27
Регионами-лидерами по количеству продаж ипотечных квартир, которые также
могут быть предложены к продаже для погашения ипотечного долга, являются
Москва, Тюменская область и Красноярский край (топ-15 регионов см. в
таблице 1). При единовременном предложении на продажу всей недвижимости
стоимость квартир на вторичном рынке в каждом регионе может снизиться на
5-7%.
21
Таблица 1
Просроченная задолженность по ипотеке на 01.01.2020, млрд.
руб.
Название региона
Минимальное количество
квартир
Москва
14,029
Московская область
7,455
Тюменская область
3,025
Красноярский край
2,420
Краснодарский край
2,519
Челябинская область
1,569
Свердловская область
2,139
Санкт-Петербург
3,314
Пермский край
1,785
Иркутская область
1,591
Ростовская область
1,584
Новосибирская область
1,654
Ставропольский край
1,120
Самарская область
1,271
Ханты-Мансийский автономный округ-Югра
1,550
По данным Центрального Банка Российской Федерации, объем
просроченной ипотечной задолженности по итогам 2019 года достиг 72,3 млрд.
рублей. В среднем общая площадь квартиры в России в конце 2018 года
достигает 55,7 квадратных метров (данные Росстата).
22
Существует две методики оценки рыночной стоимости квадратного
метра готового жилья: оценка Министерства строительства, жилищно-
коммунального хозяйства Российской Федерации. Вторая оценка-оперативные
21
Составлено автором на основе данных официального сайта «Долговой консультант» [Электронный ресурс]. -
Режим доступа: https://dolgcons.ru/
22
Составлено автором на основе данных официального сайта Банка России [Электронный ресурс]. - Режим
доступа: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/
28
данные Росстата.
Вторая оценка, оперативные данные Росстата. Заемщики,
выплачивающие ипотеку, разводятся в 10 раз реже, чем другие россияне: доля
разводов среди них составляет всего 2%, в то же время среди тех, кто не
обременен кредитными обязательствами, она достигает 20%. Около 40%
россиян, выплачивающих ипотеку после принятия решения о разводе,
допускают отсрочку, но большинство из них через некоторое время
возвращается к постоянным платежам. Рост просроченной ипотечной
задолженности, может быть из-за роста числа разводов, а также время
увеличения возраста вступления в брак положительно влияет на снижение
темпов роста просрочки по балансам банков.
В таблице 2 представлены выданные ипотечные кредиты за каждый год.
Таблица 2
Выданные ипотечные кредиты
23
Показатель
2019
01.05.2020
Количество выданных ипотечных
кредитов, млрд. руб.
284,5
308,7
Объем выданных
ипотечных кредитов, млрд. руб.
619,3
762,0
Средневзвешенная ставка по ипотечным
кредитам в рублях, %
10,03
8,69
Средний размер кредита в рублях, млн.
руб.
2,2
2,5
Ипотечный портфель, млрд. руб.
7 414,2
8 533,7
Ставки по ипотеке в конце года опустились до исторического минимума –
9%. В начале 2019 г. наблюдался высокий уровень ипотечных ставок (9,9-
10,6%) из-за роста стоимости фондирования. По мере ее сокращения ставки
предложения к декабрю 2019 г. снизились до 9,0%.
С 2019 года ужесточились требования к выдаче кредитов: при первом
взносе менее 20% банки применяют повышенный коэффициент риска – 200%
23
Официальный сайт Дом РФ [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
https://дом.рф/upload/iblock/840/8407717b398dcbe7f6c503c70a4a8130.pdf
29
вместо 150% к ипотеке. Он требует от банка больше капитала для выдачи таких
кредитов. При этом ипотека — не самый выгодный продукт для банков.
Начало 2020 г. было благоприятным для рынка ипотеки. Ставка по
ипотеке достигла минимального уровня – 8,6% – это ниже, чем целевой
показатель нацпроекта «Жилье и городская среда» на 2020 год. Март 2020 года,
считается одним из трех успешных месяцев за историю ипотечного рынка.
