16
1) положительное влияние на развитие реального сектора, что ведет к
уменьшению безработицы, строительству дешевой недвижимости, увеличение
реальных доходов населения и др.
7
;
2) спрос на недвижимость, и как результат, развитие строительства и
увеличение производства в области производства строительных материалов,
мебели машиностроения и т.д.
8
;
3) модернизация производства, что способствует повышению качества и
конкурентоспособности предлагаемой продукции в России
9
;
4) преодоление социальной нестабильности в стране;
5) устранение дисбаланса между текущими доходами населения и
стандартами на жилье;
6) решение проблемы занятости посредством создания рабочих мест в
отраслях строительства и производства строительных материалов
10
и др.
Все вышеуказанные факторы объективно обуславливают необходимость
развития ипотечного кредитования в России как детерминирующую основу
развития экономики страны.
И наконец, в рамках теоретического вопроса следует охарактеризовать
структуру рынка ипотечного кредитования. Структура ипотечного рынка
включает в себя следующие элементы: (1) субъекты (институты) ипотечного
кредитования; (2) объекты ипотечного кредитования; (3) процедуры и
инструменты ипотечного кредитования; законодательство в сфере ипотечного
кредитования; инфраструктура ипотечного кредитования.
По мнению К.М. Скорбина, к субъектам (институтам) ипотечного
кредитования можно отнести следующих:
7
Батырова Д.С. Современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России [Электронный
ресурс] // Актуальные вопросы экономических наук. – 2016. – № 53. – С. 110-114. – режим доступа:
https://cyberleninka.ru/article/n/sovremennoe-sostoyanie-rynka-ipotechnogo-zhilischnogo-kreditovaniya-v-rossii-1.
8
Кривошапова С.В. Ипотека как инструмент удовлетворения жилищных потребностей населения //
Фундаментальные исследования. – 2015. – № 10-2. – С. 388-392.
9
Там же. Кривошапова С.В. С. 392.
10
Фингина П.А. Значение ипотечного кредитования для экономики // Центр развития научного сотрудничества.
– 2017. – № 12. – С. 89-94.
17
1) Государство. В данной структуре государство выступает в лице
Правительства Российской Федерации. Целью ее участия принято считать
создание необходимых условий для ипотечного рынка.
2) Операторы вторичного рынка ипотечного кредитования. Данными
субъектами принято считать специализированные агентства ипотечного
кредитования, а также различные ипотечные фонды, например, институт
развития «Дом.РФ» или государственная корпорация развития «ВЭБ.РФ». Они
созданы с целью создания системы ипотечного кредитования в стране.
3) Страховые компании. Данные организации как субъекты рынка
ипотечного кредитования выполняют следующие задачи: страхование рисков
ипотечного кредитования, создание совместных и собственных ипотечных
продуктов.
4) Оценочные компании. Данная группа субъектов осуществляют оценку
недвижимости, выступающая предметом залога ипотеки.
5) Риелторские компании. Данные субъекты осуществляют подбор
вариантов недвижимости, в отношении которой будет совершена кредитная
сделка, а также организуют данную продажу.
6) Банк-кредитор (залогодержатель). Данная организация предоставляет
заемщику ипотечный кредит для приобретения недвижимости.
7) Заемщик (залогодатель). Физическое лицо, которое заключает
кредитный договор под залог недвижимости (см. Приложение).
Некоторые авторы относят страховые, оценочные и риелторские
компании к такому элементу структуры как инфраструктура ипотечного рынка.
Данное убеждение связано с тем, что эффективное функционирование
ипотечного рынка как системы институтов невозможно без наличия
соответствующих элементов обеспечительного характера или, другими словами,
без инфраструктуры. Специфика ипотечного кредитования заключается в том,
что сделки с недвижимостью тесным образом связаны с оценкой стоимости этой
недвижимости, ее страхованием.
18
Как указывает К.М. Скорбин, объектами данной структуры выступает
недвижимость. Данная недвижимость может быть первичной и вторичной.
К органам регулирования как элемента структуры ипотечного рынка
следует отнести государственную корпорацию развития «ВЭБ.РФ» («ВЭБ.РФ»)
и непубличное акционерное общество «Дом.РФ» («Дом.РФ»). Главными
задачами ВЭБ.РФ являются создание условий для экономического роста и
стимулирование инвестиций в проекты развития экономики России. «Дом.РФ»
создан по решению Правительства РФ, 100 % пакет акций которых принадлежит
Правительству РФ в лице Росимущества. Данный институт входит в группу
институтов развития, которые финансирует «ВЭБ.РФ». «Дом.РФ» является
единым институтом развития в жилищной сфере, главной задачей которого
выступает комплексная поддержка жилищного сектора России и повышение
доступности жилья для граждан. Основные направления деятельности «Дом.РФ»
состоят в следующем: (1) развитие рынка ипотечного кредитования; (2) развитие
рынка ипотечных ценных бумаг; (3) развитие рынка арендного жилья (механизм
коллективных инвестиций); (4) обеспечение застройщиков земельными
ресурсами; (5) формирование комфортной городской среды; (6) создание
ипотечно-строительного банка и другие направления.
Еще одним необходимым элементов выступает законодательство в сфере
ипотечного кредитования. Законодательство выступает своего рода условием
(особым климатом) для развития и функционирования ипотечного рынка.
Отдельно вопрос правового (государственного) регулирования ипотечного
кредитования будет рассмотрен в параграфе 1.2. настоящей работы.
Как уже отмечалось раньше, важным обеспечительным элементом
данной структуры ипотечного рынка выступает инфраструктура. Как отмечает
Е.П. Казакова, кредитная инфраструктура представляет собой систему
взаимосвязанных элементов, обеспечивающую реализацию кредитных
отношений между банком и его клиентами. В настоящий момент
инфраструктура ипотечного рынка представляет собой сеть взаимосвязанных
элементов (внутренние и внешние). Так, элементами внешней инфраструктуры
19
являются бюро кредитных историй, страховые агентства, коллекторские
агентства, также компании, осуществляющие профессиональную оценку
финансового состояния заемщиков и предоставляемого ими залогового
обеспечения, компании ИТ-сектора и консалтинговые компании. Внутренняя
кредитная инфраструктура представляет собой систему элементов
жизнеобеспечения, поддержания рационального функционирования кредита,
включающие в себя нормативно-правовое, информационно-аналитическое,
страховое, методическое, кадровое и другое обеспечение.
И в конце следует отметить такие важные элементы структуры как
процедуры и инструменты ипотечного кредитования. Процедуры рынка
ипотечного кредитования следует рассматривать как определенный порядок
действий отдельных субъектов (институтов) ипотечного рынка.
Инструментом же рынка ипотечного кредитования выступают
своеобразные механизмы поддержания и стимулирования ипотечного
кредитования в стране. Чаще всего такими инструментами выступают
следующее: рефинансирование ипотечных кредитов; кредитование под залог
ценных бумаг, векселей, прав требований и др.; введение ипотечной ставки;
Подводя итоги параграфа, следует отметить, что все вышеуказанные
моменты объективно обуславливают необходимость развития ипотечного
кредитования в России. Ключевыми направлениями развития является создание
в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка
необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня
благосостояния населения. Другим важным направлением является вопрос
стандартизации процедур между субъектами (институтами) ипотечного
кредитования. И, безусловно, значимым является расширение инструментов
ипотечного рынка для привлечения дополнительных средств.
Следовательно, нужно развивать исследования, направленные на
изучение влияния ипотечного кредитования покупки жилья на механизм
формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного
комплекса.
20
1.2. Государственное регулирование ипотечного кредитования в
России
По определению правоведов, например Е.А. Березиной, под правовым
регулированием понимается система целенаправленного воздействия
государственных органов на упорядочение общественных отношений,
выраженные в источниках правового регулирования. В этом смысле к числу
источников правового регулирования рынка ипотечного кредитования следует
отнести Конституцию РФ
11
, международные договоры РФ, нормативные
правовые акты государственных органов, нормативные акты Банка России,
внутренние документы банка, обычаи делового оборота.
Конституция РФ является основным нормативным правовым актом,
который не только определяет государственное устройство Российской
Федерации, но также содержит некоторые базовые нормы практически всех
отраслей российского права. К правовому регулированию банковской системы и
банковской деятельности имеют отношение ст. ст. 71, 75, 83 и 103
Конституции РФ. В ст. 71 Конституции РФ относит к ведению Российской
Федерации установление правовых основ единого рынка; финансовое, валютное,
кредитное, таможенное регулирование, денежную эмиссию, федеральные
экономические службы. Статьи 75, 83 и 103 Конституции РФ устанавливает
основы кредитно-денежной системы Российской Федерации, а также содержат
нормы, обеспечивающие независимость Центрального банка Российской
Федерации (Банк России, ЦБ РФ) от органов исполнительной власти и его
исключительные полномочия.
По мнению Л.Г. Ефимовой, нормативные правовые акты
государственных органов, регулирующие ипотечное кредитование, включают в
себя только федеральные законы. Такой вывод, по ее мнению, следует из ст. 75
Конституции РФ и ст. 2 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О
банках и банковской деятельности»
12
(Закон о банках). В соответствии со ст. 2
11
Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. – режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399.
12
Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности». – режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5842.
21
Закона о банках правовое регулирование банковской деятельности
осуществляется Конституцией РФ, Законом о банках, Федеральным законом от
10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке
России)» (Закон о ЦБ), другими федеральными законами, нормативными актами
Банка России. Отсюда следует, что ипотечное кредитование не может
регулироваться указами Президента РФ, актами федеральных органов
исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Федерации
и актами органов местного самоуправления.
Одним из значимых правовых регуляторов кредитного процесса
выступает Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)»
13
(Закон об ипотеке). Глава 1 Закона об ипотеке устанавливает
общие положения, в частности следующие вопросы:
1) Основания возникновения ипотеки: заключение договора об ипотеке
или ипотека в силу закона;
2) Регулирование вопроса ипотеки: ГК РФ и Закон об ипотеке;
3) Обязательство, обеспечиваемое ипотекой: обязательства по
кредитному договору, по договору займа или иного обязательства,
предусмотренные действующим российским законодательством;
4) Требования, обеспечиваемые ипотекой: уплата основной суммы долга
по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству;
5) Обеспечение ипотекой дополнительных расходов: расходы на
страхование, содержание, охрану имущества, а также расходы на налоги, сборы
или коммунальные платежи, которые налагаются на имущество или в связи с его
использованием;
6) Имущество, которое может быть предметом залога: земельные
участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое
имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и
квартиры; садовые дома, гаражи и другое недвижимое имущество в соответствии
13
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396.
22
с действующим законодательством.
Глава 2 Закона об ипотеке устанавливает положения, касающиеся
заключения договора об ипотеке:
1) Правила заключения договора: ГК и Закон об ипотеке;
2) Содержание договора об ипотеке: предмет ипотеки, его оценка,
существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
3) Особенности заключения договора ипотеки с физическим лицом:
Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите
(займе)»;
4) Государственная регистрация договора: договор об ипотеке
заключается в письменной форме путем составления одного документа,
подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации в
Росреестре;
5) Момент возникновения обретения: государственная регистрация
договора об ипотеке является основанием для внесения в реестр записи об
ипотеке как об обременении недвижимостью;
Глава 3 Закона об ипотеке посвящена такой ценной бумаге, как закладная.
Данной глава определяет основные положения касаемо ценной бумаги –
содержание, выдача, регистрация, осуществление и восстановление прав по
закладной. В главе 4 Закона об ипотеке отдельно рассмотрен вопросы
осуществления государственной регистрации ипотеки, глава 5 – особенности
обеспечения сохранности недвижимого имущества, глава 6 – порядок перехоа
прав на имущество, глава 7 – последующая ипотека, глава 8 – уступка прав по
договору об ипотеке, глава 9 – особенности обращения взыскания на имущество
по договору об ипотеке, глава 10 – порядок реализации заложенного имущество
по договору об ипотеке, главы 11-13 посвящены ипотеке отдельных видов
недвижимости.
Другим важным регулятором выступает ГК РФ. Глава 42 регулирует
отношения по заключению кредитного договора между заемщиком и банком как
составной части кредитного процесса. В статье 819 ГК РФ содержатся
23
требования, предъявляемые к кредитному договору, в статье 820 ГК РФ – к
форме договора, в статье 821 ГК РФ – порядок отказа от предоставления или
получения кредита, другие общие вопросы содержатся в статьях 809-813, 818 ГК
РФ. Общие положения, связанные с обеспечением исполнения обязательства
посредством института залога предусмотрены в § 3 главы 23 ГК РФ. В частности,
к такими положениям относятся понятие залога, основания его возникновения,
характеристика залогодателя (созалогодателя), определяется предмет залога,
порядок владения предметом залога, устанавливаются требования к форме и
условиям договора и другие вопросы, которые являются общими в отношении
норм, содержащихся в Законе об ипотеке.
В качестве других важных нормативных регуляторов следует отметить
федеральные законы от 30.12.2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях»
14
, от
11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»
15
.
Нормативные акты Банка России обладают правовыми особенностями,
производными от специального статуса Банка России, который формально не
включен в систему органов исполнительной власти, хотя фактически выполняет
те же функции. По указанной причине нормативные акты Банка России
составляют отдельную самостоятельную и достаточно многочисленную группу
источников банковского права. В соответствии с Законом о ЦБ Банк России
издает нормативные акты по вопросам, отнесенным к его компетенции.
Нормативные акты Банка России издаются в форме указаний, положений и
инструкций. Они являются обязательными для государственных органов,
органов местного самоуправления, юридических и физических лиц,
участвующих в кредитных отношениях.
Данные нормативные акты ЦБ РФ непосредственно устанавливают
процедурные вопросы по выдачи кредита, например, Приказ Банка России от
18.08.1992 № 44 «О порядке приема и рассмотрения заявок на выдачу кредитов
юридическим лицам», Положение Банка России от 19.06.2012 № 383-П (ред. от
14
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях». – режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51043/
15
Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». – режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_44997/
24
11.10.2018) «О правилах осуществления перевода денежных средств»,
Положение Банка России от 28.06.2017 № 590-П «О порядке формирования
кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по
ссудной и приравненной к ней задолженности»
16
, а также иные акты.
Особое внимание следует уделить Инструкциям 183-И
17
и 199-И
18
,
содержащим ряд нормативов, регламентирующих кредитные операции.
Инструкция 183-И Банка России устанавливает 5 обязательных
нормативов для банков с базовой лицензией (Н1.0, Н1.2, Н3, Н6 и Н25),
некоторые из значений которых отличаются от пороговых значений,
предусмотренных Инструкцией 199-И. Инструкция 199-И – одна из важнейших
Инструкций в банковском деле, устанавливающая обязательные нормативы для
банков. Вступила в силу 1 января 2020 года и касается банков с универсальной
лицензией. Инструкция 199-И содержит формулы для расчета следующих
нормативов и их допустимые значения: Н1.0, Н1.1, Н1.2, Н1.4, Н2, Н3, Н4, Н6,
Н7, Н12, Н25 и Н18.
Помимо актов нормативного характера Банк России издает
ненормативные акты в форме официальных разъяснений и актов технического
характера.
Большое значение в регулирование ипотечного кредитования имеют
отдельные внутренние акты, принимаемые в коммерческом банке по данному
вопросу. Правовую основу деятельности любого коммерческого банка
составляют устав банка, а также внутренние положения (правила, регламенты)
по отдельным вопросам, например, Положение о кредитной политике;
Положение об отделении банка (или о филиале, о головной организации);
Положение о кредитном комитете (или Положение о комитет по предоставлению
кредитов и инвестиций); Положение о кредитовании в банке; Положение о
16
Положение Банка России от 28.06.2017 г. № 590-П «О порядке формирования кредитными организациями
резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности». – режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_220089/
17
Инструкция Банка России от 06.12.2017 г. № 183-И «Об обязательных нормативах банков с базовой лицензией».
– режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_292457/
18
Инструкция Банка России от 29.11.2019 г. № 199-И «Об обязательных нормативах и надбавках к нормативам
достаточности капитала банков с универсальной лицензией» – режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_342089/
25
связанном кредитовании; Положение о формировании резервов на возможные
потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности; Положение
о порядке формирования резервов на возможные потери в банке; Правила
кредитования физических лиц; Регламент определения процентных ставок по
кредитам, предоставляемым банком (подразделениями банка) и другие
внутренние документы банка.
Обычаи являются источниками права в силу прямого указания закона
(ст. ст. 5, 836, 848, 862, 863, 867, 874 ГК РФ). В соответствии действующим
законодательством подлежит применению обычай, как зафиксированный в
каком-либо документе (засвидетельствованный Торгово-промышленной
палатой Российской Федерации), так и существующий независимо от такой
фиксации в документе.
В литературе были сделаны попытки сбора и обобщения банковских
обычаев, в частности О.А. Тарасенко, Е.Г. Хоменко. Авторы указывают на то,
что в судебной практике имеются неудачные попытки использования
банковского обычая при рассмотрении конкретных дел. Однако на сегодняшний
день отсутствуют факты признания судами существования внутренних
банковских обычаев и их применения.
Общепризнанные принципы и нормы международного права следует
считать источником банковского права в соответствии с Конституцией
Российской Федерации. Согласно Конституции РФ, если международным
договором РФ установлены иные правила, чем предусмотренные законом,
применяются правила международного договора, то есть устанавливается
приоритет международного договора перед национальным законом
19
. К числу
указанных источников банковского права следует отнести унифицированные
акты международного банковского права, международные договоры,
заключенные Российской Федерацией, которые содержат банковские нормы.
Таким образом, основу правового регулирования банковского кредитного
19
Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. - Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/54dd4e1f61e0b8fa47bff695f0c08b192a95f7a3/