42
заложенным в Стратегии по развитию ипотечного жилищного кредитования до
2030 года <1, будет продолжено осуществление поддержки платежеспособного
спроса на жилье с помощью ипотечного жилищного кредитования.
В том числе, она стала охватывать большее количество молодых граждан.
Кроме того, программа активизирует детальность предприятий, формирующих
рынок жилья. Государственные средства, получаемые молодыми семьями,
должны вызывать повышение спроса на дома и квартиры. Это, в свою очередь,
приводит к строительству большего числа подходящих для жизни,
экологичных и комфортных помещений.
Покупка дома — дорогое удовольствие, недоступное большинству
молодых людей. Участие в мероприятиях госпрограммы повышает шанс
граждан на приобретение собственной квартиры.
Часть средств за них заплатит государство, а остальные дадут в кредит.
Заем, согласно документам, будет льготным. По нему предусматриваются
ставки в размере 10-12%.
Это в настоящее время почти в два раза ниже, чем предлагают банки.
С целью повышения доступности жилья будут реализовываться
различные механизмы содействия населению в решении жилищных вопросов.
Будет продолжена реализация мероприятий по предоставлению материнского
(семейного) капитала на улучшение жилищных условий граждан, имеющих
двух и более детей, государственная поддержка в решении жилищной
проблемы молодых семей, признанных в установленном порядке
нуждающимися в улучшении жилищных условий, а также семей с тремя и
более детьми. Поддержку получат граждане, объединяющиеся в жилищно-
строительные кооперативы для строительства жилья на некоммерческой
основе. На безвозмездной основе таким кооперативам будет осуществляться
передача земельных участков.
Государство предполагает финансировать от 30 до 40% стоимости
покупки дома или квартиры. Конкретные цифры зависят от льготной категории
и других стартовых условий. Однако участник программы обязан доказать и
43
собственную платежеспособность. Все деньги за него не заплатят. В расчет
берется оценочная, а не рыночная стоимость собственности. Предусмотрено
погашение части займа, предоставленного в рамках госпрограммы, из средств
материнского капитала. Какие цели ставит перед собой государство
Правительство обязано развивать все сферы экономики, при этом заботясь о
незащищенных людях. Госпрограмма «Жилище» отвечает этим критериям. Ее
цели многообразны.
Задача жилищной политики рф на 2018 год
К программе могут быть допущены несколько категорий граждан, а
именно:
Лица, проживающие в квартире (доме), где на одного члена семьи
выделено не больше 18 квадратных метров общей жилплощади.
Семьи, в которых есть несовершеннолетние дети (2 и более) и они
являются владельцами материнского капитала.
Россияне, проживающие в домах, признанных аварийными и в тех,
которые готовят к сносу.
Ветераны боевых действий.
Лица, участвующие в накопительно-ипотечной системе жилищного
обеспечения военнослужащих.
Граждане, основным местом работы для которых выступают НИИ,
муниципальные учреждения и другие государственные органы.
Чтобы граждане РФ были в состоянии приобрести жилье эконом-класса,
программу “Российская семья” активно поддерживается ОАО “АИЖК”.
По результатам финансовых исследований Национального
социологического агенства, процент опрошенных, кто хотел бы улучшить свои
жилищные условия, ежегодно увеличивается. Например, за 5 последних лет
население, желающее приобрести жилье в ипотеку составляет 11 % (с 23 % в
2012 году до 41 % в начале 2018 года), однако, только каждый десятый из
желающих приобрести жилье, берет ипотечный кредит [1].
44
В России кредитование под залог жилья становиться более
востребованым и популярным. Общераспрастраненность связана с тем, что
приобретение недвижимость для каждого человека со средним достатком
может оплачиваться полностью или частично, исходя из стоимости жилья с
ежемесячными выплатами по кредиту в течение нескольких лет подряд. Это
способствует увеличению скорости движения кредитных платежей и ускоряет
оплату жилья, но только после оформления необходимых документов для
совершения покупки недвижимости. Но одного лишь желания взять ипотечный
кредит не достаточно. Так же необходимо соблюдать требования, выдвигаемые
к вероятным заемщикам со стороны кредитующего под залог недвижимости
финансовых организаций. Самым важным условием соотношения выступает
требование к закладываемой в ипотеку недвижимости. К примеру, для тех, кто
приобрестает жилье в столице или Санкт-Петербурге, предельная сумма под
залог недвижимости составляет около восьми с половиной миллионов рублей.
Для других городов нашей страны лимитом является сумма намного меньше –
три с половиной миллиона рублей. Вложенная сумма на первоначальном этапе
кредитования должны быть равняться 20 % от общей суммы кредитуемого
объекта. Обязательным условием для ипотечного кредитования является
заключение договора о страхования жизни. Данное требование применяется
только в течение одного года пользования кредита. А по истечении года
заключенный договор возможно как продлить, так и прекратить его действие.
Требования к выдаче кредита под залог недвижимости отличаются между
собой в зависимости от территориальной пренадлежности страны. Данная
разница объясняется тем, что у каждого банка свои разнообразные банковские
предложения по ипотеке, а также возможности получить ипотечный заем в
нескольких различных видах кредитования, таких как:
ипотека от государства, кторая предусматривает предоставление кредита
по сниженной процентной ставке;
кредит от государства только для тех граждан, которые приобрели
законную силу в РФ, в законодательном порядке на поддержку со
45
стороны государства, то есть деньги можно будет получить только лишь
на выплаты ипотечного кредита в полном объеме или частично;
бонус в виде сниженной процентной ставки по кредиту со стороны
государства.
Благодаря ипотечному кредитованию, россияне имеют возможность
приобрести жилье и начать им пользоваться, отдавая только первоначальный
взнос. Именно это способствует развитию ипотечного кредитования.
Первоначальный взнос по кредиту может варьироваться, в зависимости от
самого банка, так как у каждого банка своя процентная ставка по кредиту, она
колеблется от 10 % до 30 % стоимости жилья. Остальную сумму разбивают на
аннуитентные платежи, выплачиваемые ежемесячно в течении 10-20 лет. Но
часто итоговая сумма оказывается выше первоначальной стоимости
недвижимости в полтора - два раза, в этом заключается главный минус
ипотечного кредитования.
Стоит отметить, что с началом экономического кризиса данный
инструмент стал менее доступным – произошло значительное повышение
ставок, что увеличило стоимость заемных средств. Период 2014-2016 гг.
выдались сложными для российского банковского сектора. Данный факт
обусловлен следующими причинами: рост политической напряженности в
стране, понижение кредитных рейтингов российских банков, падение
рубля, санкции, примененные в отношении крупнейших банков России – все
это понизило возможности внешнего фондового обеспечения банков. Вклады
населения в период с 2012 по 2017 год практически не увеличивались. Именно
благодаря вкладам населения до сих пор функционируют отечественный банки,
и именно вкладчики являются основным источником дохода этих банков [2].
Кроме того, банки стали повышать минимальный размер
первоначального взноса, что стало дополнительным барьером
для желающих взять ипотеку.
46
Раскроем требования банка к желающим взять ипотеку и условия на
которых осуществляется ипотечное кредитование на примере ПАО «Сбербанк
России» в 2017 году:
Сумма ипотечного кредита – от 300 тыс. рублей;
Сроки погашения – до 30 лет;
Первоначальный взнос – от 15 %;
Наличие постоянного источника доходов;
Российское гражданство;
Чистая кредитная история.
Средняя ставка в России по ипотеке на 2017 год находится на отметки в
13 %. Как прогнозируют эксперты, рост спроса на ипотечное кредитование в
2018 году возможен, в том случае, если ставки по ипотечному кредиту будут
в пределах 10%, но стоит отметить, что в нынешних экономических условиях
банки не готовы идти на подобные меры.
Довольно высокие ставки по ипотечному кредиту значительно
снижают количество возможных заемщиков: согласно исследованиям Росстата,
желаемая ставка составляет 7-10 %, а реальная отмечается на уровне более
13 %. В новостройках по социальным ипотечным программам сейчас продается
порядка 20 % жилья. Среди потребителей социальной ипотеки больше
семейных пар (83% против 76% по пулу заемщиков в целом), больше семей
с детьми (65 % и 51 % соответственно), они чаще живут в тесном жилье (72 %
и 57 %) [1].
Ставка ипотечного кредитования имеет прямую зависимость от учетной
ставки Центрального Банка РФ. Центральный Банк России говорит о
последующем удешевлении ипотеки в 2018 году. В июле 2017 года, регулятор
принял решение снизить среднюю ставку до 9,5 %, что в свою очередь
позволит всем банкам снизить стоимость заемных средств. Но дальнейшее
снижение показателя напрямую зависет от экономической ситуации в стране.
Развитие банковского сектора и динамика количественных
параметров во многом зависят от темпов развития региона, включая такие
47
ключевые показатели, как объем ВРП, уровень инфляции, доля наличных
и безналичных форм расчетов и т. д. [3].
Важным фактором подорожания недвижимости в стране
является повышение цен на стройматериалы. В результате чего,
застройщики несут дополнительные затраты на стоимость каждого
квадратного метра жилья.
В правительстве ожидают постепенное снижение ставок по ипотеке в
2018 году, это связано с улучшение экономической ситуации. Именно это
приведет к удешевлению кредитных ресурсов, а в следствии чего
произойдет оживление спроса на ипотеку. Но эксперты сомневаются, что в
нынешних условиях ставка по ипотеке сможет опустится ниже 14 %. В связи
с этим эксперты выдвигают предположение, что рост стоимости квадратных
метров из- за сокращения предложения, а также подорожания
стройматериалов будет отпугивать вероятных клиентов.
Рассмотрим динамику средних ставок по ипотеке с 2017 по 2017
год на рисунке 1.
Рисунок 1. Динамика средней ставки по ипотечным кредитам в России, %
годовых (по данным Банка России за июль каждого года)
48
2018 год предоставляет возможность любому гражданину
РФ, который находится в зарегистрированном браке воспользоваться
ипотекой на льготных условиях. Но получить ипотеку на
льготных условиях могут только те, которые соответствуют следующим
критериям:
Молодая (новая семья) или неполная семья (есть только один из
родителей).
Возраст не более 35 лет (включительно).
Многодетные семьи с двумя и более детьми, но при этом дети должны
быть не совершеннолетними (до 18 лет).
Военные
Участники Великой Отечественной войны или инвалиды, которые
участвуют в государственной программе по улучшению жилищных
условий.
Люди до 35 лет, которые работают в области науки, образования или
медицины или являются специалистами в данных сферах.
Государственные служащие, доход которых не достигает прожиточного
минимума.
Если посмотреть с другой стороны на ипотечное кредитование, к
примеру, со стороны валюты, то можно заметить, что на территории
нашей страны оно фактически прекратилось. По статистике на ушедший 2017
год, среди основного количества (3,5 млн) ипотечных договоров, валютные
оставляют около половины (17,5 тыс.). За первые пару месяцев 2017 года
было оформлено достаточно много кредитов, их составило 12, взятых
на краткосрочный период (1 - 5 лет). По мнению экспертов,
прогнозы ипотеки в 2018 году носят отрицательный характер. После
недавних кризисных дня нашей страны экономических событий, граждане
весьма настороженно относятся к валютному кредитованию и его возможным
последствиям. Чаще всего граждане оформляют сделки с российской валютой
49
(рубль), не рассматривая вполне привлекательные на данный период
процентные ставки в валюте ( до 10 %) с иностранной валютой.
Из вышесказанного очень важно отметить то, что
ипотечное кредитование ведет к улучшению социального положения
населения России. Именно ипотека является одним из важных факторов
формирования среднего класса общества, так как у людей появляется
возможность приобрести собственное жилье. Кроме того, ипотечное
кредитование может благоприятно повлиять на экономическое развитие
страны, то есть с помощью механизмов кредитования возможно значимо
ускорить подъем экономики государства, так как рост спроса на ипотечное
кредитование увеличит число новостроек, а это в свою
очередь оживит некоторые отрасли промышленности, увеличив объемы
производства, а также даст реальную возможность для его модернизации.
На наш взгляд, развитие ипотечного кредитования должно оказать
лишь положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, а
также оно вполне сможет урегулировать вопрос, касающийся удовлетворения
потребностей населения в жилье. Правда, важно не забывать о том, что на
данный момент прогнозы на ипотеку в 2018 году не предполагают
снижения процентной ставки по кредитам по инициативе банков.
Ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой
финансовой практике. В настоящее время сложились системы ипотечного
кредитования, которые включают в себя различные экономические субъекты:
кредитные институты, агентства по торговле недвижимостью, кредитные
агентства, страховые организации.
На протяжении всей истории развития человечества существует
потребность в наличии собственного жилья. В процессе эволюции общества
вырабатывались более высокие качественные критерии к обладаемому
недвижимому имуществу. Вследствие этого возникала проблема улучшения
жилищных условий, решение которой осложнялось отсутствием источника
финансирования. Анализируя историю развития ипотеки и ипотечного
50
кредитования, был получен вывод, что для приобретения жилья общество стало
прибегать к заимствованию денежных средств. Гарантией исполнения
обязательств являлся залог недвижимости. Таким образом зародился
ипотечный кредит, который получил широкое распространение не только за
рубежом но и в России [3,4].
Значительным препятствием развития ипотеки в России является высокий
размер первоначального взноса, который в большинстве банков составляет 20‒
50% от ее стоимости. Не каждая семья в России обладает такими средствами. В
среднем срок накопления первоначального взноса составляет от 4 до 6 лет.
Далее рассмотрим количество жилищных кредитов, предоставленных
физическим лицам-резидентам в рублях и иностранной валюте, в разрезе
Сибирского Федерального округа Российской Федерации.
Благодаря государственной программе по льготному ипотечному
кредитованию удалось избежать более резкого падения рынка ипотечного
кредитования, в рамках которой из федерального бюджета было выделено 20
млрд. рублей на субсидирование ипотечной ставки в 12%.
Сложившаяся экономическая ситуация в стране стала основной причиной
спада ипотечного кредитования. Повышение ключевой ставки в декабре 2014 г.
с 10,5% до 17% привело к тому, что многие банки отказались от ипотечного
кредитования [6].
Проанализировав имеющиеся данные, можно сделать вывод о том, что
россияне рассматривают покупку жилья как наиболее надежный способ
инвестирования, те, кому не хватает сбережений активно прибегают к услугам
банков, именно поэтому объем и количество выданных ипотечных кредитов с
каждым годом увеличиваются.
В сегменте ипотечного кредитования наблюдается тенденция к
увеличению просроченной задолженности (2015‒2016гг.) в среднем на 8,9%.
В настоящий момент в сфере ипотечного жилищного кредитования
имеется ряд проблем, сдерживающие развитие ипотечных отношений:
‒ отсутствие у граждан моделей сберегательного и кредитного поведения;
51
‒ несмотря на снижение ключевой процентной ставки по кредитам,
кредитоспособность граждан остается на низком уровне;
‒ проблемы в законодательстве и в целом в нормативно-правовой базе
жилищно-инвестиционной сферы, которые сдерживают развитие
По сравнению с потребительским кредитом и автокредитованием
ипотечное кредитование имеет наименьший процент невозврата, но как и
любой другой вид кредита он подвержен рискам [6].
Кредитный риск зависит как от внешних, так и от внутренних факторов.
К внешним факторам относятся конъюнктура и состояние экономической
среды (курс иностранных валют, инфляция и процентные ставки, уровень
развития рыночных институтов), к внутренним ‒ ошибочные действия самого
банка или недобросовестное поведение заемщиков. Управление внешними
факторами ограничено, но быстрое реагирование на них может смягчить
влияние этих факторов, а так же предотвратить крупные потери.
Развитие ипотечных отношений сдерживают психологические факторы, к
которым относится национальная особенность большинства граждан ‒
нежелание жить взаймы а так же низкий уровень заработной платы. Население
старается как можно быстрее избавиться от кредита.
Для решения проблем, которые стоят на пути развития ипотечных
отношений, необходима реализация государственных и социально-
экономических задач.
Выводы по главе 2.
Анализ существующих программ ипотечного кредитования выявил их
разнообразие. Данные программы реализуются как государством, так и
коммерческими банками. Основная цель государственных программ
ипотечного кредитования – помощь нуждающимся категориям населения, а
основной целью ипотечных программ коммерческих банков, выступающих в
виде типичного банковского продукта, является получение прибыли.
В 2019 году ожидается минимальная процентная ставка по ипотеке.
Экономический рост и снижение уровня инфляции делают возможным снижать