56
Таблица 24
Сравнительные варианты определения внутренней нормы
доходности
Меся
ц
Чистый
дисконти
рованный
доход,
руб.
Расчет - 1
Расчет - 2
( 1 +
0,15)
K
V
k
=
1/(1+
0.15)
k
NPV =
ЧД / (1
+ r)
K
( 1 +
0,25)
K
V
k
=
1/(1+
0.25)
k
NPV =
ЧД / ( 1
+ r)
K
1
-29 467
1
1,000
-29 467
1
1,000
-29 467
2
-30 217
1,15
0,870
-34 750
1,22
0,820
-36 865
3
14 559
1,323
0,756
19 254
1,488
0,672
21 670
4
5 302
1,521
0,658
8 064
1,816
0,551
9 628
5
23 756
1,749
0,572
41 549
2,215
0,451
52 627
6
28 489
2,011
0,497
2,703
0,370
7
21 637
2,313
0,432
3,297
0,303
8
21 637
2,660
0,376
4,023
0,249
Итого
55 696
4,35
4 651
8,222
2,044
17 593
Рассчитаем NPV, при r1 = 15%:
NPV 1 = ЧДД / (1 + r)
K
= - 29 467 / 1 = - 29 467 руб.
NPV 2 = ЧДД / (1 + r)
K
= - 30 217 / 0,87 = - 34 750 руб.
NPV 3 = ЧДД / (1 + r)
K
= 14 559 / 0,75 = 19 254 руб.
NPV 4 = ЧДД / (1 + r)
K
= 5 302 / 0,65 = 8 064 руб.
NPV 5 = ЧДД / (1 + r)
K
= 23 756 / 0,57 = 41 549 руб.
Рассчитаем NPV, при r1 = 25%:
NPV 1 = ЧДД / (1 + r)
K
= - 29 467 / 1 = - 29 467 руб.
NPV 2 = ЧДД / (1 + r)
K
= - 30 217 / 0,82 = - 36 865 руб.
NPV 3 = ЧДД / (1 + r)
K
= 14 559 / 0,67 = 21 670 руб.
NPV 4 = ЧДД / (1 + r)
K
= 5 302 / 0,55 = 9 628 руб.
NPV 5 = ЧДД / (1 + r)
K
= 23 756 / 0,45 = 52 627 руб.
По данным расчетам вычислим значение внутренней нормы
рентабельности IRR:
IRR = 25% + ____4651_____ * (25% - 15%) = 12,5%.
17 593 - 4651
Таким образом, значение внутренней нормы рентабельности IRR 12,5%
является верхним пределом процентной ставки, по которой предприятие может
окупить кредит для финансирования инвестиционного проекта. В данном
57
случае, планируется взять кредит под 12% годовых, соответственно IRR > СС
(цены привлеченных ресурсов), проект следует принять. Результаты расчетов
показали, что NPV>0, PI>1, IRR> r, срок окупаемости < срока службы
оборудования. При таких условиях проект осуществим.
Рассчитанная внутренняя норма доходности превышает стоимость
источника финансирования, следовательно, проект может быть принят к
реализации. И при данной схеме финансирования проект рентабелен.
Таким образом, для внедрения проекта по строительству жилого дома
необходимо создание технико-экономического обоснования проекта.
Результаты оценки эффективности проекта по строительству жилого дома
представлены в таблице 25.
Таблица 25
Результаты оценки эффективности проекта по строительству
жилого дома
Показатель
Значение
Чистый доход, тыс. руб.
55 696
Чистый дисконтированный доход (NPV), тыс. руб.
44 597
Индекс рентабельности РI
1,24
Срок окупаемости, месяцев
4,2
Внутренняя норма рентабельности IRR, %
12,5
При внедрении инвестиционного проекта в целом, инвестиционные
затраты составят 187 684 тыс. руб. Выручка составит 243 381 тыс. руб. Чистый
дисконтированный доход NPV = 44 597 тыс. руб., это означает что NPV >0,
индекс рентабельности PI > 1 и равен 1,24, внутренняя норма доходности IRR >
ставка дисконтирования r и составляет 12,5%. Срок окупаемости < срока
службы оборудования.
Таким образом, строительство жилого дома экономически
целесообразно и принесет строительной компании дополнительный доход в
размере 44 597 тыс. руб.