Выдано свыше 122 тыс. кредитов на общую сумму более 305 млрд. рублей. В
апреле из-за ухудшения макроэкономической ситуации спрос на жилье
сократился, и ипотечное кредитование снизилось: по предварительным
оценкам, выдано 90 тыс. кредитов на общую сумму 208 млрд. рублей. Это
меньше, чем в апреле 2019 г., на 17%. Для поддержки рынков жилья и ипотеки
по поручению Президента Российской Федерации был запущен комплекс мер,
включая льготную ипотечную программу. Данная программа выдает кредит на
новостройки (ставка 6,5%). Сумма кредита до 3 млн. руб. А в Москве, Санкт-
Петербурге, Московской и Ленинградской областях, до 8 млн. руб. Вместе с
другими ипотечными программами с государственным участием, такими как,
«Семейной ипотекой» и «Дальневосточной ипотекой», данная программа
обеспечит выдачу около 320 тыс. руб. кредитов на сумму 915 млрд. руб., это
примерно треть всех ипотечных кредитов в 2020 году. По оценкам ДОМ.РФ, за
2020 год будет выдано около 1 млн. кредитов на общую сумму 2,5 трлн. рублей.
Средняя плановая ставка по ипотечному кредиту в 2020 г., приблизится к
целевому ориентиру национального проекта «Жилье и городская среда»,
установленному на 2024 год.
По данным ЦБ РФ портфель ипотечных кредитов на 01.05.2020 г.
составил 8 533,7 млрд. рублей. Темп прироста ипотечного портфеля с 2019 г. по
2020 г. несколько замедлился – с 22% до 18%.
24
Доля ипотечных кредитов в общей задолженности физических лиц перед
24
Составлено автором по данным официального сайта Банка России [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
www.cbr.ru
30
банками с 2019 до 2020 год, уменьшилась с 44 до 43% из-за секьюритизации
ипотечных кредитов и опережающего роста необеспеченного потребительского
кредитования. По мере замедления роста необеспеченного кредитования на
фоне проводимой политики Банка России доля ипотечных кредитов в портфеле
банков будет повышаться.
Структура ипотечного портфеля с 2019 г. по 2020 г. практически не
изменилась (рисунок 2). Небольшое перераспределение долей между кредитами
на построенное жилье и под залог договоров долевого участия (ДДУ) связано с
ростом ввода жилья.
Рисунок 2. Структура ипотечного портфеля 2019 - 2020 г.
25
В таблице 3 представлены 15 ключевых участников ипотечного рынка по
оценкам Дом РФ за 1 квартал 2020 г.
25
Составлено автором на основе данных официального сайта Дом РФ [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
https://дом.рф/upload/iblock/840/8407717b398dcbe7f6c503c70a4a8130.pdf
31
Таблица 3
Ключевые участники ипотечного рынка за 1 квартал 2020 г.
26
Позиция
в
рэнкинге
2020/
2019
Банк
Объем
выданных
ипотечных
кредитов за
январь-март
2020 г., млрд.
руб.
Рыночная
доля за
январь-март
2020 г., %
Прирост
рыночной
доли за
год, п.п.
1
«Сбербанк»
400,6
37,6
-5,96
2
«Банк ВТБ»
249,0
23,4
0,61
3
«Альфа-Банк»
49,0
4,6
2,82
4
ФК «Открытие»
44,0
4,1
1,71
5
«Газпромбанк»
37,0
3,5
-0,57
6
«Россельхозбанк»
32,4
3,0
0,38
7
«Росбанк»
31,5
3,0
0,10
8
«Промсвязьбанк»
28,1
2,6
0,40
9
ДОМ.РФ
23,6
2,2
0,47
10
«Райффайзенбанк
»
23,1
2,2
0,27
11
«Уралсиб»
12,2
1,1
0,29
12
«Абсолют Банк»
12,0
1,1
0,49
13
«ЮниКредит» Банк
10,5
1,0
0,01
14
Банк
«Возрождение»
10,1
0,9
-0,19
15
«Совкомбанк»
9,6
0,9
-0,10
В 2019 г. продолжилось развитие программ, направленные на повышение
доступности ипотечных кредитов. В своем послании Федеральному Собранию
15 января 2020 г. Президент России объявил о расширении программы
материнского капитала. Теперь при рождении первого ребенка государством
выделяется 466,6 тыс. руб., при рождении второго – дополнительно 150 тыс.
рублей
В апреле 2019 г. в условия программы субсидирования ставок по ипотеке
(не более 6% при рождении второго или последующего ребенка, реализуется в
соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации №1711
от 30.12.2017) внесены изменения. Главное из них – распространение льготной
26
Официальный сайт Дом РФ [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
https://дом.рф/upload/iblock/ae2/ae20eb5f34f9ad8b9ffda193ea8d0830.pdf
32
ставки на весь срок кредита. Выдача кредитов по программе увеличилась: с мая
по декабрь 2019 г. выдано около 39 тыс. кредитов на сумму более 100 млрд.
