52
и процентные ставки по кредитам. Ожидается, что это оживит рынок
недвижимости. Политики и специалисты в сфере экономики в один голос
заявляют, что в 2019 году процентная ставка ипотеки уменьшится
приблизительно на 6-7%.
Помимо этого, предполагается значительный рост количества ипотечных
кредитов. Это связано как с изменениями в условиях, так и с рядом программ
правительства, которые направлены на поддержку населения в этом вопросе.
Количество выданных кредитов достигло докризисного уровня. По мнению
экспертов, высокий спрос на недвижимость сохранится и в дальнейшем.
53
Глава.3 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в
России
3.1. Проблемы ипотечного кредитования в России и социальная
направленность ипотеки
В ходе проведенного исследования было выявлено, что ипотечное
кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений,
возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных
кредитов [1]. Сущность ипотечного кредитования основывается на
обеспеченности ее залога – ипотеки. Ипотечное кредитование, как процесс,
базируется на совокупности принципов, которые обеспечивают сохранение
ссуженной стоимости и её возврат кредитору, а также образуют
методологическую основу функционирования ипотечного кредитования.
Следует отметить, что в современных условиях из всех разновидностей
ипотечного кредитования наиболее распространённым является ипотечное
жилищное кредитование.
Специфика ипотечных операций (их обязательное нотариальное
оформление и последующая регистрация) позволяет говорить об особом
сегменте финансового рынка – рынке ипотечного капитала. В России
официально закреплена двухуровневая модель рынка ИЖК, где основным
агентом вторичного рынка ипотечных кредитов является АИЖК [2].
Основной задачей государства в формировании системы ИЖК является
создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса для
уменьшения финансовых рисков его участников и повышения доступности
жилья для населения. Ипотечное жилищное кредитование позволяет
государству рассматривать стратегии финансирования жилищных программ и
тем самым развивать строительную сферу экономики, а банковскому сектору
проводить операции долгосрочного характера, имеющие высокую надежность.
54
3.2.Роль банков в развитии ипотечного кредитования
Чтобы понимать состояние сферы банковского ипотечного кредитования,
важно обладать сведениями об основных показателях.
Итоговый объем выданных ипотечных займов в 2018 году имел
устойчивую тенденцию роста по сравнению с 2017 годом на 37% и составил 2
триллиона рублей. Такие рекордные показатели сопровождались постепенным
снижением процентных ставок и внедрением новых социальных программ,
направленных на поддержку социально-уязвимых слоев населения.
Средневзвешенная процентная ставка (на конец 2018 г.) составила 9,79%
годовых. Центробанк России неоднократно делал заявления о том, что ставка
продолжит и дальше свое снижение.
Увеличение объема выданных банками РФ ипотечных займов
сопровождалось, естественно, ростом объема совокупной задолженности –
более 5 триллионов рублей на конец 2018 г. (показатель вырос в сравнении с
2017 г. на 15,5%). Просроченная задолженность, напротив, сократилась до 1,3%
от общего объема (в 2017 г. данный параметр был 1,6%). Это свидетельствует о
некотором улучшении качества обслуживания жилищных займов.
По данным ЦБ РФ на начало текущего года (1 квартал) в России работает
400 банков, уполномоченных заниматься оформлением ипотечных кредитов.
Среди них большинство относится к участникам рынка с высокой надежностью
и эффективными результатами работы.
Крупнейшими игроками являются:
– Сбербанк России;
– Газпромбанк;
– ВТБ;
– Райффайзенбанк;
– Россельхозбанк;
– ДельтаКредит;
– Открытие;
55
– Промсвязьбанк;
– Уралсиб;
– АК Барс;
Каждый из них имеет многолетнюю историю своей деятельности и
предлагает потенциальным и действующим клиентам множество вариантов
оформления ипотеки. Получить займ можно на покупку собственной квартиры,
дома, апартаментов, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
Одной из самых доступных и приемлемых форм приобретения жилья в
России остается ипотека. Однако существуют проблемы, препятствующие
развитию рынка ипотечного кредитования в России. К таким проблемам можно
отнести сроки ипотечного кредитования, нехватку ресурсной базы кредитно-
финансовых институтов, сложности оценки кредитоспособности заемщика,
неадаптированность некоторых ипотечных программ к российским реалиям, и
другое.
