17
крупными инфраструктурными проектами. От которых, в общем, выигрывает
предпринимательство, из-за сокращения издержек в сфере транспорта,
коммуникаций и водоснабжения. Инфраструктурные проекты также влияют на
мультипликационный эффект. Увлечение накопленного инфраструктурного
капитала отражает рост ВВП.
Покупка жилья, способствуют желанию потреблять товары, тем самым
удовлетворяют потребление совместно с жильем.
Таким образом, исследование системы ипотечного кредитования с
позиции теоретических аспектов позволило определить и выявить его
экономическую сущность и содержание в условиях экономической
трансформации хозяйственных отношений.
6
Ипотечный рынок - рынок ипотечных кредитов и ценных бумаг,
выпущенных на их основе. Ипотечный рынок – это неотъемлемая часть
финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал,
обеспеченный залогом недвижимости.
Ипотечный рынок делится на первичный, вторичный и рынок
недвижимости. Первичный рынок ипотечных кредитов - это сегмент
ипотечного рынка, охватывающий деятельность банков и иных финансовых
институтов по кредитованию конкретных физических и юридических лиц, под
залог недвижимости. Субъектами первичного рынка является кредитор
(ипотечный банк) и заемщик (клиент банка). Вторичный рынок ипотечных
кредитов – совокупность отношений между участниками ипотечного рынка,
обеспечивающих формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной
системы за счет трансформации закладных в ипотечные ценные бумаги и
размещения их среди инвесторов.
7
Рынок недвижимости является главной причиной существования рынков
6
Составлено автором на основе: Злодеева А.Е. Ипотечное жилищное кредитование как часть экономической
системы государства // Экономика, социология и право. - 2017. - № 11. - С. 10 - 12.
7
Лаврушин О.И. Банковское дело. – М.: КНОРУС, 2019. - с. 466 – 483.
18
ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг. Функционирование
вторичного рынка обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков,
связывает денежную массу в обороте; способствует перераспределению
капитала по районам страны и экономическим сферам интеграции финансового
рынка и рынка недвижимости и земли, стабилизирует процентные ставки по
кредитам.
Ипотечный кредит - одна из составляющих ипотечной системы, всегда
обуславливается залогом недвижимости – ипотекой.
При получении кредита на покупку недвижимого имущества, сама
приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку, как гарантия о
возврате кредита. По договору о залоге недвижимого имущества,
залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, имеет право
получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому
обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой
стороны – залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами
залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному
ипотекой, или третье лицо. Имущество, на которое установлена ипотека,
остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Без существования собственника предмета залога, развитие потеки
невозможно, так как закладывать землю и недвижимость может только
собственник предмета залога, а также его права свободного пользования
находящейся в собственности недвижимости.
8
В рисунке 1 представлены структура рынка ипотечного кредитования и
функции его субъектов.
8
На основе данных Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.04.2020) "Об ипотеке"
19
Рисунок 1. Структура рынка ипотечного кредитования в России
9
1.2. Государственное регулирование ипотечного кредитования в
России
Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской
Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса. Принятие
части I в 1995 году и части II в 1996 году Гражданского кодекса Российской
Федерации было решающим, в развитии Российского федерального
законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.
В части ипотечного кредитования, Гражданский кодекс установил общие
правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой:
10
9
Елисеева, Т. В. Оптимизация нормативов ипотечного кредитования / Т.В. Елисеева. – 2020. С. 53-62.
20
положения о праве собственности и других вещных правах на
жилые помещения;
основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и
др.
Принятие Гражданского кодекса РФ, создало правовую среду,
благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности.
Гражданский кодекс принял Федеральные законы по регулированию
вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).
Федеральный закон РФ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Федеральный
закон утратил силу)
11
, стал нормативным актом, непосредственно связанным с
осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:
- вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним;
- государственная регистрация является единственным доказательством
осуществления зарегистрированного права;
- государственной регистрации подлежат право собственности на
недвижимое имущество, сделки с недвижимостью, ограничения прав на
недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);
- создается единый банк информации в пределах регистрационного
округа;
- государственная регистрация прав носит открытый характер
(информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого
имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или
юридического лица);
10
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм.
