7
Содержание
ВВЕДЕНИЕ .......................................................................................................... 8
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования: сущность,
содержание и нормативно-правовое регулирование в России ........................ 11
1.1. Сущность и содержание ипотечного кредитования. Структура рынка
ипотечного кредитования в России ................................................................... 11
1.2. Государственное регулирование ипотечного кредитования в России ..... 19
Глава 2. Анализ состояния и проблем ипотечного кредитования в России ... 26
2.1. Анализ современного состояния и проблем рынка ипотечного кредитования
России ................................................................................................................. 26
2.2. Анализ практики и проблем ипотечного кредитования (на примере ПАО
«Сбербанк») ........................................................................................................ 39
Глава 3. Тенденции и перспективы развития ипотечного кредитования в России
46
3.1. Текущие тенденции в сфере ипотечного кредитования. Риски ипотечного
кредитования ...................................................................................................... 46
3.2. Перспективы решения проблем ипотечного кредитования и развития
ипотеки в России ................................................................................................ 53
ЗАКЛЮЧЕНИЕ .................................................................................................. 56
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ............................................ 58
ПРИЛОЖЕНИЕ .................................................................................................. 60
8
ВВЕДЕНИЕ
Переход к рыночной экономки в России обострил жилищную проблему,
что повлияло на поиск новых научных методов решения выхода из данной
ситуации. В 2005 году, было положено начало ориентирования государства на
развитие ипотечного кредитования, для формирования более устойчивой
банковской системы. Также новая государственная жилищная политика дала
возможности улучшения жилищных условий для большого количества
населения, не только для людей с высоким уровнем жизни, а также и для
среднего класса, что является очень важным для страны.
Таким образом, актуальность выбранной темы аргументирована тем, что
рынок ипотечного кредитования занимает исключительное место в российской
экономике. Ипотечное кредитование в современной экономике России и не
только, является одним из актуальных видов кредитования. Это объясняется
такими показателями, как его социальная значимость, потребность в жилье,
следовательно, высоким спросом.
Анализ тенденций и перспектив развития ипотечного кредитования в
России свидетельствует о внедрении технологий с использованием
биометрических данных. Например, ПАО «Сбербанк» – стал активно собирать
биометрические данные своих клиентов еще летом 2018 года. В настоящее
время банки стремятся к расширению спектра предоставляемых услуг и
упрощению взаимодействия с клиентами. Актуальной формой
функционирования банковского бизнеса является финансовый супермаркет,
работающий дистанционно. На примере платформы «ДомКлик», можно
дистанционно оформить ипотеку, что является актуально в настоящее время, в
период экономических проблем.
1
Значимость ипотечного кредитования подтверждается и аналитическими
данными: до последнего времени наблюдался рост, как количества, так и
1
Иванцов И.Е., Соболева Е.В. Инновационное развитие банковского сектора: прошлое, настоящее,
будущее//Научные открытия и достижения современной молодёжи: Сб. науч. тр.//г. Пенза, 2019. С. 68-71.
9
объемов ипотечных кредитов в России.
2
Мобилизовать большую часть
сбережений населения и направить средства инвесторов в важнейшие отрасли
хозяйства, связанные с жилищным строительством, позволяет ипотечное
кредитование.
Российский и зарубежный опыт в сфере ипотечного кредитования, где
идет развитие данного вида кредита, подтверждает, что ипотека, это
четырехкратный умножающий эффект. То сеть, каждый рубль за кредит, в
результате вовлекает в хозяйственный оборот не меньше 4-х рублей средств
населения.