руб., до внесения изменений – 9,4 тыс. кредитов на сумму 23,8 млрд. рублей.
В I квартале 2020 г. кредиты по программе «семейной ипотеки»
составили около 20% от общего числа кредитов на новостройки. Ведущие
банки (Банк ДОМ.РФ, Сбербанк, ВТБ) предлагают кредиты по ставке около
5%.
За апрель 2020 года, 15 ключевых банков, представленных в таблице 4,
снизили ставки по ипотечным продуктам и 10 банков из топ-15 уже начали
прием заявок по программе льготной ипотеки на новостройку под 6,5.
Минимальные ставки по программе предлагают:
27
Открытие - запустил программу «Семейная ипотека» по ставке 4,7% (с
2018 г. Минфином выделены банку лимиты в 14,6 млрд. руб. на участие в
программе);
АК Барс - повысил ставку по программе «Семейная ипотека» на 0,4 п.п.
Минимальная ставка – 4,9%;
ТрансКапиталБанк - 4,84%;
МКБ (22-е место) – 5,9%;
ПСБ и ЮниКредит Банк - 6%;
Банк ДОМ.РФ (8-е место) - 6,1%;
Альфа-банк - снизил ставки на новостройку, готовое жилье и
рефинансирование на 0,3 - 0,7 п.п. Минимальная ставка на новостройку –
8,29%, на готовое жилье – 8,89%, на рефинансирование – 8,49%;
Банк «Санкт-Петербург» - ввел для медработников и их семей
дополнительную скидку в 0,5 п.п. на ипотечные продукты в рамках
«специального пакета» для своих з/п клиентов, что связано с пандемией 2020
года.
27
На основе данных официального сайта Дом РФ [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
https://дом.рф/media/analytics/
33
Таблица 4.
Изменение ставок по ключевым продуктам* ипотеки за апрель
2020 г.
28
Банк
Первичный
рынок
Вторичный
рынок
Рефинансирование
«Сбербанк»
8,70
8,90
9,00
«Банк ВТБ»
8,90
8,90
8,50
«Газпромбанк»
9,00
9,00
9,50
«Открытие»
9,40 (-0,3)
9,70 (-0,3)
9,70 (-0,3)
«Альфа-Банк»
8,99 (-0,5)
9,39 (-0,3)
8,99 (-0,7)
«Россельхозбанк»
9,60 (+1,2)
9,85 (+1,25)
9,80 (+1,4)
«Росбанк»
9,08
9,08
9,90
«Промсвязьбанк»
9,20 (+0,8)
10,20(+1,3)
8,50 (+0,5)
«Райффайзенбанк»
8,99
8,99
8,99
«Абсолют» Банк
10,36
10,36
10,36
Банк «Возрождение»
8,20
8,20
8,45
«ЮниКредит» Банк
9,15
9,15
9,15
«Уралсиб»
10,29(+0,8)
10,29 (+0,5)
10,29(+0,5)
«Совкомбанк»
10,15
10,39
не предоставляет
«ДОМ.РФ»
8,00
9,30
8,90
*Ключевые продукты - продукты, которые удовлетворяют потребности
потребителей.
Снижение ставок на 0,3 п.п. происходило за счет увеличенного вычета за
онлайн-заявку, и в период специальных акций на вторичном рынке.
В январе – феврале 2020 г. продолжилось плавное снижение процентных
ставок в экономике, отражая смягчение денежно-кредитной политики Банка
России. С начала марта 2020 г. ситуация на финансовых рынках ухудшилась из-
за роста числа заболевших инфекцией и снижения цен на нефть. Заметно
снизился аппетит к рисковым активам со стороны инвесторов. Это привело к
оттоку средств с развивающихся рынков, росту доходностей государственных
28
Официальный сайт Дом РФ [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
https://дом.рф/upload/iblock/ae2/ae20eb5f34f9ad8b9ffda193ea8d0830.pdf
34
облигаций в этих странах и ослаблению национальных валют. В этих условиях
стоимость фондирования для банковской системы повысилась. А также
увеличились ставки по депозитам, на это повлияло ослабление рубля и обвал
цен на нефть (средняя ставка в ТОП-10 банках выросла с 5,15 до 5,38%). В
условиях нестабильности с 28.03.2020 был введен режим самоизоляции, что
привело к приостановке деятельности организаций в различных отраслях. Это
сформировало значительные риски снижения экономической активности, роста
уровня безработицы и сокращения доходов населения. Негативные последствия
внешних шоков для экономики и финансового рынка смягчали
противокризисные меры Правительства и Банка России и по поддержке
финансовой стабильности.
