передаче земли в аренду ее собственником.
Условиями договора аренды земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, определяются
гражданским законодательством, Земельным кодексом РФ от 25.10.2001
№136-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018)
1
.
Договор аренды земельного участка, который находится в
государственной или муниципальной собственности и выделяемого для
поведения на нем работ, связанных с пользованием недрами, должен
обязательно предусматривать проведение работ по рекультивации
2
такого
земельного участка. Договор аренды земельного участка, который находится
в границах береговой полосы водного объекта общего пользования,
юридических лиц, лиц без гражданства) составляет более, чем 50% могут обладать
земельными участками (или долями в праве собственности на земельные участки) из
земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, но не собственности
(ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
1
«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 25.12.2018)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2019).
2
Рекультивация – это комплекс мер по экологическому и экономическому
восстановлению земель и водных ресурсов, плодородие которых в результате
человеческой деятельности существенно снизилось. Целью проведения рекультивации
является улучшение условий окружающей среды, восстановление продуктивности
нарушенных земель и водоемов.
64
заключается, если будет обеспечен свободный доступ граждан к водному
объекту общего пользования и его береговой полосе.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности, может заключаться с победителем
аукциона или с лицом, которым подана единственная заявка на участие в
таком аукционе, также с заявителем, который признан единственным
участником аукциона.
Особый случай заключения договора аренды земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности,
предусмотрен в п. 3 ст. 30 Земельного кодекса РФ. Речь идет о
предоставлении таких земельных участков субъектам гражданского права
(гражданам и юридическим лицам) с целью осуществления на них
строительства с предварительным согласованием мест размещения
строящихся объектов. В качестве арендодателей в силу ст. 270 Гражданского
кодекса РФ могут выступать собственники земельных участков и лица,
которым он предоставлен в постоянное пользование. Нужно только согласие
на это собственника земельного участка. В то же время Земельный кодекс РФ
(п. 4 ст. 20) в императивной форме это запрещает. В данном случае налицо
конфликт норм гражданского и земельного права, требующий решения со
стороны законодателя.
В действующем законодательстве очень четко можно отследить
стремление к установлению правовых норм, которые бы поощряли к
заключению долгосрочных договоров аренды. В силу п. 7 ст. 9 Федерального
закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
экономическое поощрение арендатора, использующего земельные участки из
земель сельскохозяйственного назначения, при сроке договора аренды не
менее десяти лет, осуществляется в порядке, установленном бюджетным
законодательством и законодательством о налогах и сборах. Отдельные
льготы арендатору земельного участка, находящегося в государственной или
65
муниципальной собственности, при сроке аренды более пяти лет,
предусмотрены и п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.
Продажа недвижимости, которая находится на земельном участке, не
принадлежащем продавцу на праве собственности, это касается и
арендованного участка, возможна без согласия собственника этого участка,
если такое не противоречит условиям пользования этим участком,
установленным договором или законом (п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса
РФ). В ст. 552 Гражданского кодекса РФ говорится о переходе прав на
земельный участок при продаже, находящейся на нем недвижимости,
явственно, что правила этой статьи применимы и при иных основаниях
перехода прав, таких как наследование, мена и пр. Рассматривая п. 1 ст. 35
Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание,
строение, сооружение к нескольким собственникам от лица, владеющего
земельным участком, на котором они расположены, на праве аренды, то же
право аренды земельного участка, в том же объеме и на тех же условиях
переходит к новым собственникам расположенной на нем недвижимости.
Условия пользования ими земельным участком на праве аренды будет
определяться с учетом долей в праве собственности на здание, строение,
сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
На практике в таких случаях происходит перенаем земельного участка,
обязательный для арендодателя.
Дополнительными правами арендаторов при заключении договора
аренды земельных участков являются: преимущественное перед другими
лицами право на заключение такого договора аренды на новый (следующий)
срок при других равных условиях, если арендатор должным образом
исполнял возложенные на него обязанности и нет других оснований для
прекращения договора по инициативе арендодателя; право передавать
арендованный им участок в субаренду в границах срока договора аренды без
согласия собственника с условием обязательного уведомления его в
66
письменной форме; право передавать свои права и обязанности по договору
аренды третьим лицам.