Ипотечное кредитование - механизм, обеспечивающий взаимосвязь
между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями
стройиндустрии, которая направляет финансовые средства, в реальный сектор
экономики. Именно поэтому, развитие ипотечного кредитования положительно
влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается
уменьшение производства в ряде отраслей промышленности, возникает
возможность совершенствования производства, что и приводит к улучшению
качества и конкурентоспособности продукции. Это приводит к повышению
экономических возможностей страны, способствуя выходу страны из
инвестиционного и из инфляционного кризиса. На социальную нестабильность
влияет формирование рынка ипотечного кредитования, тем самым
преодолевает ее, таким образом, сопровождается экономический кризис. Банки
России, изучая и анализируя исторический опыт нашей страны и других стран в
данной сфере кредитования, разрабатывают собственные модели кредитования
и банковские продукты, которые действенны в сложных экономических
ситуациях.
2
Официальный сайт Дом РФ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://дом.рф/
10
Цель работы – исследование рынка ипотечного кредитования и
выявление его роли в современной экономике России. Для достижения этой
цели были поставлены следующие основные задачи:
1. исследовать сущность и содержание ипотечного кредитования;
2. раскрыть структуру рынка ипотечного кредитования в России;
3. рассмотреть государственное регулирование ипотечного
кредитования в России;
4. проанализировать современное состояние и проблемы рынка
ипотечного кредитования в России;
5. провести анализ практики и проблем ипотечного кредитования на
примере ПАО «Сбербанк»;
6. рассмотреть тенденции и перспективы развития ипотечного
кредитования в России;
7. найти перспективы решения проблем ипотечного кредитования и
развития ипотеки в России.
Объектом исследования выступает рынок ипотечного жилищного
кредитования в Российской Федерации.
Предметом исследования является развитие ипотечного жилищного
кредитование на примере ПАО «Сбербанк».
Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой
литературы и приложений. В введении выделена актуальность выбранной темы
и сформулированы ее цели. В первой главе показан теоретический материал,
показывающий теоретические понятия ипотечного кредитования. Во второй
главе представлен анализ развития ипотечного кредитования в России. В
третьей главе представлены тенденции и перспективы развития ипотечного
кредитования в России. В заключении подводятся итоги проделанного
исследования.
11
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования:
сущность, содержание и нормативно-правовое регулирование в
России
1.1. Сущность и содержание ипотечного кредитования. Структура
рынка ипотечного кредитования в России
Главной задачей в семье является приобретение жилья. Оно является
важнейшей социальной потребностью человека, поскольку делает его
экономически и социально независимым. Важный элемент социальной
политики в любой стране является улучшение жилищных условий населения.
Способы удовлетворения потребности в жилище зависят от типа
экономической системы государства. С переходом к рыночной экономике в
России обострилась жилищная проблема, которую необходимо решить новыми
научными методами. С 2005 года государство стало ориентироваться на
развитие ипотечного кредитования, которое должно было способствовать
формированию более устойчивой банковской системы. Также новая
государственная жилищная политика дала возможности улучшения жилищных
условий для большого количества населения, также и для среднего класса, что
является очень важным для страны. Таким образом, исследование механизма
ипотечного кредитования очень актуально в наши дни, поскольку оно
выполняет не только экономические функции, но и социальные.
Ипотечное кредитование стало распространенным во многих странах. В
государствах, где развита рыночная экономика, и уровень организации
банковской системы является высоким, сложились системы ипотечного
кредитования. Они представлены различными экономическими субъектами:
страховыми компаниями, банками, кредитными организациями, которые
осуществляют кредитование под залог недвижимости, и кредитными
агентствами.
Создание эффективной системы жилищного кредитования является
фактором повышения уровня жизни граждан. Получается, это важно и для
экономики нашей страны, которая отличается неопределенностью и высоким
12
уровнем риска.
Ипотечное кредитование - это целый механизм реализации отношений,
которые возникают по вопросам продажи, выдачи и обслуживания ипотечных
кредитов. Ипотечный кредит - это кредит, возвращение которого обеспечено
ипотекой (залогом недвижимого имущества). Он может выдаваться
специализированными или коммерческими банками, кредитно- финансовыми
учреждениями. Одна сторона ипотечного кредита - залогодержатель, который
является кредитором по обязательству. Он может получить удовлетворение
своих финансовых требований к должнику по данному обязательству из
стоимости задолженного имущества другой стороны, которой является
залогодатель, например должник по обязательству, обеспеченному ипотекой
или третье лицо. Ипотека как экономическая категория, выражает финансовые
и кредитные отношения, а также, отношения собственности.
