2
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................. 3
Глава 1.Теоретические и методологические основы ипотечного кредитования . 6
1.1.Понятие, основания возникновения ипотеки и сфера её применения ............ 6
1.2.Сущность ипотечного кредитования и субъекты ипотечного кредитования
..................................................................................................................................... 10
1.3.Классические модели и инструменты ипотечного кредитования.................. 10
Глава 2. Особенности ипотечного кредитования в России .................................. 20
2.1. Анализ ипотечное кредитование за рубежом ................................................. 20
2.2. Становление ипотечное кредитования в России и ее актуальность на
современном этапе .................................................................................................... 24
2.3. Приоритеты и задачи государственной жилищной политики ...................... 36
Глава.3 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России
..................................................................................................................................... 53
3.1. Проблемы ипотечного кредитования в России и социальная направленность
ипотеки ....................................................................................................................... 53
3.2.Роль банков в развитии ипотечного кредитования ......................................... 54
3.3.Перспективы развития ипотечного кредитования в России ........................... 63
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ......................................................................................................... 73
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ИСТОЧНИКОВ ................................................ 75
3
ВВЕДЕНИЕ
Ипотечный кредит предусматривает длительный период
взаимоотношений заемщика и кредитора (банка). Одним из главных условий
надлежащего исполнения оформленных обязательств является внешняя и
внутренняя экономическая стабильность, чего на практике добиться крайне
сложно.
В виду отсутствия такой стабильности и, напротив, в условиях
периодичных взлетов и падений на фоне кризисов, рассматриваемый рынок
кредитования, к сожалению, имеет целый ряд проблем. Рассмотрим их
подробнее.
Несмотря на то, что власти делают постоянные заявления о снижении
темпов инфляции в стране, уровень ее по-прежнему достаточно высок и имеет
свойство к колебанию. Инфляционные процессы прямым образом негативно
влияют на развитие системы ипотечного кредитования, так как подразумевают
обесценивание денег. В результате, стоимость привлечения средств для банков
не снижается.
В России темпы роста доходов населения всегда были ниже темпов роста
инфляции. У банков на фоне таких процессов появляются свои проблемы,
связанные с оттоком вкладчиков, не желающих держать свои средства на
депозитах, процент по которым не покрывает текущий прирост цен.
Из-за инфляции развитие ипотеки осуществляется по пути отдельного
предложения для избранных категорий граждан со стабильно высоким уровнем
дохода и постоянной занятостью, а не как массовый продукт для всех.
Рынок строительства жилья по сей день имеет массу проблем с
прозрачностью и законодательного регулирования. Из-за того, что рынке
действует ограниченное количество строительных компаний-монополий,
занимающихся возведением новостроек, между застройщиками попросту
отсутствует настоящая конкуренция. В результате потребители получают
4
искусственно завышенные цены на объекты недвижимости и их постоянное
удержание.
Только когда на рынок войдут новые строительные компании, готовые
предложить потенциальным покупателям интересные проекты по адекватным
ценам, когда они начнут конкурировать между собой за объемы реализации и
когда рынок долевого строительства перестанет быть таким непрозрачным,
тогда цены на недвижимость в соответствии с этим снизятся и позволят
приобретать квартиры за счет ипотеки с не такой кредитной нагрузкой, которая
существует сегодня.
Развитая система создания крупными девелоперами мелких компаний-
дочек, являющихся по сути тем же субъектом, отсутствие прозрачности в
финансовой и управленческой отчетности, вероятность банкротства компании
и получения в итоге недостроенного дома, сомнительное качество строящегося
жилья – все это является высокими рисками российского рынка новостроек.
Таким образом, комплексная разработка теоретических и практических
вопросов, раскрывающих все аспекты ипотечного кредитования, является
важной и актуальной проблемой.
Цель выпускной квалификационной работы – рассмотреть особенности
ипотечного кредитования в современной экономике.
Для реализации поставленной цели необходимо решить следующие
задачи:
1.рассмотреть понятие, основания возникновения ипотеки и сферу её
применения;
2.изучить сущность ипотечного кредитования и субъекты ипотечного
кредитования;
3.изучить классические модели и инструменты ипотечного кредитования;
4. провести анализ ипотечное кредитование за рубежом;
5. изучить становление ипотечное кредитования в России и ее
актуальность на современном этапе;
5
6. проанализировать приоритеты и задачи государственной жилищной
политики;
7. выявить проблемы ипотечного кредитования в России и социальная
направленность ипотеки;
8.определить роль банков в развитии ипотечного кредитования ;
9.проанализировать перспективы развития ипотечного кредитования в
России.
Объектом исследования выступает институт ипотечного кредитования в
современной России.
Предметом исследования выступает государственно-правовое
регулирования института ипотечного кредитования в России.
Теоретическую базу выпускной квалификационной работы составили
фундаментальные труды ведущих отечественных и зарубежных экономистов,
таких как Куликов А.Г., Разумова И.А., Мишкин Ф.С. и другие, источники
периодической печати, посвященные вопросам банковского дела, нормативно-
правовые документы в области регулирования системы ипотечного
кредитования.
