6
СОДЕРЖАНИЕ
Введение ...................................................................................................................... 7
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования: сущность,
содержание и нормативно-правовое регулирования в России ........................ 9
1.1. Сущность и содержание ипотечного кредитования. Структура рынка
ипотечного кредитования в России ........................................................................... 9
1.2. Государственное регулирование ипотечного кредитования в России ......... 21
Глава 2. Анализ состояния и проблем ипотечного кредитования в России 28
2.1. Анализ современного состояния и проблем рынка ипотечного кредитования
России ......................................................................................................................... 28
2.2. Анализ практики и проблем ипотечного кредитования (на примере ПАО
«Банк Зенит») ............................................................................................................. 40
Глава 3. Тенденции и перспективы развития ипотечного кредитования в
России ........................................................................................................................ 53
3.1. Текущие тенденции в сфере ипотечного кредитования. Риски ипотечного
кредитования.............................................................................................................. 53
3.2. Перспективы решения проблем ипотечного кредитования и развития
ипотеки в России ....................................................................................................... 66
Заключение ............................................................................................................... 71
Список использованной литературы .................................................................. 77
Приложения .............................................................................................................. 80
7
ВВЕДЕНИЕ
Согласно общедоступным информационным источникам, всего 10 %
жителей России на текущий момент обеспечены собственным жильем, которое
соответствует требованиям, необходимым для его проживания в плане
технического и юридического характера. Далее статистика устанавливает, что
только 1 % жителей России имеют возможность приобрести жилье без
привлечения дополнительного источника финансирования. Оценивая данные
показатели, становится понятным, как складывается в стране ситуация с жильем.
Единственным доступным механизмом приобретения жилья остается ипотечное
кредитование.
В настоящее время механизм ипотечного кредитования постоянно
совершенствуется в плане его нормативно-правового, информационно-
аналитического, страхового, методического, кадрового и другого обеспечения.
Вместе с тем реальная ситуация показывает, что существуют различные
проблемы, такие как инфляционные проблемы; проблемы, вызванные
нестабильной экономической ситуацией, с монополизацией рынка
кредитования, с государственными программами помощи и альтернативными
вложениями средств и многие другие, которые создают существенные
сложности для приобретения недвижимости в ипотеку или ее дальнейшее
погашение.
В настоящий момент на международном уровне происходят серьезные
изменения, к числу которых можно отнести нестабильную нефтяную ситуацию
со странами ОПЕК+, нестабильность валютного рынка, рост безработицы,
пандемии COVID-19 в мире и в России, снижению роста мирового ВВП и другие
международные и национальные экономические процессы, которые оказывают
сильное влияние на ипотечный рынок. Все они свидетельствуют об
экономическом кризисе. Наметившиеся тенденции в данной сфере
свидетельствует о инвестиционной привлекательности данного направления, а
также ее важной социально-экономической составляющей. Вышеперечисленные
обстоятельства и проблемы реализации потенциала механизма ипотечного
кредитования отражают актуальность и значимость данного исследования.
8
Объект исследования: операции по кредитованию физических лиц
ПАО «Банк Зенит».
Предмет исследования: механизм ипотечного кредитования в
ПАО «Банк Зенит».
Цели исследования: на основании исследования сущности, тенденций и
проблем российского рынка ипотечного жилищного кредитования оценить
возможности его развития в современных условиях.
Задачи исследования:
1) раскрыть теоретические основы ипотечного кредитования;
2) проанализировать особенности государственного регулирования
ипотечного кредитования в России;
3) проанализировать текущее состояние рынка ипотечного кредитования
в России и выявить соответствующие проблемы, препятствующие его развитию;
4) описать проблемы ипотечного кредитования на примере ПАО «Банк
Зенит»;
5) выявить текущие тенденции в сфере ипотечного кредитования;
6) дать рекомендации по разрешению проблем ипотечного кредитования.
При написании данной работы применялись следующие методы
исследования: аналогия, сравнение, анализ и синтез, дедукция и индукция,
моделирования, системного подхода, статистические, логические и
исторические методы.
Данная работа состоит из введения; трех глав, которые, в свою очередь,
состоят по два параграфа каждая; заключения; списка использованной
литературы и приложения.
9
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования:
сущность, содержание и нормативно-правовое регулирования в
России
1.1. Сущность и содержание ипотечного кредитования. Структура рынка
ипотечного кредитования в России
Современная российская ипотека зарождалась поэтапно на протяжении
нескольких столетий, и происходило данное событие в условиях появления
частной собственности на землю. За этот длительный период термин и
содержание ипотеки претерпели значительные изменения по своей
направленности, структуре, содержании. Каждый этап, выполняя
государственную, регулятивную и социальную функции, внес существенный
вклад в историческую эпоху развития ипотеки
1
.
