43
Ситуацию для застройщиков в ближайшей перспективе может улучшить
повышенный спрос со стороны покупателей. Снижение курса рубля,
существенные инфляционные ожидания повысят спрос на квартиры, однако
эффект будет временным, вложиться в недвижимость смогут в основном
россияне с полной суммой для сделки на руках.
44
3. РАЗРАБОТКА ПРОГРАММЫ ГОРОДСКОГО
СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА ООО «ПЕРСПЕКТИВА»
3.1 Разработка плана маркетинга
Настоящий проект рассчитан на инвестирование в строительство
многоэтажного жилого дома с последующей реализацией квартир и
коммерческой недвижимости.
Цель настоящего проекта: инвестирование в строительство
многоэтажного жилого дома с последующей реализацией квартир и
коммерческой недвижимости, расширение рынка сбыта и укрепление
конкурентоспособности Общества.
Сроки реализации проекта: с 01.01.2021 г. по 30.06.2023 г.
Стоимость проекта 678409,10 тыс. руб.
Финансирование проекта: 300000 тыс. руб. – заемные средства в виде
инвестиционного банковского кредита.
Суть проекта: строительство жилого комплекса малоэтажной застройки
в г. Ульяновск площадью 38 тыс. кв. м.
Проект предлагается осуществлять на приобретенном инициатором
земельном участке по адресу: микрорайон Юго-Запад, ул. Камышинская 60.
На рисунке 3.1 отразим участок микрорайона Юго-Запад.
Рис. 3.1 Участок микрорайона Юго-Запад
45
Площадь земельного участка под строительство составляет 2 тыс. кв.м.
Земельный участок находится в районе «тихого квартала», где имеется вся
необходимая для жизни инфраструктура. В 150 метрах от дома расположена
остановка общественного транспорта, что позволяет довольно быстро
добраться отсюда в любую часть города.
По нашим подсчетам в регионе сегодня имеется определенный
неудовлетворенный спрос на жилую и офисную недвижимость, что делает
идею реализации указанного проекта именно здесь очень перспективной.
Маркетинговый план для реализации бизнес-плана состоит из
следующих компонентов:
1. Ценообразование;
2. Схема предоставления услуг;
3. Реклама и другие способы продвижения продуктов;
4. Методы стимулирования продаж;
5. Формирование корпоративного имиджа (пиар).
1. Ценообразование является неотъемлемой частью маркетингового
плана. Ценообразование - это не просто сумма затрат и прибыли. Он
регулируется корпоративной политикой и соответствует воскресенье
рыночным возможностям.
Будут использованы следующие методы ценообразования:
- Способ отследить конкурента. Крупный конкурент получит свою долю
на рынке за счет любых дополнительных льгот, дисконтной системы.;
- Он также учитывает фактическое ценообразование, политику скидок и
механизм корректировки цен с учетом спроса на недвижимость.
Все эти методы служат только одной цели - нанимать клиента.
2. Схема продажи квартир.
Организация предложит покупателям 1, 2 и 3-комнатные квартиры в
многоэтажном доме. При планировании следующих объектов строительства
инициатор проекта будет стремиться постепенно расширять предлагаемый
ассортимент квартир и географию строительства жилья, чтобы обеспечить
46
покупателям максимальный выбор при покупке жилья. Инициатор проекта
предполагает предоставление определенных скидок крупным покупателям.
3. Реклама и другие методы продвижения.
Никаких специальных рекламных компаний не требуется. Инициатор
проекта предусматривает начало размещения рекламы в СМИ и в Интернете
за 6 месяцев до ввода в эксплуатацию многоэтажного жилого дома. На
строительной площадке дома также будут сданы в аренду несколько
рекламных щитов.
4. Методы стимулирования продаж.
- Предоставление покупателям скидок;
- Предоставление льгот при оплате квартир;
- Предоставление клиентам комплексных услуг;
- Сотрудничество с банком, предлагающим ипотеку на строящиеся дома;
- Предоставление информационных услуг.
Значительные возможности и экономия оборотного капитала
обеспечивают возможность привлечения средств за счет совместных
строительных взносов.
5. Формирование корпоративного имиджа (пиар)
За счет строительства качественного и недорогого жилья позитивный
имидж компании, инициировавшей проект, будет формироваться быстро.
3.2 Оценка экономической эффективности реализации проекта
Проведена оценка эффективности и рисков инвестиционного проекта и
рассчитаны основные интегральные показатели проекта – чистый
дисконтированный доход (NPV), внутренняя норма доходности (IRR), индекс
доходности (PI), дисконтированный период окупаемости (DPP).
Представляемый инвестиционный проект предполагает строительство
жилого комплекса общей площадью 38 тыс. кв. м в г. Ульяновск. Жилой
47
массив будет состоять из 3-х и 5-ти-этажных домов с общим количеством
квартир – 560, в том числе:
− 1-ые квартиры – 170 штук;
− 2-ые квартиры – 220 штук;
− 3-ые квартиры – 170 штук.
Реализация проекта позволит начать развитие и благоустройство
пустующего земельного участка площадью 23,3 га, расположенного в очень
привлекательном месте с точки зрения инвестирования.
1. Рассмотрение практической возможности строительства жилищного
комплекса в 2021-2023 гг. на имеющемся земельном участке.
2. Обоснование прибыльности и эффективности реализации
инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства.
3. Обоснование возможности возврата кредитных ресурсов на заданных
условиях и сроках кредитования.
Строительство жилого комплекса организовано на базе ООО
«Перспектива», новой компании, которая будет выступать в качестве
заказчика-застройщика. Все строительно-монтажные и другие
производственные работы будут проводиться подрядными организациями.
