26
процесса составляют нормы Конституции РФ, международных договоров РФ,
нормативных правовых актов государственных органов, принятых в форме
федеральных законов, положения нормативных актов Банка России, внутренних
документов банка, а также обычаи делового оборота. Большое значение в
регулирование кредитного процесса занимают различные нормативные акты
Банка России, принимаемые в форме указаний, положений и инструкций, а также
внутренние документы конкретного банка, в частности по вопросам кредитной
политики банка и стратегий кредитных операций банка. Все рассмотренные
нормативные правовые акты представлены в Приложении.
Как общий вывод по данной главе следует, что в рамках исследования
теоретических вопросов были раскрыты история развития института ипотеки в
России, сущность ипотечного кредитования и его отличие от потребительского
кредитования, обоснована роль ипотечного кредитования в экономики России, а
также охарактеризована структура рынка ипотечного кредитования. В ходе
изучения вопроса государственного регулирования ипотечного кредитования
была дана характеристика основных нормативных правовых актов,
регулирующий рассматриваемый вопрос. Отдельно рассмотрены Закон об
ипотеке и ГК РФ, составляющие основу регулирования вопроса ипотечного
кредитования, а также особо уделено место внутренним документам банка,
содержащих ряд нормативов, регламентирующих проведение банками
кредитных операций.
27
Глава 2. Анализ состояния и проблем ипотечного кредитования в
России
2.1. Анализ современного состояния и проблем рынка ипотечного
кредитования России
Анализ состояния рынка ипотечного кредитования включает в себя
комплексное рассмотрение основных факторов, влияющих на ее формирование.
Одним из основных показателей ипотечного рынка является его доля в общем
объеме кредитования.
По данным информационно-аналитического портала «Русипотека» на
2019 г. отношение ипотечных кредитов к совокупным кредитам в России
составляет всего 8 %. Данный процентный показатель является низким,
поскольку в других странах он составляет следующий показатель: Австрия –
62,7 %, Норвегия – 43,4 %, Швеция – 35,9 %
20
.
Другим показателем состояния ипотечного кредитования является его
доля в валовом внутреннем продукте (ВВП). В иностранных государствах
данный процент достаточно большой, так в европейских странах он составляет
от 38 % до 42 %, в США – 71 %, в Колумбии – 12 %. В России данный процент
относительно небольшой и составляет 2-3 % от объема ВВП в стране
21
.
Рассмотрим подробнее итоги 2019 г. ипотечного рынка кредитования в
России. Все ниже проанализированные данные основаны на отчетах Банка
России по состоянию на 1 января 2020 г., аналитических данных с официальных
сайтов Дом.РФ, а также рейтингового агентства «Эксперт». По результатам
анализа итогов в 2019 г. было установлено, что банками было выдано примерно
1,2 млн ипотечных кредитов. Данные кредиты суммарно составили 2,9 трлн
рублей. В процентном соотношении с предыдущим отчетным периодом (за 2018
г.) наблюдается уменьшение количества выданных кредитов на 14 % в
количественном и на 5 % в денежном выражении наглядно такая динамика
представлена на Рисунке 1.
20
Отчет МВФ за 2019 г. Международный валютный фонд. – режим доступа:
https://www.imf.org/external/pubs/ft/ar/2019/eng/assets/pdf/imf-annual-report-2019-ru.pdf
21
Там же Отчет МВФ за 2019 г. Международный валютный фонд. – режим доступа
https://www.imf.org/external/pubs/ft/ar/2019/eng/assets/pdf/imf-annual-report-2019-ru.pdf
28
Рисунок 1. Динамика объема ипотечного кредитования в России за
2013-2020 гг., в трлн руб.
22
Из Рисунка 1 следует, что исследование данных за указанные периоды
показало, что снижение объемов ипотечного кредитования в 2019 г. составило
17 % по сравнению с 24 % предыдущего года. В то время как объем совокупной
ипотечной задолженности на 1 января 2020 г. приблизился к показателю в 7,5
трлн рублей.
Как отмечается на сайте российского кредитного рейтингового агентства,
основными причинами снижения объемов ипотечного кредитования за
последний год следует считать следующее: (1) более высокий уровень ставок;
(2) рост цен на недвижимость; (3) сокращение объема выдач кредитов с низким
первоначальным взносом.