Первый этап – «зарождение». Он продлился с 1754 по 1859 гг.
Инициатором создания первых государственных кредитных учреждений, а
именно дворянских банков, выступил граф П.И. Шувалов. Именно их создание
обозначило проблему, как «кредитная необходимость» в снижении «процентных
денег» во всем государстве, поскольку служила инструментом против
ростовщичества и для формирования рациональных кредитных условий для
дворян-землевладельцев. Банки, работающие в то время, находились полностью
в собственности государства (являлись казенными). С точки зрения реализации
данная форма кредитования была очень простой – владелец недвижимости
обращался в Государственный банк, чтобы подать заявку на получение кредита,
а специальная комиссия оценивала стоимость заложенного хозяйства.
Период 1861 г. – начало XX в. ознаменовался развитием «золотого века».
Отправной точкой для дальнейшего развития послужило знаменательное
событие, как отмена крепостного права. Перед крестьянами, избавившимися от
крепостной зависимости, предстала реальная возможность получить кредит для
покупки земельных собственных земельных участков. Как указывает
К.А. Вяткина, более 20 млн крестьян воспользовались ссудой в первые годы
1
Вяткина К.А., Харченко Л.В. История развития ипотечного кредитования в России [Электронный ресурс] //
Научное сообщество студентов: сб. ст. по мат. XLIII междунар. студ. науч.-практ. конф. 2018. № 8 (43). С. 401-
405. – режим доступа: https://sibac.info/archive/meghdis/8(43).pdf.
10
после отмены крепостного права. Ссуда выдавалась на 49 лет, с годовой
процентной ставкой в 6 %. Следовательно, это в свою очередь увеличило
масштабы развития рынка.
На начало XX в пришелся третий исторический период роста ипотечных
операций, причем, ипотека начинает принимать форму займа массового
характера. В данный период пересматривается и уже привычная миссия ипотеки,
идущая ранее на усовершенствование банковского и промышленного
предпринимательства, а зачастую и на биржевые операции. Появляется к началу
ХХ в. и механизм кредитования на сельское хозяйство.
Октябрьская революция не прошла мимо ипотечного кредитования и
внесла кардинальные изменения. Под запретом оказалась частная собственность,
большинство банков прекратило свое функционирование в силу
национализации, а кредитные отношения централизованы.
Конец 1918 г. стал особым – фатальным периодом для ипотеки и
ипотечного кредитования. С момента выхода Декрета Совета Народных
Комиссаров от 17.05.1919 г. с громким названием «О ликвидации городских и
губернских кредитных обществ» оно просто перестало существовать и о понятии
«ипотека» надолго забыли. Вплоть до 1990 г, когда произошли значительные
события, затронувшие и государство в целом, и социум и, конечно же,
банковские структуры
2
.
В 1998 г. был принят федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», осветивший данную проблему и обозначивший первое
законодательное регулирование. С этого момента ипотечный рынок в России
вновь ожил.
В 2008-2010 гг. ввиду экономического кризиса ипотечный рынок вновь
оказался не в лучше состоянии. Непогашенные займы в силу разных причин
оказались неподъемным грузом для банков, что привело к ужесточению с их
стороны требований к заемщикам. К тому же, банки, помимо вынужденного
2
Вяткина К.А., Харченко Л.В. История развития ипотечного кредитования в России [Электронный ресурс] //
Научное сообщество студентов: сб. ст. по мат. XLIII междунар. студ. науч.-практ. конф. 2018. № 8 (43). С. 404. –
режим доступа: https://sibac.info/archive/meghdis/8(43).pdf.
11
увеличения процентных ставок свернули все действующие в тот момент
программы кредитования и особенно без первоначального взноса, ужесточены
были и требования по страхованию залога. К началу 2011 г. ситуация
стабилизировалась, и ипотека вновь стала на путь своего развития. На
сегодняшний момент в развитии ипотеки выделяются две черты: интеграция и
унификация.
В заключении можно отметить, что ипотека в современных условиях
наделена двумя характерными чертами: (1) интеграция, когда видно, что банки,
занимающиеся ипотекой, работают в тесном сотрудничестве с застройщиками,
риэлторами и брокерами для получения эффекта от процедуры ипотечного
кредитования, наделенного разного вида рисками; (2) унификация, которая
формируется и проявляется в попытках внедрить общие стандарты в
нормативно-законодательное регулирование ипотеки и ипотечного
кредитования в условиях современности.
