22
увеличить количество
поручителей);
на какую сумму
возможно кредитовать
заемщика.
Кроме ликвидности, для
изучения которой
применяется в том числе
рыночная оценка,
залоговый объект должен
соответствовать и
некоторым другим
требованиям. Предлагаем
ая в залог квартира не
должна быть обременена
правами проживания
несовершеннолетних,
недееспособных,
проходящих службу в
армии по призыву,
находящихся в местах
лишения свободы.
кредитные линии, также
открываемые под залог
жилья. Они не похожи на
кредит с фиксированной
суммой и фиксированной
процентной ставкой.
Открыв кредитную линию,
вы используете свой дом как
вариант платежного
средства по текущим
расходам. Как будто это
кредитная карта, но без
самой карты. Стоимость
вашей доли жилья является
при этом залогом по
открытой кредитной линии.
Поскольку банк имеет
гарантию возврата
ссуженных средств,
проценты по кредитным
линиям под залог жилья
обычно ниже процентов по
обычной кредитной карте.
Из-за существующего риска
непогашения кредита вы не
должны использовать
выданные под залог жилья
деньги на приобретение
потребительских товаров,
таких как машины или
мебель, а также тратить эти
деньги на отдых. Заемные
средства можно
использовать лишь для
надежных инвестиций.
Страхование
Обязательным
требованием всех
ипотечных программ в
России является
страхование залогового
имущества от рисков его
повреждения или утраты.
Кроме того, очень часто
банки настоятельно
рекомендуют застраховать
жизнь и здоровье
заемщиков или хотя бы
основного из них (по
закону выдвигать такое
требование кредитные
организации не могут, но
отказ исполнить
рекомендацию часто
служит причиной для
отказа в предоставлении
займа).
Застраховать жизнь берущего
ипотеку - необходимость.
Многие банки выдают кредиты
только при наличии такой
страховки. Закрыть этот вопрос
можно
оформив Risikolebensversicheru
ng. Этот вид страхования
позволяет откладывать
некоторую сумму в месяц, как
прибавку к пенсии. По
окончанию срока действия
контракта все накопления
можно забрать разом или
начать получать их по частям,
как будто пенсию. А в случае
смерти плательщика до конца
контракта, наступает другой
страховой случай, который
влечёт за собой выплату не
только накопленных
сбережений, но и той суммы, на
которую был застрахован
клиент.
Страхование жизни
заемщика обычно не
требуется. Единоразовые
расходы при оформлении
ипотеки в США составляют
от 350 до 2 тыс. долл., также
покупатель оплачивает сбор
в размере 2 % от стоимости
займа, но дополнительно
каждый год нужно платить
2–3 тыс. долл. за
страхование жилья.
23
Перво-
начальный
взнос
минимум 10%,
стандартный -30%
у клиента уже есть на руках как
минимум 20% от стоимости
недвижимости
существует первоначальный
взнос на покупку
недвижимости, который
обычно равен 30-50% от её
цены. В ряде случаев без
первого платежа можно
обойтись, но это обычно
увеличивает стоимость
кредита.
Процентная
ставка
от 8% до 18%
от 1% до 8%
3,5-7% годовых
Невозврат
Если просрочка по
ипотечному кредиту носит
разовый характер, то
заемщик столкнется с тем,
что банк наложит на него
штраф, либо неустойку,
размер которой зависеть
от срока, в течение
которого он не мог
осуществить ежемесячный
платеж.
Если же заемщик потерял
источник дохода и
невозврат кредита при
ипотеке носит длительный
характер, его дальнейшее
взаимодействие с
кредитором будет
развиваться по другому
пути. Понятие
ипотеки позволяет банку
обратить взыскание на
переданное ему в залог
имущество, в результате
чего заемщик, взявший
ипотечный кредит
остается без
недвижимости, которая
приобретена по ипотеке.
После того как кредитная
организация осуществит
продажу недвижимости и
направить полученные
день на досрочное
погашение ипотечного
кредита оставшаяся часть
денежных средств будет
передана заемщику.
Непредвиденная просрочка без
информирования банка —
катастрофа. Информация
попадает в базу SCHUFA на 2-3
года, а банк высылает запрос на
погашение просрочки со
штрафом. Если клиент
игнорирует выплаты, банк
разрывает контракт с
увеличенным штрафом и
передаёт дело в суд.
В случае, если должник
перестаёт платить по ипотеке,
его, по решению суда, могут
заставить вернуть кредит,
выставив недвижимость на
принудительный аукцион..
В Америке есть специальная
процедура банкротства
физических лиц, имущество
продается на аукционе. При
этом страдает кредитная
история заемщика, его
кредитный балл (это
трехзначное число от 850 и
ниже) понижается, и в
дальнейшем кредиты для
такого заемщика будут
значительно дороже или
вообще недоступны.
24
Особенности
Как известно, с 1 января
2017 года в России
действует закон о
материнском капитале.
Согласно этому закону
женщина, родившая или
усыновившая второго и
последующего ребенка
после 1 января 2017 года,
получает материнский
капитал в сумме 250 000
рублей. В последующие
годы эта сумма будет
изменяться с поправкой на
инфляцию. Так вот, этот
самый материнский
капитал может быть
использован полностью
или частично на
погашение ипотечного
кредита. Правда возможно
это только по достижении
ребенком 3-летнего
возраста.
Tilgung.
Чем выше Tilgung, тем выше
месячный взнос по ипотеке и
тем быстрее гасится долг.
Проблема в том, что банку это
не выгодно. Обычно по
умолчанию немецкие банки
предлагают Tilgung 1%. В итоге
человек платит небольшую
сумму, как процент по ипотеке,
и совсем мизерную в тело
кредита. Месячный взнос
получается очень маленьким,
гораздо меньше, чем аренда той
же квартиры. Таким образом в
приведённом выше примере
месячный взнос составил бы
всего лишь примерно 350€. Это
звучит очень соблазнительно.
Но отдавая по 1000€ в год на
погашение ипотеки через 10 лет
мы останемся должны банку
около 90000€. А сколько мы
заплатим банку? Примерно
30000€! То есть, фактически
при Tilgung в 1% человек будет
топтаться на месте, платя в
основном только процент по
кредиту, а долг будет
уменьшаться черепашьими
темпами.
В США, в отличие от
многих других стран,
существует такое важное
экономическое понятие, как
собственный капитал
владельца дома (home
equity). По своей сути,
собственный капитал – это
оплаченная доля жилья,
приобретаемого в кредит (а
в США практически все
дома покупаются только в
кредит). Собственный
капитал рассчитывается как
общая стоимость дома за
вычетом не погашенных
кредитов на его
приобретение. Это означает,
что чем больше времени вы
погашаете ипотечный
кредит, тем больше растет
ваш собственный капитал.
Вторым фактором,
влияющим на стоимость
вашей доли дома, являются
колебания рыночных цен на
недвижимость. Например,
если вы можете продать
свое жилье за $201000
долларов, но еще не
погасили $60000 долларов
кредита, то стоимость
вашего собственного
капитала составляет $140000
долларов.
Стоимость оплаченной доли
дома может использоваться
для разного рода
инвестиций.
Мы рассмотрели условия получения ипотеки в трех странах. Как видно из
таблицы, в каждой стране есть свои особенности и требования. На основании
вышеприведенных данных можно сделать вывод, что самые выгодные условия
ипотеки предоставляются гражданам Германии.
2.2. Становление ипотечное кредитования в России и ее актуальность на
современном этапе
25
Ипотека в России возникла достаточно давно. В XIII ‒ XIV вв. на Руси
одновременно с возникновением частной собственности на землю возник
первый вид кредитования, получивший название «заклад». Его специфика
заключалась в том, что он не требовал во владение кредитора передачи
заложенного имущества. Субъектами кредитования являлись заемщики и
кредиторы. В дальнейшем ипотечное кредитование стало развиваться.
В 1649 году в период экономического кризиса Соборным Уложением был
предусмотрен переход заложенного имущества в собственность кредитора, так
как в сложившихся условиях требовалось усиление ответственности
должника[4].
Процесс становления и совершенствования ипотечного кредитования
протекал при поддержке государства.
При Екатерине II в 1786 году появилось первое ипотечное кредитное
учреждение после издания манифеста об учреждении Государственного
заемного банка. Его целью являлась организация ипотечного кредитования
дворян, имеющих в собственности землю. Ипотечное кредитование в данном
случае выступало формой долгосрочного инвестирования.
Зарождение страховых операций так же связанно с ипотекой. Первым
российским страховым учреждением является образованная в 1786 году
Страховая экспедиция. В установленном порядке предусматривалось
страхование каменных домов при проведении кредитных операций с целью
сохранности имущества должника и кредитора [2].
В Москве и Санкт-Петербурге в начале ХIХ века создаются новые
кредитные институты, одной из целей которых являлась выдача кредитов под
залог недвижимости.
Залоговое право подробно регламентировалось в Своде законов
гражданских, который был введен в действие в Российской империи в 1835
году.
Термин залога относился только к недвижимому имуществу, именно
поэтому ипотека существовала в трех видах:
26
‒ казенная ипотека (заключение договора при участи государства);
‒ частная ипотека (заключение договора между частными лицами);
‒ банковская ипотека (выдача ипотечных ссуд в кредитные учреждения).
Отсутствие должного контроля со стороны государства, а так же легкость
в получении кредита, стали причиной большой задолженности банкам со
стороны помещиков, так как полученные денежные средства быстро тратились
не по назначению.
В середине ХIХ века в России была образована национальная система
ипотечных учреждений. В сфере ипотечного кредитования был проведен ряд
реформ, в результате которых кредиты стали выдаваться облигациями. Займы
такого вида был достаточно надежными. В случае, если заемщик не возвращал
деньги по ипотечной ссуде, то сумма, вырученная за счет продажи
заложенного имущества, направлялась на погашение облигации.
Указом от 1859 года императором Александром II был издан указ о
запрете выдачи ссуд из государственных учреждений, что практически
отменило казенную ипотеку [2].
В 1861 году после отмены крепостного права возникла необходимость в
организации ипотечного кредитования для крестьян. В 1882 года при
Министерстве финансов для оказания государственной поддержки в
приобретении земли крестьянам был создан Крестьянский поземельный банк. В
полномочия банка входила выдача целевых ссуд крестьянам на приобретение
земли и погашение долгов под её залог.
В первые годы существования было открыто 25 отделений, но в
последующие годы наблюдалась тенденция к сокращению операций в банках и
сокращению количества самих отделений, что являлось следствием аграрного
кризиса. В период кризиса между ипотечными кредитными учреждениями
обострилась конкурентная борьба. Государственный дворянский земельный
банк, выдававший ипотеку дворянам, начал свою деятельность наряду с
Крестьянским банком, который выдавал ипотеку крестьянам, увеличились
27
размеры выдаваемых ссуд акционерными земельными банками, что стало
причиной приостановления продажи дворянских земель.
Отличие дворянского банка от других ипотечных учреждений состояло в
сословном составе заемщиков и льготными условиями кредита для
потомственных дворян. Сроки кредитования значительно выше, чем для других
сословий, низкая процентная ставка (не более 5% годовых), взимание
просроченных платежей на льготных условиях. Правительство стремилось
оградить поместное землевладение от сокращения с помощью льготных
ипотечных кредитов. Со временем дворянский банк постепенно начал терять
свою «сословную чистоту», т.к. многие земли были проданы людям, которые не
относились к первому сословию. К 1915 году из 19 048,3 тыс. десятин земли
было куплено потомственными дворянами 48,3 %, крестьянами было
приобретено 20,5 %, купцами и мещанами 9,2% [4].
В начале ХХ века акционерные земельные банки получили право
проводить операции с городской недвижимостью. Положение об акционерных
коммерческих и земельных банках предусматривало деятельность не более 2
банков на территории одной губернии.
Деятельность банков контролировал министр финансов. Его полномочия
заключались в следующем: утверждение уставов акционерных земельных
банков, ограничение выпуска акций этими банками. На покрытие убытков
использовался резервный фонд, который хранился в отделениях
Государственного банка.
В системе ипотечного кредита акционерные земельные банки заняли
ведущее положение, то есть ипотечное кредитование сосредоточилось в руках
частных лиц. Стоит отметить, что за всё время существования акционерных
земельных банков только один из одиннадцати стал банкротом.
В начале ХХ века произошел расцвет деятельности банков, чему
способствовали экономический рост в стране. Улучшились условия
кредитования: сумма кредита возросла от 60% до 100% стоимости
28
приобретаемой земли, а также снизилась процентная ставка от 8% до 4,5 ‒ 3,5%
годовых. Увеличилось количество отделений банков до 52 [4].
Расцвет ипотечной системы в России наблюдался в 1914 г. В залоге из
всей частной земли находилось 60%. Суммы ипотечных ссуд достигли 4,5
млрд. рублей. Из них 2,2 млрд.руб. приходилось на долю городских кредитных
обществ. Ипотечное кредитование способствовало развитию экономики
промышленности, земельного рынка, городского и сельского хозяйства.
История ипотечного кредитования была прервана Октябрьской
революцией, так как частная собственность оказалась под запретом. В конце
1918 года ипотечного кредитования не существовало.
В начале 1990-х годов произошло возрождение ипотечного кредитования.
Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят
в 1998 году, таким образом ипотека получила законодательное обеспечение.
Стадия активного роста ипотечного рынка началась с 2015 года: за один только
год было выдано более 30 млрд. рублей [3].
Ситуация ухудшилась во время экономического кризиса 2015 ‒ 2017гг.
Увеличение количества непогашенных займов привело к тому, что банки
повысили процентные ставки, а так же ужесточили требования по страхованию
залога. Очередной этап развития ипотеки пришелся на начало 2019 года [3].
В настоящее время ипотека характеризуется интеграцией и унификацией.
Интеграция подразумевает совместную работу банков с застройщиками,
риелторами и брокерами. Унификация же — это попытка внедрить общие
стандарты.
Таким образом, за свою многолетнюю историю ипотека прошла сложный
путь. Именно поэтому при формировании надежной современной системы
ипотечного кредитования нужно учитывать опыт развития системы в прошлом
для эффективного функционирования в настоящем.
В настоящее время основным вариантом приобретения собственного
жилья является ипотечное кредитование. В целях снижения нагрузки на
29
плательщиков регулярных взносов правительственная сторона разработала
специальную программу помощи.
С 2017 года в силу вступила обновленная программа, нацеленная на
оказание помощи и всесторонней поддержки в адрес ипотечных заемщиков,
оказавшихся в затрудненной жизненной ситуации, ставших неспособными
обслуживать собственные кредиты в самостоятельном порядке. Из резервного
фонда, принадлежащего правительству, выделено порядка 2 млрд. руб. Данные
средства подлежали внесению в фонд АИЖК в целях реализации данной
стратегии. В рамках мер реструктуризации подразумевается сокращение
платежей, вносимых заемщиком по ссуде на протяжении всего временного
отрезка помощи.
Также банковская система обещает «простить» основную долговую часть
и изменить кредитные условия в пользу занимавшей стороны, установив
процентную ставку в пределах 12%. Временной отрезок, на протяжении
которого оказывается данная форма помощи, составляет от полугода до года.
Так, если в финансовом положении заемщика произошли определенные
изменения, и выплата ипотеки ему не под силу, это повод для обращения за
государственной поддержкой. Получить ее можно в ситуации, если суммарный
среднемесячный доход не превышает двукратную величину прожиточного
минимума для каждого из членов семьи. Немаловажную роль играет
увеличение ежемесячного платежа: нужно, чтобы оно произошло на сумму от
30% в сравнении с планом. Законодательная база В последние годы в стране
наблюдается кризисная ситуация. Она привела к значительному падению
доходов населения. Государством было принято решение – оказать помощь
определенным категориям граждан, взявшим кредиты в целях строительства
нового или приобретения готового жилья. Суть стратегии заключается в
поддержке при расчете по долгам перед банковскими структурами.
Делается это посредством Агентства ипотечного жилищного
кредитования (в сокращенном формате – АИЖК). Изначально планировалось
завершение действия данной программы до окончания 2016 года. Ввиду
30
невозможности одновременного удовлетворения всех запросов граждан в
документ происходило внесение определенных корректировок. Сначала дата
устанавливалась на 1 марта 2018 года, а затем – на 31 мая. В августе произошло
подписание новых изменений, в рамках которых конкретные сроки не
оговаривались. Начало функционирования политики приходится на 2015 год в
рамках Постановления Правительства РФ №373 от 20.04.2015. Помощь
предоставлялась физическим лицам, взявшим ипотеку, утратившим
возможность вносить аннуитеты.
В феврале 2018 года в правительственных кругах было принято решение
о продлении данной программы до мая 2019 года в рамках Постановления
№172. В 2018 году правительственной стороной было создано новое
распоряжение №961 с возобновлением программы помощи и поддержки на
бессрочной основе. В самом начале со стороны АИЖК произошло выделение
4,5 млрд. р. Это поспособствовало решению проблемы с долгами около 19 тыс.
заемщиков. В июле 2018 года в рамках решения Медведева было предоставлено
еще 2 млрд. руб. из резервного фонда. В августе того же года произошло
внесение изменений в Постановление №373. В настоящее время по
предварительным подсчетам в качестве участников программы выступает
свыше 90 организаций финансового характера.
Рассчитывать на получение всесторонней помощи от государства имеют
право следующие категории граждан: лица с несовершеннолетними детьми на
попечении; граждане, которые приобрели жилое имущество на территории РФ;
заемщики, имеющие российскую прописку; люди, доход которых на каждого
члена семьи меньше величины двух прожиточных минимумов, установленных
в рамках конкретного региона; лица, столкнувшиеся с повышением платежа от
30%. Также имеется несколько вспомогательных условий: оформление ипотеки
произведено на приобретение готового жилья или недвижимости в
строительстве; суммарный показатель площади составляет менее 45-ти
квадратов для однокомнатной квартиры и до 65-ти кв. для двухкомнатной
собственности; цена за один квадрат составляет не больше, чем 60% среднего
31
значения 1 кв. м. на территории типовой квартиры. Только при соблюдении
этих условностей гражданином/семьей может быть получена поддержка со
стороны правительства.
Какая помощь может быть оказана Существует несколько вариаций и
направлений помощи, предоставляемой заемщикам со стороны государства:
Реструктуризация. Предполагает изменение структуры долгового обязательства
в плане ставки, срока, суммы, т. е. величина долга может быть «растянута» по
времени. В этом случае срок повысится, а сумма сократится. Использование
другой валюты. Целесообразен этот шаг для лиц, взявших ипотечный кредит в
долларовой валюте. В связи с ростом его курса платить ссуду по ипотеке в
настоящее время невыгодно. Переход на рубли поможет исправить ситуацию и
решить проблему. Минимизация процентной ставки. Сокращение процентной
ставки до льготного уровня – оптимальный способ удобного погашения
кредитного обязательства. Можно снизить размер платежей без ущерба
собственному бюджету. Предоставление кредитных каникул. Это временной
интервал, на который заемщик освобождается от необходимости выплаты
ипотечной ссуды. Длительность его зависит от индивидуальных обстоятельств.
Обеспечение погашения основной долговой части. За счет государства
может быть погашена определенная часть долгов. Это называется субсидией на
ипотеку. Оптимальный формат поддержки выбирается по индивидуальным
обстоятельствам. Условия на участие и требования к претенденту Приоритет
отдается лицами с детьми, а также социально уязвимым категориям населения.
К ним относятся ветераны, другие льготники, получающие субсидии от органов
власти. Существенным поводом для предоставления льготы является снижение
размера заработков заемщика. Предпосылка для оформления помощи
формируется и в том случае, если жилье соответствует требованиям по
площади и прочим эксплуатационным параметрам.
Для оформления субсидии необходимо сделать обращение в банковскую
организацию, выдавшую ипотеку, а также обеспечить подачу заявки на
процедуру реструктуризации. Наряду с этим потребуется предоставление