66
Таблица 7
Проблемы и рекомендации по их разрешению для рынка
ипотечного кредитования
Выявленная
проблема
Рекомендации по ее разрешению
Доступность
ипотечного
кредитования.
1. Снижение значения надбавок к коэффициентам риска
по ипотечным кредитам и кредитам на финансирование по
договору долевого участия в строительстве,
предоставленным с 1 апреля 2020 года.
2. Изменение порядка применения надбавок по кредитам
с низким первоначальным взносом. Для ипотечных
кредитов с низким первоначальным взносом (до 10 %),
погашаемых за счет материнского капитала, надбавки к
коэффициентам риска необходимо снижать по мере
погашения кредита, что расширит возможности по
получению ипотеки для семей с детьми.
3. Расширение ипотечных облигаций, которые обладают
необходимым кредитным качеством и соответствуют иным
установленным требованиям.
Позитивный
сценарий развития
ипотечного рынка в
условиях
существенных
социально-
экономических
изменений в 2020 г.
1. Внедрение государственных программ ипотечного
кредитования, ставки по которым находятся в диапазоне
2-5 %.
2. Понижение действующих ставок банками.
Умеренно
негативный
сценарий развития
ипотечного рынка в
условиях
существенных
социально-
экономических
изменений в 2020 г.
1. Закрепление в законодательстве ипотечных каникул
для заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной
ситуации.
Кризисный
сценарий развития
ипотечного рынка в
условиях
существенных
социально-
экономических
изменений в 2020 г.
1. Внедрение льготных программ кредитования для
широкого круга заемщиков.
2. Внедрение программы субсидированных ставок.
Экономический
кризис.
1. Отмена моратория на использование материнского
капитала с возможностью его использования для
платежей по процентам или погашения ипотечных
67
кредитов.
2. Предоставление отсрочки по ипотечным платежам для
граждан, попавших в сложную финансовую ситуацию из-
за пандемии (потеря работы, сокращение заработной
платы).
3. Реструктуризация ссуды граждан, увеличение срока
кредитования, изменение валюты кредита и пр.
4. Предоставление банкам гарантии по ипотечным
кредитам и облигациям со стороны ДОМ.РФ.
5. Реализация государственных социально-
экономических задач, в том числе национального проекта
«Стратегия ипотечного жилищного кредитования в
Российской Федерации до 2030 г.».
В ходе исследования ипотечного кредитования ПАО «Банк Зенит»
автором были выявлены проблемы и cформулированы рекомендации, которые
указаны в Таблице 8.
Таблица 8
Проблемы и рекомендации по их разрешению для ПАО «Банк
Зенит»
Выявленная
проблема
Рекомендации по ее разрешению
Низкие показатели
рентабельности
активов и
собственного
капитала.
Для улучшения данного показателя необходимо улучшить
характеристики продуктовой линейки банка, а также
ориентироваться на улучшение обслуживание клиентов,
что поспособствует увеличению клиентской базы.
Увеличение инвестиций банка, позволит повысить
стоимость акций банка, то есть увеличить рентабельность
самого Банка.
Низкий рейтинг
Банка.
Стоит снизить процентные ставки для увеличения спроса,
на кредитные продукты, предоставляемые банком, при
этом ужесточить выдачу кредитов менее устойчивым
заемщикам. Это поспособствует увеличению
конкурентоспособности банка.
Повышение
интересов у
заемщиков к
крупным банкам н
фоне социально-
экономических
изменений в 2020 г.
На фоне серьезных социально-экономических изменений
в 2020 г. потенциальный заемщик склонен обращаться за
получением ипотечного кредита в крупные банки. Такие
банки предоставляют своим клиентам относительно
низкие процентные ставки по ипотечному кредиту,
предъявляют средние требования к заемщикам.
Банку рекомендуется внедрить клиентоориентированную
политику: снижение ставок, введение различных
субсидированных и государственных программ, программ
ипотечных каникул.
Подводя итог данной главы, посвященной текущим тенденциям рынка
68
ипотечного кредитования и перспективам решения проблем ипотечного
кредитования и развития ипотеки в России, следует отметить следующее:
1. Современное состояние ипотечного рынка на конец 2019 г.
характеризовалось как относительно стабильное. По всем основным показателям
прослеживалось снижение по сравнению с 2018 г. На фоне пандемии
коронавируса, девальвации рубля и роста инфляции уже наблюдается снижение
экономической активности населения по получению новых ипотечных кредитов,
что с высокой степенью вероятности покажет снижение объема выдаваемых
ипотечных кредитов, роста ставок, падения реальных доходов населения и роста
просроченной задолженности по ипотечному кредиту в 2020 г. В 2020 г.