Экономическая категория «ипотечное жилищное кредитование» в
научной литературе с теоретической точки зрения достаточно разобрана.
Важным в рассмотрении данного понятия его отдельных составляющих:
«ипотека», «жилищное кредитование», «кредит». Рассмотрим каждую из них.
Родовым понятием в данной конструкции выступает кредит.
Понятие «кредит» широко описан в учебных трудах. В его трактовке
можно выделить два направления – экономическое и юридическое. Для
экономической характеристики «кредита» можно выделить несколько подходов
к его понятию:
1) кредит как экономические отношения (например, О.Г. Гореликова-
Китаева определяет кредит как экономические отношения между различными
партнерами, возникающие при передаче имущества или денег другому лицу во
временное пользование на условиях возвратности и с уплатой процента;
А.Б. Борисов указывает, что кредит – это предоставление денег на условиях
возвратности и с уплатой процентов.);
2) кредит как экономический процесс (таким содержание наполняет
12
понятие «кредит» А.М. Тавасиев, который считает, что последнее есть ни что
иное, как общеэкономический процесс, предполагающий передачу одним
субъектом экономики другому во временное пользование какого-либо фактора с
последующим получением кредитором надлежащего возмещения от заемщика;
Е.Ф. Жуков рассматривает «кредит» как процесс движения ссудного капитала
происходящего главным образом, или в виде отсрочки уплаты денег за
проданные товары, или в виде денежных ссуд, то есть в своем определении он
делает упор на различные формы кредита – коммерческую и банковскую.);
3) кредит как экономическая категория (об этом пишет Н.В. Калинин,
определяет «кредит» как экономическую категорию, отражающую отношения
между кредитором и заемщиком по поводу передачи средств во временное
пользование с обязательством возврата и оплаты. Также выделяют Р.В. Крюков
и Е.И. Кузнецова.);
4) кредит как заем (в современном экономическом словаре под редакцией
группы авторов Б.А. Райзберга, Л.Ш. Лозовского и Е.Б. Стародубцевой
указывается, что кредит следует понимать как заем в денежной или товарной
форме, предоставляемый кредитором заемщику на условиях возвратности с
выплатой заемщиком процента за пользование.
С юридической точки зрения понятие «кредит» определяется так, как
указано в российском законодательстве. На основе анализа ст.ст. 807-813
Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и ст. 1 Федерального
закона «О потребительском кредите (займе)» позволяет выделить сущностные
черты кредита: (1) возвратность кредита (т.е. необходимость своевременного
возврата полученных от кредитора финансовых ресурсов после завершения их
использования заемщиком); (2) срочность кредита (т.е. необходимость его
возврата не в любое приемлемое для заемщика время, а в точно определенный
срок, зафиксированный в договоре или заменяющем его документе);
(3) платность кредита (т.е. необходимость не только прямого возврата
заемщиком полученных от кредитора кредитных ресурсов, но и оплаты права на
их использование). Таким образом, автор приходит к выводу о том, что кредит
13
по своей юридической природе означает денежную ссуду, предоставляемую
кредитором заемщику в размере и на условиях, предусмотренных кредитным
договором.
Как вывод следует, что выделяются два направления в исследовании
понятия «кредит». Первое направление – экономическое, которое проявляется
через экономические категории и описывается в экономических словарях и
научных работах. Второе направление – юридическое, которое вытекает из
положений ГК РФ и других законов и используется в практической
действительности банками.
Переходя к понятию «жилищное кредитование», следует отметить, что
данный вопрос рассматривается преимущественно с точки зрения ипотечного
кредитования. Это связано с тем, что заключение кредитного договора, объектом
которого выступает жилое помещение, неизбежно введет к включению в такой
договор условия о залоге. Поэтому логично отметить, что конструкция
«жилищное кредитование» употребляется в науке самостоятельно (например,
для классификации сферы кредитования и другое), однако в практической
деятельности правильнее будет употребление «ипотечного жилищного»
кредитования.
Теперь рассмотрим последнюю составляющую, как ипотечное
кредитование. В научной литературе есть несколько подходов к понимаю
ипотечного кредитования:
1) ипотека как экономические отношения (так, А.Ю. Зеленеев определяет
ипотеку как совокупность экономико-правовых отношений посредством
долгосрочных займов под залог недвижимости
3
; А.А. Мазунов также указывает
на ипотеку как совокупность отношений между субъектами, которые связаны с
перераспределением между ними финансовых ресурсов.
