46
Таблица 9
Штатное расписание для строительства жилого дома
Должность
Ко-во, чел.
Оклад в
месяц, руб.
Занятость,
месс.
Затраты на
проект руб.
Бригадир
1
40
6,5
260
Прораб
1
35
6,5
228
Каменщик
20
30
6,5
195
Стропальщик
2
25
6,5
163
Бетонщик
4
20
6,5
130
Сварщик
2
25
6,5
163
Итого
30
1 138
Затраты на заработную плату рабочих для строительства дома составят
1 138 тыс. руб. и страховые взносы в размере 30% составят 341,25 тыс. руб.
Общие затраты на заработную плату рабочих и уплату страховых взносов
составят 1 478,75 тыс. руб.
Себестоимость строительства панельного дома представлена в
таблице 10.
Таблица 10
Себестоимость строительства панельного дома
Наименование
Ед.изм.
Количество
Стоимость,
тыс. руб.
Земляные работы
1000М3
1,9257
2 109,34
Фундамент
100шт
4,7
5 447,51
Перекрытия
100шт
22,42
4 835,21
Стены
1м3
64508
75 572,86
Перегородки
100м2
99,317
6 712,62
Проемы
100м2
8,316
3 861,72
Кровля
100м2
9,178
15 196,64
Полы
100м2
165,2
10 555,52
Внутренняя отделка
100м2
1454,3
18 859,84
Прочие работы
1м3
14,33
610,92
Итого
143 762,18
Строительство дома обойдется строительной компании в 143 762,18 тыс.
руб.
Смета на благоустройство территории многоэтажного жилого дома
представлена в таблице 11.
Таблица 11
Смета на благоустройство территории многоэтажного жилого дома
Наименование
Ед.изм.
Количество
Стоимость,
тыс. руб.
Асфальтирование тротуаров
1,1
1517,3
1 669,03
47
Устройство газонов с выравниванием
плодородным грунтом, посыпкой
растительного грунта и посевом трав,
толщиной 10 мм
0,56
394
220,64
Устройство клумб и зеленых насаждений
0,6
20
12,00
Установка урн
0,34
6
2,04
Установка спортивно-игрового
комплекса «Малыш» (5700х4200х3000)
102
1
102,00
Установка песочницы «Шестигранник»
(1350х1350)
69,7
1
69,70
Итого
2 075,41
Затраты на благоустройство территории многоэтажного жилого дома
составят 2 075,41 тыс. руб.
Стоимость строительства здания на стадии предпроектной проработки
рекомендуется определять на основе укрупненных показателей в составе
сводного сметного расчета. Сводный сметный расчет стоимости строительства
представлен в таблице 12.
Таблица 12
Сводный сметный расчет стоимости строительства
Наименование
Затраты на
проект, тыс. руб.
Подготовка территории строительства
1 600,73
Строительство дома
143 762,18
Наружные сети и сооружения водоснабжения канализации,
теплоснабжения
29 784,07
Благоустройство и озеленение территории
2 075,41
Временные здания и сооружения
848,40
Прочие работы и затраты
1 285,31
Содержание дирекции строящихся предприятий
3 013,96
Затраты на зарплату рабочих
1 478,75
Проектно-изыскательные работы, авторский надзор
2 260,47
Резерв средств на непредвиденные работы и затраты
1 574,79
Итого
187 684,07
Затраты на проект составят 187 684 тыс. руб.
3. Планирование строительства здания
Задачей этой части расчетов является распределение затрат инвестора на
постройку здания по периодам строительства.
Нормативная продолжительность строительства здания и нормы задела
строительства по месяцам, приведены в СНиП 1.04.03-85 «Нормы
продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий,
48
зданий и сооружений. Ч.II». Нормы задела и продолжительности строительства
для крупнопанельных 4 – 12 этажных зданий, составленные на основе СНиП
приведены в таблице 13.