Таким образом, для повышения эффективности функционирования и
развития системы ипотечного кредитования в условиях отечественного
финансового рынка необходимо реализовать систему мер в следующих
направлениях:
во-первых, необходимо устранить существующие недостатки и пробелы в
законодательстве Российской Федерации в части совершения сделок с
закладными как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное
недвижимое имущество, прекращения правопользования квартирой при
нарушении заемщиком условий договора ипотечного кредитования и др.;
во-вторых, необходимо создание условий для развития и повышения
эффективности системы регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним в учреждениях юстиции;
в-третьих, необходимо обеспечить снижение расходов на нотариальное
удостоверение сделок для обеспечения более широкой доступности к
ипотечным кредитным продуктам.
56
Подводя итог, следует сказать о том, что ипотечное кредитование ведет к
благоприятному социальному развитию, выступая одним из мощных факторов
формирования среднего класса общества, так как дает гражданам возможность
иметь жилую собственность. Кроме того, ипотечное кредитование способно
значительно ускорить развитие экономики страны в целом, так как при росте
спроса на ипотеку происходит рост новостроек, что оживляет некоторые
отрасли промышленности, увеличивает объемы производство и дает
возможности дальнейшей модернизации.
В настоящее время практически все банки предлагают клиентам
ипотечные кредиты. Ипотека имеет низкий риск невозвратности основной
суммы долга, так как при данном виде кредитования в случае невыплаты
заемщиком обязательств по договору банк вправе продать заложенную им
недвижимость и тем самым погасить основную сумму долга, проценты за
пользование денежными средствами и другие издержки, возникающие при
недобросовестном исполнении обязательств заемщиком. Однако ипотечное
кредитование на длительный период изымает активы банка из оборота, снижая
при этом его эффективность. Для решения данной проблемы был придуман
механизм, имеющий название секьюритизация.
Под секьюритизацией понимают инновационный процесс трансформации
неликвидных активов в высоколиквидные ценные бумаги. Ценные бумаги
помогают банку трансформировать необращающиеся активы (долгосрочные
кредиты), которые имеются на балансе банка, в обращаемые финансовые
инструменты, реализуемые на финансовом рынке.
В секьюритизации финансовых активов, в т.ч. ипотечных кредитов,
существует два уровня.
Схема одноуровневой секьюритизации состоит в следующем:
1. Банк выдает частным лицам кредиты на приобретение
недвижимости на основании договоров – у банка появляется неработающий
финансовый актив.
57
2. Банк объединяет договоры в пулы закладных и выпускает под их
обеспечение ипотечные облигации.
3. Банк продает облигации, а полученные денежные средства
направляются на расширение бизнеса либо на выдачу новых кредитов.
4. Выгода для банка в следующем: учитывая, что ипотечные
облигации обеспечены хорошим залогом, то по ним можно выплачивать
невысокий процент. Таким образом, банк через продажу облигаций получает
более дешевые финансовые ресурсы. При данной схеме все риски, которые
сопровождают банковскую деятельность, переносятся на владельцев
облигаций. Однако бесконечно данная схема работать не может, так как деньги
от продажи облигаций отражаются в балансе банка как заемные средства. У
банка существует норматив достаточности собственного капитала.
Двухуровневая схема секьюритизации состоит в следующем:
1. Банк (оригинатор) формирует пул активов путем кредитования
заемщиков, в результате чего у него образуются права требования к
должникам, которые отражаются в балансе банка. Однородные требования
объединяются в пул активов;
2. Банк продает пул активов специализированному юридическому
лицу SPV-компании. Таким образом, активы, числящиеся на балансе банка как
дебиторская задолженность, полностью списываются с баланса банка и
принимаются на баланс другого юридического лица. Продав пул активов, банк
вместо дебиторской задолженности имеет на счетах денежные средства, что
позволяет ему расширить сферу своей деятельности и увеличить свою
ликвидность.
3. SPV-компания осуществляет эмиссию облигаций, обеспеченных
пулом банковских активов. Если выделенный пул активов генерирует
стабильный поток денежных средств, то облигации обладают высокой
степенью надежности.
4. Обслуживание денежных потоков – необходимость поступления
платежей по кредитам не в банк, а к владельцам облигаций. Данная функция
58
исполняется агентом по обслуживанию денежных средств. В качестве агента
может выступать независимая финансовая компания либо банк (может быть
банк, выдавший кредиты).
Преимуществами такой схемы секьюритизации является, то, что банк
может значительно снизить нагрузку на собственный капитал и достичь
высокого уровня ликвидности баланса за счет передачи рисков, которые несет
пул активов, инвестору в ценные бумаги и гарантам кредитного качества. К
недостаткам данной схемы можно отнести: высокие затраты, сложность
налогового учета, необходимость предоставления информации о заемщиках и
т.д.
Инвесторы в свою очередь получают следующие преимущества от
секьюритизации: возможность осуществлять инвестиции в различные виды
активов с различными степенями риска и доходности, которые были бы им не
доступны в отсутствии секьюритизации; мировая практика свидетельствует о
том, что ценные бумаги, обеспеченные активами, меньше подвержены ценовым
колебаниям по сравнению с корпоративными облигациями; по ценным
бумагам, обеспеченным активами, предлагается более высокий доход, чем по
государственным, банковским и корпоративным облигациям, имеющим
сопоставимый рейтинг; ценные бумаги, обеспеченные активами, обычно не
подвержены частным политическим и экономическим рискам, а также риску
снижения рейтинга единичного заемщика, т. к. чаще всего они обеспечены
совокупностью активов.
Самым распространенным инструментом секьюритизации активов в
России являются ипотечные ценные бумаги. Согласно Федеральному закону от
11.11.2013 №152-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «Об ипотечных ценных бумагах»
ипотечные ценные бумаги включают в себя облигации с ипотечным покрытием
и ипотечные сертификаты участия [6]. Под облигациями с ипотечным
покрытием (MBS) понимаются облигации, исполнение обязательств по
которым обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия.
Ипотечные сертификаты участия (MPC) – это именные ценные бумаги, которые
59
удостоверяют долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное
покрытие, а также право на получение денежных средств, требование которых
составляет ипотечное покрытие. Эмиссия ипотечных ценных бумаг
осуществляется национальным оператором рынка ипотечного кредитования АО
«АИЖК» (с марта 2018 года АО «ДОМ.РФ») [11]. Таким образом, в России
получила должное распространение лишь секьюритизация ипотечных активов.
Однако в нашей стране существуют факторы, препятствующие развитию
рынка секьюритизации.
Во-первых, на текущий момент практически отсутствует интерес
иностранных инвесторов к приобретению ипотечных облигаций. Кроме того,
значительный валютный риск не позволяет привлечь иностранных инвесторов.
На внутреннем финансовом рынке России перечень потенциальных инвесторов
также ограничен вследствие недостаточного развития крупных
институциональных инвесторов, которые обычно являются целевыми группами
при размещении ценных бумаг секьюритизации.
Крупнейшими инвестициями могут стать средства Пенсионного фонда
России и страховых компаний. Кроме того, ипотечные ценные бумаги не
пользуются спросом и у частных лиц по причине низкой узнаваемости ценных
бумаг, а также невысокой доходности. В условиях российского рынка можно
выделить две организации, которые оказывали поддержку рынку инструментов
секьюритизации в России, к ним относятся АИЖК и ВЭБ (Внешэкономбанк).
Например, программа государственного оператора рынка ипотечного
кредитования – Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)
была направлена на стимулирование выпуска ипотечных ценных бумаг в
рамках российского законодательства [11].
Объем сделок составил 20 млрд рублей. В состав ипотечного покрытия
входили кредиты, выданные в рублях, долларах или евро без ограничений по
процентной ставке и по цели кредитования (приобретения жилья как на
первичном, так и на вторичном рынках).
60
Во-вторых, необходимо расширять рынок ипотечного кредитования,
развитие которого напрямую виляет на количество обеспеченных ипотечных
облигаций, находящихся в обращении. Лишь в 2017 году банкам удалось выйти
на докризисный уровень по объему предоставленных ипотечных кредитов
населению (так в 2014 году было выдано 10 267 113 млн. руб., в 2017 году –
10 480 438 млн. руб.) [12]. В отсутствии мер прямой бюджетной поддержки
следует активизировать рыночные механизмы для увеличения доступности
ипотеки. К характерным негативным тенденциям в развитии ипотечного
кредита в России также можно отнести: 1) высокую монополизацию на рынке
ипотечного кредита (около 85 % ипотечных кредитов приходится на 5
крупнейших банков; 2) неравномерное распределение выдач ипотечных
кредитов по территории страны; 3) Влияние геополитических и экономических
факторов на ипотечный рынок России.
Среди положительных тенденций, присутствующих на российском
рынке, и оказывающих существенную поддержку ипотечному рынку можно
отметить поддержку ипотечного рынка со стороны государства
(государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотечным
кредитам на покупку жилья в новостройках). Кроме того, рынку не дало упасть
постепенное снижение ключевой ставки Банком России.
Также одной из проблем рынка секьюритизации ипотечных активов
является дороговизна выхода на рынок секьюритизированных активов и
выпуска ипотечных облигаций, что препятствует участия мелких и средних
банков в данной процедуре. Решением данной проблемы является
распространение практики совместного выпуска ипотечных облигаций. Данная
практика имеет большой плюс для многих оригинаторов, так как сделка по
секьюритизации достаточно дорогая и имеет смысл если пул активов минимум
3 млрд. рублей. Так как не каждый оригинатор обладает таким портфелем
ипотечных кредитов, то он привлекает сооригинатора и уже продает
совместный пул активов.
61
Среди институциональных проблем недостаточного развития рынка
секьюритизированных активов можно выделить неготовность российских
инвесторов к новым инструментам, консерватизм рынка, недостаточная
гибкость российского рынка, отсутствие доверия к российскому финансовому
рынку.
К факторам недоверия российских и иностранных инвесторов относится
отсутствие в российской практике единых стандартов секьюритизации, в
частности отсутствуют стандартная форма типового договора уступки права
требования из кредитного или из иного договора; критерии оценки
заемщиков/контрагентов; сроки и условия договоров для передачи в пул;
порядок и условия замены актива. Очевидно, что создание единых стандартов –
неотъемлемое условие для более высокого доверия со стороны инвесторов.
Единые стандарты способствуют повышению качества финансового
инструмента, создавая дополнительные гарантии контроля качества активов,
находящихся в залоге.
Разработка единых стандартов секьюритизации позволит
структурировать процесс совершения сделок, установить основные требования
к секьюритизируемым активам и закрепить порядок раскрытия информации о
составе обеспечения по залоговым облигациям. На данный момент в данном
направлении ведется работа - со стороны Банка России проводится политика по
развитию рынка секьюритизации финансовых активов, а именно планируется
стандартизировать процесс секьюритизации, что позволит снизить затраты на
подготовку сделок секьюритизации финансовых активов, упростить и ускорить
процедуру выпуска облигаций, повысить доверие со стороны инвесторов.
Также немаловажным фактором для привлечения на рынок
секьюритизации ипотечных активов инвесторов является возможность оценить
экономическую целесообразность и эффективность вложений в облигацию. Для
этого необходимо определить справедливую стоимость неликвидных,
ликвидных и низколиквидных ценных бумаг на любую дату. Справедливую