При оценке эффективности инвестиционных вложений необходимо по
возможности учитывать влияние инфляции, т.к. инфляция искажает результаты
анализа эффективности долгосрочных инвестиций. Риск инвестиционного
проекта выражается в отклонении денежных средств для данного проекта от
58
ожидаемого. Чем больше отклонение, тем проект считается более
рискованным. В условиях экономических финансовых рисков
инвестиционных проектов необходимо использовать методы оценки риска.
Одним из основных методов количественного анализа риска является анализ
чувствительности критериев эффективности (NPV, PI и др.) к изменению
различных факторов.
В данном проекте основными факторами, влияющими на эффективность
проекта будут являться: выручка; инвестиционные затраты.
В таблице 25 рассмотрим изменение выручки, инвестиционных и
текущих затрат под влиянием разных процентов.
Таблица 25
Расчет показателей для анализа чувствительности NPV
Показатель
Диапозон
-25%
- 10%
- 5%
0%
5%
10%
25%
Выручка
182 535
219042
231211
243380
243380
243380
243380
Инвестицион
ные затраты
187 684
187684
187684
187684
197068
206452
236 482
ЧДД
-10 618
22 511
33 554
44 597
35 784
26 971
-1 231
Анализ чувствительности NPV проекта к изменению выручки на 25%
показал, что при уменьшении выручки на 5% чистый дисконтированный
доход NPV будет равен 33 554 тыс. руб. Снижение выручки на 25% приводит
проект к отрицательному итогу, т.е. NPV < 0. Выручка снижается на 60 845
тыс. руб.
Увеличение инвестиционных затрат на 5% приводит к незначительному
снижению чистого дисконтированного дохода, который уменьшится на 8 813
руб. Инвестиционные затраты увеличатся на 9 384 тыс. руб. При увеличении
издержек на 25%, величина NPV составляет – 1 231 тыс. руб., что меньше 0,
следовательно, при таких условиях проект будет отрицательным и его следует
отклонить.
Анализ риска проекта по методу чувствительности показал, что особое
внимание при разработке бизнес-плана следует уделить внимание анализу
выручки и инвестиционным затратам предприятия. К инвестиционным
59
затратам проект проявляет устойчивость. Исходя из приведенных выше
расчетов можно сделать вывод, что риск проекта в целом средний.
Анализ чувствительности NPV проекта представлен на рис. 9.
-50 000
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
-25% -10% -5% 0% 5% 10% 25%
Выручка
Инвестиционные
затраты
ЧДД
Рисунок 9. Анализ чувствительности NPV проекта
Инфляция во многих случаях существенно влияет на величину
эффективности инвестиционного проекта, условия финансовой реализуемости,
потребность в финансировании и эффективность участия в проекте
собственного капитала. Рассчитаем как изменится чистый дисконтированный
доход при инфляции в 4%. Ставка дисконтирования r = 12% + 4% = 16%.
В таблице 26 приведем расчет чистого дисконтированного дохода в
условиях инфляции.
Таблица 26
Расчет чистого дисконтированного дохода
в условиях инфляции 4%
Месяц
Чистый доход
(ЧД), руб.
( 1 + r)
K
NPV = ЧД
/( 1 + r)
K
1
-29 467
(1 + 0,12)
0
0,84
-24 752
2
-30 217
(1 + 0,12)
1
0,71
-21 321
3
14 559
(1 + 0,12)
2
0,59
8 629
4
5 302
(1 + 0,12)
3
0,50
2 640
5
23 756
(1 + 0,12)
4
0,42
9 935
6
28 489
(1 + 0,12)
5
0,35
10 008
7
21 637
(1 + 0,12)
6
0,30
6 385
8
21 637
(1 + 0,12)
7
0,25
5 363
Чистый дисконтированный
доход (NPV)
-3 113
60
Таким образом, чистый дисконтированный доход при инфляции в 4%
составляет – 3 113 тыс. руб. NPV < 0, следовательно, проект следует отклонить.
Результаты расчетов финансового плана показывают достаточную
эффективность проекта и привлекательность для вложения финансовых средств
инвесторов. В условиях риска было определено, что если выручка уменьшиться
на 25% или текущие затраты увеличатся на 25%, то инвестиционный проект
будет не эффективен. Капитальные затраты при этом устойчивы и на чистый
дисконтированный доход практически не влияют. Исходя из приведенных
выше расчетов можно сделать вывод, что риск проекта в целом средний.
3.3. Пути реализации проекта
Строительство проекта планируется начать 15 января 2017г. и закончить
31 июля 2017г. Исходные данные, установленные инвестором и необходимые
для составления производственной программы строительства и реализации
инвестиционного проекта приведены в таблице 27.