2) ипотека как кредит (экономический инструмент) (по мнению
Е.Н. Соколовской, ипотека понимается как рыночный инструмент оборота
3
Моисеев. В.А, Прокофьев К.Ю. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации: понятие,
тенденции, проблемы и пути решения. С. 2 [Электронный ресурс]
Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/ipotechnoe-zhilischnoe-kreditovanie-v-rossiyskoy-federatsii-ponyatie-
tendentsii-problemy-i-puti-resheniya/viewer
14
имущественных прав на объекты недвижимости, и позволяющий привлечь
дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов;
аналогичной позиции придерживаются Л.И.
Лопатников и В.В. Клевцов.;
В.К. Южелевский указывает, что в узком понимании, ипотека есть ни что иное
как разновидность кредита, выданного для конкретного целевого использования
и обеспеченного залогом недвижимого имущества; по мнению, В.О. Крупина
ипотека – это ссуда в денежной форме, предоставляемая на условиях срочности,
возвратности и платности в целях приобретения жилой недвижимости для
удовлетворения жилищных потребностей граждан под обеспечение
недвижимым имуществом.).
3) ипотека как способ обеспечения обязательств (по мнению
И.В. Завьяловой и М.Л. Дьяконовой, ипотека следует рассматривать в качестве
способа обеспечения кредитного обязательства, гарантирующего права
кредитора
4
; М.С. Шанавазова также указывает на то, что ипотека является
способом обеспечения обязательства в целях привлечения средств посредством
долгосрочного кредита; С.П. Гришаев указывает, что ипотека является одной из
разновидностей залога, представляющего собой комплексное обеспечительное
средство по исполнению денежных обязательств; Л.Ю. Грудцына и
М.Н. Козлова считают, что ипотека представляет собой залог недвижимости для
обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику..)
(см. Приложение 2).
Выводом по данному блоку будет следующее определение ипотечного
жилищного кредитования, это такая разновидность денежного займа, цель
предоставления которого является приобретение или строительство жилого
помещения, а также который обеспечен залогом недвижимого имущества.
Рассмотрим отличие ипотечного кредитования от других кредитных
продуктов банка. Жилищное ипотечное кредитование чаще всего сравнивают с
4
Моисеев. В.А, Прокофьев К.Ю. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации: понятие,
тенденции, проблемы и пути решения. С. 2 [Электронный ресурс]
Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/ipotechnoe-zhilischnoe-kreditovanie-v-rossiyskoy-federatsii-ponyatie-
tendentsii-problemy-i-puti-resheniya/viewer
15
потребительским кредитованием
5
(см. Таблица 1).
Таблица 1
Отличие ипотечного кредитования от потребительского
кредитования
Критерии сравнения
Ипотечное жилищное
кредитование
Потребительское
кредитование
Предмет
Выдача кредита
физическому лицу
Выдача кредита
физическому лицу
Цель
Приобретение или
строительство жилья
На любые цели для
личных, бытовых нужд, в
том числе на
приобретение
недвижимости без залога
Обеспеченность
Обеспечивается залогом
недвижимого имущества
По общему правилу не
обеспечивается
Сумма кредита
В среднем до 20 млн руб.
До 3-5 млн руб. в крупных
банках, средний
показатель – 500 тыс.
руб.
Срок кредита
До 30 лет
До 5 лет
Требования к заемщику
Полная проверка кредито-
и платежеспособности
Минимальные требования
к заемщику
Процент по кредиту
средний на 2020 г. 8,4 %
средний на 2020 г. 12,6 %
Первоначальный взнос
От 10 %
Не требуется
Организация, которая
выдает кредит
Только банки
Любая банковская и
кредитная организация
Срок оформления
От 30 дней
От 1 до 2 дней в среднем
или экспресс-кредит
Переходя к вопросу роли ипотечного кредитования в экономике России
следует подчеркнуть, что эту категорию следует понимать как результат
применения кредита, степень его воздействия на что-либо.
По мнению О.И. Лаврушина результат кредитования заключается в
следующем
6
: (1) воздействие на непрерывное и бесперебойное производство и
реализация продукции; (2) удовлетворение временной денежной потребности;
(3) расширение производства; (4) воздействие на сферу оборота денег. Однако
роли ипотечного кредитования уделяется крайне малое внимание. Вместе с тем,
ипотечное кредитование выступает важным фактором экономического развития
страны. Отдельные авторы отмечают, что роль ипотечного кредитования в
экономике страны заключается в следующем:
5
Лаипанова З.М. Особенности современных видов кредита // Международный журнал прикладных наук и
технологий «Integral». – 2019. – № 4-2. С. 46-52.
6
Лаврушин О.И. Банковское дело. Современная система кредитования: учебное пособие / Лаврушин О.И.,
Афанасьева О.Н. – Москва: КноРус, 2019.