12
Квартиры, жилые дома. Допускается также направлять ссуженные
средства на приобретение части этих объектов. В данном случае банки
кредитуют приобретение одной или нескольких изолированных комнат.
Садовые дома, дачи, гаражи и иные постройки потребительского
назначения.
Предприятия, а также сооружения, здания и другое недвижимое
имущество, которое используется в предпринимательской деятельности.
Земельные участки.
Объекты незавершённого строительства.
Права требования лица-участника долевого строительства, которые
вытекают из договора об участии в долевом строительстве.
Имущество, передаваемое в залог по ипотеке, должно принадлежать
заёмщику по праву хозяйственного ведения либо по праву собственности.
Многие потенциальные заёмщики считают, что госпомощь заключается в
компенсации банкам со стороны государства процентной ставки. Однако это
верно лишь отчасти.
Ипотека с господдержкой – это разработанный и реализуемый
государством комплекс мер, призванный помочь гражданам быстрее погасить
жилкредит за счёт специальных сертификатов, льгот и субсидий.
Второй целью внедрения таких программ было оживление строительной
отрасли нашей страны. Как известно, в 2015 году в России наступила острая
фаза кризиса. Это вынудило банки резко поднять ипотечные ставки, ввиду чего
строительство практически остановилось. Брать долгосрочный жилкредит
стало невыгодно, а ведь именно ипотека выступала в качестве основного
драйвера продажи жилья.
Такое развитие событий вынудило Правительство РФ подписать в марте
2015 года соответствующее постановление, которое, собственно, и вытянуло
строительную и банковскую отрасли из кризиса.
В сообщении, размещённом на официальном сайте Центробанка,
говорится, что в течение первых трёх кварталов 2017 года отечественными
13
финансовыми организациями было выдано ипотечных кредитов на 25% больше
по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Общая сумма
займов – 1,3 трлн рублей, а их количество составило 700,6 тыс. единиц.
Такой результат достигнут прежде всего за счёт снижения процентной
ставки по долгосрочным жилищным ссудам. В сентябре 2017 года она
снизилась по сравнению с августом на 0,53% до отметки 10,05%. Вторым
немаловажным фактором является широкий спектр банковских продуктов.
Рассмотрим, какие существуют виды ипотечного кредитования в России.
Первичному жилью присущи очевидные плюсы, в числе которых его
пониженная стоимость. Однако процесс оформления договора кредитования в
данном случае немного отличается от стандартной ипотеки. Обусловлено это
тем, что квартиру на этапе строительства предоставить в залог банку нельзя. Из
основных отличий оформления ипотеки на первичное жилье выделим
следующие:
Для оформления ипотеки выписка из ЕГРН не требуется – до момента
сдачи жилого здания в эксплуатацию его владельцем является
застройщик.
На жильё в новостройке не накладывается обременение в виде залога.
Для того чтобы в случае неуплаты задолженности изъять недвижимость,
оформляется право требования, предоставляющее возможность банку
конфисковать квартиру с целью последующей продажи.
Оценивается объект только после сдачи его в эксплуатацию.
Две процентные ставки. Первая (она выше) действительна в период
строительства дома, вторая – после сдачи объекта недвижимости в
эксплуатацию.
Банки охотно предоставляют долгосрочные кредиты на вторичное жильё.
Обусловлено это тем, что продать с торгов такой объект значительно легче,
если заёмщик станет неплатежеспособным. При этом к недвижимому
имуществу предъявляются следующие требования:
14
месторасположение приобретаемого объекта – в регионе присутствия
отделения банка-кредитора;
наличие кирпичного, железобетонного или каменного фундамента;
квартира не должна располагаться в признанном аварийным или ветхом
здании;
санузел не должен быть совмещён с ванной комнатой;
наличие отдельной кухни. Многие банки не кредитуют покупку
квартиры-студии;
наличие таких инженерных коммуникаций, как водо- и газопровод,
электричество, канализация;
проведённая перепланировка должна быть оформлена и согласована
соответствующим образом.
Выше было сказано, что ипотека предусматривает предоставление в залог
приобретаемой недвижимости. Но если объект ещё не построен, возникает
вопрос о возможности получения в данном случае заёмных средств, ведь для
кредитора возникают дополнительные риски, связанные с изменением
стоимости работ и материалов. К тому же дом может быть не достроен по
разным причинам.