застройщикам, банкам и заемщикам потребуется государственная поддержка.
2. В ходе анализа вопроса актуального состояния рынка ипотечного
кредитования представилось возможным выделить актуальные тенденции. Все
рассматриваемые тенденции в сфере ипотечного кредитования наметились в
последние годы, по большей мере в 2019 г., и наиболее ярко нашли свое
выражение в 2020 г. на фоне существенных социально-экономических
изменений. Помимо сокращения объема выданных ипотечных кредитов,
высоких темпов роста просроченной задолженности, увеличения уровня ставок
ипотечного кредита, роста цен на недвижимость, ужесточения требований к
заемщикам для предоставления ипотечного кредита, имеются и другие
тенденции.
3. На основании анализа различных сценариев развития рынка ипотечно
го кредитования в 2020 г. были сформулированы предложения и рекомендации
по развитию ипотечного кредитования в целом и для ПАО «Банк Зенит».
69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В качестве заключения данной работы будут следующие выводы, к
которым автор пришел в ходе исследования отдельных вопросов по
рассматриваемой теме:
1. Экономическая категория «ипотечное жилищное кредитование» в
научной литературе с теоретической точки зрения достаточно разобрана.
Автором рассмотрены и охарактеризованы составляющие данного понятия:
«ипотека», «кредит».
Представляется возможным, по мнению автора, определить ипотечного
жилищного кредитования как разновидность денежного займа, цель
предоставления которого является приобретение или строительство жилого
помещения, а также который обеспечен залогом недвижимого имущества.
2. Ипотечное кредитование отличается от других кредитных продуктов
банка. Жилищное ипотечное кредитование чаще всего сравнивают с
потребительским кредитованием. Автором был проделан сравнительный анализ
по следующим критериям – предмет, цель, обеспеченность, сумма кредита, срок
кредита, требования к заемщику, процент по кредиту, первоначальный взнос,
срок оформления и организация, которая может предоставить кредит.
3. Определяя роль ипотечного кредитования в экономике России, автор
отмечает ее значимость следующим:
положительное влияние на развитие реального сектора, что ведет к
уменьшению безработицы, строительству дешевой недвижимости, увеличение
реальных доходов населения и др.;
спрос на недвижимость, и как результат, развитие строительства и
увеличение производства в области производства строительных материалов,
мебели машиностроения и т.д.;
модернизация производства, что способствует повышению качества
и конкурентоспособности предлагаемой продукции в России;
преодоление социальной нестабильности в стране;
устранение дисбаланса между текущими доходами населения и
70
стандартами на жилье;
решение проблемы занятости посредством создания рабочих мест в
отраслях строительства и производства строительных материалов и др.
4. Важным вопросом является структуру рынка ипотечного
кредитования. Автором были выделена следующая структура ипотечного рынка,
которая включает в себя следующие элементы: (1) субъекты ипотечного
кредитования; (2) объекты ипотечного кредитования; (3) процедуры и
инструменты ипотечного кредитования; (4) законодательство в сфере
ипотечного кредитования; (5) инфраструктура ипотечного кредитования.
5. Рассматривая вопрос государственного регулирования ипотечного
кредитования, автором были проанализированы следующие акты: Конституция
РФ, Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской
деятельности», Федеральный закон от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном
банке Российской Федерации (Банке России)», Федеральный закон от 16 июля
1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон от
30.12.2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях», Федеральный закон от
11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», Гражданский кодекс
Российской Федерации, нормативные акты Банка России, в частности Приказ
Банка России от 18.08.1992 № 44 «О порядке приема и рассмотрения заявок на
выдачу кредитов юридическим лицам», Положение Банка России от 19.06.2012
№ 383-П «О правилах осуществления перевода денежных средств», Положение
Банка России от 28.06.2017 № 590-П «О порядке формирования кредитными
организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и
приравненной к ней задолженности», Инструкция Банка России от 06.12.2017 г.
№ 183-И «Об обязательных нормативах банков с базовой лицензией»,
Инструкция Банка России от 29.11.2019 г. № 199-И «Об обязательных
нормативах и надбавках к нормативам достаточности капитала банков с
универсальной лицензией».