Таблица 27
Данные задания инвестора для реализации
инвестиционного проекта
Наименование показателей
Исходные данные
Застройщик проекта
ООО «Стройтэкс»
Инвестор проекта
ООО «Стройтэкс»
Дата составления инвестиционного плана
01.01.2017
Дата начала строительства
15.01.2017
Дата завершения строительства
31.07.2017
Общая продолжительность строительства принимается по нормативным
показателям.
Срок завершения строительства также влияет на стоимость 1 кв.м
новостройки, предлагаемой на рынке в данный момент.
В работе рассчитано, что все квартиры могут быть реализованы в
течение 6 месяцев, но в действительности реализация квартир может
превышать указанного срока.
61
В таблице 28 представлены основные показатели календарного плана
реализации проекта.
Таблица 28
Календарный план реализации проекта
№
п/п
Этап
Начало
этапа
Окончание
этапа
Продолжи
тельность, мес.
1
Проектирование,
экспертиза проекта
15.01.2017
31.01.2017
0,5
2
Подготовка площадки,
вынос инженерных сетей
01.02.2017
28.02.2017
1
3
Строительство
01.03.2017
30.06.2017
4
4
Благоустройство
территории
01.07.2008
31.07.2017
1
Итого
6,5
5
Продажа квартир
01.03.2017
31.10.2017
8
Старт проекта рассчитан с 15 января 2017 года и закончится 31 октября
2017г.
Реализация инвестиционного проекта позволит:
- ускорить темпы комплексного строительства и ввода жилья при
строительстве жилого микрорайона в г. Москве;
- развить транспортные инфраструктуры, что даст возможность
развивать поселение в Московской области с выделением территории под
малоэтажное строительство, это обеспечит социально-экономический рост, как
в областном центре, так и во всем регионе;
- комплексно осваивать застройку территории Московской области с
реализацией строительства объектов общественного социально-культурного
бытого назначения;
- развить инженерные сети и обеспечить надежную их работу;
- привлечь инвестиции для строительства предусмотренных проектом
застройки торгово-развлекательных и спортивных комплексов;
- обеспечить рост налоговых поступлений в федеральный бюджет и
бюджет области.
Показатели социальной эффективности реализации инвестиционного
проекта:
- повышение уровня занятости населения в трудоспособном возрасте:
62
создание дополнительных рабочих мест на период строительства и рабочих
мест для эксплуатации построенных объектов капитального строительства;
- повышение уровня обеспеченности населения благоустроенным
жильем: планируется дополнительно построить 240 000 кв.м нового жилья из
них 120 000 кв.м жилье экономического класса, 35 020 кв. м объектов
соцкультбыта;
- повышение обеспеченности населения транспортными,
коммунальными услугами: строительство дорожно-уличной сети позволит
улучшить транспортное сообщение города Москвы;
- улучшение состояния окружающей среды: гидрогеологические условия
земельного участка; реализация проекта позволит улучшить экологическую
обстановку за счет мероприятий по строительству ливневого коллектора,
очистных сооружений;
- повышение доступности и качества услуг населению в сфере
здравоохранения, образования, культуры и спорта.
Анализ инвестиционного проекта в целом, проведенный на основе
рассчитанных показателей экономической эффективности, показывает, что
вложение средств в строительство по проекту является экономически
целесообразным. Таким образом, имеются возможности для привлечения
инвестиционных ресурсов и выработки приемлемой схемы финансирования для
государственных бюджетных и внебюджетных фондов, агентств
финансирования жилищного строительства.
Инвестиционный проект для коммерческой организации при заданных
параметрах является финансово реализуемым. Однако следует обратить
внимание, что в первые месяцы анализируемый вариант проекта не имеет
достаточного резерва финансовой устойчивости. Это означает необходимость
предусмотреть возможность привлечения дополнительных финансовых средств
для создания требуемого запаса прочности с целью обеспечения
осуществимости проекта при вероятных отклонениях доходов и расходов от
расчетных величин.
63
Проведенный анализ эффективности инвестиционного проекта для
коммерческой организации показывает, что при заданных условиях вложение
средств в строительство по проекту отвечает экономическим интересам
хозяйствующего субъекта. Таким образом, использование ресурсов для
осуществления инвестиционной деятельности является финансово
обоснованным, следовательно, с коммерческой точки зрения реализация
проекта целесообразна.
Краткие выводы
В работе предложен и рассчитан проект по строительству жилого дома.
После определения структуры источников финансирования были
рассчитаны доходы и расходы по проекту с учетом того, что был взят кредит на
сумму 240 533 на 3 года под 12% годовых, были рассчитаны основные
показатели проекта:
Срок окупаемости проекта составит 4,2 месяца.
Чистая текущая стоимость NPV составит 44 597 тыс. руб.
Внутренняя норма доходности IRR составит 12,5%.
Индекс рентабельности PI составит 1,24.
Срок окупаемости проекта меньше срока строительства, то есть проект
окупаемости уже почти на середине строительства. Это хороший показатель.
Чистая текущая стоимость положительна, следовательно, проект
реализуем.
Внутренняя норма доходности выше стоимости источника
финансирования, следовательно, проект реализуем.
Индекс рентабельно превышает 1, что позволяет принять проект к
реализации.
Таким образом, по всем рассчитанным показателям проект является
экономически выгодным и его строительство целесообразно. По итогам всех
проведенных расчетов проект рентабелен и может быть принят к реализации.
64
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Технико-экономическое обоснование проекта представляет собой расчет
всех значимых показателей проекта. В технико-экономическом обосновании
проекта указываются материальные затраты, затраты на строительство зданий и
сооружений, потребность в оборотных средствах и рабочей силе, срок
реализации проекта. Технико-экономическое обоснование проекта служит
основой для стадии разработки проекта. Важнейшую роль при технико-
экономическом обосновании играют маркетинговые исследования. Именно
рыночная конъюнктура, в которой будет реализовываться проект, окажет
главное влияние на значение будущего спроса на продукцию. Если на данной
стадии исследования у предприятия нет уверенности в том, что производимая
продукция будет востребована на рынке в течение всего срока реализации
проекта, то осуществление проекта связано с большими рисками не вернуть
вложенные средства;
Для расчета основных показателей проекта применяются методы
бухгалтерско-статистического анализа и инженерно-технического анализа.
Воплощение бухгалтерских методов наиболее наглядно отображается в расчете
оплаты труда, совокупных материальных затрат, а инженерные методы – при
проектно-изыскательских работах и расчетах потребностей в оборудовании.
Однако, для оценки экономической эффективности проекта, необходимо
использовать инструменты финансового анализа. Наиболее эффективным и
наглядным инструментом эффективности инвестиций, является расчет чистого
дисконтированного дохода NPV. Кроме этого, рассчитываются внутренняя
норма доходности IRR и объем безубыточного производства. Отметим, что
данные показатели дисконтированы, что особенно важно в современных
условиях высокой инфляции и обесценивания денег (падения курса рубля);
ООО «Стройтэкс» осуществляет полный цикл работ от выбора площадки
под место строительства, проектирования объекта, монтажа, отделки,
благоустройства территории — до продажи готовых квартир, юридического
65
оформления прав собственности и дальнейшей эксплуатации жилого здания.
ООО «Стройтэкс» хорошо известна и весьма популярна в Мытищах.
Наблюдается улучшение основных показателей деятельности ООО
«Стройтэкс» в динамики за 2014г.-2016г.
SWOT–анализ внешней и внутренней среды ООО «Стройтэкс» позволил
сделать выводы:
1) Сильные стороны: большой ассортимент построенных квартир и
домов, высокие позиции лидера в строительной сфере, высокое качество
предлагаемой продукции;
2) Слабые стороны: денежный поток непостоянен, поскольку
дебиторская задолженность находится в обороте в течение длительного
времени, медленная продажа построенных квартир, высокий уровень
производственных издержек.
3) Возможности: большой спрос на построенные квартиры, расширение
рынков сбыта (постройка объектов в других городах).
4) Угрозы: высокий уровень конкуренции, рост себестоимости за счет
увеличения цен на строительные материалы и технику, снижение
покупательской способности.
Как ужу было сказано выше, организация осуществляет строительство
зданий. Для каждого объекта строительства разрабатывается свой проект.
Предлагается создание жилого дома в г. Москве, полностью
отвечающего требованиям потребителей, что позволит обеспечить его быструю
продажу. Проект направлен на удовлетворение дефицита жилой недвижимости
на первичном рынке жилья. Проектом предусматривается строительство пяти
этажного жилого дома в городе Москве.
Риски по рекомендуемому инвестиционному проекту по строительству
жилого дома: задержка сроков проведения экспертиз, задержка в разработке
ПСД, смещение графика строительства, задержка сроков введения в
эксплуатацию, высокое предложение первичной недвижимости в данном
районе, несвоевременный отвод земельного участка, увеличение стоимости