В марте 2020 г. ставка по ипотеке достигла минимального уровня – 8,6%
– это ниже, чем целевой показатель нацпроекта «Жилье и городская среда» на
2020 год. Ставка по кредитам на новостройки в марте не изменилась и
составила 7,8%, в том числе по кредитам, выдаваемым по рыночным условиям,
– 8,6-8,8%. Ипотечная ставка на покупку жилья на вторичном рынке снизилась
до 9,0% (февраль – 9,1%). На фоне роста стоимости фондирования отдельные
банки второго эшелона во второй половине марта – начале апреля начали
повышать ипотечные ставки. По состоянию на 10.04.2020 средняя ставка
предложения по рыночным кредитам на новостройки в ТОП-15 банках выросла
до 8,91%, по кредитам на вторичном рынке – до 9,09% (конец февраля – 8,69%
и 8,82% соответственно). В основном ставки повышались частными банками и
банками с иностранным участием, государственные банки в марте-апреле
держали ставки по кредитам на первичном рынке на прежнем уровне. Ставки в
разных сегментах ипотеки за 2018, 2019 и 2020 год, представлены в Рисунке 3.
35
Рисунок 3. Ставки в разных сегментах ипотеки.
29
В марте 2020 г. был выдан десятимиллионный ипотечный кредит. Таким
образом, за 20 лет существования в России ипотека позволила улучшить
жилищные условия свыше 15% российских семей, за счет ипотечного
кредитования было приобретено более 540 млн. кв. м жилья. В I квартале 2020
г. наблюдался уверенный рост ипотечного рынка: выдано 308,7 тыс. кредитов
на 762 млрд. рублей. Это больше, чем за аналогичный период предыдущего
года, на 8,5% в количественном сопоставлении и на 23,1% – в денежном. Март
2020 г. стал одним из трех наиболее успешных месяцев за всю историю
ипотечного рынка в России (после декабря 2018 г. и декабря 2019 г.). Выдано
свыше 122 тыс. кредитов на общую сумму более 305 млрд. рублей. Годовой
прирост выдачи составил 20% в количественном и 36% в денежном выражении.
Доля кредитов, направленных на цели рефинансирования, в марте достигла
18% – это максимум за всё время существования ипотечного рынка. Динамика
рефинансирования ипотеки за 2018,2019,2020 год, представлена в Рисунке 4.
Рисунок 4. Рефинансирование ипотеки.
30
29
Официальный сайт Дом РФ [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
https://дом.рф/upload/iblock/840/8407717b398dcbe7f6c503c70a4a8130.pdf
36
Выдача «новых» кредитов в марте 2020 г. составила свыше 100 тыс.
единиц (+3,4% г/г) на сумму более 250,5 млрд. руб. (+17,3% г/г). Высокий спрос
на ипотеку был вызван низкими ставками и ожиданием их роста в дальнейшем.
Кроме того, на росте выдачи кредитов сказалось ожидание введения режима
самоизоляции: клиенты банков хотели завершить все формальности и
заключить договор до закрытия МФЦ. Значительная доля кредитов выдавалась
в рамках ипотечных программ с государственным участием: в рамках
«Семейной ипотеки» в марте 2020 г. выдано 6,7 тыс. кредитов на общую сумму
16,8 млрд. рублей – более 20% от всех кредитов на новостройки.
Портфель ипотечных кредитов по состоянию на 01.04.2020 составил
более 8,5 трлн. рублей. Темп прироста ипотечного портфеля понизился до
15,1% (Рисунок 5).
Рисунок 5. Структура годового прироста ипотечного портфеля, п.п.
Ключевым фактором является значительная доля рефинансирования
ипотеки, что замедляет рост портфеля кредитов на жилье на вторичном рынке,
снижая темп прироста портфеля секьюритизированных кредитов. При этом
рост портфеля кредитов на новостройки в феврале – марте ускорился по
сравнению с концом 2019 года. Ипотека остается одним из самых надежных
30
Официальный сайт Дом РФ [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
https://дом.рф/upload/iblock/840/8407717b398dcbe7f6c503c70a4a8130.pdf