Автором отмечается, что большое значение в регулирование ипотечного
кредитования имеют отдельные внутренние акты, принимаемые в коммерческом
71
банке по вопросу ипотечного кредитования. Правовую основу деятельности
любого коммерческого банка составляют устав банка, а также внутренние
положения (правила, регламенты) по отдельным вопросам, например,
Положение о кредитной политике; Положение об отделении банка (или о
филиале, о головной организации); Положение о кредитном комитете (или
Положение о комитет по предоставлению кредитов и инвестиций); Положение о
кредитовании в банке; Положение о связанном кредитовании; Положение о
формировании резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и
приравненной к ней задолженности; Положение о порядке формирования
резервов на возможные потери в банке; Правила кредитования физических лиц;
Регламент определения процентных ставок по кредитам, предоставляемым
банком (подразделениями банка) и другие внутренние документы банка.
6. В рамках вопроса актуального состояния ипотечного кредитования
автором было рассмотрено следующее:
по результатам анализа итогов в 2019 г. было установлено, что
банками было выдано примерно 1,2 млн ипотечных кредитов. Данные кредиты
суммарно составили 2,9 трлн рублей;
динамика объема ипотечного кредитования свидетельствует о
снижении объемов ипотечного кредитования в 2019 г. на 17 % по сравнению с
24 % в предыдущем периоде;
анализ кредитного портфеля физических лиц показал, что в 2019 г.
ипотечное кредитование, будучи лидером в предыдущих периодах, уступило
потребительскому кредитованию;
динамика среднерыночной ставки по ипотеке за последние годы
показывает, что в течение 2019 г. уровень ставок был выше, чем в 2018 г. В
частности, на 1 апреля 2019 г. был самый высокий уровень – 10,4 %;
на протяжении всего последних лет наблюдается постепенный рост
цен за 1 км. м. жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. За 2019 г.
минимальный показатель составил 60,7 тыс. руб. за 1 кв. м. жилья на первичном
рынке и 57 тыс. руб. за 1 кв. м. жилья на вторичном рынке. Максимальный
72
показатель в 2019 г. составил 64,1 тыс. руб. за 1 кв. м. жилья на первичном рынке
и 58,5 тыс. руб. за 1 кв. м. жилья на вторичном рынке соответственно;
и другие тенденции, в частности изменение структуры выдач
ипотечного кредита по размеру ссуды, изменение структуры выдачи ипотечных
кредитов по срокам, изменение структуры выдачи ипотечных кредитов по
величине первоначального взноса, изменение структуры выдачи ипотечных
кредитов по размеру дохода заемщика.
7. В ходе исследования проблем ипотечного кредитования автором были
выявлены следующие. К числу крупных значимых проблем на международном
уровне можно отнести следующие: разрыв нефтяной сделки между странами
ОПЕК+ в марте 2020 г., обесцениванием нефти в апреле 2020 г., девальвация
рубля в марте 2020 г., пандемия COVID-19 в мире и в России на протяжении
февраля-мая, снижение роста мирового ВВП по сравнению с предыдущим годом
и другие международные экономические процессы. К числу проблем, которые в
настоящий момент характерны для ипотечного рынка в России, можно отметить
следующие: высокие темпы роста просроченной задолженности в 2020 г. из-за
стагнационных и инфляционных процессов на фоне выше указанных кризисных
ситуаций в мире; введение вынужденных ипотечных каникул и
реструктуризация ипотечных кредитов; активные меры государства по
поддержки застройщиков и банков с целью сохранения привлечения денежных
средств через ипотечную систему на уровне прошлых лет; текущая «просадка»
объемов продаваемых квартир и большая дифференция в стоимости жилья и
реальных доходах населения; нестабильная социально-экономическая и
политическая обстановка; слабое участие государства в поддержки ипотечного
кредитования, а также другие проблемы, характерные как для всего банковского
сектора, так и для отдельных коммерческих банков.
8. Анализ ПАО «Банк Зенит» показал, что он является крупным
универсальным банком. В 2019 г. активы составили 237 млрд руб., прибыль – 2,8
млрд руб. Банк занимает 35 место в списке крупнейших банков по активам, 12
место за в рейтинге крупнейших банков-факторов, 6 место по объему выданных
73
кредитов малому и среднему бизнесу. По прогнозам рейтинговых агентств
сохранен стабильный прогноз, поскольку банк демонстрирует
удовлетворительную рыночную позицию, адекватную оценку достаточности
капитала при его невысокой рентабельности, удовлетворительное качество
активов, удовлетворительную ликвидную позиция.