от 28.04.2020)
11
Официальный сайт ИПС Консультант Плюс [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.consultant.ru
21
- государственная регистрация проводится учреждением юстиции по
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный
закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 03.04.2020) «Об ипотеке (залоге
недвижимости)»
12
. Закон дает возможность использовать ипотеку в качестве
средства обеспечения кредита:
залогодатель по регламенту обязан обеспечивать сохранность заложенного
имущества в течение действия договора по ипотеки;
так как ипотечный кредит, является долгосрочным кредитом, могут
возникать проблемы, исходя из этого, для различных случаев, был
предусмотрен переход прав на заложенную недвижимость от залогодателя к
другим лицами и обременения правами третьих лица;
заложенное имущество, на которое обращено взыскание кредитором, может
быть продано на публичных торгах, аукционах, по конкурсу, а также может
быть приобретено самим залогодержателем.
Согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» по договору ипотеки одна сторона - залогодержатель,
являющийся кредитором по обязательству, имеет право получить
удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому
обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой
стороны, залогодателя, за изъятиями, установленными законом.
Ранее Законом было установлено, что договор об ипотеке должен
нотариально удостоверяться и подлежать государственной регистрации,
правила не соблюдаются, закон недействителен.
Закон предусматривает также возможность обращения закладных, т.е. ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» вводит в гражданский и коммерческий
оборот особый вид ценных бумаг - закладные. В Распоряжении Федеральной
12
Официальный сайт ИПС Консультант Плюс [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.consultant.ru
22
комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. №195-р установлено,
что закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью
выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных
бумаг в порядке и на условиях, которые устанавливались Федеральной
комиссией по рынку ценных бумаг, хотя в Федеральном законе от 22 апреля
1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (ред. от 27.12.2019)
13
не
устанавливается порядок обращения закладных.
В наши дни, закладные являются нераспространенными ценными
бумагами, так как, это не инвестиционные ценные бумаги, исходя из этого,
инвесторы при получении закладной, должны изучить все условия
обязательства и его обеспечение.
К числу нормативных актов, регулирующих ипотечное кредитование
следует отнести Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных
эмиссионных ценных бумагах»
14
. Этот закон разрабатывался на протяжении
нескольких лет.
Развитие ипотечного кредитования без работающих рыночных
механизмов, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения
накопленных средств на данных рынках, без улучшения инфраструктуры, в
сферу строительства жилья, в стране функционировать не может. Исходя из
этого, возникает вопрос инфраструктуры и функционирования рынка ценных
бумаг. Закон "Об эмиссионных ценных бумагах" имеет здесь первоначальное
значение.
03.04.2020 года Правительством России были приняты поправки в закон
"Об ипотечных ценных бумагах" от 11.11.2003 N 152-ФЗ (последняя
редакция)
15
, которые сняли ограничения на выпуск ипотечных бумаг и
усовершенствовали некоторые положения законах. Поправки в данном Законе:
13
Официальный сайт ИПС Консультант Плюс [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.consultant.ru
14
Официальный сайт ИПС Консультант Плюс [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.consultant.ru
15
Там же.
23
исключено страхование заемщиком, физическим лицом жизни и
здоровья;
для позволения выпуска ипотечных ценных бумаг с разным
уровнем риска и доходности инвесторов, появилась возможность эмиссии
выпускать не менее двух ипотечных облигаций на основе одного ипотечного
покрытия, а также дает право эмитенту ранее срока погасить облигации, в
предусмотренных решением о выпуске данных облигаций;
возврат основной суммы долга по кредитным договорам и
договорам займа, могут быть отдельны от требования по уплате процентов по
данным договорам;
от риска утраты ввели ограничение размера суммы при страховании
недвижимого имущества.
Для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным
источником права является закон об ипотеке (федеральный закон от 16.07.1998
№102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости))».
Федеральный закон от 29 декабря 2004 №188-ФЗ «Жилищный кодекс
Российской Федерации», в редакции от 06.02.2020 регулирует различные
аспекты жилищных отношений, основные начала жилищного законодательства,
действие жилищного законодательства во времени, объекты жилищных прав,
право собственности и т.д.
В соответствии с постановлением Правительства Российской
Федерации от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 18.01.2020, с изм. от 26.04.2020) "О
реализации отдельных мероприятий государственной программы Российской
Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными
услугами граждан Российской Федерации"и на основании Договора,
заключенного с ФКУ «Объединенная дирекция» Минстроя России, ПАО
Сбербанк оказывает услуги по обслуживанию государственных жилищных
24
сертификатов в рамках реализации вышеуказанных подпрограммы и
мероприятий.
16
Право на получение государственной финансовой поддержки на
приобретение жилья в рамках реализации жилищных программ за счет средств
социальной выплаты удостоверяется по условиям подпрограммы и
мероприятий государственным жилищным сертификатом (далее – ГЖС,
сертификат).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 №
28 одобрена «Концепция развития системы ипотечного жилищного
кредитования в Российской Федерации», в которой определены основные цели
и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с
учетом российского законодательства и существующих социально-
экономических условий, а также указаны конкретные направления
совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного
жилищного кредитования на федеральном уровне и уровне субъектов РФ. В
Концепции намечены конкретные направления совершенствования
законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на
федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации. При
этом учтены практика создания и функционирования механизма ипотечного
кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах с
переходной экономикой, а также опыт жилищного финансирования в регионах
Российской Федерации.
30.12.2005 года был принят Федеральный закон № 214 «Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» (ред. от 27.06.2019)
17
, после принятия, которого
возникло много споров и разногласий относительно норм его применения. В
16
Официальный сайт ИПС Консультант Плюс [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.consultant.ru
17
Официальный сайт ИПС Консультант Плюс [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.consultant.ru
25
результате жестких требований к разрешительной документации на
строительство, привлечению средств дольщиков, а также нормы о солидарной
ответственности банков и застройщиков закон не заработал.
Жилищный кодекс среди других инноваций определил основания для
возникновения жилищных прав и обязанностей, уточнил объекты жилищных
прав и виды жилых помещений, условия страхования жилья, ввел понятие
социального жилья.
В новой редакции федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от
03.04.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в статье 52 Иск об обращении
взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в
соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел,
установленными процессуальным законодательством Российской Федерации.
18
Таким образом, в целях регулирования отношений, касающихся
ипотечных собственников, основным источником права является закон «Об
ипотеке (залоге недвижимости)», который может предусматривать различные
нормы, касающиеся ипотеки, которые в Гражданском кодексе в отношении
залога в целом имеют приоритет над общими положениями Гражданского
Кодекса о залоге.
19
Класс ипотечных кредитов зависит от вида кредита, наличия
государственных субсидий, формы кредита, срока погашения, вида процентов,
вида гарантии, цели заемщика и предмета кредита.
Вопрос о сущности, разновидностях, функциях ипотечного кредита
может являться предметом дальнейших теоретических исследований по мере
развития ипотечного дела, появления новых форм кредитования, изменения
внешних факторов, воздействующих на данный сектор экономики.
18
Официальный сайт ИПС Консультант Плюс [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.consultant.ru
19
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм.
от 28.04.2020)
26
Глава 2. Анализ состояния и проблем ипотечного
кредитования в России
2.1. Анализ современного состояния и проблем рынка ипотечного
кредитования России
11 декабря 2019 года коллекторское агентство «Долговой консультант»
20
сообщил, что просроченная задолженность по ипотеке на первичном рынке
жилья растет в 1,5 раза быстрее совокупного долга, а доля ипотеки под залог
договоров индивидуального долевого участия (АИС) в совокупных ипотечных
портфелях банков сокращается в 80% регионов страны. Данные результаты
выполнены на основе анализа данных Банка России. Объем просроченных
ипотечных кредитов на приобретение строящегося жилья в целом по России на
начало ноября 2019 года вырос на 17% 9 (5,942 млрд. руб.). Наибольшая доля
проблемных ипотечных кредитов на приобретение строящегося жилья на
первичном рынке жилья, сложилась в Чеченской Республике (1,75%),
Пермском крае (1,47%) и Саратовской области (1,23%). Доля просрочки за год
возросла почти во всех регионах страны. Общая задолженность по ипотечному
кредиту под обеспечение договоров индивидуального долевого участия (АИС)
на 01 ноября 2019 года за 12 месяцев выросла на 12% и составила 1,47 трлн.
руб. В то же время в 69 из 86 регионов Российской Федерации снижается доля
кредитов на первичном рынке жилья в общем портфеле ипотеки.
Лидерами по снижению за год, на 01.11.2019 года стали Томская область
(-14,28%). Забайкальский край (-13,56%) и Кемеровская область (-9,11%).
Долговой консультант 06.12.2019 года объявил, что накопленный банками
объем просроченных ипотечных кредитов составляет не менее 24 тысяч
квартир на вторичном рынке жилья или 1,38 миллиона квадратных метров. Их
жители вполне могут занять четыре 12 средних небольших города России. К
такому выводу пришли аналитики коллекторского агентства на основе
проведенного анализа данных Банка России, Минстроя РФ и Росстата.
20
Официальный сайт «Долговой консультант» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://dolgcons.ru/