В 2019 г. ипотечное кредитование, будучи лидером в предыдущих
периодах, уступило потребительскому кредитованию. Наглядно такое
изменение можно увидеть на Рисунке 2.
22
Итоги 2019-го года и прогноз на 2020 на рынке ипотеки: угроза заражения. Рейтинговое агентство «Эксперт».
– режим доступа: https://www.raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2019
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
0
1
2
3
4
5
6
7
8
Объем предоставленных кредитов за предшествующий год
Задолженность по кредитам на указанную дату
Темп прироста объемов выданных кредитов
Темп прироста задолженности
29
Рисунок 2. Кредитный портфель физических лиц за 2018-2019 гг., в
трлн руб.
23
Как указывают экспертные агентства, причинами таких изменений
служит следующее: (1) минимальные ставки потребительского кредитования;
(2) повышение интереса банков к потребительскому кредитованию.
Можно проанализировать динамику среднерыночной ставки по ипотеке
за последние годы. На протяжении 2017 г. процентная ставка уменьшалась с 11,7
до 10,1 %. Максимальный показатель пришелся на 1 апреля 2017 г. Весь 2018 г.
характеризовался плавным снижением процентной ставки по ипотеке с 9,8 до
9,4 %. В течение 2019 г. уровень ставок был выше, чем в 2018 г. В частности, на
1 апреля 2019 г. был самый высокий уровень – 10,4 %.
Наглядно такую динамику можно проследить на Рисунке 3.
23
Итоги 2019-го года и прогноз на 2020 на рынке ипотеки: угроза заражения. Рейтинговое агентство «Эксперт».
– режим доступа: https://www.raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2019
0
2
4
6
8
10
01.01.2019 01.01.2020
Портфель автокредитов
Иные потребительские кредиты
Портфель ипотечного кредитования
30
Рисунок 3. Динамика среднерыночной ставки по ипотеке
за 2017-2019 гг., в %.
24
Для характеристики актуального состояния рассматриваемого вопроса
необходимо рассмотреть цены на недвижимость как одного из значимых
факторов в формировании ипотечного рыка.
На протяжении всего рассматриваемого периода (2017-2019 гг.)
наблюдается постепенный рост цен за 1 км. м. жилья как на первичном, так и на
вторичном рынке. Единичные снижения наблюдались в 3 квартале 2017 г. для
вторичного жилья и в 1 квартале 2019 г. для первичного жилья.
За 2019 г. минимальный показатель составил 60,7 тыс. руб. за 1 кв. м.
жилья на первичном рынке и 57 тыс. руб. за 1 кв. м. жилья на вторичном рынке.
Оба показателя приходились на 1 квартал 2019 г. Максимальный показатель
составил 64,1 тыс. руб. за 1 кв. м. жилья на первичном рынке и 58,5 тыс. руб. за
1 кв. м. жилья на вторичном рынке соответственно. Максимальный показатель
для первичного и вторичного жилья пришелся на 4 квартал 2019 г. Наглядно
такую динамику можно проследить на Рисунке 4.
24
Итоги 2019-го года и прогноз на 2020 на рынке ипотеки: угроза заражения. Рейтинговое агентство «Эксперт».
– режим доступа: https://www.raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2019
8
8,5
9
9,5
10
10,5
11
11,5
12
01.01.2017
01.03.2017
01.05.2017
01.07.2017
01.09.2017
01.11.2017
01.01.2018
01.03.2018
01.05.2018
01.07.2018
01.09.2018
01.11.2018
01.01.2019
01.03.2019
01.05.2019
01.07.2019
01.09.2019
01.11.2019
01.01.2020
31
Рисунок 4. Среднерыночной цены за 1 кв. м. жилья на первичном и
вторичном рынке в 2017-2019 гг., в тыс. руб.
25
При анализе отчетных данных на ранее указанных ресурсах было
выявлено две особенности в последние временные периоды: (1) рост цен на
недвижимость на первичном и вторичном рынке; (2) стагнация реальных
доходов населения. Эти два фактора в совокупности свидетельствуют о
надвигающемся кризисе на рынке. Оба этих показателя суммарно привел к
увеличению среднего размера ипотечного кредита. Данные показываю, что они
увеличились на 10 % за 2019 г., а в денежном эквиваленте данные изменения
изменились с 2 до 2,2 млн рублей.