Таблица 13
Нормы строительства и задела для крупнопанельных
многоэтажных зданий
Наименование показателей
5 этажей
Площадь, м2
1500
2500
4000
6000
Общая норма продолжительности
строительства, мес., всего
5
5,5
6
6,5
Подготовительный период
1
1
1
0,5
Подземная часть
1
1
1
1
Наземная часть
2
2,5
3
4
Отделка
1
1
1
1
Нормы задела по месяцам в % к сметной
стоимости
1
8
8
9
16
2
26
21
28
32
3
59
49
44
61
4
89
79
77
85
5
100
98
95
95
6
100
100
100
В данном случае для пятиэтажного пяти секционного здание объемом
26586 м3 и общей площадью 5908 м2 эта часть задачи решается в следующем
порядке. По данным таблицы СНиП 1.04.03 –85 (часть II) производим расчет
норм освоения капитальных вложений (%) методом интерполяции (таблица 14).
Необходимо определить размер освоения капитальных вложений по
периодам строительства по формуле:
∆ К I = K i - K j (1)
где: ∆ К I – освоение капитальных вложений в течение периода, %;
Ki, Kj - освоение капитальных вложений нарастающим итогом в
предшествующий период (i) и последующий период (j), в % .
Таблица 14
Расчет норм освоения капитальных вложений методом
интерполяции
Месяц
Смежные объекты
Приращение
Ki, %
∆ КI
Площадь, м2
Площадь, м2
49
4000
6000
2000
1908
1
9
16
7
6,7
15,7
15,7
2
28
32
4
3,8
31,8
16,1
3
44
61
17
16,2
60,2
28,4
4
77
85
8
7,6
84,6
24,4
5
95
95
0
0
95
10,4
6
100
100
0
0
100
5
Построим график нарастающего освоения капитальных вложений (рис.
6) и график выполнения капитальных вложений по месяцам (рис. 7).
15,7
31,8
60,2
84,6
95
100
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
1 2 3 4 5 6
Месяцы
Рисунок 6. График нормативного освоения капитальных вложений
по месяцам
График на рис. 6 показывает нормативное распределение капитальных
вложений нарастающим итогом (Кi , в %) по месяцам.
15,7
16,1
28,4
24,4
10,4
5
0
5
10
15
20
25
30
1 2 3 4 5 6
Месяцы
Рисунок 7. График выполнения капитальных вложений по
месяцам, %
Это позволяет перейти от процентного выражения освоения капитальных
вложений нарастающим итогом по месяцам к денежной оценке распределения
капитальных вложений по месяцам строительства объекта. Для этого
50
необходимо определить величину капитальных вложений по месяцам в
денежном выражении:
Кд i = ∆ К i * Сик (2)
где Сик – стоимость строительства.
Распределение капитальных вложений строительства здания по месяцам
представлено в таблице 15.
Таблица 15
Распределение капитальных вложений строительства здания
по месяцам
Месяц
Ki, %
Изменение
∆Ki
Стоимость
строительства,
тыс. руб.
Кдi, тыс.
руб.
1
15,7
15,7
187 684
29 466
2
31,8
16,1
187 684
30 217
3
60,2
28,4
187 684
53 302
4
84,6
24,4
187 684
45 795
5
95
10,4
187 684
19 519
6
100
5
187 684
9 384
Итого
187 684
Согласно выполненного расчета стоимость строительства для инвестора
составляет 187 684 тыс. руб. Расчет Кдi по месяцам приведен на рис. 8.
29 466
30 217
53 302
45 795
19 519
9 384
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
1 2 3 4 5 6
Рисунок 8. График распределения капитальных вложений
строительства здания по месяцам, тыс. руб.
4. Сбытовое планирование.
Предполагается, что продажа квартир начинается после возведения
подземной части.
51
Цена продажи 1м2 общей площади принимается с учетом ценовой
политики инвестора. Предполагается применить ступенчатые цены исходя из
следующих соображений:
- спрос и предложение на квартиры находятся в относительно
стабильном равновесии; ажиотажный спрос отсутствует, поэтому покупатели в
основном предпочитают приобретать готовое жилье;
- за базовую цену принимается цена продажи квартир как после
окончания строительства дома, которая соответствует готовой продукции,
поступившей на первичный рынок недвижимости; по этой цене покупатель
готов приобрести квартиру немедленно;
Расчет цен продажи квартир на 1 м2 общей площади приведен в таблице
16. В дальнейшем цены могут уточняться с учетом стоимости строительства.
Таблица 16
Ценообразование
Наименование
Значение
Общая площадь квартир, кв. м.
5 908,0
Затраты по проекту, тыс. руб.
187 684
Средняя себестоимость строительства, тыс. руб. / кв.м.
31,77
Цена продажи за 1 кв.м. в однокомнатной квартире, тыс. руб.
41,4
Цена продажи за 1 кв.м. в двухкомнатной квартире, тыс. руб.
42,8
Цена продажи за 1 кв.м. в трехкомнатной квартире, тыс. руб.
39,7
Себестоимость строительства жилья (с учетом всего комплекса
организационных, проектных и строительных работ) составляет 187 684 рублей
за м2 общей площади квартир. Средняя себестоимость строительства за 1 кв.м.
составляет 31,77 тыс. руб. Цена продажи за 1 кв.м. в однокомнатной квартире,
тыс. руб. составит 41,4 тыс. руб., в 2-х комнатной квартире – 42,8 тыс. руб., в 3-
х комнатной квартире – 39,7 тыс. руб.
Продажа квартир начинается согласно задания инвестора после
возведения подземной части, т.е. через 1,5 месяца после начала строительства и
заканчивается на 8 месяце с начала реализации проекта.
Расчет дохода от реализации квартир приведен в таблице 17.
Таблица 17
Доход от реализации квартир
Номер
Площадь
Стоимость
Количество
Цена
Итого
52
месяца с
начала
проекта
квартиры
1м, тыс.
руб.
проданных
квартир в
месяц, шт.
продажи,
тыс. руб.
доход за
месяц,
тыс. руб.
3
52,34
41,4
10
21 669
67 861
56,57
42,8
8
19 370
75,07
39,7
9
26 823
4
52,34
41,4
10
21 669
51 097
56,57
42,8
6
14 527
75,07
39,7
5
14 901
5
52,34
41,4
10
21 669
43 275
56,57
42,8
4
9 685
75,07
39,7
4
11 921
6
52,34
41,4
10
21 669
37 873
56,57
42,8
3
7 264
75,07
39,7
3
8 941
7
52,34
41,4
5
10 834
21 637
56,57
42,8
2
4 842
75,07
39,7
2
5 961
8
52,34
41,4
5
10 834
21 637
56,57
42,8
2
4 842
75,07
39,7
2
5 961
Итого
100
243 381
Планируемые доходы по проекту от продажи квартир составят 243 381
тыс. руб.
Распределение затрат и доходов во времени представлено в таблице 18.
Таблица 18
Распределение затрат и доходов во времени
Месяц
Доходы,
тыс. руб.
Изменение ∆Ki
Расходы,
тыс. руб.
1
15,7
29 466
2
16,1
30 217
3
67 861
28,4
53 302
4
51 097
24,4
45 795
5
43 275
10,4
19 519
6
37 873
5
9 384
7
21 637
8
21 637
Итого
243 380
187 684
Таким образом, определены доходы и затраты по инвестиционному
проекту по строительству 5-ти этажного жилого дома.
3.2. Оценка эффективности предложенных рекомендаций
Проект реализуется за счет комбинированного финансирования, так как
53
предприятие не имеет достаточно свободных денежных средств для
организации нового бизнеса.
У предприятия ООО «Стройтэкс» на расчетном счете имеются
свободные денежные средства в размере 2 848 000 руб. В тоже время
вероятность привлечения заемных ресурсов существует, так как предприятие
вкладывает в проект собственный капитал. Заемный капитал составляет 240 533
000 руб., который планируется взять в банке под 12% годовых.
В таблице 19 определены источники финансовых ресурсов.
Таблица 19
Источники финансовых средств
Источник
финансирования
Сумма, тыс. руб.
Срок креди
тования
Процентная
ставка
Собственный капитал
2 848
-
-
Заемный капитал
240 533
3 года или
36 месяцев
12%
Всего
243 381
-
-
Для осуществления строительства проекта компания использует
собственные и заемные средства. Согласно сводному сметному расчету
потребность в инвестициях составляет 243 381 тыс. руб. Компания за свой счет
реализует 30% проекта, остальные 70% требуемых средств компания берет в
кредит в банке.
