13
(коммунальные услуги, пассажирские и грузовые перевозки, ремонтно-
строительные услуги, оказание финансово-банковских услуг), на размещение
и приобретение пакетов ценных бумаг, а также на размещение заказов на
аудиторскую проверку предприятий и организаций;
‒ размещение муниципального заказа на выпуск определенных видов
продукции или услуг на конкурсной основе;
‒ коммерческое участие органа власти в реализации инвестиционных
проектов и программ, в том числе региональных (субъектов Федерации) и
межмуниципальных, путем предоставления (продажи) гарантийных
обязательств и прямых капитальных вложений на условиях возвратности,
платности и прибыльности. Многие муниципалитеты участвуют в таких
межмуниципальных инвестиционных проектах, как строительство мостов,
дорог, а также экологических проектах и тому подобное;
‒ коммерческая деятельность муниципальных предприятий.
Таким образом, можно сделать вывод, что управление муниципальной
собственностью представляет собой одну из форм управленческой
деятельности муниципальных органов власти через муниципальные
учреждения.
1.2 Нормативно-правовое регулирование управления муниципальной
собственностью в России
Управление муниципальной собственностью является приоритетной
сферой экономики, которая непосредственным образом влияет на качество
жизни населения, поэтому темпы развития данной отрасли можно
рассматривать как один из ключевых индикаторов, по которым можно судить
об экономическом и социальном развитии муниципального образования [22,
с. 132].
Уровни регулирования управления муниципальной собственностью
представлены на рисунке 1.3.
14
Рис. 1.3 Уровни регулирования управления муниципальной
собственностью
Федеральные нормативные документы [19]:
1) Гражданский кодекс Российской Федерации, Часть вторая
Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ
(ред. от 24.07.2023);
2) Градостроительный кодекс Российской Федерации (ред. от
25.12.2023) от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ;
3) Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от
25.12.2023);
4) Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. (ред. от 25.12.2023) № 39-
ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации,
осуществляемой в форме капитальных вложений»;
5) Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации
государственного и муниципального имущества» (ред. от 27.11.2023);
6) Федеральный закон от 05.04.2013 г. № 44-ФЗ (ред. от 25.12.2023) «О
контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения
государственных и муниципальных нужд»;
7) Федеральный закон от 01.12.2007 № 315-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «О
саморегулируемых организациях»;
Федеральное
законодательство
Законы субъектов РФ
Законы органов местного
самоуправления
Отраслевые документы
15
8) Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ (ред. от
25.12.2023) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
9) Федеральный закон от 22 июля 2008 г. №123-ФЗ (ред. от 25.12.2023)
«Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
10) Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране
окружающей среды» (ред. от 25.12.2023);
11) Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах
культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской
Федерации» (ред. от 19.10.2023);
12) Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо
охраняемых природных территориях» (ред. от 12.12.2023);
13) Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» (ред. от 13.06.2023);
14) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О
государственном регулировании обеспечения плодородия земель
сельскохозяйственного назначения» (ред. от 13.06.2023).
К нормативным документам регионального значения можно отнести:
‒ стратегия социально-экономического развития субъекта РФ;
‒ региональные государственные программы развития;
‒ схемы территориального планирования регионов.
К муниципальному нормативному уровню управления собственностью
относят [15, с. 102]:
‒ Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих
принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»
(ред. от 25.12.2023);
‒ концепции, стратегии и стратегические планы, программы социально-
экономического развития муниципального образования.
Производственно-отраслевые нормативные документы [14, с.95]:
‒ строительные нормы и правила РФ (СНиП);
‒ государственные стандарты РФ в области строительства (ГОСТ Р);
16
‒ своды правил по проектированию и строительству (СП);
‒ руководящие документы системы (РДС).
Таким образом, можно сделать вывод, что нормативно-правовое
регулирование управления муниципальной собственностью территории
базируется на Гражданском кодексе Российской Федерации, Постановлениях
Правительства Российской Федерации, реализующих положения данного
закона, законах субъектов Российской Федерации управления собственностью
и на постановлениях Правительства субъектов Российской Федерации,
реализующих положения данных законов, а также законах местного
самоуправления.
1.3 Зарубежный опыт управления собственностью
Для эффективного управления муниципальной собственностью
становится важным знание мировой практики в этой области.
Заслуживает внимания опыт решения многих вопросов связанных с
управлением муниципальным имуществом таких стран как Норвегия,
Швеция, США, ФРГ, Великобритания. Опыт стран, прошедших длительный
путь развития правовой основы, технологий сбора, оценки, применения
информации о недвижимости, планирования землепользования, контроль за
использованием собственности очень важен для России [10, с. 162].
Остановимся на исследовании зарубежного опыта управления
муниципальным недвижимым имуществом. Исследование данного опыта
является особенно важным для России, так как недвижимое имущество
относится к числу наиболее значительных, объемных и ценных объектов
управления муниципальной собственностью. Недвижимость (земельные
участки, все, что прочно связано с землей, здания, сооружения, жилой фонд)
представляет собой одну из главных составляющих муниципального
имущества и один из существенных источников доходов.
В результате исследования зарубежного опыта управления
17
недвижимостью, А.В. Руднев выделил три основных типа имущественно -
земельной политики, проводимой в крупных городах различных стран.
Первый тип - это политика местных властей в условиях доминирования
муниципальной собственности на недвижимость и землю, основанная на
использовании преимущественно арендных методов регулирования. Такую
политику проводят в Финляндии, Швейцарии, Канаде, Индии и других
государствах, где главными субъектами земельных отношений являются
городские муниципалитеты, на которых как на крупнейших владельцах и
распорядителями земли лежит основная ответственность за справедливый и
эффективный отвод земель и регулирование правового положения
недвижимости в городских границах [18, с. 65].
Второй тип - это политика, реализуемая при наличии достаточно
свободного рынка недвижимости, связанная с использованием менее жестких
инструментов регулирования объектов недвижимости (рыночная стоимость,
налоги). Речь здесь может идти о городах Испании, Греции, Кипра,
Португалии. В данных городах регулирование имущественно-земельных
отношений основывается на привлечении инвестиций в недвижимость, в том
числе иностранных, что положительным образом влияет на экономику
городов.
Третий тип политики управления недвижимостью можно назвать
смешанным, комбинирующим элементы первых двух типов. Такую политику
проводят в США, ФРГ, Великобритании, Италии и другие страны.
Имущественно - земельная политика большинства высокоразвитых
стран относится к третьему типу. Основным средством осуществления данной
политики является купля-продажа. Большинство покупателей приобретают
недвижимость в кредит, внося 20% продажной цены и выплачивая
оставшуюся часть в течение 25-30 лет при ставке кредита 7% годовых.
Национальная политика поощряет индивидуальное приобретение
недвижимости путем сокращения федеральных налогов для земледельца,
чтобы помочь ему выплачивать ссуду за дом [23, с. 26].
18
В США практически любой участок земли может быть продан за сумму,
на которой сойдутся продавец и покупатель. Использование земель городов и
штатов США регламентируется многими законами страны. Для
осуществления генеральных планов развития муниципалитеты получили
право покупать землю у частных владельцев, компенсируя им полную
рыночную стоимость, даже против воли владельца. Затем эти земли продаются
новому владельцу, согласному осуществлять планы муниципалитетов, обычно
эта продажа совершается на льготных условиях. Объекты недвижимости
облагаются поимущественными налогами - штатными и местными. Для
местных налоговых систем поимущественный налог является наиболее
значительным; его доля во всех поступлениях составляет около 50%.
В Великобритании при достаточно свободном рынке земли крупнейшие
города строят свои земельные отношения на основе аренды, срок которого
предусматривается до 99 лет. Оценка недвижимости производится раз в 10 лет
и служит основой для расчета арендной платы поимущественного налога,
величина которого поставлена в зависимости от рыночной стоимости
имущества и числа взрослых членов семьи. В основе оценки лежит
определение совокупного годового дохода от земельного участка. Имущество
классифицируется по одной из восьми оценочных категорий и затем по
дифференцированным ставкам налога. Расчет ставки налогообложения
ведется исходя из потребностей города в финансовых ресурсах [26, с. 322].
Профессор А.В. Руднев выявил, что каждая страна разработала свою
систему управления собственностью и вместе с тем процессы управления,
протекающие в развитых странах во многом схожи. Профессор выделяет
главные элементы, присущие практически всем странам: «муниципальные
власти играют решающую роль в вопросах землепользования на всех уровнях
управления городом; при всем многообразии систем управления
муниципальные власти отдают предпочтение аренде недвижимости по
сравнению с ее продажей, т.е. стоят на позиции соблюдения интересов города;
муниципалитеты регулярно проводят комплексную оценку городских земель
19
и недвижимого имущества, земельные платежи и налоги на недвижимость
основаны на фактической рыночной стоимости объектов недвижимости».
В каждой стране приватизация имеет свои особенности, но в целом в
настоящее время практически все страны рассматривают приватизацию как
средство создания смешанной экономики, поэтому решению задач в сфере
повышения эффективности процесса приватизации и управления
муниципальным имуществом уделяется особо много внимания.
Все страны ищут пути снижения расходов, улучшения качества
предоставляемых услуг, повышения эффективности муниципального
управления своей собственностью, а для решения этих задач налаживают
взаимоотношения между государственными и негосударственными
структурами [27, С. 12].
Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что во всех странах
муниципальной собственности принадлежит весьма значимое место, а
муниципальные расходы зависят от социально-экономической политики,
которую проводит государство.
По результатам исследования можно сделать вывод, что управление
муниципальной собственностью − это целенаправленное воздействие со
стороны муниципальных органов власти на все объекты принадлежащей ему
собственности.
При управлении муниципальной собственностью, как и любым
сложным объектом, должен быть задействован комплексный подход, т.е.
одновременно должны осуществляться целевая, воспроизводственная,
организационная и функциональная составляющая управления.
ГЛАВА 2 АНАЛИЗ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТЬЮ В ЕЛИЗОВСКОМ МУНИЦИПАЛЬНОМ РАЙОНЕ
КАМЧАТСКОГО КРАЯ
2.1 Организационно-управленческая характеристика Администрации
Елизовского муниципального района
20
Муниципальное образование «Елизовский муниципальный район»
наделено статусом муниципального района Законом Камчатской области от
29.12.2004 № 255 «Об установлении границ муниципальных образований,
расположенных на территории Елизовского района Камчатской области, и о
наделении их статусом муниципального района, городского, сельского
поселения». Внесено в государственный реестр муниципальных образований
15.04.2008 года № ru41501000.
В состав муниципального района входят:
– Елизовское городское поселение, включающее город Елизово -
административный центр поселения;
– Вулканное городское поселение, включающее рабочий поселок
Вулканный - административный центр поселения;
– Начикинское сельское поселение, включающее поселок Сокоч -
административный центр поселения, поселок Дальний, поселок Начики, село
Малка, село Ганалы;
– Новолесновское сельское поселение, включающее поселок Лесной -
административный центр поселения, село Южные Коряки, поселок Березняки;
– Корякское сельское поселение, включающее село Коряки -
административный центр поселения, поселок Зеленый, село Северные Коряки;
– Раздольненское сельское поселение, включающее поселок
Раздольный - административный центр поселения, поселок Кеткино, село
Пиначево;
– Николаевское сельское поселение, включающее село Николаевка -
административный центр поселения, село Сосновка;
– Новоавачинское сельское поселение, включающее поселок Новый -
административный центр поселения, поселок Нагорный, поселок Красный,
поселок Двуречье;
– Пионерское сельское поселение, включающее поселок Пионерский -
административный центр поселения, поселок Светлый, поселок
21
Крутобереговый;
– Паратунское сельское поселение, включающее село Паратунка -
административный центр поселения, поселок Термальный;
– межселенные территории.
Администрация – постоянно действующий исполнительно-
распорядительный орган местного самоуправления. Администрация района
наделяется полномочиями по решению вопросов местного значения
муниципального района и полномочиями для осуществления отдельных
государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления
муниципального района федеральными законами и законами Камчатского
края.
Основным инструментом управления муниципальной собственностью
является разработка и реализация Программы «Совершенствование
управления муниципальным имуществом Елизовского муниципального
района на 2020-2027 годы» и она утверждена Постановлением Администрации
Елизовского муниципального района от 13.11.2019 № 1323.
Управление имущественных отношений Администрации Елизовского
муниципального района является исполнителем данной программы.
Управление имущественных отношений (Управление имущества)
является органом Администрации Елизовского муниципального района и
создано в целях реализации полномочий Администрации Елизовского
муниципального района в сфере управления муниципальным имуществом.
Управление имущественных отношений выполняет следующие
функции в сфере имущественных отношений:
‒ по владению, пользованию и распоряжению имуществом,
находящимся в собственности Елизовского муниципального района;
‒ по осуществлению в пределах, установленных водным
законодательством Российской Федерации, полномочий собственника водных
объектов;
‒ по обеспечению выполнения работ, необходимых для создания
22
искусственных земельных участков для нужд Елизовского муниципального
района, проведению открытого аукциона на право заключить договор о
создании искусственного земельного участка в соответствии с федеральным
законом;
‒ по осуществлению отдельных государственных полномочий,
переданных в установленном порядке Администрации Елизовского
муниципального района;
‒ по решению иных вопросов местного значения, исполнение которых
возложено на Управление правовыми актами Администрации Елизовского
муниципального района.
Полное наименование – Управление имущественных отношений
Администрации Елизовского муниципального района - муниципальное
казенное учреждение. Сокращенное наименование - УИО администрации
Елизовского МР.
Местонахождение и юридический адрес Управление - 684000,
Камчатский край, Елизовский район, город Елизово, ул. Ленина, дом 10.
В сфере имущественных отношений:
‒ проводит единую политику по управлению муниципальным
имуществом в Елизовском муниципальном районе, разрабатывает проекты
решений органов местного самоуправления по вопросам управления
муниципальным имуществом и его приватизации, оказывает
организационную и методическую помощь поселениям района в вопросах
организации управления муниципальным имуществом;
‒ разрабатывает на основе действующего законодательства проекты
Программ приватизации объектов муниципальной собственности района;
‒ организует выполнение Программ приватизации, в том числе
проведение оценки рыночной стоимости подлежащего приватизации
имущества, определение начальной цены для продажи имущества, участие в
организации аукционов и конкурсов по продаже объектов муниципальной
собственности, по результатам аукционов и конкурсов заключение договоров