Договор аренды земельного участка обязательно должен быть
заключен в письменной форме, независимо от того, кто представляет
участников сделки: физические или юридические лица. Это же касается и
срока, на который заключается договор аренды земельного участка. Для того,
чтобы не попасть «впросак», при обозначении срока договора аренды
земельного участка, следует обратиться к установленному законодательству,
где четко отмечены виды земель и допустимые сроки их аренды. Согласно
законодательства количество арендуемых земельных участков одним
субъектом неограниченно, тем не менее, срок аренды участка
сельскохозяйственного назначения не может превышать сорок девять лет.
Договор аренды заключается в письменной форме путем составления
единого документа, который подписывается обеими сторонами (участниками
сделки)
1
. Соответственно этому, договор аренды заключается не со всеми
потенциальными претендентами, являющимися владельцами земельных
участков на приобретение права аренды на земельный участок, а только с
тем, кто заинтересован в заключении такого договора и подписал его.
Отсюда можно сделать вывод о том, что такой договор заключен с
недостатком: формально не будет присутствовать в полном составе
арендатор земельного участка (ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду
земельного участка, и такие особенности устанавливает сам Земельный
кодекс РФ
2
. Однако же они не могут противоречить гражданско - правовому
механизму построения договора и являться препятствием для утверждения
единой правоприменительной практики.
1
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред.
от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018). ст. 434, 609.
2
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред.
от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018). п.2 ст. 607.
67
Арендатор земельного участка, исключение составляют резиденты
некоторых экономических зон, имеют право передавать свои права и
обязанности по договору аренды земельного участка третьим лицам, также
отдать арендное право земельного участка в залог и внести его в качестве
вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества,
паевого взноса в производственный кооператив в границах срока договора
аренды земельного участка без согласия собственника, но с условием
письменного уведомления последнего, если иное не предусмотрено
законодательством или договором аренды земельного участка.
При рассмотрении данного вопроса, также возникает конфликт между
п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ,
где требуется согласие собственника на совершение вышеуказанных
действий арендатором, которая нуждается в пересмотре и переработке
законодателем. Тем не менее, права собственника в п. 5 ст. 22 Земельного
кодекса РФ должным образом защищены. Ведь при заключении договора
аренды земельного участка можно строго отметить такую необходимость при
составлении текста договора. В подобных случаях по договору аренды
земельного участка ответственность перед арендодателем несет новый
арендатор земельного участка, исключая случаи передачи арендных прав в
залог. Одновременно с заключением нового договора аренды земельного
участка не потребуется, скорее, внесение изменений в Федеральный закон «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним»
1
.
В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатору при
передаче участка в субаренду предоставляется более широкий объем прав. В
следствие п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор имеет право с
согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и
передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, так
1
Комментарий к Земельному кодексу РФ. Хозяйство и право. 2002. №1. Приложение. С.
54. Автор комментария О.М. Козырь.
68
называемый - перенаем, если иное не установлено Гражданским кодексом
РФ, другим законом или иными правовыми актами. В этом случае Земельный
кодекс РФ как раз-таки выступает тем другим законом, согласно которому
для передачи земельного участка в субаренду согласия собственника участка
и не требуется, но в обязательном порядке необходимо его письменно
уведомить, если договором между участниками не предусматривается иное.
В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности на срок более пяти лет,
был который заключен до вступления в действие Земельного кодекса РФ,
значится требование об порядке получения арендатором согласия
арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение
правом аренды другим способом, стороны должны действовать согласно
данных условий договора, а не положением п. 9 ст. 22 Земельного
кодекса РФ
1
.
Если аренда земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, на срок более пяти лет, арендатору
предоставляется широкий круг полномочий в отношении арендованного им
земельного участка. Арендатор земельного участка получает право
в границах срока договора аренды земельного участка передавать свои права
и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника
земельного участка при условии его письменного уведомления,
предусматривается, что изменение условий договора аренды земельного
участка без согласия его арендатора и обременение установленных
договором аренды земельного участка прав его арендатора запрещаются.