Анализ ипотечных продуктов показал, что в Банке представлены
различные ипотечные продукты, которые отличаются своими условиями. Такие
виды ипотечных продуктов предлагаю практически все крупные банки на
ипотечном рынке. Выбор программы в основном зависит от категории
заемщиков и от цели получения кредита. Ипотечный продукт представлен
следующим образом: группы ипотечных продуктов – классическая ипотека,
рефинансирование ипотеки, семейная ипотека, военная ипотека; виды
ипотек – жилье на первичном рынке, жилье на вторичном рынке и другие.
9. Для ПАО «Банк Зенит», по мнению автора, характерны ряд проблем:
основной проблемой являлось недоступность некоторых
отчетностей, и, как результат, невозможно было провести более точный анализ
выбранного предмета исследования;
анализ финансовой отчетности ПАО «Банк Зенит» позволил выявить
низкие показатели рентабельности активов и собственного капитала, что
свидетельствует о недостаточной гибкости, клиентоориентированнности и
эффективной деятельности банка;
высокие процентные ставки по программам ипотечного
кредитования, являются одним из факторов, что низкий рейтинг ПАО «Банк
Зенит» среди других банков;
ПАО «Банк Зенит» является слабо узнаваемым у потенциальных
заемщиков.
10. Современное состояние ипотечного рынка на конец 2019 г.
характеризовалось как относительно стабильное. По всем основным показателям
прослеживалось снижение по сравнению с 2018 г. На фоне пандемии
коронавируса, девальвации рубля и роста инфляции уже наблюдается снижение
74
экономической активности населения по получению новых ипотечных кредитов,
что, по мнению автора, с высокой степенью вероятности покажет снижение
объема выдаваемых ипотечных кредитов, роста ставок, падения реальных
доходов населения и роста просроченной задолженности по ипотечному кредиту
в 2020 г. Застройщикам, банкам и заемщикам потребуется государственная
поддержка.
11. В ходе анализа вопроса актуального состояния рынка ипотечного
кредитования представилось возможным выделить актуальные тенденции. Все
рассматриваемые тенденции в сфере ипотечного кредитования наметились в
последние годы, по большей мере в 2019 г., и наиболее ярко нашли свое
выражение в 2020 г. на фоне существенных социально-экономических
изменений. К числу относятся следующие: сокращение объема выданных
ипотечных кредитов, высокие темпы роста просроченной задолженности,
увеличение уровня ставок ипотечного кредита, рост цен на недвижимость,
ужесточение требований к заемщикам для предоставления ипотечного кредита.
12. На основании анализа различных сценариев развития рынка
ипотечного кредитования в 2020 г. были сформулированы собственные
предложения и рекомендации по развитию ипотечного кредитования в целом и
для ПАО «Банк Зенит».
В ходе данной выпускной квалификационной работы были выполнены
все поставленные задачи – изучение теоретические основы ипотечного
кредитования; рассмотрение вопроса государственного регулирования
ипотечного кредитования; проведение анализа состояние рынка ипотечного
кредитования и выявить соответствующие проблемы; описание проблем
ипотечного кредитования на примере ПАО «Банк Зенит»; выявление текущих
тенденции в сфере ипотечного кредитования; формирование рекомендаций по
разрешению проблем ипотечного кредитования.
Выполнение всех задач, сформулированных в данной работе, позволяет
говорить о том, что поставленная в выпускной квалификационной работе цель
достигнута в полной мере.
75
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.
2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)».
3. Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и
банковской деятельности».
4. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных
ценных бумагах».
5. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных
историях».
6. Постановления Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г.
№ 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в
Российской Федерации».
7. Положение Банка России от 28.06.2017 г. № 590-П «О порядке
формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по
ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».
8. Инструкция Банка России от 06.12.2017 г. № 183-И «Об обязательных
нормативах банков с базовой лицензией».
9. Инструкция Банка России от 29.11.2019 г. № 199-И «Об обязательных
нормативах и надбавках к нормативам достаточности капитала банков с
универсальной лицензией».
10. Лаврушин О.И. Банковское дело. Современная система кредитования:
учебное пособие / Лаврушин О.И., Афанасьева О.Н. – Москва: КноРус, 2019.
11. Центральный Банк Российской Федерации – режим доступа:
http://www.cbr.ru.
12. Официальный сайт ПАО «Банк Зенит» – режим доступа:
https://www.zenit.ru
13. Официальный сайт ПАО «Сбербанк» - режим доступа:
https://www.sberbank.ru
14. Официальный сайт АО «Альфа-Банк» - режим доступа: