62
стоимость такой ценной бумаги, по задумке Банка России, может рассчитывать
ценовой центр.
Первоначальным шагом на пути формирования единого центра сбора и
обработки информации о сделках секьюритизации может являться создание и
ведение баз данных о совершенных и будущих сделках секьюритизации. Сбор и
анализ информации о сроках и условиях выпуска, о составе обеспечения по
залоговым облигациям позволит не только провести эффективный анализ
рынка, но и обеспечит возможность создания отраслевых ценовых центров.
Появление единого информационного центра по раскрытию информации о
выпуске ценных бумаг и деятельности эмитентов позволит инвесторам и
гарантам решить проблему оценки инвестиционных рисков по залоговому
обеспечению путем проведения анализа официально раскрываемой
информации. Проведение детальной оценки активов даст возможность
инвестору выработать инвестиционную стратегию и модель поведения, а
эмитентам определить размер необходимого залогового обеспечения.
Сбор и анализ информации позволят повысить прозрачность сделок,
осуществить анализ эффективности совершаемых сделок, позволит определить
инвестиционную стратегию и модель поведения для инвестора. Создание
саморегулируемой организации на рынке секьюритизации даст возможность
аккумулировать информацию от участников – членов СРО.
Кроме того, необходимо создать единый информационный центр по
раскрытию информации о выпусках ценных бумаг, что позволит решить
проблему объективной оценки рисков и качества залогового обеспечения за
счет анализа официально раскрываемой информации, предоставит возможность
для получения достоверной информации, послужит стимулом для развития
информационной среды рынка секьюритизации, даст возможность оперативно
отслеживать и реагировать на потребности в нормативно-правовом
регулировании
Таким образом, подводя итог вышесказанному, следует отметить, что
секьюритизация активов представляет собой инновационный инструмент,
63
который позволяет значительно снизить рискованность кредитных операций и
повысить эффективность и ликвидность банка, позволяет получить для банка
недорогое долгосрочное финансирование, снизить нагрузку на капитал, снять
процентный риск по ипотечным кредитам.
Необходимо понимать, что процесс создания эффективного рынка
секьюритизации финансовых активов представляет собой процесс нелегкий,
трудоемкий и небыстрый. На сегодняшний день российскому финансовому
сообществу предстоит проделать большую работу. Банк России оказывает
большое влияние на данные процессы, так как именно от его нормативов
должно зависеть практическое применение законов. Основной задачей является
стандартизация сделок секьюритизации. Кроме того, важной задачей, стоящей
перед финансовым сообществом, является повышение доверия внутренних и
иностранных инвесторов к российскому рынке секьюритизации активов,
превращение секьюритизации в привычный инструмент, доступный широкому
кругу банков, что сделает рынок более конкурентным и ликвидным, а значит,
эффективным.
3.3.Перспективы развития ипотечного кредитования в России
Весь кредитный рынок зависит от действующей экономической
конъюнктуры страны, которая при своих изменениях обязательно приводит к
существенным сдвигам в деятельности коммерческих банков.
Ипотека – это долгоиграющая история для кредитного учреждения, на
окупаемость такой сделки уходит огромное количество времени.
Поэтому банки не активно идут на развитие ипотечных продуктов в
своём арсенале. Потребительские кредиты, к примеру, приносят прибыль в куда
более короткие сроки.
64
Кроме того, банки могут преумножать свои средства за счёт фондовых
инструментов, покупки ценных бумаг и других выгодных операций. При этом
выше обозначенные операции имеют высокие риски для банков.
Для того, чтобы начало развиваться ипотечное кредитование, нужно
создать хорошие и безопасные условия для этого.
Сегодня Россия для большинства государств мира является агрессором,
страной с высоким военным потенциалом. В связи с вероятной боязнью России
другие страны мира вводят против нас санкции, которые сильно ухудшают
наше финансовое состояние.
Кроме санкций существуют и другие негативные мировые тенденции, в
частности:
Ведение активных военных действий в других странах, на развитие
которых уходят огромные суммы из бюджета страны;
Обустройство Крыма – новой территории, на которое также
тратятся внушительные суммы денежных средств, отдача по которым пока не
наступает;
Падение курса рубля, влияющее на увеличение ставки
рефинансирования по ипотеке.
Пока в нашей стране органы государственной власти по большей степени
занимаются развитием внешней политики, отчего вполне логично страдает
внутренняя политика, в том числе и развитие ипотечного кредитования.
Россия – огромная страна, в которой в каждом регионе и городе живут
по-разному. Сегодня наблюдается сильный отток трудоспособного и
образованного населения из отдаленных территорий в столицы и крупные
промышленные и экономические центры.
Молодежь стремиться переехать в Москву или Санкт-Петербург. Именно
из-за такой миграционной составляющей цены на жильё в Москве стоят
заоблачно высоких цен. Высокий спрос порождает высокое ценообразование.
Если бы все регионы страны были приблизительно одинаково развиты,
никто бы не стремился переезжать столицу в поисках лучшей жизни. Если бы
65
государство занималось решением этой проблемы, ипотечное кредитование бы
развивалось нормальными стабильными темпами во всех территориях страны.