Хотя деятельность и доход банков основаны на выдаче кредитов (то есть
продаже денег), в перечень услуг большинства финансовых учреждений выдача
ипотечных ссуд на строительство не входит. Такой кредитный продукт
предлагают лишь крупные банки и при условии предоставления заёмщиком
высоколиквидного обеспечения.
Оформление договора кредитования покупки земельного участка
сопряжено с большими сложностями, чем приобретения квартиры. Причины
объективны:
более низкая ликвидность земельного надела по сравнению с квартирой;
сложность проведения оценки стоимости объекта недвижимости;
усложняет ситуацию то, что на приобретённом земельном участке
обычно возводится дом, являющийся самостоятельным объектом
15
недвижимости. Любые постройки, находящиеся на ипотечной земле,
обретают статус залогового имущества, на оформление которого
потребуется немало времени;
покупать в ипотеку разрешается участок, предназначенный только для
ведения подсобного хозяйства, садоводства и проведения жилищного
строительства.
Процедура приобретения загородного коттеджа за счёт заёмных средств
во многом схожа с обычным ипотечным кредитованием. Однако к
недвижимости предъявляются особые требования. Кроме того, фигурировать в
договоре кредитования будут два объекта недвижимого имущества – дом и
земельный надел, на котором он возведён.
Заемные средства будут выделены только совершеннолетнему лицу,
соответствующему следующим требованиям:
российское гражданство;
прописка в регионе присутствия отделения банка;
наличие стабильного дохода. Этот факт должен быть подтверждён
документально;
положительная кредитная история.
Помимо этого, соискателю ссуды нужно быть готовым к внесению
значительного первоначального взноса – до 40% от оценочной стоимости
приобретаемого объекта.
Залог представляет собой дополнительную гарантию возврата денег
финансовой организации. Размер, форма и порядок залога прописываются в
договоре кредитования.
Использовать собственность государства в качестве залога неправомерно
– природные ресурсы, землю или специальные объекты.
В качестве залога может выступать недвижимое имущество, ценные
бумаги и права собственности.
Объект залога остается в распоряжении кредитополучателя или
передаётся финансовой организации до погашения долга. Более
16
распространённым является первый вариант, поскольку залоговое имущество
может быть для заёмщика источником получения прибыли. При этом
кредитополучатель должен застраховать этот объект от рисков различного
рода.
Одним из ключевых пунктов ипотечного договора является обеспечение
сохранности залога. Банк имеет право проверять состояние залогового объекта.
Если должник утратит имущество, кредитор законно потребует погасить
задолженность досрочно.
Несмотря на обилие ипотечных программ, все они предполагают
стандартные условия оформления договора кредитования:
срок действия договора – до 30 лет;
первоначальный взнос – 10-25%;
низкая ставка кредитования. По мнению финансовых экспертов, среднее
значение этого параметра к концу 2017 года опустится ниже 10%;
наличие постоянного дохода;
соответствующий уровень ликвидности приобретаемого за счёт заёмных
средств объекта;
возможность привлечения созаёмщиков.
Жилкредит можно погашать по одной из следующих схем:
Дифференцированные платежи. Этому графику характерно уменьшение с
каждым месяцем объёма регулярных выплат.
Аннуитетные платежи. Выплата долга производится равными частями. В
начале срока кредитования большая часть ежемесячного платежа идет на
погашение процентов.
Ещё один вариант закрытия действующего ипотечного договора –
рефинансирование. Такой подход предусматривает перекредитование под более
низкие проценты в другом банке.
Приобретение жилья в ипотеку имеет свои плюсы и минусы. Из
преимуществ можно выделить:
17
отсутствует необходимость копить крупную сумму денежных средств для
приобретения жилья;
уверенность в юридической чистоте покупаемой квартиры;
продолжительный срок кредитования;
возможность компенсации выплаченных процентов за счёт программ
госпомощи.
К недостаткам ипотечного кредитования эксперты относят:
довольно высокие процентные ставки;
значительная переплата по кредиту;
сложность подбора и оформления недвижимости;
риск потерять жильё по причине неплатежеспособности.
Обслуживать договор ипотеки придётся много лет, поэтому решение
взять жилкредит должно быть тщательно взвешенным.