3
Отношения собственности проявляются в виде передачи собственности
(не права на владение) и до момента окончания платежей по кредиту или, в
случае отказа от платежа, на исполнение обязательств. Кредитные отношения
проявляются в предоставлении ипотечных кредитов. Финансовые отношения
проявляются в реинвестировании ипотечных кредитов. На базе ценной бумаги
они создают фиктивный многоуровневый капитал. Собственник, эмитируя
объект недвижимости первичных, вторичных закладных (ценных бумаг,
удостоверяющих право на получение исполнения по денежному обязательству,
обеспеченному ипотекой), ипотечных бумаг, влияет на увеличение оборотных
средств на величину фиктивного капитала.
Ипотечные кредиты классифицируются по нескольким признакам:
4
1. По целям кредитования:
3
Составлено автором на основе данных Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.04.2020) "Об
ипотеке (залоге недвижимости)"
4
Составлено автором на основе данных: Разумова, И. А. Ипотечное кредитование / И.А. Разумова. - М.: Книга
по Требованию, 2017. - 304 c.
13
приобретение готовой квартиры в качестве основного или
дополнительного места проживания;
на строительство готового жилья с целью инвестирования;
на реконструкцию, капитальный ремонт жилья.
2. По объекту недвижимости:
земельные участки;
здания, предприятия и иные недвижимые имущества, которые
используются в качестве предпринимательской деятельности.
3. По виду кредитора:
банковские;
небанковские.
4. По виду заемщиков:
кредиты, которые предоставляются строителям и застройщикам;
кредиты, которые предоставляются будущему хозяину жилья.
5. По виду процентной ставки:
с фиксированной ставкой;
с переменной процентной ставкой.
6. По возможности погашения:
с возможностью досрочного погашения;
без возможности досрочного погашения.
Субъекты ипотечного кредитования: собственник недвижимости
(заемщик), ипотечный кредитор, инвестор (страховые и финансовые компании,
пенсионные фонды, население), правительство.
Механизм ипотечного кредитования: он может быть представлен
следующим образом:
Гражданин, который обладает накоплениями и стабильными доходами,
решает приобрести дом, квартиру или иную жилую недвижимость путем
ипотечных кредитов. Кредитор проверяет платежеспособность заемщика,
рассчитывает, будет ли он тратить более 30% ежемесячного дохода (в случае
14
40% и выше такой кредит становится рисковым). Если решение заемщика
положительное, то заключается кредитный договор с кредитором на покупку
недвижимости, затем составляется договор об ипотеке, в котором должны быть
указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и сроки исполнения
обязательства. Предмет ипотеки определяется с указанием места нахождения и
достаточным для целей идентификации описанием. После заключения договора
об ипотеке, банк настаивает на том, чтобы заемщик внес определенный
первоначальный взнос. Банк заинтересован, чтобы взнос был как можно
больше, с целью сделать ставку и сам кредит менее рискованными.
Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования,
являются наличие спроса на ипотечные кредиты и предложения на рынке
сырья.
Ипотечное кредитование имеет длинную историю своего развития, тем
самым его правовое, финансовое и экономическое содержание хорошо
изучены. Но не его теоретическое содержание. Проблема ипотечного кредита
привлекла внимание политиков и ученых в связи с экономическим кризисом с
2000 по 2010 гг., ипотечный кредит был одним из факторов финансового
кризиса.
Но, не смотря на это, ипотечному кредиту не отказали в праве на
существование в качестве эффективного механизма сбережений, а также в
целевое инвестирование реального сектора экономики. Более того, ипотечный
кредит является фактором оживления и роста экономики после спада.
