53
Таким образом, из общей суммы финансирования по программе 1 -
строительство и реновация 70,5% финансирования ложится на плечи самих
собственников квартир. Также следует учесть, что при предоставлении
различного рода субсидий в дальнейшем они подлежат оплате
собственниками в рассрочку, то есть в конечном итоге опять за все платят
граждане.
По подпрограмме 3 – капитальный ремонт и модернизация – уже 85,8%
финансирования лежит на плечах людей.
Финансирование программ 4 и 5 (расходы на управление и
благоустройство придомовых территорий) полностью реализуются за счет
средств бюджета г. Москвы. То есть попросту говоря деньги идут «на себя» и
«на цветочки», а народ по большому счету финансирует себя сам кто как
может.
С точки зрения автора механизм финансирования должен меняться, но
этого никто не позволит. Чиновников такое положение дел устраивает вполне.
С нашей точки зрения необходимо:
− сокращение раздутого чиновничьего аппарата, и не только в
области жилищного строительства, а также минимизация денежного
содержания чиновников. Доведение контрольных цифр количества
чиновников и должностей до количества их в СССР в пропорции по
отношению к общему количеству населения, и ежегодное их сокращении в
пропорции к вымиранию населения;
− всеобщая цифровизация управления во всех отраслях, которая
должна привести к еще большему сокращению раздутого чиновничьего
аппарата;
− усиление контроля и учета средств «освоенных» чиновниками
создание контролирующего и карающего органа по вопросам коррупции
чиновников по китайскому образцу.
С точки зрения людей, которые являются основными инвесторами
финансирования собственного жилья с нашей точки зрения необходимо
54
совершенствовать вопросы помощи в финансировании, так как ипотечный
кредит нынче «непомерно дорог» и нужно придумывать другие варианты
финансирования для предотвращения «козней» Центробанка, чтобы не
страдали ни люди, ни строительный бизнес. Механизм будет предложен нами
в п. 3.2.
Более полный анализ в разрезе исполнителей по первой подпрограмме
(строительство нового жилья в г. Москве и реновация существующей жилой
застройки) представлен в табл. 3.3.
Таблица 3.3
Финансирование за счет средств бюджета города Москвы
Финансирование за
счет средств
бюджета города
Москвы
Уточненный
план на 2022
г., млн руб.
Факт
2022 г.,
млн руб.
Выполнение
плановых
показателей
в 2022 г., в
%
Факт
2021 г.,
млн руб.
Выполнение
плановых
показателей
в 2021 г., %
Всего по
подпрограмме в
разрезе ГРБС:
129 783,8
122 428,9
94,3
234 646,2
99,9
Департамент
имущества
9 793,4
8 298,0
84,7
23 913,7
99,1
Департамент
строительства
107 554,6
107 549,7
100
207 611,8
100
Москомстройинвест
12 197,1
6 443,7
52,8
2 873,5
99,2
Префектура ВАО
24,4
12,4
50,6
45
96,3
Префектура ЗАО
15,7
8,4
53,7
7,8
34,8
Префектура ЗелАО
4,9
1,0
20,1
2,9
100
Префектура САО
49,9
40,0
80,1
21,7
50,1
Префектура СВАО
12,1
8,1
67,0
4,1
27
Префектура СЗАО
31,7
7,6
24,1
6,8
24,4
Префектура ЦАО
9,7
7,9
81,7
-
-
Префектура ЮВАО
30,7
23,9
77,9
122
100
Префектура ЮЗАО
29,4
8,5
29,0
3,6
33,8
Префектура ЮАО
21,9
14,3
65,5
3,5
11,8
Префектура ТиНАО
8,3
5,3
64,2
29,8
93,6
Данные таблицы свидетельствует о том, что ни в 2021г., ни в 2022г.
плановые показатели не были достигнуты. Единственным исполнителем,
достигающим 100% выполнения плана является Департамент строительства г.
Москвы. Самый низкий процент выполнения плана (менее 30%) отмечается по
префектурам: ЗелАО, СЗАО, ЮЗАО, примерно наполовину план застройки
55
выполняют Префектура ВАО и ЗАО, Москомстройинвест. Однако,
исходя из того, что основная застройка (по объему) идет по Департаменту
строительства г. Москвы, общий план в 2022г. выполняется на 94,3%.
3.2 Предложения по совершенствованию муниципального управления в
области жилищного строительства
После проведения анализа жилищного строительства в Москве можно
рассмотреть инструменты решения жилищной программы с учетом текущей
ситуации в строительном комплексе и социально-экономической сфере.
Жилищное строительство остается приоритетным в сфере непромышленного
строительства. Строительство жилья, которое в последнее время стремительно
развивается, как правило, осуществляется в соответствии с индивидуальными
проектами застройщиков (жилищно-строительных кооперативов и т.д.). И
индивидуальных застройщиков с использованием традиционных монолитно-
каркасных строительных материалов.
Но настроения населения свидетельствуют о значительном росте
интереса к качественным малоэтажным домам из кирпичных типов.
Сегодня крупнопанельным сериям серии "стандарт", многоэтажным
домам, отдают предпочтение в застройке, образуя "спальный район".
Индивидуальные многоэтажные здания сосредоточены вблизи центра города.
Малоэтажная застройка, как правило, сосредоточена в существующем
частном секторе и районах, отведенных под коттеджную застройку.
Поэтому необходимо сосредоточиться на строительстве малоэтажных
домов из кирпичных конструкций. Перспективы на ближайшие несколько лет
- плотная малоэтажная застройка с односемейными подъездами (таунхаусы) и
индивидуальные коттеджи. Такое строительство следует развивать активнее и
повышать уровень комфорта по желанию горожан.
56
В связи с этим проблема инвестиций в инженерные коммуникации
встала особенно остро, поскольку районы предполагаемой застройки
практически не освоены.
Ограничивающими факторами в решении запланированного пути
остаются: сокращение инвестиций, увеличение стоимости строительства,
задержки в развитии строительной инфраструктуры. Решения выявленных
проблем в инвестиционной политике с привлечением собственных средств
застройщика по категориям граждан:
− С доходом выше среднего, индивидуальное строительство и
элитное жилье;
− При среднем уровне доходов долгосрочные займы жителям на
улучшение жилищных условий.
− Обеспечить через кредитный союз работников бюджетных
организаций новым жильем с выплатой 5% в рассрочку на 30 лет по
минимальной процентной ставке;
− Накопление муниципальных жилищных облигаций и схем
покупки жилья муниципальными сберегательными и кредитными
кооперативами;
− Строительство за счет бюджетных средств в соответствии с
минимальными потребительскими стандартами, с доходом ниже среднего.
Для снижения затрат на строительство предлагается:
− Использование новых технологий при строительстве домов;
− Использование строительных и отделочных материалов,
изготовленных на основе местного натурального сырья;
− Использование стеновых материалов для высокоэффективной
внутренней теплоизоляции, энергосбережения.
Для пополнения бюджета планируется подготовить территорию за счет
муниципальных и банковских кредитов, а также продать строительную
площадку, которую муниципалитет подготовил с аукционов отдельным
гражданам и юридическим лицам.
57
Таким образом, создание благоприятного инвестиционного климата
позволяет увеличить объемы жилищного строительства и, до 40% больше, чем
в предыдущие годы, решить важнейшие социально-экономические задачи,
стоящие перед муниципалитетом, – обеспечить каждую семью очень
комфортным и доступным жильем.
Монолитно-каркасное и панельное жилищное строительство должно
быть значительно сокращено. Эти виды жилья должны использоваться для
решения проблемы категории малообеспеченных и социально уязвимых
граждан.
Особое внимание следует уделить увеличению объемов строительства
индивидуальных малоэтажных зданий в Подмосковье и в районе Новой
Москвы, как на частных участках, так и в районах высокой плотности
застройки и коттеджных поселках. Важную роль в повышении качества
многоэтажных зданий в городе играет обеспечение планируемого объема
жилищного строительства высокого потребительского качества и
относительно низких затрат на строительство за счет строительства жилых
зданий по индивидуальным проектам с использованием новейших
технологий, необходимо реорганизовать существующую строительную базу,
с переходом на производство новых видов строительных материалов.
Рассматривая методы дальнейшего развития жилищного строительства
в Москве в краткосрочной перспективе, необходимо определить источник
финансирования, признавая, что от бюджетного финансирования необходимо
отказаться.
Кроме того, с переходом к рыночной экономике государство реализует
политику обеспечения граждан жильем, как это определено в статье 40
Конституции, отдельного закона, регулирующего предоставление
бесплатного жилья в связи с демонтажем ветхого жилья бесплатно или за
плату, достаточную для обеспечения жильем, не существует.
58
Степень, в которой люди могут восприниматься как бедные, не была
определена, поскольку правительство не установило минимальный уровень
дохода, который может быть профинансирован.
Согласно статье 40 вышеуказанной Конституции, органы местного
самоуправления поощряют жилищное строительство и создают условия для
осуществления права на жилище [40, ст.40].
Исходя из этого, способ решения проблемы ликвидации ветхого
жилищного фонда должен быть следующим:
− Минимизировать использование бюджетных средств;
− Использование бюджетных и внебюджетных средств на
переселение при реализации городских программ переселения с новых
строительных площадок; при этом новое жилье предоставляется в
соответствии с социальными нормами;
− Использование средств выселяемого гражданина для оплаты 100%
стоимости нового жилья, когда новое жилье передается в собственность
гражданина;
− Предоставление муниципального жилья, которое не переходит в
частную собственность, при условии предоставления 1 квадратного метра. 1
кв. м нового жилья. кв. м старого.
Эти пути развития специально разработаны в обмен на передачу жилья
гражданам по договорам коммерческой аренды и бесплатную (платную)
передачу ветхого жилья гражданам в муниципальную собственность.
Для того чтобы реализовать программу по увеличению объемов
строительства для обеспечения всех нуждающихся граждан в относительно
короткие сроки, основную финансовую нагрузку должен нести потребитель
нового жилья, но при строительстве социального жилья должны
использоваться бюджетные средства.
Только долгосрочные инвестиции позволяют эффективно использовать
имеющиеся у населения сбережения с минимальным риском. Поэтому,
59
согласно материалам Экономического института города, более половины
населения готово приобретать жилье через ипотеку.
Формирование ипотечного кредита является главным приоритетом в
решении жилищных проблем. Увеличение числа банков, занимающихся
ипотечным кредитованием, значительно усиливает конкуренцию на рынке, но
поскольку ключевая ставка постоянно растет, это не отражается на снижении
ставок теми, кто готов покупать жилье за счет себя и кредитных средств
несмотря на то, что на данный момент в стране предложение по-прежнему
превышает спрос населения. Это указывает на необходимость дальнейшего
снижения процентных ставок, что может снизить качество услуг ткачей и
увеличить риск просрочки по кредитам. Процедура покупки квартиры с
использованием ипотеки занимает около месяца, к тому времени цены на
жилье выросли на 5-10%. Получается, что собранных средств недостаточно
для покупки этой квартиры. Следовательно, необходимо сократить время,
необходимое для этой процедуры. Для большинства граждан выплаты по
ипотеке неподъемны из-за большого первоначального взноса. На
сегодняшний день практически все ипотечные программы рассчитаны на
людей, имеющих значительные сбережения на раннем этапе. Но из-за
инфляции рассчитать кредит на длительный срок невозможно даже
платежеспособным гражданам. Поэтому банки предлагают в основном
короткие и дорогие ипотечные кредиты, что тормозит их развитие.
Эффективное решение проблемы ипотечного кредитования возможно только
при условиях упрощения процедуры и снижения процентных ставок при
увеличении сроков кредитования. Нам нужна не только базовая ипотека, но и
другие виды кредитов, такие как Строительный сберегательный банк (ССК).
Такая система обеспечит приход представителей среднего и низшего
классов, которые не могут получить ипотеку.
На взносы участников ССК также начисляются проценты, а за
пользование кредитом взимается комиссия, но процент значительно ниже.
Система является альтернативой классической ипотеке, которая позволяет
60
снизить процентную ставку по кредитам на покупку жилья почти вдвое,
стимулируя как спрос, так и предложение. Ткачи в этой системе могут копить
деньги в течение 2-3 лет до определенной суммы и получать первый платеж.
Система ССК подходит для условий г. Москвы. В то же время, согласно
расчетам Федерального совета, доступность жилья повышается до уровня не
менее 25% от общей численности населения.
ССК – это некоммерческая организация, которая осуществляет
предварительное накопление сбережений граждан, чтобы в конечном итоге
помочь с покупкой жилья, включая ипотеку. Следует отметить, что
использование данной системы может послужить развитию малоэтажного
строительства, а также возможно установление низких процентных ставок для
разделения финансовых потоков. ССК эффективно включает в себя различные
существующие формы государственной поддержки: ипотечно-
сберегательную систему для военнослужащих, сертификат на материнский
капитал и жилищную программу для молодых семей.
Повышение доступности жилья может быть рассмотрено с помощью
арендной платы. Строительство жилья, управляемого арендаторами, поможет
снизить давление рыночного спроса и снизить цены.
Таким образом, для решения жилищной программы по улучшению
жилищных условий граждан и повышению доступности жилья по цене
необходимо внедрить систему строительных сберегательных касс и
строительства арендного жилья.
Третья глава посвящена поиску путей совершенствования
муниципального управления жилищного строительства, проведено
обоснование объема финансовых ресурсов, необходимых для реализации
программы и изложены предложения по совершенствованию муниципального
управления в области жилищного строительства.
С точки зрения автора механизм финансирования должен меняться.
С нашей точки зрения необходимо:
61
− сокращение раздутого чиновничьего аппарата, и не только в
области жилищного строительства, а также минимизация денежного
содержания чиновников. Доведение контрольных цифр количества
чиновников и должностей до количества их в СССР в пропорции по
отношению к общему количеству населения, и ежегодное их сокращении в
пропорции к вымиранию населения;
− всеобщая цифровизация управления во всех отраслях, которая
должна привести к еще большему сокращению раздутого чиновничьего
аппарата;
− усиление контроля и учета средств «освоенных» чиновниками
создание контролирующего и карающего органа по вопросам коррупции
чиновников по китайскому образцу.
С точки зрения людей, которые являются основными инвесторами
финансирования собственного жилья с нашей точки зрения необходимо
совершенствовать вопросы помощи в финансировании, так как ипотечный
кредит нынче «непомерно дорог».
В ходе дальнейшего развития жилищного строительства на ближайший
период были предложены следующие пути:
− ликвидация ветхого жилищного фонда
− уменьшение стоимости строительства за счет использования
современных материалов;
− застройка малоэтажными жилыми домами из кирпича;
− стимулирование притока инвестиций.
Для решения этих проблем были предложены меры по стимулированию
притока инвестиций, а также будут приняты меры по решению проблемы
плотной застройки малоэтажными домами из кирпича и ветхими домами.
Банки предлагают в основном дорогие и короткие ипотечные кредиты,
что тормозит развитие ипотеки. Кроме того, очень долог срок оформления
ипотеки. Эффективное решение проблемы ипотечного кредитования
62
возможно только при условиях упрощения процедуры и снижения
процентных ставок при увеличении сроков кредитования.
Нам нужна не только базовая ипотека, но и другие виды кредитов, такие
как Строительный сберегательный банк (ССК). Для решения жилищной
программы по улучшению жилищных условий граждан и повышению
доступности жилья по цене необходимо внедрить систему строительных
сберегательных касс и строительства арендного жилья.