1.3.Классические модели и инструменты ипотечного кредитования
Социальная политика государства является наиболее проблемным
сектором правового регулирования. Современный уровень цен на
недвижимость не позволяет гражданам приобрести ее без участия привлечения
кредитных средств. Одним из способов решения данной проблемы можно
считать применение такого инструмента как ипотечное кредитование, который
способствует в какой-то мере установлению оптимального баланса между
удовлетворенностью граждан в обеспечении индивидуальным жильем и
системой государственных социальных инструментов.
Вопрос ипотечного кредитования в Российской Федерации
регламентируется, прежде всего: Федеральным законом «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» от 16.07.1998 № 102 ФЗ [1], Федеральным законом «О банках
и банковской деятельности» от 02.12.1990 № 395- 1 [2] и Гражданским
кодексом Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ [3].
18
Постановлением от 11 января 2018 г. № 28 «О мерах по развитию
системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
закреплено основное понятие: «Долгосрочный ипотечный жилищный кредит
(далее именуется - ипотечный кредит) - это кредит или заем, предоставленные
на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или
юридическим лицом (не кредитной организацией) физическому лицу
(гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в
качестве обеспечения обязательства» [4].
В зависимости от приобретаемой недвижимости можно выделить
основные формы ипотечных кредитов в России:
1. Приобретение строящегося жилья (строящейся квартиры, жилого
дома или иного жилого помещения на первичном рынке недвижимости);
2. Приобретение готового жилья договор купли-продажи (квартира,
жилой дом или иного жилого помещения на вторичном рынке недвижимости);
3. Строительство индивидуального строящегося жилья.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» выделяет два вида ипотеки:
- ипотека в силу закона;
- ипотека по договору.
Главные отличия видов ипотеки:
1. Возникновение: на основании закона, другая - на основании
договора.
2. Регистрация: согласно ст. 20 ФЗ-102, чтобы зарегистрировать
ипотеку по договору необходимо совместное заявление залогодателя и
залогодержателя, либо нотариуса, в то время как для регистрации ипотеки в
силу закона достаточно заявления от залогодателя, либо залогодержателя, либо
нотариуса.
3. При регистрации ипотеки в силу закона государственная пошлина
не предусмотрена.
19
Залогодатель не всегда выполняет свои обязательства по погашению
кредита. Тогда банк вправе взыскать имущество в счет погашения
неоплаченного кредита [3].
Анализ судебной практики показывает, что суд не всегда удовлетворяет
требования кредитора о взыскании имущества, но обязывает заемщика вернуть
сумму кредита, проценты по кредиту.
Выводы по главе1.
В настоящее время ипотечное направление в сфере банковского
обслуживания является достаточно востребованным. Физические лица
являются массовыми клиентами банков. Кроме того, приобретение жилья за
счет собственных накоплений не по силам среднестатистическому жителю
страны. Поэтому ипотечное кредитование служит инструментом улучшения
жилищных условия населения за счет обеспечения доступности жилья.
Ипотека возникла очень давно – в эпоху древнегреческого и
древнеримского государств. За всю историю своей эволюции система
ипотечного кредитования постоянно видоизменялась и совершенствовалась. К
настоящему времени она является достаточно сложной и подразумевает
взаимодействие ипотечного рынка с рынками ценных бумаг, жилья,
страхования.
Множество экономических субъектов, функционирующих на
перечисленных рынках, вносят свой вклад в развитие российского ипотечного
рынка.
20
Глава 2. Особенности ипотечного кредитования в России
2.1. Анализ ипотечное кредитование за рубежом
Ипотечное кредитование — долгосрочный кредит, предоставляемый
юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли,
производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Предметом
ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении
залогодателя. Ипотечное кредитование является частью рыночной экономики и
влияет на развитие банковской системы. В современных условиях повышается
значение ипотеки для социального развития общества. Жилищное ипотечное
кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой
собственностью, являясь мощным фактором формирования среднего класса
общества.
В данной работе для сравнения были выбраны три страны: Россия,
Германия и США.
Таблица 1
Условия получения ипотеки
Характеристик
а
Россия
Германия
США
Минимальный
возраст
21 года
18 лет
25 лет
Оценка
платеже-
способности
Наличие дохода, как
минимум вполовину
превышающего будущие
ипотечные платежи. По
некоторым ипотечным
программам возможен
учет в общем доходе
семьи доходов родителей
и других близких
родственников.