Государство, безусловно, участвует в развитии ипотечного рынка,
старается помогать заемщикам, но поддержка все равно не отвечает тому
уровню проблем и ожиданий, которые имеют место быть.
Сегодня государство реализует следующие меры ипотечной поддержки:
Военная ипотека;
Ипотека под материнский капитал;
Семейная ипотека при наличии двух или трёх детей;
Ипотека для молодых семей и молодых специалистов.
Кроме того, в условиях падения уровня дохода граждане могут
воспользоваться государственной программой помощи погашения ипотечного
займа.
В целом, государственные программы помогли многим категориям
граждан приобрести жильё на выгодных условиях. Но в условиях очень низкого
уровня жизни такая помощь все равно лишь капля в море проблем.
Проблемы ипотечного кредитования и пути их решения должны быть
учтены государственной властью. Для этого активной реализации должны быть
подвергнуты программы помощи ипотечным заемщикам.
К таким мероприятиям стоит отнести:
Снижение процентных ставок и увеличение средних сроков
ипотечного кредитования;
Снижение налогов и стимулирование официального
трудоустройства сотрудников;
Жесткий контроль за деятельностью застройщиков;
Контролирование качества возводимых жилых фондов;
Создание новых ипотечных программ с государственной
поддержкой для кредитования особо нуждающихся категорий людей;
Создание ипотечных программ для отдельных регионов;
66
Развитие регионов и их финансирование для приостановления
миграционных процессов в стране.
Разрешать все эти проблемы ипотечного кредитования нужно
комплексно, вводя мероприятия практического назначения. Постоянный
контроль за их результатами должен свидетельствовать о целесообразности их
дальнейшего использования или отмены.
Президентом страны были предложены мероприятия по стратегическому
развитию страны на 2024 год, в которых особое место было отведено именно
улучшению жилищного состояния граждан.
Президент говорил о том, что требуется снижение процентной ставки
ниже 8%, увеличение жилищного фонда и совершение помощи в получении
жилья не менее 5 миллионам человек.
Такие мероприятия, безусловно, должны возыметь положительный
эффект. Но для этого важно, чтобы Россия в целом стала развиваться лучше в
финансовой плане, ее экономика укрепилась и перестала зависеть от цен на
сырьё.
Ипотечное кредитование – это ещё не окрепшая сфера кредитования, но
очень важная с политической точки зрения. Люди должны чувствовать себя
надежно и защищенно в своей стране, для чего им требуется собственное
жильё.
Государство обязано им помогать в приобретении недвижимости даже
хотя бы при содействии банковского кредитования. Без стабильного
ипотечного рынка в стране не будет счастливых и успешных людей.
Выводы по главе 3.
Ипотека начала набирать обороты в нашей стране довольно недавно. В
крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках
начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на
действующую правовую базу в области ипотеки.
67
Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на
сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли,
ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.
Жилищный вопрос, несомненно, был и остается на сегодняшний день
одним из самых актуальных. Жилищная проблема стоит перед 60 % российских
семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями [3].
Нехватка качественного жилья приводит к разводам в молодых семьях, к отказу
от рождения детей, многочисленным конфликтам и бытовым преступлениям.
Россияне живут в крайне стесненных по цивилизованным меркам условиях. В
России на одного человека приходится только 22 кв. м жилья [4]. В развитых
странах в два-три раза больше.
Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о
существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в
жилье. Тем самым ипотека приобретает всё большее значение. С другой
стороны, она может привести к кризисным явлениям. Яркий пример тому
мировой финансовый кризис, начавшийся с ипотечного кредитования.
Опыт ряда развитых стран свидетельствует о перспективности механизма
ипотечного кредитования и показывает, что его использование позволяет
гражданам, не имеющим достаточных средств для одномоментной покупки
жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями,
решить жилищную проблему. В РФ за последние годы уже сложилась практика
использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и
заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового
распространения она пока не получила
Данные таблицы демонстрируют общую тенденцию увеличения объемов
выдаваемых ипотечных кредитов. Ипотечный шок, который испытал рынок в
2008 году, привел к сокращению объемов жилищного кредитования в 2017г.
Одни банки вовсе отказались выдавать ипотечные кредиты, а другие взвинтили
ставки до заоблачных высот – 35,6 % годовых, сделав тем самым кредиты
просто недоступными. Исключением стали разве что госбанки, которые
68
постарались удержать ставки на приемлемом уровне – 13–19 %, который,
однако, тоже считается слишком высоким. Таким образом, в 2017 г. по
сравнению с 2008 г. происходит резкое снижение как объема выданных
ипотечных кредитов в 4,3 раза, так и их количества в 2,7 раза. Причиной этого
стало общее снижение доходов населения и высокие ставки на ипотечные
кредиты. В последующие года наблюдается некоторое замедление темпов
роста.
2018 год считается годом восстановления и оздоровления рынка
ипотечного кредитования. Возобновилось кредитование строящихся квартир, а
также другие программы (Материнский капитал, Военная ипотека и др.).
Кредиты стали более доступны для населения, что незамедлительно отразилось
на объеме рынка. В результате объем ипотечных кредитов, выданных в 2018
году, увеличился в 2,5 раза до 380,1 млрд. руб. Рынок ипотеки в 2019 г. почти
оправился от кризиса. Объем выданных кредитов достиг 719 млрд. руб.
Средние процентные ставки по ипотеке в РФ на протяжении нескольких лет
колеблются в пределах 15 %. При этом средневзвешенный срок кредитования
составляет 15 лет.
Таким образом, несмотря на наметившийся рост рынка ипотечного
кредитования, он все еще нестабилен. Рост поддерживается государством
(программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, АИЖК;
программа рефинансирования ипотеки ВЭБом).
Результатами функционирования рынка ипотечного кредитования также
является устойчивая тенденция к увеличению просроченной задолженности.
Просрочка по ипотечным кредитам стабильно увеличивается. По итогам
2018 г. ее объем составил 1474,839 млрд. руб. В АИЖК связывают резкий рост
просрочки сразу в нескольких регионах с ухудшением социальной ситуации, а
также снижением качества работы «некоторых банков-партнеров» [6]. Уровень
просрочки по кредитам является хорошим индикатором ситуации в целом по
стране, указывают эксперты. Существует и другое мнение, резкий рост уровня
69
проблемных кредитов происходит одновременно с увеличением выдачи
ипотеки это связано с выходом их кризиса.
Конкуренция на ипотечном рынке обостряется в двух плоскостях.
Средние банки ведут неравную борьбу за клиента с крупными – Сбербанком,
ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному
кредитованию (АИЖК), при этом, как частные, так и государственные банки с
АИЖК активно конкурируют между собой. Большая часть ипотечного рынка
принадлежит Сбербанку, объем выдаваемых им ипотечных кредитов стабильно
растет.
Подытожив, можно выявить основные тенденции рынка ипотечного
кредитования в России:
снижение уровня концентрации на рынке;у
величение количества выдаваемых ипотечных кредитов;
увеличение просрочки платежей;
рост доли небольших банков в общем объеме кредитования;
смягчаются требования к заемщикам, в частности снижаются
ставки;
значительное снижение объема выдаваемых ипотечных кредитов в
валюте [2].
Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается
следующими основными факторами:
1. Относительная слабость отечественной банковской системы, ее
заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного
кредитования;
2. Невысокий финансовый потенциал отечественных страховых,
риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по
страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного
кредита
3. Несовершенство нормативно-правовой базы;
70
4. Высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности
населения;
5. Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную
жилищную систему.
6. Психологические факторы, нежелания жить в долг [3; с. 38].
Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога
вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки
кредитоспособности потенциального заемщика. Данные проблемы могут быть
решены посредством выработки унифицированной качественной системы
оценки заемщиков – скоринговой системы, адаптированной к российским
условиям.
Для банков основная проблема – источники финансирования выдачи
кредитов. Поскольку ипотечный кредит – долгосрочный актив, то должно быть
и долгосрочное финансирование.
Одной из причин неудовлетворенного спроса со стороны населения на
жилье являются, прежде всего, доходы населения. Не смотря на рост доходов
населения, наблюдается рост доли расходов на покупку товаров и оплату услуг
в структуре использования денежных доходов.
Сегодня многие эксперты, рассуждая о сдерживающих факторах,
указывают на высокие процентные ставки, сравнивают ипотеку в России с
западными странами. Но никто не говорит, что сравнивать нужно не
абсолютные показатели ставки, а относительные, с учетом инфляции, роста
доходов населения.
На основе вышеизложенного можно выделить ряд направлений развития
ипотечного кредитования.
Одним из перспективных направлений развития ипотечного
кредитования в настоящее время является малоэтажное строительство эконом
класса. Неразвитость этого направления обусловлено тем, что данное
направление является менее рентабельным, чем многоэтажное строительство, и
71
застройщики пытаются получить больший уровень доходности за счет
реализации дорогостоящих проектов.
Специалисты в области ипотечного кредитования предусматривают
возможность развития такого направления, как толлинг. Суть его состоит в том,
что банки, передавая специализированным ипотечным организациям
закладные, в итоге получают не деньги, а ипотечные ценные бумаги на
аналогичную сумму [5]. Таким образом, банки разделят со специализированной
ипотечной организацией риски по выданным кредитам.
В настоящий период в России внедряется новый вид ипотечного
кредитования – продажа недвижимости, уже находящейся в залоге. При этом
бывшие заемщики избавляются от обязательств перед банком, исполнить
которые они не могут, банк управляет возникающими финансовыми рисками, а
покупатель получает льготные условия ипотечного кредитования, так как
процентные ставки остаются «в наследство» от предыдущего заемщика и
отсутствуют предусмотренные комиссии банков.
Важным направлением совершенствования ипотечного кредитования в
России является развитие такой услуги, как ипотечный брокеридж. Суть данной
услуги состоит в подборе оптимальных условий кредитования для будущего
заемщика, а именно выборе кредитной организации, предоставлении помощи в
формировании пакета документов для получения ипотечного кредита,
юридических и финансовых консультациях клиента.
Перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть,
оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна
конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление
новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту.
Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим,
поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки
примерно на том же уровне.