На резкое сокращение ипотечного кредитования, повлиял кризис
банковской системы, проявилась несовместимость функций ипотечного
кредита в макроэкономической динамике и социальных последствиях, еще не
ставшая предметом специального исследования, особенно в связи с
периодичностью рыночной экономики. Анализ используемых методологий
ипотечного кредитования показал, что данный термин употребляется в
зависимости от необходимости его использования в какой-либо определенной
15
отрасли экономики. Поставленные задачи перед исследованием, определили
необходимость разработки понятия ипотечного кредита с точки зрения его
участия в общем экономическом результате на макроуровне.
Ипотечное кредитование - совокупность экономических отношений с
целевой спецификой, которые благодаря действию инвестиционного
мультипликатора оказывают положительный эффект на увеличение нормы
инвестиционного потребления населения. Финансы, денежное обращение и
кредит на инвестирование в реальный сектор экономики с ростом ВВП и
занятости.
Ипотечное кредитование является формой изменения частных
сбережений в инвестиции. Создание положительного воздействия сбережений
на эффект инвестиций в жилищную сферу проявляется через стимулирование
инвестиционных мотивов граждан посредством формирования
первоначального взноса по ипотечному кредиту, концентрации спроса за счет
жилищных сбережений населения, перераспределения сбережений через
финансово-кредитную систему в строительный сектор. В то же время
ипотечный кредит обладает высоким потенциалом привлечения инвестиций в
реальный сектор экономики. Денежные средства, направленные на покупку
жилья, попадают в технологическую цепочку инвестиционно-строительного
процесса, тем самым ипотека способствует увеличению строительства жилья и
влияет на рост объемов производства в принадлежащих с ним отраслях
экономики, что способствует росту занятости, увеличению доходов населения,
доходов бюджетов всех уровней. Рынок ипотечного жилищного кредитования –
это часть инвестиционного рынка.
На увеличение спроса влияет рост ВВП и увеличение инвестиций в
жилищное строительство с помощью ипотечного кредита. Это приводит к
появлению производных инвестиций, вновь влияющие на рост дохода,
16
увеличивая инвестиции.
5
Процесс доходообразования, увеличения расходов и расширения
производства охватывает все более отдаленные друг от друга отрасли. На
объем инвестиций у продавцов сократятся товарные запасы, тем самым
реакцией производителей на уменьшение запасов будет увеличение объема
производства. Исходя из этого, эффект мультипликатора усиливает динамику
экономической системы.
Уровень и динамика инвестиций в жилищное строительство значительно
влияют на макропропорции в экономике страны. Эффект мультипликатора
относится к инвестированию в жилищное строительство, то есть с помощью
ипотечного кредита оказывает положительное влияние на реальный сектор
экономики, поэтому государство влияет на поддержку ипотечного
кредитования, создавая ипотечные программы с государственной поддержкой.
Развитие ипотечного кредитования положительно влияет на развитии
экономического роста, что ведет к остановке спада производства в сфере
металлургии, промышленности строительных материалов, лесопереработки,
транспорта и других отраслей. Из этого стоит отметить, что развитие
ипотечного кредитования на рыночной основе способно вывести страну из
инвестиционного кризиса и преодолеть социальную нестабильность,
сопровождающая экономический кризис. Прирост первичной занятости в
строительной сфере достаточно большой, тем саамы мультипликатор высок в
данном секторе. Новые инвестиции в строительном и ипотечном секторе,
влияют на наем дополнительной рабочей силы, для большей трудоемкости в
строительстве. Расширение занятости в строительстве и связанных с ним
отраслях, в свою очередь, увеличивают спрос населения на потребительские
товары.
Инвестиции в строительный сектор в основном сопровождаются
5
Составлено автором на основе данных: Торосян Н.Д. Ипотечное кредитование: теоретические основы и
тенденции развития // Экономика и предпринимательство. - 2017. - № 12-1. - С. 1294 - 1297.