6
Глава 1.Теоретические и методологические основы ипотечного
кредитования
1.1.Понятие, основания возникновения ипотеки и сфера её применения
В настоящее время люди принимают инвестиционные решения,
связанные с приобретением жилья или заключением договора найма. При
покупке жилья встает вопрос о принятии финансового решения, которое
заключается в выборе источников финансирования (собственные денежные
средства или заемные). Большинство людей обращаются к ипотечному
кредитованию для приобретения жилья.
Между понятиями «ипотека» и «ипотечное кредитование» есть разница.
Ипотечное кредитование ‒ долгосрочный кредит, предоставляемый
юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли,
производственных и жилых зданий, помещений, сооружений [1].
Ипотека ‒ одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое
имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае
невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить
удовлетворение за счёт реализации данного имущества [1].
Таким образом, ипотека ‒ это обеспечение по ипотечному кредиту.
Ипотечное кредитование подразумевает выдачу банком кредита под залог
недвижимого имущества. При получении кредита на покупку недвижимого
имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог)
банку как гарантия возврата кредита.
Ипотека в России возникла достаточно давно. В XIII ‒ XIV вв. на Руси
одновременно с возникновением частной собственности на землю возник
первый вид кредитования, получивший название «заклад». Его специфика
заключалась в том, что он не требовал во владение кредитора передачи
заложенного имущества. Субъектами кредитования являлись заемщики и
кредиторы. В дальнейшем ипотечное кредитование стало развиваться.
7
В 1649 году в период экономического кризиса Соборным Уложением был
предусмотрен переход заложенного имущества в собственность кредитора, так
как в сложившихся условиях требовалось усиление ответственности
должника[4].
Процесс становления и совершенствования ипотечного кредитования
протекал при поддержке государства.
При Екатерине II в 1786 году появилось первое ипотечное кредитное
учреждение после издания манифеста об учреждении Государственного
заемного банка. Его целью являлась организация ипотечного кредитования
дворян, имеющих в собственности землю. Ипотечное кредитование в данном
случае выступало формой долгосрочного инвестирования.
Зарождение страховых операций так же связанно с ипотекой. Первым
российским страховым учреждением является образованная в 1786 году
Страховая экспедиция. В установленном порядке предусматривалось
страхование каменных домов при проведении кредитных операций с целью
сохранности имущества должника и кредитора [2].
В Москве и Санкт-Петербурге в начале ХIХ века создаются новые
кредитные институты, одной из целей которых являлась выдача кредитов под
залог недвижимости.
Залоговое право подробно регламентировалось в Своде законов
гражданских, который был введен в действие в Российской империи в 1835
году.
Термин залога относился только к недвижимому имуществу, именно
поэтому ипотека существовала в трех видах:
‒ казенная ипотека (заключение договора при участи государства);
‒ частная ипотека (заключение договора между частными лицами);
‒ банковская ипотека (выдача ипотечных ссуд в кредитные учреждения).
Отсутствие должного контроля со стороны государства, а так же легкость
в получении кредита, стали причиной большой задолженности банкам со
8
стороны помещиков, так как полученные денежные средства быстро тратились
не по назначению.
В середине ХIХ века в России была образована национальная система
ипотечных учреждений. В сфере ипотечного кредитования был проведен ряд
реформ, в результате которых кредиты стали выдаваться облигациями. Займы
такого вида был достаточно надежными. В случае, если заемщик не возвращал
деньги по ипотечной ссуде, то сумма, вырученная за счет продажи
заложенного имущества, направлялась на погашение облигации.
Указом от 1859 года императором Александром II был издан указ о
запрете выдачи ссуд из государственных учреждений, что практически
отменило казенную ипотеку [2].
В 1861 году после отмены крепостного права возникла необходимость в
организации ипотечного кредитования для крестьян. В 1882 года при
Министерстве финансов для оказания государственной поддержки в
приобретении земли крестьянам был создан Крестьянский поземельный банк. В
полномочия банка входила выдача целевых ссуд крестьянам на приобретение
земли и погашение долгов под её залог.
В первые годы существования было открыто 25 отделений, но в
последующие годы наблюдалась тенденция к сокращению операций в банках и
сокращению количества самих отделений, что являлось следствием аграрного
кризиса. В период кризиса между ипотечными кредитными учреждениями
обострилась конкурентная борьба. Государственный дворянский земельный
банк, выдававший ипотеку дворянам, начал свою деятельность наряду с
Крестьянским банком, который выдавал ипотеку крестьянам, увеличились
размеры выдаваемых ссуд акционерными земельными банками, что стало
причиной приостановления продажи дворянских земель.