Показатели эффективности проектов в той или иной степени
характеризуют соотношение предполагаемых доходов к инвестиционным
затратам. В последнее время в качестве основного измерителя эффективности
инвестиционных проектов большое распространение получил метод расчета
чистой современной стоимости (NPV) или чистого дисконтированного дохода.
Кроме этого основными показателями эффективности инвестиций являются
показатели – индекс рентабельности PI, внутренняя норма доходности IRR и
срока окупаемости.
Расчет чистого дохода для ООО «Стройтэкс» по инвестиционному
проекту представлен в таблице 20.
54
Таблица 20
Расчет чистого дохода
Месяц
Выручка, тыс.
руб.
Инвестиционные
затраты, тыс.
руб.
ЧД
(чистый доход),
тыс. руб.
1
0
29 467
-29 467
2
0
30 217
-30 217
3
67 861
53 302
14 559
4
51 097
45 795
5 302
5
43 275
19 519
23 756
6
37 873
9 384
28 489
7
21 637
0
21 637
8
21 637
0
21 637
Итого
243 380
187 684
55 696
По данным таблицы видно, что инвестиционные затраты составят
187 684 тыс. руб. Выручка составляет 243 380 тыс. руб. В первом месяце
наблюдается отрицательный чистый доход, который составляет – 29 467 тыс.
руб., что связано с большой величиной инвестиционных затрат. За весь период
проекта чисты доход составит 55 696 тыс. руб.
В таблице 21 приведем расчет чистого дисконтированного дохода.
Ставка дисконтирования r = 12%.
Таблица 21
Расчет чистого дисконтированного дохода
Месяц
Чистый
доход (ЧД),
руб.
( 1 + r)
K
NPV =
ЧД /
( 1 + r)
K
1
-29 467
(1 + 0,12)
0
0,98
-28 878
2
-30 217
(1 + 0,12)
1
0,96
-29 020
3
14 559
(1 + 0,12)
2
0,94
13 703
4
5 302
(1 + 0,12)
3
0,92
4 890
5
23 756
(1 + 0,12)
4
0,90
21 474
6
28 489
(1 + 0,12)
5
0,89
25 237
7
21 637
(1 + 0,12)
6
0,87
18 784
8
21 637
(1 + 0,12)
7
0,85
18 408
Чистый дисконтированный
доход (NPV)
55 696
44 597
Таким образом, чистый дисконтированный доход составляет 44 597 руб.
NPV > 0, следовательно, проект следует принять.
55
Метод расчета индекса рентабельности инвестиций (РI) является
продолжением метода расчета NPV. Расчет индекса рентабельности приведен в
таблице 22.
Таблица 22
Расчет индекса рентабельности
Показатели
Значение показателя
Инвестиционные затраты, тыс. руб. (IC)
187 684
Чистый дисконтированный доход NPV, тыс. руб.
44 597
Индекс рентабельности РI = PV / IC
1,24
По данным таблицы видно, что индекс рентабельности равен 1,24.
PI > 1, принятие проекта целесообразно.
Алгоритм расчета срока окупаемости зависит от равномерности
распределения прогнозируемых доходов от инвестиций. Расчет срока
окупаемости представлен в таблице 23.
Таблица 23
Расчет срока окупаемости
Показатели
Значение показателя
Инвестиционные затраты, тыс. руб.
187 684
Чистый дисконтированный доход, тыс. руб.
44 597
Срок окупаемости, месяцев
4,2
По данным таблицы 23 видно, что вложения в данный инвестиционный
проект окупятся уже через 4,2 месяца.
Показатель внутренней нормы доходности (IRR) характеризует
максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут
быть произведены при реализации данного проекта. Если для реализации
проекта получена банковская ссуда, то значение IRR показывает верхнюю
границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение
которой делает проект убыточным.
Для расчета внутренней нормы рентабельности IRR были выбраны
r1=15%, r2=25%.
Сравнительные варианты определения внутренней нормы доходности
представлены в таблице 24.