Отчетные данные показывают, что в последние годы увеличился спрос на
ипотечное кредитование на сумму больше, чем 3 млн. рублей. Для ипотечных
кредитов на сумму от 3 до 5 млн. рублей такое увеличение составило 2 %, для
суммы кредита от 5 до 10 млн. рублей – 3 %, для суммы кредита свыше 10 млн.
рублей – 2 %. Вместе с тем пользуется огромным спросом ипотечное
кредитование на сумму до 3 млн. рублей. Ее показатель составляет 57 % от всех
кредитов. Наглядно такую динамику можно проследить на Рисунке 5.
25
Итоги 2019-го года и прогноз на 2020 на рынке ипотеки: угроза заражения. Рейтинговое агентство «Эксперт».
– режим доступа: https://www.raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2019
50
55
60
65
01.01.2017
01.03.2017
01.05.2017
01.07.2017
01.09.2017
01.11.2017
01.01.2018
01.03.2018
01.05.2018
01.07.2018
01.09.2018
01.11.2018
01.01.2019
01.03.2019
01.05.2019
01.07.2019
01.09.2019
Средняя цена 1 кв. м. жилья на первичном рынке
Средняя цена 1 кв. м. жилья на вторичном рынке
32
Рисунок 5. Динамика структуры выдач ипотечного кредита по
размеру ссуды в 2018-2019 гг., в %.
26
Указанные выше динамика средних размеров ссуд прямо влияет на сроки
кредитования. Эксперты указывают, что заемщики выбираю более длинные
сроки ипотечного кредитования для того, чтобы ограничить увеличение
нагрузки по погашению основной суммы долга и процентов по ипотеке. Другими
словами, потенциальный заемщик выбирает более длительные сроки с целью
формирования комфортного графика погашения кредита. Анализ данных
показывает, что в последнее время наблюдается спрос заемщиков на заключение
ипотечного кредитования на срок свыше 20 лет. Изменения проходили
следующим образом: для кредитов на срок до 5 лет сократился на 1 %, на срок
от 5 до 10 лет сократился на 3 %, на срок от 10 до 20 лет сократился на 3 %, а вот
кредиты сроком от 20 до 25 лет и сроком свыше 25 лет увеличились на 2 % и 5 %
соответственно. Наглядно такую динамику можно проследить на Рисунке 6.
26
Итоги 2019-го года и прогноз на 2020 на рынке ипотеки: угроза заражения. Рейтинговое агентство «Эксперт».
– режим доступа: https://www.raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2019
0% 20% 40% 60% 80%
01.01.2019
01.01.2020
Сумма кредита свыше 10 млн. руб.
Сумма кредита от 5 до 10 млн. руб.
Сумма кредита от 3 до 5 млн. руб.
33
Рисунок 6. Динамика структуры выдачи ипотечных кредитов
по срокам в 2018-2019 гг., в %.
27
Экспертные агентства отмечают, что за 2019 г. средний срок ипотечного
кредита вырос на 1,5 %. В настоящий момент средний срок составляет 18,2 года.
Еще одним важным показателем современного состояния рынка
ипотечного кредитования является спрос на ипотеку с низким первоначальным
взносом. Анализ структуры выдач ипотечных кредитов по величине
первоначального взноса показывает, что за анализируемый период времени
сократилось количество кредитов с первоначальным взносом менее 10 % на 2 %,
с первоначальным взносом от 10 до 20 % на 2 %, с первоначальным взносом
более 40 % на 2 %. Однако количество выданных кредитов с первоначальным
взносом от 20 до 40 % увеличилось на 6 %. Наглядно такую динамику можно
проследить на Рисунке 7.
Рисунок 7. Динамика структуры выдачи ипотечных кредитов
27
Итоги 2019-го года и прогноз на 2020 на рынке ипотеки: угроза заражения. Рейтинговое агентство «Эксперт».
– режим доступа: https://www.raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2019
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
01.01.2019
01.01.2020
Срок ипотечного кредита свыше 25 лет
Срок ипотечного кредита от 20 до 25 лет
Срок ипотечного кредита от 10 до 20 лет
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%
01.01.2019
01.01.2020
Первоначальный взнос более 40 %
Первоначальный взнос от 20 до 40 %
Первоначальный взнос менее от 10 до 20 %
Первоначальный взнос менее 10 %
34
по величине первоначального взноса в 2018-2019 гг., в %.