ООО «Перспектива» будет выполнять функции управления
инвестиционным проектом, включая всю организацию продаж жилья.
Для реализации проекта требуются финансовые вложения в размере 300
млн рублей. Реализация проекта предусматривалась введением
инвестиционно-банковского кредита. Возврат заемных средств планируется
через 2 года единовременным сроком на общую сумму. В качестве залога по
кредиту, полученному проектом, предоставляются гарантии аффилированных
компаний и собственная недвижимость.
Возврат инвестиций будет осуществляться за счет доходов от продажи
квартир в жилом комплексе на основании инвестиционных договоров
(долевого участия) с организациями и физическими лицами.
48
Предполагается, что в рамках данного проекта все строительные и
иные производственные работы будут выполняться сторонними
подрядчиками. В связи с этим производственный план данного проекта носит
обобщающий, организационный характер.
Для реализации проекта необходимо включить финансовые ресурсы
для выполнения следующих строительно-монтажных и отделочных работ,
стоимость, которых указана в таблице 3.1.
Таблица 3.1
Реализация проекта путем привлечения финансовых ресурсов, тыс.
руб.
Полную подготовку и оснащение стройплощадки планируется провести
в январе-феврале 2021 года. Проектная документация находится на
завершающей стадии разработки. Были проведены все необходимые
предварительные согласования.
Анализ структуры затрат на производство по элементам затрат
показывает, что основная доля затрат на строительство составляет (30%, или
49
101,7 млн долларов). рубль) будет применяться к строительно-монтажным
работам на "нулевом цикле". Эти исследования являются фундаментальными,
потому что они формируют прямой дизайн домов, в которых будут жить
потенциальные покупатели.
Работы в июле по строительству и подключению сетей наружного
машиностроения, включая энергоснабжение, водоснабжение, водоотведение и
газификацию, составят 28% от общих производственных затрат (99,6 млн
рублей).). В проекте учитывается расположение участка для строительства
комплекса, а также все его работы, связанные с прокладкой и подключением
всех инженерных коммуникаций, проводятся процедуры выдачи разрешений
и координации с организационными организациями.
Значительная часть затрат будет включать работы по благоустройству и
открытости (19% от всех расходов, или 64,4 млн рублей), а также озеленение
и благоустройство прибрежной зоны на берегу реки.
Представленный инвестиционный проект предусматривает
строительство жилого комплекса общей площадью 38 тысяч квадратных
метров. В г. Ульяновске микрорайон «Юго-Запад» жилой массив будет
состоять из 3- и 5-этажных домов общей площадью 560 квартир:
- однокомнатные квартиры - 170 шт.;
- двухкомнатные квартиры - 220 штук;
- трехкомнатные квартиры стоят 170 тысяч.
В таблице 3.2 представлен план продажи квартир на протяжении всего
проекта.
Таблица 3.2
План продаж квартир
Отразим на рисунке 3.2 план продаж квартир.
50
Рис. 3.2 План продаж квартир за 2021-2023 гг.
Исходя из разработанного плана продаж, общий объем продаж квартир
на протяжении всего проекта планируется на уровне 1,360,33 тыс. рублей, в
том числе: в 2021 году -228, 727,50 тыс. рублей. На 2022 год -668 360,60 тыс.
рублей, на 2023 год -463240,00 тыс. рублей.
В таблице 3.3 общие затраты на проект.
Таблица 3.3
Общие издержки по проекту
Для определения затрат на рабочую силу для персонала необходимо
составить план работы персонала. План персонала должен учитывать
количество сотрудников на каждую должность.
0
20
40
60
80
100
120
140
1 комнатная
квартира
2 комнатная
квартира
3 комнатная
квартира
2021 год 2022 год 2023 год
51
Организационная структура управления проектами будет строиться по
линейному принципу, распределенному по единицам и функциональным
обязанностям. Общее число сотрудников предприятия - 8 штатных единиц.
Среднемесячный фонд заработной платы составляет 225 тысяч рублей.
В таблице 3.4 отразим заработную плату сотрудников на протяжении
всего инвестиционного проекта.
Таблица 3.4
Заработная плата сотрудников ООО «Перспектива»
Он разработан с учетом структуры и сроков производственных затрат,
связанных с реализацией проекта, календарного графика и сметной стоимости
строительных работ.
Общая сметная стоимость производственных затрат составит 678409,10
тыс. рублей.
Для расчета кредитных обязательств, полученных в рамках проекта,
использовались следующие первоначальные данные:
- Сумма полученного кредита составляет 249121,18 тысячи рублей;
- Срок кредитования - 21 месяц, с единовременным возвратом общей
суммы в сентябре 2022 года;
- Процентная ставка по кредиту – 15% годовых;
- Частота погашения процентов - ежемесячно.
Сроки финансирования проекта, выплаты процентов по кредиту и
погашения средств представлены в таблице 3.5.
52
Таблица 3.5
Финансирование проекта на 2021-2022 год
Чистая прибыль (после уплаты налогов и прибыли) – 772,46 млн рублей.
Получение прибыли от продажи квартир планируется с октября 2021
года. Таблица представлена в 3.6.
Таблица 3.6
Прибыли-убытки за весь инвестируемый период, тыс. руб.
Чистый денежный поток рассчитывается исходя из всех доходов от
продажи квартир, от ликвидации «минус» средств на оплату работ, процентов
по кредиту и прочих затрат, за счет увеличения нормализованных
операционных активов и обязательств.
В таблице 3.7 рассмотрим основные итоги инвестиционного проекта.