Ежемесячный платеж должен
составлять не более 35% от
доходов семьи, а максимальный
срок кредита ограничивается 20
годами. Так же необходимо
иметь источник стабильного
дохода и обладать при этом
востребованной на рынке труда
профессией.
стоимость жилья для банка -
это стоимость недвижимости,
плюс налог на её владение,
плюс услуги адвоката, плюс
стоимость внесения записи в
книгу учёта недвижимости,
плюс возможные расходы на
меблировку квартиры, плюс
услуги маклера. В зачёт своего
капитала идут все деньги на
Учет доходов клиента. При
рассмотрении заявки на
выдачу ипотеки,
американские банки
учитывают не только доход
клиента от заработной
платы, а любые его личные
накопления, в том числе
пенсионные, а также
дивиденды, и поступления
от арендной платы.
Для ипотеки банк
просмотрит факторы, не
связанные напрямую с
кредитной историей, таких
как: общий стаж работы и
стаж на последнем месте,
размер суммарного дохода
21
сберегательных и расчётных
счетах покупателя. Если в
наличие есть сумма
составляющая более 40% от
стоимости недвижимости, то
условия кредита будут
наилучшими. Можно и
подумать о продаже другой
недвижимости или машины до
обращения в банк на предмет
ипотеки, чтобы получить самый
низкий процент.
домохозяйства, общий
уровень закредитованности
и т.д., и т.п.. На выходе у 35-
летней работающей пары с
суммарным доходом в $150
тыс. в год и рейтингом в 760
шансы будут лучше, чем у
30-летней пары с только
одним работающим
супругом с доходом $201
тыс., рейтингом в 790, но
кучей кредитных
обязательств.
Кредитная
история
оценивается аккуратность
заемщика в отношении
платежей по кредитам –
кредитная история.
Наличие долгов по
действующим кредитным
договорам – 100-
процентное основание для
отказа в ипотеке. Полное
отсутствие кредитной
истории – основание для
сомнений. Если
кредитный договор, по
которому были долги и
просрочки платежей, уже
закончен несколько лет
назад, можно попробовать
изменить мнение банка об
этом факте в свою пользу.
Прежде чем принять решение о
выдаче кредита, банк
запрашивает информацию о
потенциальном клиенте из базы
данных SCHUFA. Система
хранит персональную
информацию о заёмщиках и их
финансовых обязательствах:
долгах, сроках погашения и
внесения процентов,
заключенных договорах на
мобильную связь,
стационарный телефон и
интернет.
Получить займ с плохой
историей в SCHUFA в
Германии сложно. Если база
данных содержит негативную
информацию о человеке, в
выдаче кредита откажут или
предложат высокий процент
годовых. Со временем эти
данные исчезают, поэтому
некоторые немцы ждут
несколько лет, чтобы взять в
долг. Если деньги нужны
срочно, заёмщики
обращаются к частным
кредиторам или за границу.
Например, швейцарские банки
выдают займы без проверки
истории, но под высокий
процент и с обязательными
платными дополнительными
услугами.
credit score — это как второе
“я” каждого жителя
Америки. Он показывает,
насколько вы
добропорядочный человек,
умеете ли обращаться с
деньгами и можно ли вам
доверять. От вашего
кредитного рейтинга
зависит очень многое:
сможете ли вы снять жилье,
взять ипотеку или
автокредит. Часть
работодателей также
проверяют кредитную
историю соискателей при
трудоустройстве.
Требования
к предмету
залога
Здесь оценивается
ликвидность. В
зависимости от того,
насколько быстро и по
какой цене можно продать
предполагаемый объект на
рынке, банк решает:
выдать кредит
под обеспечение ипотекой
или отказать в его выдаче;
затребовать ли от
заемщика дополнительные
гарантии (использовать
поручительство или
Кредит выдаётся банком под
залог недвижимого имущества;
кредитор откажется взять в
залог квартиру в аварийном
доме или доме с деревянными
перекрытиями (в виду высокой
пожароопасности).
Большим преимуществом
кредитов под залог жилья
является их льготное
налогообложение. Размеры
льгот зависят от
федеральных законов,
поэтому не помешает
обратиться в местную
налоговую службу для
получения достоверной
информации. Кредитные
линии под залог жилья
Немного отличаются от
кредитов так называемые