Расторжение договора аренды земельного участка досрочно, если он был
заключен на срок более пяти лет, по требованию арендодателя является
1
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного
законодательства». п. 17.
69
возможным только при наличии решения суда в случае значительного
нарушения пунктов договора аренды земельного участка его арендатором
1
.
Здесь мы также может проследить полное несовпадение (конфликт)
норм Земельного и Гражданского кодексов РФ, ст. 619 которого в числе
возможных оснований для досрочного расторжения договора аренды в
судебном порядке по требованию арендодателя предполагает и такие
основания, отнесение которых к значительным нарушениям договора
маловероятно: невнесение арендатором более двух раз подряд арендной
платы или непроведение им капитального ремонта, когда это является
обязанностью арендатора.
Если государство или муниципальное образование изъявят желание
продать земельный участок, арендатор данного земельного участка
руководствуясь п. 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ получает
преимущественное право покупки участка в порядке, который установлен
гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей
собственности постороннему лицу
2
. Большая часть земельного фонда
остается в государственной собственности, эта норма призвана создать
определенную стабильность отношений аренды земельных участков для
потенциальных долгосрочных инвесторов.
Аренда земельных участков, самый широко распространенный способ
владельцев таких участков получить доход. Но при подписании договора
аренды земельного участка, необходимо учитывать тот факт, что оспорить
уже согласованный и подписанный договор довольно сложно и
проблематично. в договоре лучше всего уделить большое внимание на даже
самые мелкие нюансы.
Арендодателю желательно прописать в договоре ряд дополнительных
условий, касающихся возврата земельного участка после окончания срока
1
Указанные правила распространяются и на договор аренды земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения.
2
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред.
от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2019) ст. 250.
70
действия договора, например, арендатор должен вернуть земельный участок
в том же состоянии, в котором он его получил на момент заключения сделки
или договор автоматически прекращает свое действие, в случае, если
арендатор использует его не по назначению, или чего хуже ухудшает его
состояние и вредит окружающей среде.
Договор аренды земельных участков по своей масштабности можно
сравнить с договором купли-продажи. Ведь возможность приобрести
земельный участок имеют далеко не все желающие крупные компании, не
говоря уже о малых предпринимателях, а если речь идет о лесном фонде, что
практически невозможно.
Поэтому в большинстве случаев предприятия заключают договоры
аренды. Однако и здесь существует ряд значимых сложностей. Ведь как
правило, текст договора аренды составляет арендодатель и естественно, с
максимальной выгодой для себя. А условия такого договора самым прямым
образом влияют на размер налоговых обязательств арендатора.
Например, в обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от
12.07.2017 №3 указано, что арендная плата не подлежит взысканию с
арендатора в случае, если в результате противоправных действий
арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным
имуществом в соответствии с условиями контракта аренды или целевым
назначением данного имущества.
Согласно материалам дела, местная администрация обратилась в суд с
иском о взыскании арендной платы, объясняя свои требования тем, что
между сторонами заключен договор аренды земельного участка для
индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. По условиям
договора арендная плата должна вноситься ежеквартально, при этом
некоторые периоды обязанность по внесению арендной платы не исполнена.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ,
рассматривая дело в кассационном порядке, установила основания для
71
применения ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ, указав
следующее.
Согласно п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса РФ должник не считается
просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие
просрочки кредитора.
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять
предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил
действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или
договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до
совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Таким образом, должник не может нести ответственность за
неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано
противоправными действиями кредитора.
В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель
обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим
условиям договора аренды и назначению имущества.
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды
носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным
имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает
последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
В частности, судом установлено, что после заключения договора
аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства
местная администрация письмом отказала ответчику в выдаче разрешения на
строительство жилого дома на указанном земельном участке.
Вступившим в законную силу решением суда, данный отказ признан
незаконным.
Таким образом, при рассмотрении данного дела судебные инстанции не
приняли во внимание, что в результате противоправных действий местной
администрации ответчик был лишен возможности в течение определенного
срока использовать арендованный для индивидуального жилищного