28
Еще один показатель состояния ипотечного рынка – соотношение
количества выданных кредитов к среднему размеру дохода заемщика. Динамика
структуры выдачи кредитов по размеру дохода заемщика представлена
следующим образом: количество кредитов, выданных заемщикам с доходом
менее 30 тыс. руб. сократилось за рассматриваемый период на 5 %, с доходом от
30 до 50 тыс. руб. сократилось на 3 %, с доходом от 50 до 75 тыс. руб.
увеличилось на 1 %, с доходом от 75 до 100 тыс. руб. увеличилось на 1 % и с
доходом свыше 100 тыс. руб. увеличилось на 6 %.
Наглядно такую динамику можно проследить на Рисунке 8.
Рисунок 8. Динамика структуры выдачи ипотечных кредитов
по размеру дохода заемщика в 2018-2019 гг., в %.
29
Специалисты указывают, что такое изменение структуры ипотечных
заемщиков по доходам может объясняться тем, что в 2019-м из топ-10 ипотечных
регионов только Москва, для которой традиционно характерен более высокий
уровень зарплат, показала положительный прирост выдач.
Подводя итог современного состояния ипотечного рынка, следует
отметить, что за 2019 г. ипотечный рынок не достиг тех показателей, что были
28
Итоги 2019-го года и прогноз на 2020 на рынке ипотеки: угроза заражения. Рейтинговое агентство «Эксперт».
– режим доступа: https://www.raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2019
29
Итоги 2019-го года и прогноз на 2020 на рынке ипотеки: угроза заражения. Рейтинговое агентство «Эксперт».
– режим доступа: https://www.raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2019
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%
01.01.2019
01.01.2020
Доход свыше 100 тыс. руб. Доход от 75 до 100 тыс. руб.
Доход от 50 до 75 тыс. руб. Доход от 30 до 50 тыс. руб.
Доход менее 30 тыс. руб.
35
достигнуты в предыдущем периоде времени. Можно отметить снижение объема
выдачи ипотечных кредитов на 5 % или 2,8 трлн рублей. В конце 2019 г.
ипотечная ставка достигла минимальной отметки в 9 %. Снижение реальных
доходов населения и снижение ставок по ипотечным кредитам привели к росту
среднего размера ипотечного кредита и среднего срока кредитования.
Изменилась структура ипотечного рынка по объему выдаваемых ипотечных
кредитов по величине первоначального взноса и по размеру дохода заемщиков.
В рамках данного параграфа целесообразно рассмотреть проблемы,
возникшие на ипотечном рынке в результате влияния глобального финансового
кризиса в 2020 г. Данные глобальные изменения оказывают существенное
влияние на ипотечный рынок.
К числу крупных значимых проблем на международном уровне можно
отнести следующие: (1) разрыв нефтяной сделки между странами ОПЕК+
30
в
марте 2020 г. и обесцениванием нефти в апреле 2020 г.; (2) девальвация рубля в
марте 2020 г.; (3) пандемия COVID-19 в мире и в России на протяжении февраля-
мая; (4) снижение роста мирового ВВП на 5,5 % по сравнению с предыдущим
годом и другие международные экономические процессы.
Все они уже оказывают сильнейшее влияние на рынок ипотечного
кредитования. В частности, эксперты отмечают, что на текущий момент можно
прогнозировать: (1) повышение ключевой ставки до 7-7,5 %, которая отразится
на процентной ставке по ипотечному кредиту, однако в настоящий момент
наблюдается тенденция ее снижения; (2) снижение прибыли банков не менее,
чем на 20 % в связи со снижением процесса кредитования, например, на текущий
момент в крупных банках страны такая прибыль упала до 47 %
31
; (3) ухудшение
качества ссуды, влияющая на выдачу ипотечного кредита; (4) высокая
конкуренция банков за привлечение заемщиков при вынужденной
необходимости повышения процентных ставок и других выплат.
К числу проблем, которые в настоящий момент характерны для
30
Девальвация рубля 2020: Умысел, глупость и жадность в одном флаконе – режим доступа:
https://svpressa.ru/society/article/259309/
31
Квартальная прибыль Сбербанка упала на 47%. В его планы вмешался COVID-19. Информационное агентсво
РБК. – режим доступа: https://quote.rbc.ru/news/article/5eaad84b9a7947e09fe37b58.