Отличие дворянского банка от других ипотечных учреждений состояло в
сословном составе заемщиков и льготными условиями кредита для
потомственных дворян. Сроки кредитования значительно выше, чем для других
сословий, низкая процентная ставка (не более 5% годовых), взимание
9
просроченных платежей на льготных условиях. Правительство стремилось
оградить поместное землевладение от сокращения с помощью льготных
ипотечных кредитов. Со временем дворянский банк постепенно начал терять
свою «сословную чистоту», т.к. многие земли были проданы людям, которые не
относились к первому сословию. К 1915 году из 19 048,3 тыс. десятин земли
было куплено потомственными дворянами 48,3 %, крестьянами было
приобретено 20,5 %, купцами и мещанами 9,2% [4].
В начале ХХ века акционерные земельные банки получили право
проводить операции с городской недвижимостью. Положение об акционерных
коммерческих и земельных банках предусматривало деятельность не более 2
банков на территории одной губернии.
Деятельность банков контролировал министр финансов. Его полномочия
заключались в следующем: утверждение уставов акционерных земельных
банков, ограничение выпуска акций этими банками. На покрытие убытков
использовался резервный фонд, который хранился в отделениях
Государственного банка.
В системе ипотечного кредита акционерные земельные банки заняли
ведущее положение, то есть ипотечное кредитование сосредоточилось в руках
частных лиц. Стоит отметить, что за всё время существования акционерных
земельных банков только один из одиннадцати стал банкротом.
В начале ХХ века произошел расцвет деятельности банков, чему
способствовали экономический рост в стране. Улучшились условия
кредитования: сумма кредита возросла от 60% до 100% стоимости
приобретаемой земли, а также снизилась процентная ставка от 8% до 4,5 ‒ 3,5%
годовых. Увеличилось количество отделений банков до 52 [4].
Расцвет ипотечной системы в России наблюдался в 1914 г. В залоге из
всей частной земли находилось 60%. Суммы ипотечных ссуд достигли 4,5
млрд. рублей. Из них 2,2 млрд.руб. приходилось на долю городских кредитных
обществ. Ипотечное кредитование способствовало развитию экономики
промышленности, земельного рынка, городского и сельского хозяйства.
10
История ипотечного кредитования была прервана Октябрьской
революцией, так как частная собственность оказалась под запретом. В конце
1918 года ипотечного кредитования не существовало.
В начале 1990-х годов произошло возрождение ипотечного кредитования.
Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят
в 1998 году, таким образом ипотека получила законодательное обеспечение.
Стадия активного роста ипотечного рынка началась с 2005 года: за один только
год было выдано более 30 млрд. рублей [3].
Ситуация ухудшилась во время экономического кризиса 2008 ‒ 2010гг.
Увеличение количества непогашенных займов привело к тому, что банки
повысили процентные ставки, а так же ужесточили требования по страхованию
залога. Очередной этап развития ипотеки пришелся на начало 2011 года [3].
В настоящее время ипотека характеризуется интеграцией и унификацией.
Интеграция подразумевает совместную работу банков с застройщиками,
риелторами и брокерами. Унификация же — это попытка внедрить общие
стандарты.
Таким образом, за свою многолетнюю историю ипотека прошла сложный
путь. Именно поэтому при формировании надежной современной системы
ипотечного кредитования нужно учитывать опыт развития системы в прошлом
для эффективного функционирования в настоящем.
1.2.Сущность ипотечного кредитования и субъекты ипотечного
кредитования
Между понятиями «ипотека» и «ипотечное кредитование» есть разница.
11
Ипотечное кредитование ‒ долгосрочный кредит, предоставляемый
юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли,
производственных и жилых зданий, помещений, сооружений [1].
Ипотека ‒ одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое
имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае
невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить
удовлетворение за счёт реализации данного имущества [1].
Таким образом, ипотека ‒ это обеспечение по ипотечному кредиту.
Ипотечное кредитование подразумевает выдачу банком кредита под залог
недвижимого имущества. При получении кредита на покупку недвижимого
имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог)
банку как гарантия возврата кредита.
Ипотечная ссуда выдаётся на приобретение недвижимого имущества,
которое затем передается заимодателю в качестве залога. Заёмщик получает
денежную сумму, оформленную в виде кредитного договора. Если должник
перестанет выполнять принятые на себя финансовые обязательства, банк имеет
право отсудить объект недвижимости в свою пользу. Кроме того, заёмщик не
может распоряжаться имуществом – продать, подарить – без согласования с
финансовой организацией.
В ипотечной форме займа сочетаются как специфические черты, которые
свойственны только данному виду долгосрочных жилищных ссуд, так и общие
основы кредитных отношений.
В качестве основных субъектов ипотечного кредитования выступают:
Заёмщик. Это может быть не только физическое, но и юридическое лицо.
Кредитор. Обычно это банк.
Страховая компании, которая страхует залоговую недвижимость.
Оценочная компания, функция которой – оказание консалтинговых и
оценочных услуг.
Согласно закону «Об ипотеке», принятому в июле 1998 года, в качестве
объектов ипотечного кредитования могут выступать: