13
Управление строительство осуществляется в рамках субъекта
Российской Федерации. В тоже время управленческая деятельность в данной
сфере должны быть устранены некоторые проблемы.
В частности, это необходимость установления основополагающих начал
для данной управленческой деятельности, объектом которой является
жилищное строительство, в ходе которой создается жилищный фонд как
государства, так и отдельного региона.
Прежде всего, строительство многоквартирного дома начинается с того,
что строительная организация приобретает земельный участок, собирает
средства необходимые для осуществления строительства, непосредственно
переход к строительству, получение прибыли.
В то же время для осуществления строительства строительные
организации практически всегда привлекают денежные средства от
банковских учреждений в виде кредитов. Помимо этого, строительные
компании также могут использовать и собственные денежные средства,
нередко осуществляется строительство на основе денежных средств,
полученных в рамках поддержки от государства, а также средства дольщиков.
Таким образом, можно сделать вывод, что сформировано комплексное
финансирование жилищного строительства [4, с. 58-61].
Нередко значительные объемы денежных средств на осуществление
строительства поступают именно от инвесторов.
Жилищное строительство может осуществляться в рамках договора
строительного подряда. Сторонами такого договора являются инвестор и
заказчик. Нередко такой договор именуется в качестве инвестиционного
договора. В свою очередь после заключения соответствующего договора
инвестор приобретает определенные права, которые он может реализовать в
отношении капитальных вложений.
Стоит отметить, что рынок инвестиций в рамках жилищного
строительства постоянно изменяется под влиянием различных факторов, а
также в целом в силу рыночных отношений.
14
Кроме того, инвестиционный комплекс может измениться и в силу того,
что в строительстве начинают применяться новые технологии, используемые
при строительстве новых зданий и сооружений, а также, если при
строительстве зданий стали использоваться новые ресурсы.
Стоит отметить, что в данной сфере имеется ряд недостатков, а именно:
проблемы в нормативно-правовой базе, которая используется для
регламентирования взаимоотношения участников жилищной сферы, кризис в
экономических процессах, недостаток материальной базы.
В свою очередь имеющиеся проблемы должны быть своевременно
устранены.
Жилищное строительство может эффективно функционировать только в
том случае, если строительные организации будут взаимодействовать с
инвесторами, а также это зависит от:
− в зависимости от количества выдаваемых кредитов;
− насколько распространен жилищный лизинг;
− развито ли долевое строительство.
Стоит отметить, что строительные организации по собственному
усмотрению избирают источники получения финансирования. В настоящее
время возникла ситуация, когда большинство средств приходит не от
государственных вложений, а осуществляется за счет денежных средств
населения, так как многие граждане намереваются приобрести жилье.
Стоит отметить, что есть определенные аспекты, которые влияют на
популярность долевого строительства:
− в частности, возможность внесения денежных средств постепенно;
− в отличии от приобретения жилья напрямую при долевом
строительстве существует возможность сэкономить расходы, связанные с
приобретением жилища.
В свою очередь долевое участие классифицируются следующим
образом:
15
− Долевое участие, при котором жилище приобретается путем внесения
полной суммы сразу же.
− Долевое участие, при котором в стоимость приобретаемой квартиры
уже включается стоимость имеющегося жилища, а оставшуюся часть
неуплаченной суммы за жилье в свою очередь вносится дольщиком
постепенно [35, с.68-70].
Если рассматривать получение кредитов от банковских учреждений, за
счет которых и осуществляется строительство, то данная доля источников
среди финансирования является незначительной. Во многом это связано с тем,
что у потенциального кредитора также имеется недостаток в денежных
средствах.
В свою очередь кредитование как источник финансирования
классифицируется следующим образом: двухуровневая модель – сначала
денежные средства в рамках ипотечного кредитования получают агентства по
ипотечным кредитам, а в дальнейшем уже данные агентства распоряжаются
данными средствами по своему усмотрению, помимо этого, действует и
одноуровневая модель, а также система строительных сбережений.
Одноуровневая система заключается в том, что банк аккумулирует
кредитные средства за счет оборота ценных бумаг.
Однако, в России в большинстве своем распространена модель
строительных сбережений, которая заключается в ссудо-сберегательном
принципе.
В частности, средства на осуществление строительства происходит в
рамках средств, полученных от бюджетного кредитования, средства
полученные в рамках кредита от банка, возможно смешение несколько
разновидностей кредитования, в этом случае обязательства по погашению
кредита возлагается как на государство, так и на лицо, которое приобретает
жилье.
Жилищный лизинг является разновидностью ипотечного кредитование,
применение жилищного лизинга достаточно эффекта.
16
В свою очередь жилищный лизинг подразделяется на две формы:
− Финансовый лизинг – договор, в рамках которого одна из сторон
осуществляет выплаты за жилище, при этом учитывается размер получаемой
прибыли у лизингодателя.
− Оперативный лизинг – это договор, который, как правило, заключается
на небольшой срок, при этом договор оперативного лизинга может быть
продлен.
Ценные бумаги в жилищной сфере подтверждают тот факт, что человек
имеет право собственности на жилое помещение, определенную сумму
денежных средств, ценные бумаги используются при реализации прав
собственности.
Наиболее распространенными ценными бумагами являются вексель,
кооператив, облигация.
Стоит отметить, что каждая разновидность ценных бумаг обладает
своими определенными достоинствами. В то же время в настоящее время
возникают и иные современные формы ипотечного кредитования.
В силу чего возникает необходимость осуществить классификацию
данных форм ипотечного кредитования, а именно в зависимости от того, какой
объект недвижимости приобретается, в зависимости от цели кредитования, в
зависимости от правового положение кредитора, субъекта получения кредита,
непосредственно формы займа.
Основными субъектами ипотечного кредитования в рамках жилищного
строительства – это кредитные учреждения, застройщики, риэлторские
агентства. Изучив содержание жилищной сферы, основные методы
привлечения денежных средств, на основе которых и происходит
строительство жилья. В то же время развитие сферы жилищного
строительства непосредственно зависит от мер государственной поддержки.
Сегодня наиболее распространенной является форма долевого участия.
17
1.3. Нормативно-правовая база муниципального управления в области
жилищного строительства
Разработка нормативно-правовой базы для поддержания правильного
функционирования жилищно-строительной отрасли является одной из
важнейших задач государственного и муниципального управления и также
зависят от сферы строительства и ввода жилья в эксплуатацию [6].
Система нормативных правовых актов в данной сфере экономики
основана на Конституции Российской Федерации, а общие положения
предусмотрены в нормах жилищного и иных законов, устанавливающих
правовые механизмы реализации конституционных прав граждан.
Законодательной основой государственной политики в области жилищного
строительства также являются Гражданский кодекс Российской Федерации,
Налоговый кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской
Федерации, Закон Российской Федерации о градостроительстве и др. А также
нормативная база, разработанная местными и региональными
законодательными органами в регионах страны.
1) Конституция Российской Федерации обладает высшей юридической
силой и гласит, что реализация права на жилище является важнейшей
составляющей прав человека, а также прав и свобод граждан (статья 40).
Согласно статье 56, право на жилище не может быть ограничено ни при каких
обстоятельствах в связи с изменениями в местном и муниципальном
законодательстве. Статья 40 Конституции Российской Федерации говорит о
действиях по реализации государственной жилищной политики:
− Органы государственной власти и местного самоуправления
обязаны стимулировать жилищное строительство, создавать условия для
обеспечения законного права на жилье;
− Оно предоставляется малоимущим и другим гражданам, как это
определено законом, бесплатно из государственного, муниципального и иных
18
жилищных фондов или по соответствующей небольшой оплате, в
соответствии с нормами законодательства Российской Федерации.
2) Кодексы в области правового регулирования обладают высшей
юридической силой после Конституции. Все остальные нормативные акты, в
том числе федеральные законы, не должны противоречить Кодексу. При
наличии противоречия следует применять положения кодекса. Сам кодекс
может содержать другие нормы [8, с.137-193].
В жилищной сфере основами являются следующие:
2) Гражданский кодекс регулирует предмет правоотношений, то есть
неимущественные отношения собственности и физических лиц, возникающие
между физическими и юридическими лицами.
Гражданский Кодекс достаточно подробно регламентирует договор
строительного подряда, а также положения договора подряда на выполнения
проектных и изыскательных работ, который предшествуют осуществлению
строительной деятельности.
Одновременно с этим гражданское законодательство регулирует и
страховые правоотношения, которые возникли в сфере жилищного
строительства.
ГК РФ осуществляет правовое регулирование порядка заключения
договоров, в том числе и договор, который заключают участники долевого
строительства между собой. Помимо этого, гражданское законодательство
предусматривает основания ответственности для субъектов, которые не
выполнили свои обязательства. Кроме того, к гражданско-правовой
ответственности может быть привлечен участник гражданско-правовых
отношений, который причинил вред жизни и здоровью, в том числе и
источником повышенной опасности.
3) Жилищный кодекс Российской Федерации. Жилищному кодексу
придается приоритетное значение в федеральных законах Российской
Федерации и в системе подзаконных правовых актов, а также в системе
региональных и местных правовых актов, регулирующих жилищные
19
отношения. Все нормы этих актов должны соответствовать Жилищному
кодексу, и в случае возникновения правового спора в сфере строительства
применяются положения настоящего кодекса [7];
4) Градостроительный кодекс Российской Федерации. Основу
законодательных требований к строительству можно найти в положениях
Закона Российской Федерации "О градостроительстве". Градостроительный
кодекс Российской Федерации определяет [8]:
− Полномочия органов государственной власти Российской
Федерации, органов государственной власти субъектов Российской
Федерации, органов местного самоуправления в области градостроительства;
− Территориальное планирование;
− Архитектура: архитектурное проектирование – строительство –
реновация;
− Градостроительное зонирование;
− Планировка территории;
− Информационная поддержка мероприятий по развитию
сообщества.
Жилищная сфера регламентируется правовыми актами, которые
принимаются на федеральном уровне, в рамках отдельного субъекта РФ, а
также локальными актами, которые издаются органами муниципального
образования.
К основным нормативным правовым актам федерального уровня
относятся:
5) Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2008 года №
161-ФЗ "О поддержке развития жилищного строительства". Принятые
федеральные законы
На основе данного федерального акта осуществляется создание
федерального фонда, в результате чего происходит развитие жилищной
сферы.
20
Помимо этого, происходит распределение земельных участков,
предназначенных для строительства многоквартирных домов, при этом
распределение земельных участков осуществляется при помощи аукционов.
Федеральный закон Российской Федерации от 2008-7-24 "О поддержке
развития жилищного строительства" устанавливает порядок взаимодействия
между органами государственной власти, субъектами, осуществляющими
жилищное строительство, муниципальными образованиями, при этом данное
взаимодействие направлено на развитие жилищной сферы, что позволяет
развивать жилищное строительство [9].
Основными задачами Института единого развития при осуществлении
деятельности, предусмотренной настоящим федеральным законом, являются
следующие:
- поддержка развития рынка земельных участков, предоставляемых для
жилищного строительства, земельных участков, предоставляемых для
комплексного освоения территории, а также стимулирование развития рынка
жилья;
- Поддержка в разработке мероприятий, связанных с территориальным
планированием, городским зонированием, территориальным планированием и
архитектурно-строительным проектированием, включая подготовку
документов территориального планирования;
-Поддержка регионального развития посредством строительства
объектов инфраструктуры;
6) Федеральный закон Российской Федерации № 384-ФЗ датирован
2009-12-30 гг. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений
устанавливает минимальные требования, необходимые для зданий и
сооружений, а также инженерное обеспечение сооружений, включая процессы
проектирования, строительства, монтажа, эксплуатации и утилизации (сноса),
а также требования, относящиеся к зданиям (статья 3, пункт 6):
− Безопасность конструкций;
− Пожарная безопасность;
21
− Безопасность при опасных природных процессах и явлениях и
(или) антропогенных воздействиях;
− Безопасные для здоровья человека условия жизни и пребывания в
зданиях и сооружениях;
− Безопасность пользователей зданий и сооружений;
− Доступность зданий и сооружений для инвалидов и других
маломобильных групп населения;
− Энергоэффективность зданий и сооружений;
− Безопасный уровень воздействия зданий и сооружений на
окружающую среду.
7) Федеральный закон Российской Федерации №214-ФЗ от 24.12.2004 г.
«Об участии в долевом строительстве квартир и других объектов
недвижимости» регламентирует правоотношения, связанные с
аккумулированием денежных средств как от граждан, так и от организация, в
результате чего возможно осуществление строительство многоквартирных
домов в рамках долевого строительства, в результате чего образуется
совместное имущество собственников. Предоставляются также различные
гарантии для дольщиков [10].
Закон № 214-ФЗ гласит, что привлечение средств граждан в сфере
долевого строительства допускается:
− На основании договора долевого участия в строительстве;
− Способ владения или выдачи в аренду эмитентом получает жилое
помещение от эмитента, сдающего в субаренду земельный участок
жилищного сертификата, который закрепляет права собственника;
− Жилищный, строительный и жилищно-сберегательный
кооператив.
Закон № 214-ФЗ относится к инвестиционной деятельности при
строительстве объектов недвижимости (в том числе квартир) и
предусматривает участие в долевом строительстве по договору подряда.
22
01.03.2016 вступили в юридическую силу нововведения, которые
регламентируют долевое участие при строительстве жилья. Согласно данным
дополнениям, следует, что строительством с привлечением дольщиков могут
заниматься только те организации, которые увеличили размер уставного
капитала до 10 млрд рублей, при этом необходимо создать единый перечень
строительных организаций, в том числе осуществляется мониторинг за
размером их уставного капитала.
Отдельно государство предпринимает действия, направленные, на
защиту долевых участников в строительстве, в частности застройщик не
может получить денежные средства дольщиков, которые расположены на
банковских счетах.
В то же время нововведённые положения законодательства не
распространяют свое действие на те строительные организации, которые уже
соответственно имеют строительство. Следовательно, эти положения, они
действуют только при возведении новых строительных объектов.
Негативные последствия от установления данных правил проявляются в
том, что достаточное количество небольших строительных организаций
перестали функционировать.
Административно-правовое регулирование в жилищном секторе
осуществляется следующими административными органами:
- Федеральное правительство России принимает нормативные правовые
акты, которые определяют основные направления государственной политики
в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства, утверждают
федеральные программы развития промышленности, обеспечивают их
реализацию и определяют правила технической эксплуатации жилищного
фонда.;
- Министерство регионального развития России - разрабатывает
государственную политику и нормативно-правовое регулирование в области
социально-экономического развития Российской Федерации, органов